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资产评估师练习题

第五章练习题

一、单项选择题

1.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。

投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（　）。

万元　　　万元　　　万元　　　万元

2.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。

.1500

3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）

A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半

4.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付费用一般包括（）。

A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金

C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费

D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费

5.在假设开发法评估土地的基本公式P=A-（B+C+D+E）中，A代表的是（）。

A.开发完成后的房地产价值

B.取得土地的实际成本

C.整个开发项目的开发成本

D.房产和土地的开发成本

6.基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合（）的土地使用权的平均价格。

A.用地B.土地级别C.土地D.公共用地

7.基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为（）。

A.B.C.

8.路线价法的理论基础是（）。

A.替代原则B.供求原则C.贡献原则D.预期收益原则

9.在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（）

A.单独深度百分率B.累计深度百分率C.平均深度百分率D.标准深度百分率

10.某宗土地深度为125英尺，标准深度为100英尺，按四三二一法则该宗土地单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率为（）

A.%B.78%C.109%D.117%

11.在路线估价法中，霍夫曼法则认为：

深度100英尺的宗地，在最初50英尺的价值应占全宗地价值的（）。

%　　3D.价值与其深度的平方根成正比。

12.对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）评估。

A.成本法B.形象进度法C.假设开发法D.工作量法

13.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。

该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（　）。

万元　　万元　　万元　　万元

14.土地的自然供给是（）。

A．有弹性的B．无弹性的

C．多方向性的D.可垄断的

15.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：

可比案例宗地地价为每平方米2700元，容积率为，待估宗地规划的容积率为，经容积率修正后的可比实例价格最接近于（　）元／平方米。

160　　　　　　　　400

C.2430　　　　　　　　240

16.利用基准地价修正法评估宗地价格时，待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价×（）×其他因素修正系数。

A.年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数

B.年期修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

C．年期修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

D．年期修正系数×区位因素修正系数×容积率修正系数×交易情况修正系数

17.用收益法评估房地产，客观总费用不包含的费用是（）。

A．管理费B．维修费

C．税金D．折旧费

18.房地产评估中，楼面地价×容积率=（）。

A．土地总价B．土地单价

C．房地产总价D.建筑物单价

19.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。

A．30年B．40年

C．50年D．70年

20.某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。

A.建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米

B.建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米

C.建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米

D.建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米

21.根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。

A.评估B.申报C.公示D.登记

22.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）

A.8%B.6%C.5%D.4%

23.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（）

万元万元万元万元

24.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）

二、多项选择题

1.土地的自然特性包括（）等。

A.稀缺性B.位置的固定性C.质量的差异性

D.利用的多方向性E.可垄断性

2.以下属于房地产特性的有（）

A.位置固定性B.使用长期性C.投资风险小

D.投资大量性E.难以变现性

3.下列房地产价格中属于政府制定的价格是（）

A.交易底价B.基准地价C.标定地价D.房屋重置价格E.市场价格

4.下列特性中属于房地产价格特征的是（）

A.房地产价格与用途相关B.房地产价格是土地购买价格

C.房地产价格具有可比性D.房地产价格具有个别性

E.房地产价格是由政府定价

5.按照房地产价格的表示单位可划分为（）。

A.总价格B.单位价格C.楼面地价

D.交易底价E.基准地价

6.在采用市场法评估房地产价值时,需要修正的因素主要有（）.

A.交易情况因素B.交易机构和人员因素C.交易日期因素

D.房地产状况因素E.容积率修正

7.下列哪些属于土地开发中”三通一平”的范畴（）

A.通水B.通气C.通电D.通讯E.平整地面

8.下列因素中属于土地个别因素的是（）

A.形状因素B.开发质量C.用途因素D.建筑物与环境协调一致E.面积因素

9.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）

A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益

B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据

C.净收益=客观总收益-客观总费用

D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用

E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等

10.新建房地产评估中的开发成本主要包括（）

A.土地取得费B.前期工程费C.基础设施建设费

D.公共配套设施建设费E.开发过程中的税费

11.在建工程评估的主要方法有（）

A.成本法B.假设开发法C.收益法D.形象进度法E.物价指数法

12.运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（）

A.新开发地B.学校用地C.公园用地D.商业用地E.机场用地

13.下列关于路线价法说法正确的有（）

A.路线价是单位价格

B.是评估大量土地的一种常见方法

C.路线价是对所设定标准深度内的若干宗地求取平均价

D.同一个路线价区段内的宗地，地价完全相同

E.理论基础是替代原理

三、综合题

1.被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。

2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。

评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1％，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0％。

