份标杆房企经营及动态信息研究报告.docx
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份标杆房企经营及动态信息研究报告
战略研究之
房地产业标杆企业2月
经营及动态研究报告
【2016年2月】
中南控股·战略企划中心
二〇一六年二月
目录
一、行业政策及重大情报聚焦1
(一)行业政策及形势1
(二)市场形势4
二、标杆房企经营趋势5
三、标杆房企月度销售情况5
(一)标杆房企1月份销售情况对比5
(二)标杆房企1月份拿地情况对比6
四、各大房企融资情况6
(一)1月年房企融资脚步稍有放缓6
(二)各大房企主要融资情况7
五、标杆房企重大战略举措8
1、开启拿地模式,持续加码区域布局8
2、分拆物业上市,几家欢喜几家忧9
3、多元化转型,进军文旅产业成趋势9
4、合作重组双策并施9
5、房企海外业务热情不减9
一、行业政策及重大情报聚焦
(一)行业政策及形势
1、1月份经济稳中向好,释放积极信号
(1)进出口维持双降,外贸持续优化
2016年1月,我国进出口总值1.88万亿元人民币,比去年同期下降9.8%。
其中,出口1.14万亿元,下降6.6%;进口7375.4亿元,下降14.4%;贸易顺差4062亿元,扩大12.2%。
(2)居民消费价格环比上涨较多,同比涨幅有所扩大
2016年1月份,全国居民消费价格指数(CPI)环比上涨0.5%,同比上涨1.8%。
1月份CPI环比上涨主要原因有三个方面:
一是强寒潮天气影响了鲜菜、鲜果的生产和运输;春节临近,市场需求增加。
二是寒假、春运期间出行人数增加,交通和旅游价格上涨明显。
三是临近春节,居民对服务的需求增加,部分服务项目价格上涨较多。
1月同比涨幅比去年12月份扩大了0.2个百分点,主要原因是部分分类价格同比涨幅有所扩大。
(3)工业生产者出厂价格环比、同比降幅双收窄
1月份,工业生产者出厂价格(PPI)环比下降0.5%,降幅比上月收窄0.1个百分点,环比降幅略有收窄的原因是部分工业行业出厂价格由降转升或降幅缩小。
PPI同比下降5.3%,降幅比上月缩小0.6个百分点,同比降幅收窄主要是受去年同期对比基数较低影响(去年1月环比下降1.1%)。
(4)金融对实体经济支持力度加大
①1月新增人民币贷款2.51万亿元,创单月历史新高。
②M2增速上升到14%,创18个月新高。
③社会融资规模增量为3.42万亿元,比上月多1.61万亿元,比去年同期多1.37万亿元;社会融资口径贷款增加2.54万亿,占社会融资新增的74.3%。
④企业债券融资超过4500亿元,创单月历史记录。
⑤1月外汇储备32309亿美元,下降994亿美元,降幅好于预期;截止1月底,外汇储备总额为3.23万亿美元,为自2012年5月以来最低水平。
(5)对外投资持续快速增长
1月份,我国非金融类对外直接投资787.6亿元人民币,扣除汇率影响同比增长18.2%。
主要有以下特点:
①流向制造业的投资为106亿元,同比增长87.8%,其中流向装备制造业的投资55亿元,占制造业投资的51.9%,同比增长128.3%。
②地方企业对外直接投资728.7亿元,同比增长175.2%,占到我对外直接投资的92.5%。
(6)基建项目密集批复
1月份,发改委共审批核准固定资产投资项目21个,总投资541亿元。
此外,推出8个社会资本投资铁路的示范项目,鼓励民资进入铁路投资领域,同时与联合国欧洲经济委员会正式签署合作谅解备忘录,PPP推广模式进入国际合作新阶段。
2016年铁路固定资产投资将继续保持在8000亿元左右。
2、2月份房地产政策持续加码
(1)2月2日,央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》:
非限购城市的居民首次购房,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,二次购房的最低首付款比例调整为不低于30%。
(2)2月17日,央行、住建部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》:
自本月21日起,将住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行,即上调至1.50%。
(3)2月19日财政部、国家税务总局、住建部联合发文调整非一线城市房地产交易环节契税、营业税。
契税方面:
首套房90平方米及以下的减按1%的税率征收,90平方米以上减按1.5%的税率征收;二套房90平方米及以下减按1%的税率征收,90平方米以上减按2%的税率征收。
营业税方面:
个人购买2年以上的非普通住房对外销售免征营业税。
(4)各地因地制宜出台政策,促进房地产市场健康发展:
①河北省政府印发《河北省居住证实施办法(试行)》,明确各类城市的落户条件,部分地区将建立居住证积分落户制度。
