10运营管理绿色建筑评价技术细则.docx

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10运营管理绿色建筑评价技术细则

10运营管理

10.1控制项

10.1.1应制定并实施节能、节水、节材、绿化管理制度。

【条文说明扩展】

节能管理制度主要包括节能管理模式、收费模式和节能方案等内容。

应制定节能目标，完善能源计量措施，明确各方责任，建立约束和激励机制。

节水管理制度主要包括梯级用水原则和节水方案。

节材管理制度主要包括建筑、设备、系统的维护制度和耗材管理制度。

绿化管理制度主要包括绿化用水计量，建立并完善节水型灌溉系统，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学品的使用等规定。

【具体评价方式】本条适用于各类民用建筑的运行评价。

运行评价时，重点关注通过有效的管理措施来降低能源资源消耗，实现绿色运营目标。

本条重点审查物业管理机构是否制定了节能、节水、节材和绿化管理制度，是否切实执

行并具有日常管理记录，并结合现场考察（有条件时还可采用用户抽样调查）确认各项制度是否得到实施。

管理制度及其实施的评价主要包括下列内容：

（1）节能管理模式等的合理性、可行性及落实程度。

（2）用水原则和节水方案等的合理性，各类用水计量的规范性，以及节水效果。

（3）建筑、设备、系统的维护制度和耗材管理制度的合理性及实施情况。

（4）各种杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学品管理制度的合理性及使用的规范性。

日常管理记录（连续一年）主要包括下列内容：

（1）节能管理记录应记录各项主要用能系统和设备的运行情况、能源消耗的逐月数据：

（2）节水管理记录应记录各级水表计量的逐月数据：

（3）节材管理记录应记录建筑、设备和系统的维护情况和材料使用台帐：

（4）绿化管理记录应记录绿化养护、灌溉用水情况，化学品使用情况。

10.1.2应制定垃圾管理制度，合理规划垃圾物流，对生活废弃物进行分类收集，垃圾容器设置规范。

【条文说明扩展】

生活垃圾的管理，应根据相关现行标准，以及当地城市环境卫生专业规划要求，结合本地区垃圾的特性和处理方式选择垃圾分类方法。

确定垃圾分类方法后，制定相应的垃圾管理制度，严格控制垃圾分类收集、清运、处理等一系列环节。

垃圾管理制度应当包括：

分类垃圾容器（投放箱、投放点等）设置，分类垃圾收集点设置，采用的运输工具和器具，垃圾物流措施，不同类别垃圾的处理设施等。

生活垃圾管理应符合下列要求：

（1）垃圾收集站（收集点）的规划、设计、建设、验收、运营及维护应符合现行行业标准《生活垃圾收集站技术规程》CJ]l79的规定。

150

（2）垃圾收集站（收集点）配套容器应符合现行行业标准《城市环境卫生专用设备清扫收集运输》CJ/T16、《塑料垃圾桶通用技术条件》CJ/T280、《废物箱通用技术条件》CJ/T377、《城镇环境卫生设施设置标准》CJJ27的规定。

（3）垃圾收集点、容器和机具应具有明显的标识，标识文字和图案应符合现行标准《城市生活垃圾分类标志》GB/Tl9095、《环境卫生图形符号标准》CJJ/T125的规定。

