土地估价报告规范.docx
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土地估价报告规范.docx
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土地估价报告规范
土地估价报告
项目名称:
XX市南蒲公路五公里处24411.02用途为居住兼容商业用地地块(宗地地号:
023号)的出让国有建设用地使用权市场价格评估
受托估价单位:
XX省旗开土地评估有限XX
土地估价报告编号:
桂旗开[2021](估)字第司001号
提交估价报告日期:
2021年6月17日
第一部分 摘要
第二部分 估价对象界定
第三部分土地估价结果及其使用
第四部分附件
第五部分 土地估价技术报告
XX第一部分摘要
一、估价项目名称
XX市南蒲公路五公里处24411.02用途为居住兼容商业用地地块(以下简称估价对象,宗地地号:
023号)的出让国有建设用地使用权市场价格评估。
二、委托估价方
委托方:
XXXXXX市中级人民XX;
联系人:
XX;
:
.
三、估价目的
为委托方办理案件确定涉案土地价值提供参考依据而评估土地市场价值。
四、估价期日
2021年5月26日(委托估价基准日)。
五、估价日期
2021年5月26日至2021年6月17日。
六、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况,结合本次估价的目的及估价对象特点,本次估价我们对估价对象地价定义如下:
1、估价期日:
2021年5月26日;
2、土地用途:
根据《国有土地使用证》[邕国用(2021)字第0270023号]记载,委估对象的用地性质为综合开发用地;根据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区023和004两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》(南国土资函【2021】3066号),估价对象土地用途为居住兼容商业用地;本次估价依据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区023和004两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》(南国土资函【2021】3066号)设定估价对象用途为居住兼容商业用地.
3、土地使用年限:
根据《国有土地使用证》[邕国用(2021)字第0270023号]记载,土地批准使用年限为2021年1月25日至2046年1月24日,至估价基准日止,剩余土地使用年限为29.67年;本次评估设定估价对象土地剩余土地使用年限为29.67年.
4、容积率及XX用途比例:
根据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区023和004两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》(南国土资函【2021】3066号)记载,估价对象初始设计条件为:
用地性质为居住兼容商业用地,容积率为1。
6,居住、商业的建筑面积比例为90:
10;本次估价本次估价依据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区023和004两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》设定估价对象容积率为1。
6,居住建筑面积占总计容建筑面积的90%,商业建筑面积占总计容建筑面积的10%。
5、土地使用权面积:
根据《国有土地使用证》[邕国用(2021)字第0270023号]记载,委估宗地土地面积为66592.18;根据《委托书》【(2021)南市司鉴字第19号】,估价对象可评估拍卖土地面积为24411。
02(其中新编宗地号450108100008GB00307面积为14863.67,新编宗地号450108100008GB0030面积为9547.35);本次估价依据《委托书》设定估价对象的土地面积为24411.02。
6、开发程度:
根据现场勘查,估价对象的实际土地开发程度为宗地外“五通”,宗地内场地未平整;根据委托方及《XX五象新区蟠龙片区原邕宁遗留问题土地完善手续需缴纳费用问题有关意见报告》(五象国土报【2021】92号)中记载估价中需XX除基础设施费用,本次估价设定土地开发程度为宗地外“五通”(指通路、通电、通给水、通排水、通迅,以下同),宗地内场地平整。
7、价格类型:
公开市场条件下的国有出让建设用地使用权市场价格.