②湖南省国土资源工作会议指出,该省将分类控制房地产供地计划,重点保障交通、能源、水利、信息建设和民生实事项目、战略性新兴产业等方面用地需求。
③广州市发布关于《广州市公共租赁住房保障办法》公开征求意见的通知。
根据《意见》,今后广州公租房的租赁合同期限将为5年,选择住房租赁补贴的期限也将由3年变为5年。
④上海市发布优化住房供应结构实施意见:
进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%;保障性住房用地中小型住房的供应比例,中心城区100%,郊区不低于80%以上。
(二)市场形势
1、房价环比涨幅扩大,一线城市上涨明显
(1)统计局:
1月,70个大中城市新建上住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有38个、37个;下降的城市分别有24个和25个。
在70个大中城市之中,新建商品房和二手房环比均价继续上涨,而且涨幅比上月明显扩大。
(2)在北上广深一线城市,北京环比新房上涨了1.1个百分点,上海环比上涨2.6个百分点,广州环比上涨0.8个百分点;深圳环比上涨4.1个百分点,位居涨幅度最高。
1月份城市间的分化线向势依然延续,房价明显上涨集中在一线和个别二线城市。
(3)中指院:
全国百城(新建)房价住宅平均价格为11026元/平方米,环比上涨0.42%,涨幅较上月收窄0.32个百分点;同比来看,(新建)住宅均价较去年同期上涨4.37%,涨幅较上月扩大0.22个百分点。
2、1月成交量遇冷,楼市进入盘整期
1月成交量环比周期性回落。
克而瑞数据显示,1月监测的主要城市成交面积环比下跌17.6%,72%的城市环比下降,同比上涨27.7%。
进入2016年,房企在冲刺业绩后推盘乏力,楼市进入盘整期。
环比来看,26个城市下降,厦门跌幅最高达80%,福州和大连次之,环比分别下降63.14%和60.3%;环比上升的城市中,南充上涨幅度最为明显。
同比来看,25个城市上升,东莞涨幅居首,同比大涨131.8%,苏州、惠州、汕头和南充也有超100%的涨幅;10个城市同比下降,南昌同比跌幅近四成。
分城市来看,一线城市成交面积环比下降23%。
北京环比降幅最大为42.26%;一线城市同比上涨5.96%,上海涨幅位居首位,为27.63%。
二线代表城市成交面积环比下降23.01%,同比上涨23.77%;三线代表城市成交面积较上月上升7.43%,同比大涨63.6%。
小结:
1月住宅市场价升量跌。
在房地产去库存的背景下,宏观政策和房地产行业政策较为宽松,住宅市场延续上月量价齐升的态势。
受季节因素影响,成交量环比下降,各类型城市成交量同比均呈现增长态势,三线城市同比增幅超过40%。
土地供应减少看,1月全国300城市住宅用共成交506套,规划建筑面积5282万平方米,土地出让金为1339亿元,较上月下降53%,月均溢价率达34%。
成交楼面均价为2468元/平方米。
二、标杆房企经营趋势
龙头房企推盘热情不高,销售额全数回落。
2016年开年之际,房地产市场出现季节性下滑,品牌房企的销售业绩并未出现开门红。
监测的10家品牌房企销售额均有所回落,其中绿城中国降幅最大,为68.61%,销售面积环比下降66.20%。
富力紧随其后,销售额和销售面积环比分别下降63.91%和43.52%。
中海地产销售额环比跌幅则最小,为7.44%,销售面积环比减少11.82%。
三、标杆房企月度销售情况
(一)标杆房企1月份销售情况对比
名称
销售金额(亿元)
同比(%)
环比(%)
销售面积(万平米)
同比(%)
环比(%)
销售单价(元)
万科
255.9
10.3%
-23.0%
186.4
-4.9%
-24.5%
13729
保利
139.8
91.4%
-31.0%
102.9
80.0%
-36.7%
13586
中海
117.9
2.0%
-7.2%
93.6
1.0%
-9.0%
12596
恒大
212.3
83.0%
-26.7%
245.2
62.3%
-25.7%
8658
碧桂园
125.0
110.4%
-49.0%
157.0
80.3%
-55.4%
7962
龙湖
42.1
53.0%
-27.2%
27.6
4.2%
-25.6%
15254
(数据来源:
企业公告)
(二)标杆房企1月份拿地情况对比
土地市场供需低位运行,房企拿地热情渐退。
10家品牌房企1月累计新增土地面积290.38万平方米,环比下降46.79%;规划建筑面积为697.15万平方米,环比下降39.96%。
拿地成本194.42亿元,环比下降71.4%。
本月碧桂园仍积极拿地,揽地17宗,增加土地储备59.12万平方米;恒大1月新增土地储备13宗,总建筑面积达258.62万平方米;万科拿地7宗,土地出让金为26.01亿元;中海拿地5宗,规划建筑面积超过150万平方米;保利拿地2宗,增加土储逾10万平方米;此外富力和世茂房地产各拿地1宗。
