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资产评估考点
单选20’多选20’判断10’简答20’计算30’
第一章
考点1.资产评估的主体P17:
具有从事资产评估工作的评估人员及由评估人员组成的评估机构。
资产评估机构P18:
按执业范围分为专营资产评估机构、专项资产评估机构、兼营资产评估机构。
按企业组织形式分为合伙制资产评估机构和有限责任制资产评估机构。
考点2.资产评估的依据P20:
行为依据、法律法规依据、产权依据、取价依据。
行为依据:
评估委托人和评估人员从事资产评估活动的依据。
法律、法规依据:
从事资产评估工作应遵循的有关法律、法规依据。
产权依据:
能证明被评估资产产权归属的依据,如《土地使用权证》等
取价依据:
评估人员确定被评估资产价值的依据。
包括:
评估委托人提供的相关资料和评估委托人收集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料及其他参数资料。
注意:
特殊评估依据,视具体情况而定,在评估报告中披露。
考点3.资产评估的价值类型P22:
含义:
资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
分类:
以资产评估的估价标准形式表述的价值类型。
包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格。
传统观点,与会计计价联系。
从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值。
包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值。
与资产评估假设联系,强调资产评估假设的重要性。
从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型。
包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值。
强调资产业务的重要性,有什么资产业务就有什么价值类型。
从资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及资产评估结果的适用范围来划分资产评估结果的价值类型。
包括市场价值和非市场价值。
提出市场价值概论,树立资产评估公允价值的坐标。
资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式,非市场价值是资产公允价值的一种特殊表现形式。
注意:
我国明确资产评估的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
考点4.市场价值和市场价值以外的价值类型P22
市场价值:
自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式,它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合,如在用价值、投资价值、清算价值、残余价值等。
在用价值:
将评估对象作为企业组成部分要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。
投资价值(特定投资者价值):
评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值估计数额。
清算价值:
在评估对象处于被迫出售或快速变现等非正常条件下的价值估计数额。
残余价值:
是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。
考点5.资产评估假设P24交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设
交易假设:
资产评估得以进行的一个最基本的前提假设,交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
公开市场假设:
是对资产拟进入的市场条件,以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。
公开市场假设是资产评估中的一个重要假设,其他假设都是以公开市场假设为基本参照。
凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产,都可以考虑以公开市场假设为前提进行评估。
持续使用假设(继续使用假设):
是对资产拟进入的市场条件,以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。
持续使用假设又细分为在用假设、转用假设、移地续用等具体含义见教材25页
清算假设:
对资产拟进入的市场条件的一种假设说明或限定。
具体而言,是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
考点6.资产评估原则P25工作原则和经济原则
1.工作原则:
资产评估机构和评估人员在评估工作中应遵循的基本原则。
独立性原则:
公平、公正、第三方身份独立评估;
客观性原则:
以充分的事实为依据;
科学性原则:
遵循科学的评估标准、科学态度制定方案、科学的方法评估;
专业性原则:
必须是资产评估专业机构和专业人员,且具有职业道德、专业知识和实践经验。
保证结果公正的技术基础。
2.资产评估的经济原则:
资产评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。
预期收益原则:
以技术原则的形式概括资产及其资产价值的最基本的决定因素。
是评估人员判断资产价值的最基本的依据。
供求原则:
经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。
贡献原则:
是预期收益原则的一种具体化原则,它也要求资产价值的高低由该资产的贡献来决定。
替代原则:
作为一种市场规律,在同一市场上,具有相同使用价值和质量的商品,应有大致相同的交换价值。
估价日期原则:
假定市场条件固定在某一时点,这一时点就是评估基准日,或称估价日期,为资产评估提供了一个时间基准。
考点7.评估基准日的概念P27评估基准日是一时点,体现了资产评估的现实性。
考点8.影响资产评估价值类型的因素P22资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。
是影响资产评估价值类型的直接因素。
考点9.资产评估方法与评估价值类型的关系:
资产评估方法的选择必须与评估价值类型相适宜。
第三章
考点1.资产评估的基本程序(起止范围)P46
明确资产评估业务的基本事项(明确委托方及相关当事人的基本情况,评估目的,估价对象基本情况,评估价值类型及定义,评估基准日,评估资产限制条件和重要评估假设等)
签订资产评估业务约定书
编制资产评估计划
现场调查
收集资产评估资料
评定估算(即进行评估,确定评估价值)
编制和提交资产评估报告
资产评估工作底稿归档
考点2.资产评估中信息分析常用逻辑方法P59
比较分析法:
比较就是对照各个事物,以确定其间差异点和共同点的逻辑方法。
注意几点:
可比性、比较方式的选择、比较内容的深度。
分析与综合法:
1分析:
在实际评估中,分析是指通过实务之间以及构成事物整体的各要素之间的特定关系,以及由此及彼、由表及里的研究,以正确认识事物的一种逻辑方法。
各因素之间的关系:
因果关系、表象及本质关系、相关分析、典型分析
推理法:
从一个或几个已知的判断推出一个新判断的思维方式,它是在掌握
一定的已知事实、数据或因素相关性的基础上,通过因果关系或其他相关关系依次、逐步地变化,最终得出新结论的一种逻辑方法。
2综合:
同分析对立的一种方法,从整体角度把握事物的本质和规律的一种逻辑方法。
推理要素:
前提(准确无误)、结论、推理过程(合乎逻辑)。
常用的推理方法:
演绎推理(一般到个别)和归纳推理(从个别到一般)
考点3.常用的具体分析方法P60SWOT分析法、波特的五要素分析法、波士顿矩阵分析法、财务比率分析法。
SWOT分析法:
P61S表示优势,W表示劣势,O表示机会,T表示威胁。
优势与机会矩阵(SO矩阵)利用外部机会,发挥内部优势
劣势与机会矩阵(WO矩阵)利用外部机会弥补内部弱点
优势与威胁矩阵(ST矩阵)利用内部优势回避或减轻外部威胁
劣势与威胁矩阵(WT矩阵)减少内部弱点回避外部威胁
波特的五要素分析法:
供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、新进入者的威胁、替代品的威胁、行业内现有竞争者的竞争威胁。
波士顿矩阵分析法:
问题业务:
市场成长率高、相对市场份额低;明星业务:
市场成长率高、相对市场份额高;现金牛业务:
市场成长率低、相对市场份额高;瘦狗业务:
市场成长率低,相对市场份额低。
第四章
考点1.成本法的前提条件P69
成本法的基本前提是资产交易的购买方在购买某项资产时,会把该项资产与具有同样生产能力的新资产直接进行比较,从而判断资产的价格。
购买者愿意付出的价格绝不会超过具有相同效能的全新资产的最低成本。
6个前提条件:
购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。
评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。
评估对象必须是可以再生或复制的,否则不能采用成本法评估其价格。
评估对象必须是随着时间的推移会发生陈旧、贬值等价值消耗的资产,否则不能运用成本法进行评估。
形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的,不能是无效的、个别的。
被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。
考点2.实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值(功能性贬值的主要表现)P70
实体性贬值(实体性损耗或有形损耗):
是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
有形损耗使资产的实体发生磨损、失效、丧失、功能等变化,亦称为实体性陈旧贬值。
如建筑物发生墙体裂缝、房顶漏雨、基础下沉等。
功能性贬值(功能性损耗):
是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