垃圾容器应置于避风处。

垃圾容器的密闭性能及其规格应符合相关标准的要求，其设放位置、数量、外观色彩及标志应满足垃圾分类收集的要求。

对生活垃圾，应根据垃圾来源、可否回用、处理难易度等进行分类，对其中可再利用或可再生的材料进行回收处理。

设置小型有机厨余垃圾处理设施时，应具有有机厨余垃圾的收集保障措施，合理配置处理设施。

当建筑物具有规模化的餐饮业时，应对隔油池加强管理，及时清运，避免影响环境。

【具体评价方式】

本条适用于各类民用建筑的运行评价：

也可在设计评价时进行预审。

运行评价时，重点关注生活垃圾管理制度是否完善、合理，垃圾容器是否设置规范并符合要求。

本条评价主要包括下列内容：

（1）垃圾管理制度应明确垃圾分类方式，如对可回收垃圾、厨余垃圾、有害垃圾进行分类收集。

（2）场地内应设置分类容器，且具有便于识别的标志。

（3）垃圾收集和运输过程符合相关规定，垃圾物流合理。

（4）垃圾分类收集后不得随意混合，不得在专门处理设施外处置垃圾。

（5）审阅垃圾收集、清运、处理的设施清单，并现场核查垃圾收集、清运的效果。

如设有小型有机厨余垃圾处理设施，需现场查看设施运行情况，以及处理后污水、污泥的处置情况。

设计评价预审时，审阅垃圾收集和运输的规划，以及垃圾容器设置计划。

10.1.3运行过程中产生的废气、污水等污染物应达标排放。

【条文说明扩展】

本条的目的是杜绝建筑运营过程中废气、污水等的不达标排放。

建筑在运营过程中，除产生垃圾外，还会产生废气、污水等，可能造成多种有机和无机的化学污染、放射性等物理污染以及病原体等生物污染。

对居住建筑，主要体现为生活污水排放。

对公共建筑，除生活污水外，还有餐饮污水、油烟气体等的排放。

为此，需要设置相应设施，通过合理技术措施和排放管理，进行无害化处理，杜绝建筑运行过程中相关污染物的不达标排放。

相关污染物的排放应符合现行标准《大气污染物综合排放标准》GB16297、《锅炉大气污染物排放标准》GB13271、《饮食业油烟排放标准》GB18483、《污水综合排放标准》GB8978、

《医疗机构水污染物排放标准》GB18466、《污水排入城镇下水道水质标准》CJ343、《社会生活环境噪声排放标准》GB22337、《制冷空调设备和系统减少卤代制冷剂排放规范》GB/T26205等的规定。

当建筑所在地区对污染物排放有特定要求时，还应符合其要求。

【具体评价方式】本条适用于各类民用建筑的运行评价。

运行评价时，重点关注场地内的污染源种类及排放情况，以及污染物治理设施是否设置井运转正常。

物业管理机构应根据建筑物的功能，制定污染物排放管理制度，并定期委托第三方检测机构进行各类污染物的检测。

751

重点审查污染物排放管理制度文件，以及具有CMA国家计量认证的第三方检测机构出具的项目运营期废气、污水等污染物的排放检测报告，井现场核查废气、污水等处理设施的运行、维护情况。

运行评价时审查的污染物排放检测报告出具日期应在最近一年内，检测报告中应包含测点数量、测点位置、测试工况、测试项目、检测结果等内容。

10.1.4节能、节水设施应工作正常，且符合设计要求。

【条文说明扩展】

本条侧重评价绿色建筑设置的节能、节水设施，如热能回收设备、地源／水源热泵、太阳能热水设备、雨水收集处理设备等的实际运行情况和效果。

节能、节水设施的运行管理虽然存在技术难度，并需要一定的运行成本，但对于实现绿色建筑的经济效益和环境效益具有重要意义，故需要物业管理机构格外重视维护与管理。

【具体评价方式】本条适用于各类民用建筑的运行评价。

运行评价时，查阅节能、节水设施的竣工图纸、运行记录、运行分析报告，并现场核查设各系统的工作情况。

通过查阅上述文件、记录和报告，现场核查设备系统的工作情况，判断节能、节水设施是否达到设计的性能指标。

节能、节水设施的运行记录应至少包含一年的数据。

节能、节水设施的运行分析报告（月报与年报〉应能反映各项设施的运行情况及节能、节水的效果，例如总能耗、可再生能源供能量、传统水源总用水量、非传统水源供水量等。

由于实际建筑的节能、节水设施的运行数据是一个动态值，往往与当地气候、建筑负荷及设备调试状况等相关，评价时需要进行科学分析，给出合理的意见。

对于不能正常运行的节能、节水设施或未能接设计要求设置的节能、节水设施，必须提交相应说明。

10.1.5供暖、通风、空调、照明等设备的自动监控系统应工作正常，且运行记录完整。

【条文说明扩展】

本条的目的是确保建筑物的高效管理和有效节能，重点关注系统和设备的控制策略及运行效果，侧重评价建筑主要用能设备的自动监控系统工作是否正常，是否具有完整的运行记录。

建筑供暖、通风、空调和照明系统是建筑物的主要用能设备，其能耗一般占建筑物能耗总量的70%左右。

为有效降低建筑能耗，对空调通风系统的冷热源、风机、水泵等设备应进行有效监测，对用能数据和运行状态进行采集井记录，井对设备系统按照设计的工艺要求进行自动控制，通过在各种不同工况下的自动调节来降低能耗。

