浅析中国房地产价格飙升的原因.ppt
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浅析中国房地产飙升的原因浅析中国房地产飙升的原因1开篇案例开篇案例2中国当前房价上涨现象介绍中国当前房价上涨现象介绍3中国当前房价上涨原因分析中国当前房价上涨原因分析4结论结论富富豪豪们们不不是是在在移移民民就就是是在在通通往往移移民民的的路路上上“现在国内房价居高不下,买一套现在国内房价居高不下,买一套一百多平方米房子的钱就可以申请一百多平方米房子的钱就可以申请投资移民去美国了。
投资移民去美国了。
”“国内好一点的房子我买不起,国内好一点的房子我买不起,但移民去美国我还勉强移得动。
但移民去美国我还勉强移得动。
”北京四环的100平方米公寓,能在加州买两栋别墅。
北京的厕所,换洛杉矶的House二、二、中国当前房价上涨现象介绍中国当前房价上涨现象介绍据中国之声据中国之声新闻新闻晚高峰晚高峰报道,国报道,国家统计局发布家统计局发布“2010年全国房地年全国房地产市场运行情况产市场运行情况”显示,去年显示,去年12月单月单月,全国月,全国70个大中个大中城市房屋销售价格城市房屋销售价格同比上涨同比上涨6.4%,尽,尽管涨幅比管涨幅比11月份缩月份缩小小1.3个百分点,但个百分点,但环比仍然上涨环比仍然上涨0.3%,已是连续,已是连续4个月环个月环比上涨。
比上涨。
2011年年7月中国城市房价排行榜前十名月中国城市房价排行榜前十名排行城市全市均价(元/平方米)1温州市245102三亚市239243北京市226904上海市220505深圳市209406杭州市192077宁波市158548南京市145509绍兴市1381510福州市13488根据这些数据可以看出中国当前的房价是居高不下而且呈上涨趋势,那么究竟是什么原因导致中国房价“高处不胜寒”呢?
总的来说,中国的房价上涨过快,主要从三方面分析:
1房地产本身2房地产市场3房地产商4.消费者5政府三、中国当前房价上涨原因分析三、中国当前房价上涨原因分析房地产本身房地产本身土地资源的稀缺性土地资源的稀缺性建筑开发成本上涨建筑开发成本上涨住房供应结构的不合理住房供应结构的不合理房地产本身分析房地产本身分析1土地资源的稀缺性土地资源的稀缺性从地理上看,我国虽然有从地理上看,我国虽然有960万平方公里的国土面积,但适于房万平方公里的国土面积,但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右,而且左右,而且90%的平的平地集中在沿海地带。
地价作为房价的重要组成部分,而快速增地集中在沿海地带。
地价作为房价的重要组成部分,而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾,从长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾,从而导致新一轮房价的快速上涨。
而导致新一轮房价的快速上涨。
2建筑开发成本上涨建筑开发成本上涨就房地产业而言,过度的低利率助长了开发商的盲目投资,引发就房地产业而言,过度的低利率助长了开发商的盲目投资,引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展,使得建材价格一直处于高位了钢铁、水泥等行业的盲目发展,使得建材价格一直处于高位运行,建筑用钢材价格居高不下,其它建材如水泥和玻璃,价运行,建筑用钢材价格居高不下,其它建材如水泥和玻璃,价格也处于总体上涨的态势,使国民经济越来越失调。
建材价格格也处于总体上涨的态势,使国民经济越来越失调。
建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。
建筑所需的土的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。