要求：

评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

2.某房地产的总使用面积为1万平方米，以前年度的年租金是7元／平方米，预计年租金为7元／平方米。

以前每年度的房屋空置导致的租金损失费为年租金总收入的4％，预计年房屋空置导致的租金损失为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％（以预期实际租金为征税基础，需要考虑空置率，正式考试可能不会告诉计税基础），管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％（不考虑空置率），房屋财产保险费为万元／年。

预计该房地产尚可以使用10年。

折现率为12％。

　　要求：

（1）求该房地产的年租金总收入。

（2）求该房地产的年出租费用。

　　（3）求该房地产的年纯收益。

　　（4）计算该房地产的评估值。

3.有一宗七通一平的待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的%，保险费用为建筑费用的%，税金为年租金的%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%,试评估该宗地地价。

4.Ⅰ．评估对象情况

待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0000平方米，剩余使刚年限为40年，

适用资本化率为6％，评估基准日为2006年6月30日。

Ⅱ．参照物的情况及其说明

（1）现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供

需圈内的可比写字楼。

评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表：

（2）表中数据说明

表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。

其中交易情况中“+”表示案例交易价格偏高，“－”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“+”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。

Ⅲ．其他相关数据

（1）从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5％；

（2）容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。

容积率每增加0．1，容积率修正系数增加l。

要求：

根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。

注：

（1）以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。

（2）土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果保留两位小数。

答案部分

一、单项选择题

1.

【正确答案】B

【答案解析】500×[（1+8％）-1]+1000×[（1+8％）^]=（万元）。

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2.

【正确答案】C

【答案解析】参见教材192页。

经容积率修正后可比实例价格

=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）

=1000×（3/）=2000元/平方米。

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3.

【正确答案】C

【答案解析】参见教材199页，土地取得费利息：

以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。

土地开发费利息：

如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

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4.

【正确答案】A

【答案解析】参见教材197页。

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5.

【正确答案】A

【答案解析】参见教材206页。

【答疑编号13511,点击提问】【加入我的收藏夹】

6.

【正确答案】B

【答案解析】参见教材211页。

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7.

【正确答案】C

【答案解析】见教材P215,土地使用年期修正的公式.使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。

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8.

【正确答案】A

【答案解析】参见教材217页。

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9.

【正确答案】B

【答案解析】参见教材221页，理解掌握单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率的关系和规律。

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10.

【正确答案】A

【答案解析】参见教材221页：

标准深度为100英尺,级距就是100/4=25英尺；

累计深度百分率=∑各段单独深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%；

平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度=109%×100÷125=%。

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11.

【正确答案】C

【答案解析】参见教材221页,可能的话，把苏慕斯法则、霍夫曼法则的基本规则记住，四三二一法则是必须掌握的。

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12.

【正确答案】B

【答案解析】参见教材229页。

整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估；

对于实际完成工作量较少的在建工程，采用成本法或假设开发法进行评估；

属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。

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13.

【正确答案】B

【答案解析】参见教材182页，500－11×[500×（1-2%）/50]＝万元。

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14.

【正确答案】B

【答案解析】教材154页，土地的自然供给相对稳定。

【答疑编号13496,点击提问】【加入我的收藏夹】

15.

【正确答案】B

【答案解析】P=2700×=2400。

与教材192页的【例5-6】类似。

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16.

【正确答案】A

【答案解析】参见教材216页的公式5-27。

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17.

【正确答案】D

【答案解析】参考教材179页，房地产总费用不包括折旧费。

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18.

【正确答案】B

【答案解析】教材167页，楼面地价＝土地单价/容积率，所以土地单价＝楼面地价×容积率。

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19.

【正确答案】C

【答案解析】参见教材157页。

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20.

【正确答案】C

【答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。

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21.

【正确答案】B

【答案解析】参见教材167页。

【答疑编号13503,点击提问】【加入我的收藏夹】

22.

【正确答案】C

【答案解析】参见教材181页。

（L+B）×r=L×r1+B×r2

所以：

（600+1400）×%=600×r1+1400×10%，从而有r1=5%。

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23.