8、用地特殊限制条件:
无特殊限制条件。
综上所述,本项估价的地价内涵是指,以2021年5月26日为估价基准日,设定土地用途为居住兼容商业用地,土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内场地平整,剩余使用年限为29.67年,容积率为1.6,土地面积为24411.02,无特殊限制条件下的国有出让建设用地使用权市场价格。
七、估价结果
根据XX现行有关法律、法规和XX策条例及委托估价方提供的XX种资料,遵循合法、公正、客观等原则,经评估人员实地勘察核实、收集资料、分析计算后,确定估价对象在估价基准日2021年5月26日的国有出让土地使用权价格为:
土地面积:
24411.02
单位面积地价:
3668园/(折合244。
53万园/亩)
总地价:
8953.9621万园
大写:
XX捌仟玖佰伍拾叁万玖仟陆佰贰拾壹伍园整
注:
以上结果含农用地转用报批费用、征地补偿拆XX置费、XX税费、基础设施费用等成片土地开发费用,根据委托方提供的《XX五象新区蟠龙片区原邕宁遗留问题土地完善手续需缴纳费用问题有关意见的报告》(五象国土报【2021】92号)记载:
农转用报批费为3.6308万园/亩;征地补偿拆XX置费为19。
6123万园/亩;XX税费为1.6527万园/亩。
基础设施费用为36.9399万园/亩。
估价对象土地面积为24411。
02(合计36.62亩),根据以上数据,则:
①农转用报批费为:
132.96万园
②征地补偿拆XX置费为:
718。
20万园
③XX税费为:
60.52万园
④基础设施费用为:
1352.74万园
(以上①-④项的费用合计:
2264.42万园,大写:
XX贰仟贰佰陆拾肆万肆仟贰佰园整)。
八、土地估价师签字
土地估价师资格证书号 XX证书号 签名
何翠清 2021450007 2021450013
黄小丽2021450112 2021450020
九、土地估价机构
XX省旗开土地评估有限XX
法人代表人签字:
二○一六年六月十七日
土地估价结果一览表
估价机构:
XX省旗开土地评估有限XX估价报告编号:
桂旗开[2021](估)字第司001号 估价期日:
2021年5月26日土地使用权性质:
出让
估价
期日
的土
地使
用者
宗地地号
宗地名称
土地
使用
证编
号
估价期日的用途
容积率
估价期日实际土地开发程度
估价设定的土地开发程度
土地剩余使用权年限(年)
土地使用权面积(㎡)
单位面积地价(园/㎡)
总地价
(万园)
备注
证载(或批准)
实际
设定
规划
实际
设定
XX智滨物业有限责任XX
023
XX市南蒲公路五公里处24411.02用途为居住兼容商业用地地块国有建设用地
邕国用(2021)字第0270023号
综合用地(居住兼容商业用地)
/
居住兼容商业用地
1.6
/
1。
6
宗地外“五通”,宗地内场地未平整
宗地外“五通",宗地内场地平整
29。
67年
24411.02
3668
8953.9621
一、上述土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制:
无他项权利限制。
2、基础设施条件:
根据估价人员现场勘察,估价对象实际土地开发程度为宗地外“五通”,宗地内场地未平整,根据委托方及《XX五象新区蟠龙片区原邕宁遗留问题土地完善手续需缴纳费用问题有关意见报告》(五象国土报【2021】92号)中记载估价中需XX除基础设施费用,本次估价设定土地开发程度宗地外“五通”,宗地内场地平整。
3、规划条件限制:
无特殊限制.
4、影响土地价格的其他限定条件:
无。
二、其他需要说明的事项
1、本报告仅用于为出让方通过集体决策确定土地使用权公开出让底价提供价格参考依据。
2、本报告有效期为壹年,
3、其他需要说明的事项详见结果报告需要特殊说明事项。
XX省旗开土地评估有限XX
二○一六年六月十七日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方
委托方:
XXXXXX市中级人民XX;
联系人:
XX;
:
。
二、估价对象
估价对象界定:
本次评估项目的估价对象为位于XX市南蒲公路五公里处24411.02用途为居住兼容商业用地地块的国有建设用地使用权,不包含地上建(构)物及设施。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
(1)来源及历史沿革:
通过出让取得;
(2)土地位置:
XX市南蒲公路五公里处;
(3)土地用途:
综合用地(居住兼容商业用地);
(4)四至:
北面临宋厢路、南面临五象大道、西面临龙佑路,XX面临空地(详见宗地图);
(5)土地使用权面积:
根据《国有土地使用证》[邕国用(2021)字第0270023号]记载,委估宗地土地面积为66592.18;根据《委托书》【(2021)南市司鉴字第19号】,估价对象可评估拍卖土地面积为24411。
02(其中新编宗地号450108100008GB00307面积为14863.67,新编宗地号450108100008GB0030面积为9547。
35);本次估价依据《委托书》设定估价对象的土地面积为24411。
02。
(6)土地级别:
住宅XX,商业四级;
2、土地权利状况
(1)土地所有权:
属XX;
(2)土地使用权类型:
出让;
(3)土地使用年限:
根据《国有土地使用证》[邕国用(2021)字第0270023号]记载,土地批准使用年限为2021年1月25日至2046年1月24日,至估价基准日止,剩余土地使用年限为29.67年;本次评估设定估价对象土地剩余土地使用年限为29.67年.