自动控制常用的控制策略有定值控制、最优控制、逻辑控制、时序控制和反馈控制等。

对照明系统，可采用人体感应、照度或定时等自动控制方式。

工程实践证明：

只有设备自动监控系统处于正常工作状态下，建筑物才能实现高效管理和有效节能：

如果针对各类设备的监控措施较为完善，综合节能可达20%以上。

当公共建筑的建筑面积不大于2万m2或住宅区建筑面积不大于10万m2时，对于其公共设施的监控可以不设建筑设备自动监控系统，但应设置简易的节能控制措施。

如对风机水泵的变频控制、不联网的就地控制器、简单的单回路反馈控制等，也都能取得良好的效果。

152

【具体评价方式】

本条适用于各类民用建筑的运行评价：

也可在设计评价时进行预审。

运行评价时，查阅建筑设备自控系统的竣工图纸（设计说明、系统图、监控点位表、平面图、原理图等〉、运行记录和运行分析报告，井现场核查设备与系统的工作情况，尤其要核对监控点位表的内容是否与现场设备系统的设置一致，以及节能控制策略是否得到实施。

设计评价预审时，主要查阅建筑设备自动监控系统的监控点数。

运行评价时应在建筑设备自控系统的中央控制站上，检查系统对各类用能设备监控的实时工作情况，审查供暖、通风、空调、照明等设备系统的运行记录，检查记录数据的真实性和完整性。

设备系统的运行记录和检测数据应保持一年以上，以供分析和检查：

出现故障，自动记录不能中断一个月，且对系统故障期的主要能耗数据应能提供人工记录。

对于建筑面积小于2万旷的公共建筑和建筑面积小于10万旷的住宅区，本条重点审查其各项主要用能设备的节能控制措施和运行记录。

10.2评分项

I管理制度

10.2.1物业管理机构获得有关管理体系认证，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：

1具有ISO14001环境管理体系认证，得4分：

2具有ISO9001质量管理体系认证，得4分：

3具有现行国家标准《能源管理体系要求》GB/T23331的能源管理体系认证，得2分。

【条文说明扩展】

本条的目的是确保物业管理机构具备良好的环境管理、质量管理以及能源管理水平。

ISO14000环境管理体系系列标准由国际标准化组织ISO发布。

ISO14001是系列标准中的主体标准，适用于任何类型和规模的组织，内容涵盖环境管理体系、环境审核、环境标志、全寿命周期分析等方面。

ISO14001环境管理体系认证是为了提高环境管理水平，达到

节约能源，降低消耗，减少环保支出，降低成本的目的，可以减少由于污染事故或违反法律、法规所造成的环境风险。

物业管理机构在按照ISO14001体系执行企业环境质量管理时，应制定系统、完善的程序管理文件，包括环境方针文件、规划文件、实施与运行文件、检查与纠正措施文件、管理评审文件等，确保管理体系过程的有效策划、运行和控制。

ISO9001质量管理体系要求是认证机构审核的依据标准。

质量管理体系是组织内部建立的、为实现质量目标所必需的、系统的质量管理模式，是组织的一项战略决策。

它将资源与过程结合，以过程管理方法进行系统管理，根据企业特点选用若干体系要素加以组合，一般包括与管理活动、资源提供、产品实现以及测量、分析与改进活动相关的过程组成，通常以文件化的方式，成为组织内部质量管理工作的要求。

物业管理机构依据ISO9001进行质量管理，应编制相关工作程序文件，包括质量手册、程序文件、作业指导书，用以收集、传递资讯、控制作业流程或证明作业流程执行记录表单等。

《能源管理体系要求》GB/123331是用于规范组织能源管理，旨在降低组织能源消耗、提高能源利用效率的管理标准，适用于所有类型和规模的组织。

在组织内建立起完整有效的、形成文件的能源管理体系，注重建立和实施过程的控制，使组织的活动、过程及其要素不断

153

优化，通过例行节能监测、能效对标、内部审核、组织能辑计量与测试、组织能量平衡统计、管理评审、自我评价、节能技改、节能考核等措施，不断提高能源管理体系持续改进的有效性，实现能源管理方针和预期的能源消耗或使用目标。

