房地产前期项目综合策划书.docx
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房地产前期项目综合策划书
盈润置业A、B地块
项目首期综合策划书
编制单位:
盈润置业有限责任公司项目工程部
编制日期:
2017年12月13日
1/39
一、工程概况.................................................................................................................................................3
二、方案编制的指导思想.............................................................................................................................3
三、项目首期开发建设计划及分批销售计划.............................................................................................4
四、首期各楼栋开发建设计划.....................................................................................................................7
五、项目首期设计(出图)计划...............................................................................................................10
六、项目招标及合同签订计划...................................................................................................................10
七、施工给水系统.......................................................................................................................................10
八、施工排水系统.......................................................................................................................................20
九、施工用电系统.......................................................................................................................................20
十、施工道路系统.......................................................................................................................................24
十一、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划.......................................................................................26
十二、施工场地的土方平衡.......................................................................................................................27
十三、开发报建分批办证方案及计划.......................................................................................................27
十四、小区公用工程策划...........................................................................................................................28
十五、人员组织构架...................................................................................................................................29
2/39
一、工程概况
呼和浩特市盈润置业A地块位于东二环以东,察哈尔大街以南,东河以西,成吉思汗大街以北。
B地块位于巴彦塔拉北路以东,110国道以南,东河以西,察哈尔大街以北。
基地紧邻东、北二环及城市主干道,南侧成吉思汗大街有规划地铁路线,未来发展潜力巨大,交通优势明显。
基地东侧紧邻滨河公园及东河,西侧紧邻城市绿化带,景观资源优越。
项目总用地面积64966平方米,拟规划总建筑面积200245.32㎡,总户数1128户,住宅140572.42㎡,商业及配套18518.4㎡,为大型生态高尚豪宅社区,绿地率52.12%。
总投资额约10亿元。
该项目致力打造一个规模大、档次高、配套全的花园式生态和谐社区,为业主提供自然、和谐、高品位的生态人居环境,完全符合呼和浩特市的宜居理念;其高尚社区完善的运动休闲设施、强势的品牌引进、规模化的战略合作都能丰富和活跃周边人居氛围。
完善配套服务设施主要有:
会所、超市、银行网点、健身馆、室内恒温泳池、及地下停车场等。
以点带线,线拉动面,从而全面提升该区的区位价值。
二、方案编制的指导思想
1、建设速度最快,投入资金最小,资金回笼最快,销售环境最好。
2、工程开展满足销售环境要求:
抢建新售楼部及样板房销售环境。
要求新售楼部及样板房在开放蓄客销售前全部完成。
3、销售区域用广告画围蔽,美化了销售区域环境,同时与施工区域分隔,3/39
施工不影响销售。
三、项目首期开发建设计划及分批销售计划
开发楼栋计划:
A地块:
两栋33层、5栋18层、整体车库、售楼部、样板间,总建筑面积142482㎡,住宅744户。
售楼部、三套样板间计划于2018年1月15日主体动工,4月27日装修完成并达到开放条件;两栋33层计划于2018年3月5日开始动工,5月27日达到三层具备办理预售手续,其余楼栋待两栋33层达到三层后(5月27日)陆续开始动工。
B地块:
三栋32层、整体车库,总建筑面积57798.5㎡,住宅384户。
计划于2018年3月5日主体动工,5月27日达到三层具备办理预售手续。
计划于2018年6月10日开盘发售两栋33层、三栋32层,共5栋楼648户,18层陆续推出。
2020年8月30日A、B地块10栋楼达到交楼条件,2020年10月30日交楼并移交物业。
户型图及占比
4/39
5/39
6/39
四、首期各楼栋开发建设计划
1、工期计划
样板间、售楼部精装修进度计划持续开始时结束时工作名编2018-1-12017-12-18151样板间及接待中心钢结构设计阶
2018-1-122622017-12-18样板间精装设计阶2018-4-14样板间软装设计及采购阶31002018-1-5
2018-1-1542018-1-115钢结构施工单位招标阶段2018-3-1252018-1-1557钢结构施工阶段
2018-1-221162018-1-12精装修施工单位招标阶段2018-4-27
56
2018-3-3
精装修施工阶段7
单栋楼32、33层进度计划
编号工作名称持续时间开始时间结束时间
2018-3-26生活区建设1252018-3-2
2018-3-242022018-3-5土方工程
2018-5-32018-3-25地下室340
2018-5-27地上主体1-3层2018-5-4424
2018-10-29层地上主体4-3352018-5-28155
2018-7-5地下室外墙防水、回填土2018-6-20616
2018-12-12二次结构砌筑2018-7-11657
2018-9-20
风道安装8
2018-9-1
20
7/392018-11-14162018-10-309屋面工程(含防水2019-5-3窗户安50102019-3-15
2019-10-122019-5-1抹灰工11165
2019-8-231152019-5-112外立面涂料、石材、铝
2019-7-335132019-5-30消防工
2019-7-12019-5-301433室内给、排水安2019-11-9151322019-7-1地面与垫层(含地暖2019-10-716亮化工452019-8-24
2019-11-2入户门安33172019-10-1
2019-11-12019-10-1电梯安1832
2019-11-18公共部分与楼梯装19352019-10-15
2019-12-12038室内穿线、开关、面板、灯具(含智能化2019-10-25
2020-5-3公共部分与楼梯装50212020-3-15
2020-4-25外网施工(含燃气42222020-3-15
2020-5-192020-4-152335智能化系2020-6-18
24
60
2020-4-20
园林景观工
18层进度计划单栋楼
持续时间结束时间工作名称编号
2018-5-24201土方工程2018-7-340地下室22018-7-27层2431-3地上主体2018-10-15地上主体480层4-182018-9-5516地下室外墙防水、回填土2018-11-28
二次结构砌筑6
90
开始时间2018-5-52018-5-252018-7-42018-7-282018-8-202018-9-1
8/392018-10-252018-10-16107屋面工程(含防水)
2018-11-102018-11-1810风道安装
2019-4-132019-3-1530窗户安装9
2019-7-1290102019-4-14抹灰工程
2019-6-1511632019-4-14外立面涂料、石材、铝板
2019-7-92019-6-15消防工程1225
2019-7-22019-6-15室内给、排水安装1813
2019-7-15亮化工程14302019-6-16
2019-9-2372152019-7-13地面与垫层(含地暖)
2019-9-232019-7-25公共部分与楼梯装修1661
2019-9-30入户门安装2019-9-131817
2019-10-82019-9-1318电梯安装27
2019-10-23室内穿线、开关、面板、灯具(含智能化)192019-10-123
2020-4-25外网施工(含燃气)20422020-3-15
2019-5-9
智能化系统30
21
2020-4-10
2、策划依据13日技术部提供总平面规划方案2017年12月施工场地现状、工程目前的进展情况及存在问题3施工情况B地块住宅平面布置图已确定A、B、地块户型图已确定A存在的问题场地内树未移除。
9/39
土方平衡未做。
地勘未做。
施工临水、临电未接入。
五、项目首期设计(出图)计划
图纸计划
编号
工作名称持续时间
开始时间
结束时间
建筑结构设备图纸设计1
45
2017/12/25
2018/2/7
2园林景观工程图纸设计
90
2018/2/8
2018/5/8
智能化图纸设计3公共部分与楼梯装修图纸设计4
6060
2018/5/82018/7/8
2018/7/82018/9/8
亮化工程图纸设计5
60
2018/9/8
2018/11/8
6地上交通导视、标识标牌设计
60
2020/2/20
2020/4/20
7地下车库环氧地坪、划线导视系统设计
60
2020/2/15
2020/4/15
六、项目招标及合同签订计划
A、B地块招标采购及合同签订计划
招标完成时间
序招标采购项目名称(招标内工程或材料备注合同签订时招标提请号容)设备进场时间时间间
三通一平(1
/A、B地块苗木移植)
/
2017/12/20
第三方测量(土方平衡、沉降观2
2017/12/25测、放点定位)
/
2017/12/25
3
2017/12/21A、地块地质勘查B
/
2017/12/30
10/39
三通一平(4三通一平(5
/A地块临水(打井))/地块临电(箱变)A
//
2018/1/52018/1/5
6
/地块箱变移位)三通一平(B
/
2018/1/5
三通一平(7
/、B地块场地平整)A
/
2018/1/10
临时样板间、接待中心结构施工8
2017/12/21
2018/1/1
2018/1/15
9
2018/1/1工程监理
2018/2/1
2018/3/1
临时样板间、接待中心精装施工10
2018/1/3
2018/2/3
2018/3/3
11