建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高,它们的提高也会影响到住房的价格。
场行情不断提高,它们的提高也会影响到住房的价格。
住房供应结构的不合理住房供应结构的不合理从现实情况看,导致我国房价上涨过快的供给因素是供给结构不合理。
主要表现在3个方面:
一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡,二级市场发展严重滞后,新增房地产需求全部集中在增量房地产市场,从而抬高了房价;二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡,使得租赁市场无法通过提供更多更好的租赁服务来分流购房者的购房需求,压力集中在房地产销售市场,导致房价上升;三是房地产产品结构不合理,不但满足中低收入阶层住房需要的户型和中低档住房供应不足,而且由于近年来各地经济适用房规模不断受到挤压,作为住房保障的经济适用房也供应不足。
房地产市场房地产市场城市化进程过快城市化进程过快房地产市场存在的巨房地产市场存在的巨大需求促使房价上涨大需求促使房价上涨房地产市场的恶意炒作和房地产市场的恶意炒作和投机行为造成房价虚高投机行为造成房价虚高人口的高速增长、资人口的高速增长、资本和劳动力向中心城本和劳动力向中心城市流动市流动。
人口的阶段。
人口的阶段性快速增长,居民收性快速增长,居民收入的阶段性积累,使入的阶段性积累,使住房需求集中释放,住房需求集中释放,导致房价持续上涨。
导致房价持续上涨。
基于我国基于我国“人多地少,人多地少,人多房少的人多房少的”基本国基本国情,从而在客观上导情,从而在客观上导致了我国整体房价的致了我国整体房价的不断上涨。
不断上涨。
社会对房地产价格短期社会对房地产价格短期持续上涨的预期使涌入持续上涨的预期使涌入房地产业的大量资本为房地产业的大量资本为追逐短期高额利润追逐短期高额利润,更倾更倾向于进行时间短、见效向于进行时间短、见效快的房地产投机活动。
快的房地产投机活动。
因此投机需求一旦实现因此投机需求一旦实现就迅速转化成供给就迅速转化成供给,导致导致市场上供给迅速增加市场上供给迅速增加,紧紧接着更多的投机需求就接着更多的投机需求就造成了总需求的虚高造成了总需求的虚高,由由此造成房地产价格超过此造成房地产价格超过其内在价值其内在价值,产生虚高产生虚高随着我国城市化进程随着我国城市化进程的加快的加快,大量人口进城大量人口进城居住、就业居住、就业,广大居民广大居民改善居住条件的愿望也改善居住条件的愿望也进一步加强进一步加强;绿色住宅、绿色住宅、健康住宅、生态住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起可持续住宅等正在兴起,商品房档次明显提高商品房档次明显提高,有效需求旺盛有效需求旺盛;拆迁安拆迁安置增加了房地产市场的置增加了房地产市场的整体需求整体需求,且这部分需且这部分需求将保持稳定的增长求将保持稳定的增长;加上近期受人民币升值加上近期受人民币升值预期的影响预期的影响,大量的国大量的国际热钱和游资涌入国内际热钱和游资涌入国内,进入高档房地产领域进入高档房地产领域,都加大了市场投机需求都加大了市场投机需求成分。
成分。
房地产商房地产商开发商对超额利润的追求开发商对超额利润的追求房地房地产市市场作作为市市场体系的一部分体系的一部分,它的利它的利润水平水平总体上体上应该趋向市向市场平均水平。
但是平均水平。
但是,由于房地由于房地产是一个是一个资金密集型行金密集型行业,风险高、周期高、周期长,必然要求必然要求获得高于社会平均水平的得高于社会平均水平的超超额利利润。
而土地位置的固定性。