(4)他项权利状况:
无他项权利状况。
3、土地利用状况
(1)土地利用现状:
根据现场勘查,估价对象的土地开发程度为宗地外“五通”,宗地内场地未平整;根据委托方及《XX五象新区蟠龙片区原邕宁遗留问题土地完善手续需缴纳费用问题有关意见报告》(五象国土报【2021】92号)中记载估价中需XX除基础设施费用,本次估价设定土地开发程度为宗地外“五通”(指通路、通电、通给水、通排水、通迅,以下同),宗地内场地平整。
(2)土地规划利用状况:
根据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区023和004两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》(南国土资函【2021】3066号)记载,估价对象初始设计条件为:
用地性质为居住兼容商业用地,容积率为1。
6,居住、商业的建筑面积比例为90:
10;本次估价本次估价依据《市国土XX局XX明确五象新区蟠龙片区023和004两宗XX拟拍卖土地相关参数及XX缴费用的函》设定估价对象容积率为1.6,居住建筑面积占总计容建筑面积的90%,商业建筑面积占总计容建筑面积的10%。
四、影响地价的因素说明
(一)一般因素
影响土地价格的一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素.主要有城市XX状况、XX制度与XX市场状况、XXXX策、城市规划与目标、城市XX经济状况等。
1、城市XX状况
(1)地理位置及城市区划
XX市是XXXX的首府,位于XX省XX,地处XX带,北回归线以南,介于XX经107°45′~108°51′,北纬22°13′~23°32′之间,地理坐标XX经108°22′,北纬22°48′。
XX市总面积22626.95平方公里,市区面积6479平方公里,建成区面积190平方公里。
处于中国华南、西XXXX南亚经济圈的结合部,是环北部湾沿岸重要经济中心.面向XX南亚、北靠大西南,XX邻粤港琼,具有得天独厚的区位优势和地缘优势,是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及XX南亚经济圈的连接点,是新XX的大西南出海通道枢纽城市.具有“两近两沿”的特点。
“两近”:
一是近海,市区距XX港、XX、XX港分别为104公里、173公里和204公里;二是近边,距中越边境的XX市、XX市分别为204公里和230公里。
“两沿”:
一是沿线,湘桂、黔桂、黎湛和南昆XX在XX交汇,是西南地区重要的XX枢纽;二是沿江,邕江是西江的支流,珠江干流,西江二期整治工程完工后,1000吨级内河船舶可以从XX直达港澳。
XX市对XX省沿XX市发挥着中心城市的依托作用,对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用,对XX南亚XX挥着中国前沿城市的开发作用.
XX现辖XX区、XX区、XX区、XX区、XX区、XX区6个城区和XX县、XX县、XX县、XX县、XX县、XX县6个县.
(2)土地自然环境与XX状况
XX市地形是以邕江广大河谷为中心的盆地形态。
这个盆地向XX开口,南、北、西三面均为山地围绕,北为高峰岭低山,南有七坡高丘陵,西有XX山(西大明XX部山地)。
XX了西起XX山,XX青秀山的长形河谷盆地.盆地XX成为XX河流集中地点,右江从西北来,左江从西南来,良风江从南来,心圩江从北来,组成向心水系。
盆地的中部,即左、右江汇口处,南北两边丘陵靠近河岸,XX一天然的界限,把长形河谷、盆地分割成两个小盆地,一是以XX市区为中心的邕江河谷盆地;二是以XX镇为中心的盆地.
XX市地质为典型的喀斯特地形,富含砖瓦粘土、石英砂岩、泥炭、耐火粘土和石灰石等矿产。
这些是建材行业的重要原材料,为建材行业的提供比较优势。
喀斯特地形具有特异性,地下水XX丰富。
(3)城市
根据2021年XX市国民经济和XX统计公报,2021年末全市户籍713.50万人,比上年增加2。
01万人,增长0.28%,其中市区274.55万人,增加1.73万人,增长0。
63%.
XX市2021年第六次全国普查主要数据初步汇总结果显示,XX市2021年11月1日零时的全市常住为666。
16万人,总为686。
84万人。
常住与2000年第五次全国普查的620.80万人相比,十年共增加45。
36万人,增长%,年平均增长0.71%。
总与2000年第五次全国普查的629。
01万人比较,十年间共增加57。
83万人,增长9。
19%,年平均增长率为0。
88%。
比“四普”到“五普”十年间平均增长率的1.11%下降0。
23个百分点。
XX方面,男女比例不断趋于合理;XX市常住中男性为345.42万人,占51。
85%;女性为320.74万人,占48。
15%。
XX比(以女性为100,男性对女性的比例)由2000年第五次全国普查的112.3下降为107.69。
受教育方面,文化素质、受教育程度提高;XX市常住中,具有大学(指大专以上)文化程度的为77.87万人;具有高中(含中专)文化程度的为96.67万人;具有初中文化程度的为260.35万人;具有小学文化程度的为165。
72万人(以上XX种受教育程度的人包括XX类学校的毕业生、肄业生和在校生)。
与2000年第五次全国普查比较,每10万人中具有大学文化程度的由4927人上升为11690人;具有高中文化程度的由12908人上升为14511人;具有初中文化程度的由35046人上升为39081人;具有小学文化程度的由35767人下降为24876人。
全市常住中,文盲(15岁及以上不识字的人)为10.15万人,与2000年第五次全国普查比较,文盲减少9。
58万人,文盲率由3.28%下降为1。
52%,下降1。
76个百分.