物业管理机构应根据《能源管理体系要求》GB/T23331要求，在建筑能源管理过程中形成相关工作文件体系，包括能源管理方案、管理节能文件、技术节能文件、检查与纠正措施文件等，不断优化能源管理，提高用能效率。

目前获得能源管理体系认证的物业管理机构数量不多。

强化能源管理工作是今后建筑物运行管理中的必然趋势，需要加以引导和推进。

【具体评价方式】本条适用于各类民用建筑的运行评价。

运行评价时，查阅物业管理机构的ISO14001环境管理体系认证、ISO9001质量管理体系认证和现行国家标准《能源管理体系要求》GB/T23331的能源管理体系认证证书，以及相关的工作文件。

10.2.2节能、节水、节材、绿化的操作规程、应急预案完善，且有效实施，评价总分值为8分，并按下列规则分别评分并累计：

1相关设施的操作规程在现场明示，操作人员严格遵守规定，得6分：

2节能、节水设施运行具有完善的应急预案，得2分。

【条文说明扩展】

本条重点关注各类设施的运行是否有章可依，应急预案是否完善井有效执行。

操作规程是指为保证各项设施、设备能够安全、稳定、有效运行而制定的，相关人员在

操作时必须遵循的程序或步骤。

应急预案是指面对突发事件，如重特大事故、环境公害及人为破坏时的应急管理、指挥、救援计划等。

由于一些节能、节水设施（如太阳能光热、雨水回用等）的运行可能受到一些灾害性天气的影响，为保证安全有序，必须制定相应的应急预案。

节能、节水、节材等资源节约与绿化的操作规程、应急预案不能仅摆在文件拒里，还应成为操作人员遵守的规则。

在各个操作岗位现场的墙上应明示制度、操作流程和应急措施，操作人员应严格遵守规定，熟悉工作要求，以有效保证工作的质量。

【具体评价方式】本条适用于各类民用建筑的运行评价。

运行评价时，查阅相关管理制度、操作规程、应急预案、操作人员的专业证书、节能节水设施的运行记录，并现场核查。

检查项目内各类设施的操作规程以及应急预案，主要包括下列内容z

Cl）各类设施机房（如制冷机房、空调机房、锅炉房、电梯机房、配电间、泵房等〉操作规程的合理性及落实情况。

在机房中应明示机房管理制度、操作规程、交接班制度、岗位职责和应急预案。

操作规程应明确规定开机、关机的准备工作及具体程序。

现场核查操作规程上墙情况和设备运行情况。

（2）节能、节水设施设备应具有巡回检查制度，井有完善的运行记录。

现场核查节能、节水设施设备的运行情况。

（3）核查应急预案的有效性和安全保障。

应急预案中对各种突发事故的处理要有明确的处理流程，明确的人员分工，严格的上报和记录程序，并且对专业维修人员的安全有严格的保障措施。

75q.