除上述7家企业之外,绿城、龙湖和金地集团本月均无新增土地储备。
四、各大房企融资情况
(一)1月年房企融资脚步稍有放缓
1月央行在工作会议中提出,2016年要营造适宜的货币金融环境,继续实施稳健偏松的货币政策,以保持市场流动性充裕,同时继续引导社会融资成本下行。
1月重点监测房企发生融资35笔,累计融资金额934.94亿元,金额较上月下降约43.85%。
其中单笔融资不少于20亿元的有15笔,融资单笔最高为118亿元。
1月发行公司债仍为房企融资的主要途径,融资12笔,金额达477亿元。
1月4日,龙湖地产通过发行公司债融资118亿元,成为本月单笔融资之首。
(二)各大房企主要融资情况
企业
日期
融资模式
融资金额
具体内容
万达商业
1月18日
公司债券
50亿元
万达商业获准公开发行面值不超过150亿元的公司债券。
本期债券发行规模为50亿元,发行价格为每张人民币100元,期限为5年。
龙湖
1月25日
公司债券
50亿元
龙湖地产间接附属公司重庆龙湖发行境内债券。
本期发行基础规模为人民币25亿元,可超配售不超过人民币25亿元;债券分两个品种发行,品种一票面利率为3.3%,为期5年;品种二票面率为3.68%,为期8年。
绿地
1月25日
借款
30亿元
绿地控股集团拟向上海格林投资企业借款30亿元。
期限不超过3年,无需抵扣或担保。
2月4日
公司债券
100亿元
绿地控股有限公司近日向上交所提交了拟非公开发行不超过100亿元公司债券的申请。
中国金茂
2月1日
证券融资
3.5亿美元
中国金茂公布,发行及配售3.5亿美元年息6%的次级担保永久资本证券,所得款项净额用作尚未偿还债项的再融资、营运资金及其他一般公司用途。
2月2日
证券融资
1.5亿美元
中国金茂公告,公司新增提呈发售的证券1.5亿美元年息6%次级担保永久资本证券,将于3.5亿美元原有证券合并成单一系列,将于2月4日与原有一并发行。
万科
2月2日
银行贷款
70亿港元
万科正在筹集一笔四年期的70亿港元贷款,而该笔贷款将作为其位于香港屯门的一个住宅项目的开发建设资金。
荣盛发展
2月2日
银行借款
26.3亿元
荣盛发展同意为廊坊广阳建设投资有限公司向农业银行借款提供担保,担保金额为1.3亿元;同意为荣盛投资有限公司向金融机构申请贷款提供担保,本次担保额度不超过25亿元,担保期为20年。
首开股份
2月2日
贷款融资
18.89亿元
首开股份举行第八届董事会第三次会议,审议通过的成立苏州、北京两项目公司,并申请共计20亿融资及为4子公司提供共计18.89亿元的贷款担保。
(数据来源:
中指院)
五、标杆房企重大战略举措
1、开启拿地模式,持续加码区域布局
(1)2月2日,融创首入宁波,以28亿元、溢价率42%获得宁波东部新城一地块,规划建筑面积为22万平方米,楼面价12656/平方米。
(2)2月3日,万科香港旗下汇荣发展以13亿港元竞得香港九龙一地块,面积为3173平方米,将为作住宅用地。
(3)2月15日,碧桂园以3.36亿摘牌吴江区商住地,该宗地块面积约11.2万平方米,成交楼面价为941元/平方米。
(4)2月16日,华夏幸福以1.94亿的价格竞得浙江嘉兴市一宗商住用地,为其增加了约6.98万平方米的土地储备。
(5)2月16日,恒大豪掷37.7亿元,以176%的高溢价拿下佛山一宗商服用地,该地块建筑面积为40.3万平方米。
2、分拆物业上市,几家欢喜几家忧
(1)2月2日,格力地产物业公司挂牌新三板的申请材料获得受理;格力物业管理面积达到153万平方米,此次在新三板挂牌,格力物业拟以协议转让方式转让1000万股。
(2)2月2日,瑞房与万科、李锦记就上海企业天地3号物业订立股份出售协议,根据协议条款,出售价格达到57亿元。
(3)2月18日,协信地产分拆旗下重庆天骄爱物业公司于新三板正式挂牌上市。
3、多元化转型,进军文旅产业成趋势
(1)2月4日,中天城投拟出资3.5亿元设立中天楼云体育产业公司,持续加码其“大金融、大健康”产业布局。
(2)2月15日,万达与韩国依恋集团联手合作旅行社,开始开展出境游(外国人韩国游)相关业务。
4、合作重组双策并施
(1)2月18日,绿地与江苏省建筑工程集团达成协议,将投资9.6亿元,通过股权转让及增资方式收购其55%的股权。
(2)2月15日,华夏幸福宣布取得南京市溧水区产业新城PPP项目。
该项目占地10平方公里,合作期为20年。
5、房企海外业务热情不减
(1)2月18日,朗诗绿色地产有限公司宣布,公布和全资附属公司朗诗美国与智建环球有限公司订立一份协议,朗诗美国与智建同意向美国加利福尼亚森尼维尔地块注资5731万美元。
(2)2月21日,绿地位于伦敦金丝雀码头金融区建造的高241米的综合大楼已经获得当地政府决议通过,建造完成后,将成为欧洲最高的住宅楼。
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