包括由于新工艺、新材料和新技术的采用,而使原有资产的建造成本的超支额,及其原有资产超过技术先进的同类资产的运营成本的超支额。
注意:
设备的功能性贬值通常表现为设备出现超额投资成本和超额运营成本。
经济性贬值(经济性损耗):
是指资产受外部环境(主要指经济环境)的影响而造成的价值损失。
考点3.重置成本的估算(价格指数法)P72
价格指数法:
利用与资产有关的价格变动指数,将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法。
计算公式为:
重置成本=资产的账面价值×价格变动指数
价格指数主要是要定基物价指数和环比物价指数。
定基物价指数是指在一定时期内对比技术的价格指数。
重置成本=资产的账面价值×(评估时定基物价指数/参照物定基物价指数)
环比物价指数是指本期与上期相比而得出的指数。
环比物价指数主要是反映物价逐期的变化情况,它是各时期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指数。
重置成本=资产的账面价值×(1+a1)×(1+a2)×…×(1+an)×100%
式中:
a1,a2,…,an表示各期环比物价指数
教材例题【4-3】【4-4】
考点4.价格指数法与重置核算法的区别P72
价格指数法估算的重置成本,仅考虑了价格变动因素,因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素,因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。
考点5.实体性贬值的测算方法P73观察法、使用年限法
观察法:
指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造情况、物理寿命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新率,从而估算实体性贬值。
计算公式:
资产实体性贬值=重置成本×(1-实体性成新率)
实体性成新率=1-实体性贬值率
使用年限法:
是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度),进而估测资产的实体性贬值。
其表达式为:
加权已使用年限=∑(名义已使用年限×重置成本)/∑重置成本
资产利用率=截至评估日累计实际已使用年限/截至评估日累计法定已使用年限×100%
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
实体性贬值率=实际已使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)
实体性贬值额=(重置成本-预计残值)×实体性贬值率
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)
公式中:
(1)尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限。
(2)预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。
在资产评估中,通常只考虑数额较大的残值,若残值数额较小可以不计。
(3)总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。
名义已使用年限可通过会计记录、资产登记薄、登记卡片查询确定。
实际已使用年限是指资产在实际使用中实际损耗的年限。
实际已使用年限与名义已使用年限的差异,可以通过资产利用率来调整。
(1)当资产利用率>1时,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义已使用年限要长。
(2)当资产利用率=1时,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限。
(3)当资产利用率<1时,表示开工不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
教材例题【4-7】
考点6.资产的功能性贬值测算方法P75功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。
按超额运营成本估算
超额运营成本是指根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低,相应确定功能性贬值额。
计算公式为:
功能性贬值=∑(年净超额运营成本×折现系数)
=∑[年超额运营成本×(1-所得税税率)×折现系数]
若每年的超额运营成本相同,则有
功能性贬值=年超额运营成本×(1-所得税税率)×年金现值系数
=年净超额运营成本×年金现值系数
教材例题【4-9】
按超额投资成本估算
超额投资成本是指由于技术进步,出现替代设备、替代技术、替代产品,而使原有资产的建造成本的超支额,需要考虑行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。
功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行,即超额投资成本可视同为功能性贬值,计算公式为:
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
考点6.市场法的应用前提P77
充分发达活跃的资产市场(公开市场)
资产及其交易的可比性(参照物):
参照物与评估对象在功能上具有可比性(用途、性能);参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性;参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长,在适度的时间范围内。
考点7.收益法的前提条件P84
收益法的基本前提:
在资产交易业务中,新的资产所有者为取得资产所支付的货币量不会超过该项资产(或与其具有同样风险因素的相似资产)的预期收益现值。
前提条件:
被评估资产必须具有独立的连续提供未来预期收益的能力。
资产的未来收益必须能够用货币计量。
资产的未来收益包含风险收益,其风险也必须能够用货币来衡量。
考点8.成本法、市场法、收益法的适用范围
成本法最适用于难以确定收益、市场上很难找到交易参照物的评估对象。
如公路桥梁等。
市场法主要适用于单项资产的评估,如机器设备、运输设备、原材料等
收益法一般适用于对企业整体资产的评估。
考点9.纯收益在前n年变化,第n+1年后保持不变P87
(1)无限年期收益。
其基本公式为
参考教材公式
其成立条件是:
纯收益在n年(含n年)以前有变;
纯收益在n年(不含n年)以后保持不变;
收益年期无限;
r1为折现率,r2为资本化率,r1和r2均大于零。
(2)有限年期收益。
其基本公式为
参考教材公式
其成立条件是:
纯收益在n年(含第n年)以前有变化;
纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变;
收益年期有限为N;
r1大于零。
注意:
收益不变的年限是(N-n)而不是N
教材例题【4-19】【4-20】
考点10.市场法选择参照物调整的主要因素:
功能因素、地域因素、时间因素。
考点11.市场法选择参照物的数量要求:
至少三个交易案例
考点12.更新重置成本与复原重置成本的区别
更新重置成本:
指功能和效用上与被评估资产相同或最接近的类似新资产的购置或构建成本。
复原重置成本:
指构建或购置一个与被评估资产完全一样的新资产的成本。
复原重置成本-更新重置成本=功能性贬值
第五章
考点1.进口设备的从属费用P116
进口设备的从属费用包括:
国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、外贸手续费,对车辆还包括车辆购置附加费等。
国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算,也可按一定比例计取,取费基数为设备的离岸价,计算公式为:
海运费=设备离岸价(FOB)×海运费率
海运费率:
远洋一般取5%—8%,近洋一般取3%—4%。
航空运输一般按照距离和单价计算运费。
国外运输保险费的取费基数为设备离岸价格+海运费。
其计算公式为
国外运输保险费=(设备离岸价+海运费)×保险费率
保险费率可根据保险公司费率表确定,一般在0.4%左右。
关税的取费基数为设备到岸价。
其计算公式为
关税=设备到岸价(CIF)×关税税率
关税的税率按国家发布的进口关税税率表计算。
消费税的计税基数为关税完税价格+关税。
其计算公式为
消费税=(关税完税价格+关税)×消费税税率/(1-消费税税率)
消费税的税率按国家发布的消费税率表计算。
增值税的取费基数为关税完税价格+关税+消费税。
其计算公式为
增值税=(关税完税价格+关税+消费税)×增值税税率
银行财务费的取费基数为设备离岸价人民币数。
其计算公式为
银行财务费=设备离岸价×费率
我国现行银行财务费率一般为4%—5%。
外贸手续费也称为公司手续费,取费基数为设备到岸价人民币数。
其计算公式为
外贸手续费=设备到岸价×外贸手续费率
目前,我国进出口公司的外贸手续费率一般为1%—1.5%。
车辆购置附加费的取费基数为到岸价人民币数+关税+消费税。
其计算公式为
车辆购置附加费=(到岸价人民币数+关税+消费税)×费率
教材例题【5-5】
考点2.设备实体性贬值的估算方法P118
设备实体性贬值常用的确定方法有:
观察法、使用年限法和修复费用法。
1.观察法:
评估人员到现场对被评估的设备进行观察和技术监测,并结合设备的运转状况、整体状态、查阅机器设备的历史使用记录、维修保养记录、技术档案等资料,经综合分析估测设备的实体性贬值的一种方法。
运用观察法分析的主要指标参考教材
2.使用年限法:
从使用寿命角度来估算贬值,它假设机器设备存在一定的使用寿命,所评估设备的实体性贬值率与其使用年限成正比,并且成线性关系。
实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限×100%
=实际已使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%
总使用年限:
机器设备的已使用年限与尚可使用年限之和为设备的总使用年限,即机器设备的使用寿命。
(考点影响机器设备寿命的因素)
物理寿命:
机器设备从开始使用到报废所经历的时间。
其长短主要取决于自身质量与运行过程中的使用、保养和正常维修情况。
经济寿命:
机器设备从开始使用到因经济上不划算而停止使用所经历的时间,是指维持机器设备的继续使用所需要的维持费用大于机器设备继续使用所带来的收益。
技术寿命:
机器设备从开始使用到技术过时的时间。
取决于社会技术进步和技术更新速度和周期,通过技术改造可以延长其技术寿命。
实际已使用年限:
机器设备从开始使用到评估基准日所经历的时间。
实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率
设备利用率=截止评估基准日设备累计实际利用时间/截止评估基准日累计法定利用时间×100%
设备利用率计算结果小于1表明开工不足,设备实际已使用年限小于名义已使用年限;计算结果大于1表明资产超负荷运转,实际已使用年限大于名义已使用年限。
教材例题【5-6】
尚可使用年限:
机器设备的剩余使用寿命,,可以通过计算检测和专业技术鉴定来确定;也可以通过用总使用年限减去实际已使用年限的余额来确定。
加权投资使用年限:
机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短实际已使用年限,那么上述方法计算的已使用年纪就不能反映设备的实际情况,需要进行调整。
在评估实务中,采用加权平均使用年限的方法,就是以每次投资的重置成本为权数,对每次投资的已使用年限进行加权平均,以确定其实际已使用年限的方法。
具体计算公式为
加权设备使用年限=∑(重置成本×投资已使用年限)/∑重置成本×100%
实体性贬值率=加权投资使用年限/(加权投资使用年限+尚可使用年限)
注意:
如果在计算加权重置成本时采用的已使用年限是名义已使用年限,那么以此为基础计算出来的加权投资年限应该是加权投资名义年限,还必须将其乘以资产利用率计算出加权投资实际年限。
计算重置成本应以机器设备各部件的现实存在为基础,当各期投资更替了投入的部件时,应扣减该部分投入期的原始成本,即扣减重复计算的原始成本,调整重置成本。
教材例题【5-7】【5-8】
3.修复费用法:
假设设备所发生的实体性损耗是可以修复的,则设备的实体性贬值就应该等于补偿实体性损耗所发生的费用。
所用的补偿手段一般是通过修理或更换损坏部分。
使用该方法,注意一下两点:
修复费用是否包括了对设备技术更新和改造的支出。
不要重复计算机器设备的功能性贬值。
区分可修复性损耗和不可修复性损耗。
两者之间根本的不同点就是可修复的实体性损耗不仅在技术上具有修复的可能性,经济师也是划算的,不可修复的实体性损耗相反。
大多数情况下,设备的可修复性损耗和不可修复性损耗并存,应该区分并分别计算,这两部分之后就是被评估设备的全部实体性贬值。
计算公式:
实体性贬值率=(修复费用+不可修复部分的实体性贬值)/重置成本
教材例题【5-9】
考点3.功能性贬值的估算P123结合教材P75资产功能性贬值测算方法
机器设备的功能性贬值(Df)是由于新技术发展的结果导致资产价值的贬损。
包括:
一是超额投资成本造成的功能性贬值;二是超额运营成本造成的功能性贬值。
超额投资成本造成的功能性贬值:
即为第
种功能性贬值,是由于技术进步,新技术、新材料、新工艺不断出现,使得相同功能的新设备的制造成本比过去降低,它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。
超额投资成本引起的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
可直接确定设备的更新重置成本,则不需计算设备的复原重置成本,超额投资成本引起的功能性贬值也不需单独计算。
超额运营成本造成的功能性贬值:
即为第
种功能性贬值,是由于新技术的发展,使新设备在运营费用上低于老设备。
超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。
计算超额运营成本造成的功能性贬值具体步骤如下:
1.选择参照物,核定参照物与被评估对象在产量、成本方面的差异,并将参照物的年运营成本与被评估对象的年运营成本比较,计算被评估对象的年超额运营成本。
2.将年超额运营成本扣减采用新设备生产的新增利润应交的所得税,得到被评估设备的年净超额运营成本。
3.估测被评估设备的剩余寿命。
4.选择合适的折现率,把整个剩余寿命期间的各年度净超额运营成本折成现值,其现值和就是功能性贬值额。
教材例题【5-10】
考点4.经济性贬值的估算(运用规模经济效益指数)P124结合教材P76
一方面。
市场竞争加剧,导致产品销售数量减少,引起设备开工不足,生产能力相对过剩,而引起经济性贬值。
贬值的计算可使用规模经济效益指数法。
经济性贬值率=[1-(设备预计可被利用的生产能力/设备原设计生产能力)x]×100%参考教材公式
经济性贬值额=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率
另一方面,由于企业外部的原因,虽然设备生产负荷并未降低,但出现如原材料涨价、劳动力费用上升等情况导致生产成本提高,或迫使产品降价销售等情况,均可能使设备创造的收益减少,使用价值降低,进而引起设备经济性贬值。
经济性贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,r,n)
教材例题【5-12】【
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