而土地位置的固定性,导致一定区域范致一定区域范围内房地内房地产的稀缺性的稀缺性,以及在我国以及在我国经济快速快速发展、城市化展、城市化水平水平显著提高、需求旺盛的大背景著提高、需求旺盛的大背景下下,房地房地产开开发商的期望利商的期望利润远远高高于社会平均水平于社会平均水平,总想想获得得垄断利断利润。
近年来近年来,房地房地产业的平均利的平均利润水平水平虽然有所下降然有所下降,但仍保持在一个但仍保持在一个较高的高的水平。
在有效需求旺盛的情况下水平。
在有效需求旺盛的情况下,较高的超高的超额垄断利断利润定位定位,必然必然导致房致房地地产在高价位成交在高价位成交,使房地使房地产价格一价格一路高。
路高。
官商联手,价格垄断官商联手,价格垄断其实,房地产行业本其实,房地产行业本身就是个暴利的行业。
身就是个暴利的行业。
高利益同时带来了高高利益同时带来了高税收,这除了能带动税收,这除了能带动地方经济发展,还可地方经济发展,还可能引起了官场的腐败。
能引起了官场的腐败。
商勾结的事情也比比商勾结的事情也比比皆是皆是,房价上涨,腐败房价上涨,腐败的官员也许就成了受的官员也许就成了受益的一员。
所以,面益的一员。
所以,面对上涨的房价,地方对上涨的房价,地方官员也大多数是睁只官员也大多数是睁只眼闭只眼了。
眼闭只眼了。
买涨不买跌的消费心理买涨不买跌的消费心理购房消费者的购买心理很简单购房消费者的购买心理很简单买涨不买跌。
这就买涨不买跌。
这就导致了导致了,房价越高房价越高,就越有人买就越有人买.如果房价一直涨的话如果房价一直涨的话,买买的人就会越多的人就会越多,因为因为,大家都会觉得现在不买房大家都会觉得现在不买房,等到以后等到以后房价就会更高了房价就会更高了,就更难买了就更难买了.一旦房价下降,大家就会一旦房价下降,大家就会觉得现在房价以后会更低觉得现在房价以后会更低,等到房价低到谷底的时候再等到房价低到谷底的时候再买也不迟。
所以人越多,价越高买也不迟。
所以人越多,价越高,而价越高而价越高,这样的购这样的购买心态也促使了房价一直跌不下来。
买心态也促使了房价一直跌不下来。
消费者消费者政府政府政府政府宏观宏观调控调控不力不力08年政府年政府为了抑制房价的了抑制房价的过快上快上涨,出台了,出台了许多措多措施,施,紧缩银根,打根,打击囤地,限期开囤地,限期开发,提高,提高贷款利款利率,打率,打击炒房,加大了房屋交易成本等,以减少房炒房,加大了房屋交易成本等,以减少房屋的成交量,想使房屋的成交量,想使房产商迫于商迫于资金金压力而降价力而降价销售,售,但但这些措施提高房些措施提高房产商开商开发成本的同成本的同时也大大提高也大大提高了老百姓了老百姓购房的成本,房的成本,银行提息,增加交易税都行提息,增加交易税都让老百姓老百姓买房多掏房多掏钱,而开,而开发商被提高了成本后,必商被提高了成本后,必然将成本然将成本转嫁嫁给买房者房者。
由此可见政府在调控房价高涨时措施不当,力不从由此可见政府在调控房价高涨时措施不当,力不从心心结论结论借鉴日本借鉴日本70年代初和年代初和80年代末年代末历经两次周期性波两次周期性波动房地产泡沫房地产泡沫和和80年代末韩国房地产泡沫所年代末韩国房地产泡沫所采取渡过危机的措施,再加上分采取渡过危机的措施,再加上分析我国的国情,析我国的国情,从而更好地把握从而更好地把握和判断中国房地产最可能的演进和判断中国房地产最可能的演进路径。
路径。
首先要从国家开始,首先首先要从国家开始,首先国家应该加强宏观调控,国家应该加强宏观调控,应出台有效、长久的政策,应出台有效、长久的政策,稳定房价的同时,稳定经稳定房价的同时,稳定经济和政治局面。
济和政治局面。
其次,从房地产商入手,其次,从房地产商入手,严厉打击他们的暴利行为。
严厉打击他们的暴利行为。
最最后后,大大力力发发展展经经济济,提提高高人人们们的的工工资资水水平平,从从而而让大众有能力买房。
让大众有能力买房。
控制房价控制房价
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