（4）检查各项应急预案的应急情况报告和应急处置报告的完整性和及时性，以及应急预案的演练记录。

10.2.3实施能源资源管理激励机制，管理业绩与节约能源资源、提高经济效益挂钩，评价总分值为6分，并按下列规则分别评分并累计：

1物业管理机构的工作考核体系中包含能源资源管理激励机制，得3分：

2与租用者的合同中包含节能条款，得1分：

3采用合同能源管理模式，得2分。

【条文说明扩展】

本条重点关注物业管理机构工作考核体系中能源资源节约的激励机制、与租用者签订的合同中是否包含节能条款、以及是否采用合同能源管理模式。

采用合适的管理机制可有效促进运行节能。

在运行管理中，采取有效的激励措施，将节约能源资源、提高经济效益作为管理业绩的重要内容，促进提升管理水平和效益。

物业管理机构的工作考核体系，可通过能源资源节约奖惩细则，建立激励和约束机制。

聘用能源管理公司进行能源管理时，可在合同中引入鼓励性管理费等措施，激励管理公

司加强能源系统的高效管理，进一步降低能源消耗。

【具体评价方式】

本条适用于各类民用建筑的运行评价。

当被评价项目不存在租用情况时，第2款不参评。

运行评价时，查阅物业管理机构的工作考核体系文件、业主和租用者以及管理企业之间

的合同。

若被评价项目采用合同能源管理模式进行能源管理，合同能源管理模式应符合被评价项目的实际情况和需要。

如新建建筑尚未实行合同能源管理，需要提供运营后的节能改进投入以及节能效益分配的实施情况。

10.2.4建立绿色教育宣传机制，编制绿色设施使用手册，形成良好的绿色氛围，评价总分值为6分，并按下列规则分别评分并累计：

1有绿色教育宣传工作记录，得2分：

2向使用者提供绿色设施使用手册，得2分：

3相关绿色行为与成效获得公共媒体报道，得2分。

【条文说明扩展】

在建筑物长期的运行过程中，用户和物业管理人员的意识与行为，直接影响绿色建筑的目标实现，因此需要坚持绿色理念与绿色生活方式的教育宣传制度，编制绿色设施使用于册，培训各类人员正确使用绿色设施，形成良好的绿色风气与行为。