【正确答案】D

【答案解析】10×｛〔1-（1+10%）^（-30）〕/10%｝=10×=万元。

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24.

【正确答案】B

【答案解析】〔1-（1+10%）^（-25）〕/〔1-（1+10%）^（-20）〕=（）/（）=。

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二、多项选择题

1.

【正确答案】BC

【答案解析】参见教材155页。

土地的自然特性包括：

1.土地位置的固定性；2.土地质量的差异性；3.土地资源的不可再生性不可再生性；4.土地效用的永续性。

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2.

【正确答案】ABDE

【答案解析】参见教材159-160页。

【答疑编号13521,点击提问】【加入我的收藏夹】

3.

【正确答案】BCD

【答案解析】参见教材166页。

房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。

其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。

【答疑编号13522,点击提问】【加入我的收藏夹】

4.

【正确答案】ACD

【答案解析】参见教材168页。

【答疑编号13523,点击提问】【加入我的收藏夹】

5.

【正确答案】ABC

【答案解析】见教材P167。

【答疑编号13524,点击提问】【加入我的收藏夹】

6.

【正确答案】ACDE

【答案解析】见教材P190－P192。

【答疑编号13525,点击提问】【加入我的收藏夹】

7.

【正确答案】ACE

【答案解析】见教材P198。

【答疑编号13526,点击提问】【加入我的收藏夹】

8.

【正确答案】ACE

【答案解析】见教材P174-P175。

【答疑编号13527,点击提问】【加入我的收藏夹】

9.

【正确答案】ABCD

【答案解析】参见教材177-179页。

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10.

【正确答案】BCDE

【答案解析】参见教材200页。

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11.

【正确答案】ABD

【答案解析】见教材P228。

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12.

【正确答案】ABCE

【答案解析】参见教材196页，关注各种方法的适用范围。

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13.

【正确答案】ABCE

【答案解析】参见教材216-217页。

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三、综合题

1.

【正确答案】

（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年

（2）现有合同是否应该违约

目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。

如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为

2009年：

【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元

2010年：

【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元

2011年：

【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=元

这些违约多获得的收益现值之和为

21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+*（1+10%）-3=元

违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。

（3）现有合同的收益现值

基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。

收益现值＝（110+10+10）*1000/（1+10％）+140*1000/（1+10％）^2

+150*1000/（1+10％）^3=346（元）

（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为

客观收益年限＝40-2-5＝33年

基准日三年后未来年租金收益=150*（1+1％）^3*1000=154（元）

收益现值=154*【[1-1/（1+10%）^33]/10%】/（1+10%）^3=1111（元）

（5）最佳转让价值=346+1111=1457（元）

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2.

【正确答案】解：

（1）求该房地产的年租金总收入应该是客观收入

＝1×7×（1-5%）＝（万元）

（2）求该房地产的年出租费用

年房产税＝7×（1-5%）×12％＝（万元）

管理费、修缮费＝7×6％＝（万元）

房屋财产保险费＝（万元）

年出租费用合计＝＋＋＝（万元）

（3）求该房地产的年纯收益

＝－＝万元

（4）计算该房地产的评估值

＝×｛[1-（1+12%）-10]/12%｝＝×

＝29（万元）

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3.

【正确答案】

（1）面积为1000平方米，容积率为5，拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。

年总收益=2*365*5000=3650000元。

（2）年总费用=3650000*2%+3500*5000*（%+%）+3650000*%=1009250

（3）年纯收益=365=2640750

（4）房地产总价=2640750*（P/A,7%,48）=

（5）建筑与专业费用=3500*（1+10%）*5000=

（6）建设期为2年，地价的资金占用两年；建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。

利息=地价*[（1+6%）^2-1]+*[（1+6%）-1]=地价+1155000

（7）开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%

开发商利润=（地价+）*20%=地价+3850000

（8）立方程：

地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润

=地价地价-3850000

解方程，地价=9069016元。

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4.

【正确答案】1．运用以下市场法公式进行评估：

（1）计算交易日期修正系数

A=l+5％=l．05；

B=1+5％=1．05；

C=1+5％=1．05；

D=（1+5％）2=1．10。

（2）计算交易情况修正系数

A=100／（100-1）=1．01；

B=100/（100+2）=0．98；

C