2、XX制度与XX市场状况
(1)XX制度
近年来,XX市为了进一步规范XX市场管理,促进XX市场健康,相继XX了一系列规范性文件。
●土地制度:
①《XX市人民XX办XXXXXXXX市市区划拨土地使用权价款最低标准规定XX》(南府办[2021]15号),为进一步规范划拨土地使用权供应行为,提高节约集约用地水平,防止国有土地资产流失。
②《XXXXXX市五象新区建设项目用地管理办法XX》(南府办[2021]78号),为促进五象新区开发建设,进一步规范和强化建设项目用地管理,保障五象新区招商引资和基础设施项目建设用地.
③《XX市人民XX办XXXX扶持鼓励类商贸服务XX项目用地出让XX》(南府办[2021]289号),为了XX落实“学用XX策抓落实、强化执行促跨越”和“解放思想、赶超跨越”活动精神,进一步推进“三XX三中心”建设.
④《XX市人民XXXXXXXX市用地公开出让管理办法XX》(南府发[2021]32号),为了XX用地管理,提高节约集约用地水平,建立公开透明、规范、高效的用地出让制度。
●住房制度:
①《XX市人民XX办XXXX继续执行住房限购措施XX》(南府办[2021]44号),为XX落实《XX办XXXX进一步做好XX市场调控工作有关问题XX》(XX〔2021〕1号)精神,进一步抑制房价过快上涨、严厉打击投机性炒房行为,促进XX市场平稳健康。
②《XX市人民XXXXXXXX市商品房预售XX监管办法XX》(南府发[2021]78号),为XX商品房预售XX的监督管理,保证商品房预售XX专款专用,促进XX市场的健康有序。
③《XX市人民XXXX规范限价普通商品住房销售及权属管理XX》(南府发[2021]79号),为XX我市限价普通商品住房销售管理,规范限价普通商品住房申请、审核、销售及权属管理工作,进一步完善《XX市限价普通商品住房管理暂行办法》(南府发〔2021〕61号)。
④《XX市人民XXXXXX限价普通商品住房管理办法XX》(南府发[2021]46号),为促进XX市XX市场健康,合理调整住房供应结构,构筑多层次住房供应体系,适当增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应,缓解中等收入家庭住房困难。
(2)XX市场状况
●土地市场交X状况
2021年第三季度XX市国有建设用地供应总量638宗,环比上升29。
13%;供应总面积1155。
60公顷,环比上升63.49%。
上升的原因主要是用地面积较大的XX用地及住房用地供应量增加,但工矿仓储用地供应总量相比上一季度差异较小,总体上看我市土地市场仍相对稳定。
在土地供应方式上,以出让方式供应853.91公顷,环比上升44.43%;成交价款为1958770.55万园,环比下降35。
82%;其中“招拍挂"出让土地317宗,成交面积797.38公顷,环比上升67.60%。
在土地供应结构上,商服用地供应132。
83公顷,占供地总量的11。
49%,环比上升198。
67%;工矿仓储用地供应418.82公顷,占供地总量的36。
24%,环比上升19.70%;住宅用地供应235.70公顷,占供地总量的20.40%,环比下降5。
92%;其他用地供应368。
25公顷,占供地总量的31。
87%,环比上升227.72%
●XX市场交X状况
根据XX市房产XX公布的数据,2021年XX市XX市场交X情况如下:
①XX商品房批准预售情况
1—12月,全市(含县,下同)XX商品房(含XX策房,下同)批准预售面积1464.96万,同比增长28。
69%,其中商品住房(含XX策房,下同)1099.13万,同比增长24。
84%;商业营业用房98.55万,同比增长19.77%;办公楼89.13万,同比增长10.79%;其他类商品房178。
15万,同比增长87。
13%,分别属于车库、车位、杂物房等其它用途的房屋。
12月份,全市XX商品房批准预售面积202.75万,环比增长35。
74%,其中商品住房158.7万,环比增长30.92%;商业营业用房15.22万,环比增长75.95%;办公楼20。
54万,环比增长339.83%;其他类商品房8。
29万,环比下降44。
1%.