建立绿色教育宣传机制，可以促进普及绿色建筑知识，让更多的人了解绿色建筑的运营理念和有关要求。

尤其是通过媒体报道和公开有关数据，更能营造出关注绿色理念、践行绿色行为的良好氛围。

绿色教育宣传可从以下儿个方面入手：

（1）开展绿色建筑新技术新产品展示、技术交流和教育培训，宣传绿色建筑的基础知识、设计理念和技术策略，宣传引导节约意识和行为，促进绿色建筑的推广应用。

（2）在公共场所显示绿色建筑的节能、节水、减排成果和环境数据。

（3）对于绿色行为（如垃圾分类收集等）给予奖励。

绿色设施使用于册是为建筑使用者及物业管理人员提供的各类设备设施的功能、作用及

使用说明的文件。

绿色设施包括建筑设备管理系统，节能灯具，遮阳设施，可再生能源系统，

155

非传统水源系统，节水器具，节水绿化灌溉设施，垃圾分类处理设施等。

【具体评价方式】本条适用于各类民用建筑的运行评价。

运行评价时，查阅绿色教育宣传的工作记录与报道记录，包括宣传内容和方式，参与人员数量等：

查阅绿色设施使用手册，手册应符合项目实际情况，内容完整，便于理解与使用：

核查是否获得媒体报道，包括媒体名称、报道时间、栏目和内容。

II技术管理

10.2.5定期检查、调试公共设施设备，并根据运行检测数据进行设备系统的运行优化，评价总分值为10分，并按下列规则分别评分并累计：

1具有设施设备的检查、调试、运行、标定记录，且记录完整，得7分：

2制定并实施设备能效改进方案，得3分。

【条文说明扩展1

本条重点关注建筑运行管理人员对主要用能、用水设备系统的巡检、调试工作，对相关计量仪器和检测装置的定期标定以及对设备能效的持续改进工作。

设备系统的调试和优化运行，对建筑运行的能源资源消耗、建筑环境等非常重要。

公共设施设备检查、调试的目的是确保建筑设备及其相关系统达到设计要求。

这并不仅是新建建筑的试运行和竣工验收所需工作，也是一项在运行期间要持续开展的工作。

物业管理机构有责任定期检查、调试设备系统，标定各类检测装置的准确度，根据运行数据（或第三方检测数据）不断提升设备系统的性能，提高建筑的能效管理水平。

【具体评价方式】本条适用于各类民用建筑的运行评价。

运行评价时，查阅物业管理机构的设备设施检查、调试、运行、标定记录，审查设备能效改造方案、施工文挡和改造后的运行记录。

调试与运行记录应完整。

由于评价时建筑投入使用时间可能不长，尚不需要作规模化改造，此时可根据运行期间反映出来的问题，进行有针对性地的局部改进。

10.2.6对空调通风系统进行定期检查和清洗，评价总分值为6分，并按下列规则分别评分并累计：

1制定空调通风设备和风管的检查和清洗计划，得2分：

2实施第1款中的检查和清洗计划，且记录保存完整，得4分。

【条文说明扩展】

本条重点关注通过清洗空调系统，降低疾病产生和传播的可能性，保证室内空气品质。

物业管理机构应定期对空调系统进行检查，如检查结果表明达到清洗条件，应严格按照

《空调通风系统清洗规范》GB19210的规定进行清洗和效果评估。

如检查结果表明未达到必须清洗的程度，则可暂不进行清洗。

根据《空调通风系统清洗规范》GB19210的规定，应定期对通风系统清洁程度进行检查。

检查范围包括空气处理机组、管道系统部件与管道系统的典型区域。

通风系统中含有多

156

个空气处理机组时，应对一个典型的机组进行检查。

空气处理机组的检查间隔不得少于1

年一次，送风管和回风管的检查间隔不得少于2年一次。

对于高湿地区或污染严重地区的检查周期要相应缩短或提前检查。

当出现下面任何一种情况时，应对通风系统进行清洗。

（1）通风系统存在污染z系统中各种污染物或碎屑己累积到可以明显看到的程度，或经过检测报告证实送风中有明显微生物（微生物检查的采样方法应按照《公共场所卫生检验方法第3部分：

空气微生物》GB/T18204.3的有关规定进行〉：

通风系统有可见尘粒进入室内，或经过检测污染物超过《室内空气中可吸入颗粒物卫生标准》GB/T17095的规定。

（2）系统性能下降：

换热器盘管、制冷盘管、气流控制装置、过滤装置以及空气处理

机组己确认有限制、堵塞、污物沉积而严重影响通风系统的性能。

（3）室内空气品质出现特殊状况：

人群受到伤害，疾病发生率明显增高，免疫系统受

损。

清洗通风空调系统前，应制定通风系统清洗计划。

具体清洗方法及要求按照《空调通风系统清洗规范》GB19210执行。

【具体评价方式】

本条适用于采用集中空调通风系统的各类民用建筑的运行评价。

对于不设集中空调通风系统的建筑，本条不参评。

运行评价时，查阅物业管理机构制定的空调通风系统设备和部件的检查、清洗计划，清洗记录，清洗效果评估报告。

清洗计划应体现清洗对象、清洗频率、清洗内容等。

清洗记录包括清洗过程中的实时照片或视频。

清洗效果评估报告应体现量化效果。

由于空调通风系统的风管清洗检查一般在系统投入使用两年后进行，因此在运行评价时，如果检查结果表明风管尚未达到必须清洗的条件，则可只提供清洗计划，而无需清洗记录和清洗效果评估报告。

10.2.7非传统水源的水质和用水量记录完整、准确，评价总分值为4分，并按下列规则分别评分并累计：

1定期进行水质检测，记录完整、准确，得2分：

2用水量记录完整、准确，得2分。

【条文说明扩展】

建筑物中非传统水源可应用于多个场所和用途，不同的用途其水质要求也有所不同。

《城市污水再生利用城市杂用水水质》GB/T1892一2002规定了冲厕、道路清扫、消防、城市绿化、车辆冲洗等非饮用水的水质标准（表10-1）;（（城市污水再生利用景观环境用水水质》GB/T18921-2002规定了景观用水质标准（表10-2）；《采暖空调系统水质》GB/T29044-2012规定了空调冷却循环水补水的水质标准〈表10-3）。

表10-1城市杂用水水质标准

序号

项目

冲厕

道路清扫、消防

城市绿化

车辆冲洗

建筑施工

pH

6.09.0

2

色／度

王三30

3

嗅

无不快感

4

浊度／NTU

乓5

运10

王三10

运5

运20

5

溶解性总固体I（mg/L）

运1500

运1500

主主1000

运1000

157

6

五日生化需氧量CBOD5）ICmg/L）

ζ10

运15

主主20

运10

运15

7

氨氮ICmg/L）

运10

三三10

运20

王三10

三三20

8

阴离子表面活性剂ICmg/L）

运1.0

三三1.0

ζl.0

运0.5

主主1.0

9

铁I（mg/L）

运0.3

一

运0.3

10

锺ICmg/L）

ζ0.1

－

运0.1

11

溶解氧ICmg/L）

主1.0

12

总余氯（mg/L）

接触30min后二三1.0，管网末端注0.2

13

总大肠菌群／（个／L）

运3

表10-2景观环境用水的