2018/1/5工程总承包
2018/2/5
2018/3/5
2018/1/5
2018/2/52018/3/5土方工程(开挖)12
临时样板间、接待中心软装设计
13
2018/1/14及施工
2018/2/1
2018/3/14
14临时样板间、接待中心窗户采购
2018/3/3基坑支护、降水
2018/3/15
15
2018/1/15及安装
2018/2/1
2018/3/15
16临时样板间、接待中心入户门采
2018/1/30B地块围闭单位
2018/2/30
2018/3/30
17
2018/3/3购
2018/4/3
2018/5/3
18
及安装2018/3/8园林、景观设计
2018/4/8
2018/5/8
动力、照明配电箱(柜)采购
按照分包
19
/(甲供)
/
2018/7/1
需求量供货
20
2019/1/15窗户深化设计、施工
2019/2/15
2019/3/15
21
2019/3/1外立面铝板深化设计及施工
2019/4/1
2019/4/1
22
外立面石材(甲供)/
/
2019/4/25
按照分包需求量供货
外立面保温及涂料深化设计及施23
2019/3/1工
2019/4/1
2019/5/1
24
2019/3/1外立面石材深化设计及施工
2019/4/1
2019/5/1
25
2019/3/30消防工程
2019/4/30
2019/5/30
26
2019/5/8
公共区域装修设计
2019/6/8
2019/7/8
2017/12/30
2019/10/1
2017/12/10电梯供货及安装27
11/39
28
2019/8/1入户门、单元门供货及安装
2019/9/1
2019/10/1
29
2019/8/1防火门供货及安装
2019/9/1
2019/10/1
30
2019/8/15公共部位装修施工
2019/9/15
2019/10/15
公共区域墙、地砖采购(甲供)31
/
/
2019/10/20
按照分包需求量供货
32
2019/9/20室外泛光照明设计、施工
2019/10/20
2019/10/20
33
/
灯具采购(甲供)
/
2019/10/30
按照分包需求量供
货
二次加压泵房设备采购(甲供)34
2019/8/30
2019/9/30
2019/10/30
35
2019/9/20电梯轿厢装修
2019/10/20
2019/11/20
36
/
电线、电缆采购(甲供)
/
2019/11/20
按照分包需求量供
37
2020/1/15室外管网
2020/2/15
2020/3/15
货
38
2020/2/20智能化设计、施工
2020/3/20
2020/3/20
39
/
智能化设备采购(甲供)
/
2020/4/15
楼宇对讲
40
2020/2/20
园林、景观施工
2020/3/20
2020/4/20
显示屏
41
/苗木采购(甲供)
/
2020/4/20
地上交通导视、标识标牌设计、2020/3/202020/4/202020/2/2042
制作及安装地下车库环氧地坪、划线导视系2020/8/15
2020/9/15
2020/7/15
43
统设计、施工招标代理公司44
2018/1/12017/12/21临时样板间、接待中心结构设计45
2018/1/1
2017/12/21
临时样板间、接待中心精装设计46
免、直定热表47
免、直定水表48
免、直定高压配电设备供货及安装49
)室外高压配电(线路安装工程免、直定50
燃气免、直定51
12/39
52
有线电视
免、直定
53
电表
免、直定
七、施工给水系统无具体位置施工给、排水接驳点详见下图():
B地块
13/39
A地块
:
、工程用水量计算1地块A工地施工工程用水量可按下式计算:
3600)8···K2/(T1·bQ1q1=K1·Σ·N1(L/s);q1──施工工程用水量其中;1.1──未预见的施工用水系数,取K1
,取值如以实物计量单位表示)季年()度工程量(──Q1
下表;施工用水定额,取值如下表;N1──240天;,取季年()度有效工作日(d)──T1
2)(b──每天工作班数班,取;14/39
K2──用水不均匀系数,取1.5。
工程施工用水定额列表如下:
用水名称序号
用水定
工程量
单
N1额
Q1
位
浇筑混凝
1土全部用水
1700
31320
m3
抹灰工程
2全部用水
30
111870
m3
砌筑工程3
150
8400
m3
全部用水
经过计算得到q1=1.1×57860100×1.5/(240×2×8×3600)=6.9L/S。
2、机械用水量计算:
本工程不考虑机械用水量
3、工地生活用水量计算:
施工工地用水量计算公式:
q3=P1·N3·K4/(b·8·3600)
其中q3──施工工地生活用水量(L/s);
P1──施工现场高峰期生活人数,取1000人;
N3──施工工地生活用水定额,取值如下表;
K4──施工工地生活用水不均匀系数,取1.5;
15/39
b──每天工作班数(班),取2。
施工工地用水定额列表如下:
耗水单序用水名N1(L)
40
1
L用水经过计算得到q3=1000×40×1.5/(2×8×3600)=1.03L/S。
4、消防用水量计算:
根据消防范围确定消防用水量q5=10L/S。
5、施工工地总用水量计算:
施工工地总用水量Q可按以下组合公式计算:
当(q1+q2+q3+q4)≤q5时:
Q工地=q5+(q1+q2+q3+q4)/2
在此计算中得:
Q工地=q5+(q1+q2+q3+q4)/2
=10+(1.15+0.31+0.37)/2=13.97L/S;
最后计算出的总用水量,还应增加10%,以补偿不可避免的水管漏水损失。
最后Q工地还应增加10%,得出Q=13.97x1.1=15.37L/S;
6、汇总计算
总用水量Q=15.37x3.6=55.32m3/h
施工区选用De110管径PE给水主管。
7、总排水量计算
总排水量为用水量的90%:
Q=55.32*0.9=49.78m3/h
16/39
施工区选用De300管径双壁波纹管排水主管
B地块
1、工程用水量计算:
工地施工工程用水量可按下式计算:
q1=K1·ΣQ1·N1·K2/(T1·b·8·3600)
其中q1──施工工程用水量(L/s);
K1──未预见的施工用水系数,取1.1;
Q1──年(季)度工程量(以实物计量单位表示),取值如下表;
N1──施工用水定额,取值如下表;
T1──年(季)度有效工作日(d),取240天;
b──每天工作班数(班),取2;
K2──用水不均匀系数,取1.5。
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