②XX商品房销售情况
1-12月,全市XX商品房成交面积1155。
01万,同比增长42。
82%;成交套数120402套,同比增长44.25%;成交均价6577。
21园/,同比下降6.19%,其中住房成交面积1019。
08万,同比增长45.31%;成交套数99087套,同比增长45.7%;成交均价6092.4园/,同比增长0.27%;商业营业用房成交面积37.52万,同比增长28。
71%;成交均价18602.67园/,同比下降3.8%;办公楼成交面积27。
8万,同比下降43.55%;成交均价13693.04园/,同比下降2.26%;其他类商品房成交面积70.61万,同比增长143.4%.
12月份XX商品房成交面积135.66万,环比增长10.11%;成交套数14462套,环比增长12.61%;商品房成交均价6643.28园/,环比小幅下降0.02%。
其中住房成交面积为119。
23万,环比增长4.61%;成交套数11273套,环比增长2.54%;均价成交均价6215.45园/,环比下降2。
34%;商业营业用房成交面积4。
72万,环比增长50。
32%;成交均价17566.85园/,环比下降9.7%;办公楼成交面积3.69,环比增长254.81%;成交均价12368。
1园/,环比增长21。
48%;其他类商品房成交面积8。
02,环比增长59。
13%。
③存量房交X情况
1—12月,存量房成交面积221.24万,同比增长28。
97%;成交套数22284套,同比增长32.28%;成交均价5330.86园/,同比增长1.64%,其中存量住房成交面积203.13万,同比增长33.04%;成交套数19199套,同比增长34.15%,成交均价5226.21园/,同比增长4。
29%。
●XX市场XX状况
进一步突出五象新区开发建设。
新区管委会挂牌成立,全面推行“一线决策、一线审批、一线协调”工作法,项目开工不断创造新的“五象速度”。
统筹做好市XX基础设施、公共与配套设施等专项规划,重点片区规划进一步完善。
①积极探索区域连片土地统征统储和集中安置方式,开工建设12个安置点,妥善解决1.3万人安置问题。
落实新增建设用地指标、“招拍挂”出让土地面积、征地完成量分别占市本级的44%、40%、50%。
实施项目130项,完成XX153。
62亿园.
②XX恒大等30多家国际、国内知名企业落户五象新区,XX银行、太平保险等9家金融、保险机构集聚金融街,XXXX95%以上的土地已落实项目,XX达500多亿园.
③XX重大XX基础设施建设。
轨道XX1号线完成XX32。
58亿园,2号线顺利开工,轨道XX第二轮规划(含3、4、5号线)已报XX委审批.南桂、南柳及XX至钦北防高铁相继开通,市辖区内高铁里程306.27公里,XX迈入高铁时代.XX吴圩国际机场新航站楼主体完工,火车XX站及周边路网建设全面推进.城市道路“白改黑"工程完成224条。
良庆大桥开工建设,白沙大道3座立交桥、XX广场下穿隧道等工程如期建成通车.经强力攻坚,历经9年建设的XXXX立交桥、凌铁大桥建成通车,历经8年建设的长堽路打通至快环。
④扎实推进旧城改造。
完成XX约51.7亿园,水街片区旧城区改建、老XX·三街两巷旧城改造项目顺利推进,完成新阳路292号等20个土地熟化项目.
3、XXXX策和XX结构
(1)XXXX策
①坚持“稳中求进、好中求快”的工作总基调。
稳定经济增长和物价总水平,保持近年来全市经济又好又快势头和XXXX稳定大局。
推进调结构转方式,确保“四大建设”有新突破、主要经济指标占全区比重有新提升.
②坚持创新驱动战略。
通过创新引领驱动、XX拉动、消费带动的多重推动,实现经济有质量、有效益、可持续增长。
③坚持化、信息化、城镇化、农业XX同步。
大力推进化信息化深度融合,突出XX城镇化进程,大力现代农业,XX推动我市经济XX的XX动力.
④坚持以扩大XX为战略基点。
依靠外资、国资和民资等多园XX,推动外在投入和内生增长共同。
⑤坚持深化.增强XX的系统性、整体性、协调性,重点推动国有企业等XX不断深入;坚定不移扩大XX,全面提升XX型经济水平。
⑥坚持保障和改善民生。
统筹协调“做大蛋糕”和“分好蛋糕",在的过程中改善民生,在的基础上惠及民生。
(2)XX结构
以创新驱动推动XX升级.全市科技财XX投入6.21亿园,增长20.43%,高于当年全市经常性增幅15。
58个百分点。
专利申请量、专利授权量及发明专利拥有量连续4年位居全区第一,每万人发明专利拥有量增长48.67%。
高XX企业XX家,总产值突破860亿
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