物业竣工接管验收程序.docx
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物业竣工接管验收程序.docx
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物业竣工接管验收程序
物业竣工接管验收
一、物业接管验收流程
1.建设单位书面提请接管单位验收;
2.接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间;
3.接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验;
4.对验收中发现的问题,按质量问题处理办法办理;
5.经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发
接管文件。
二、物业接管验收的条件
项目的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
接管验收应具备以下条件:
1.建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格;
2.供电、空调/采暖、给排水、楼宇安防自控、卫生、道路等设备和设施能正常使用。
三、物业接管验收应提交的资料
1.产权资料:
a.项目批准文件;
b.用地批准文件;
c.建筑执照;
d.拆迁安置资料。
2.技术资料:
a.竣工图--包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程
及隐蔽管线的全套图纸;
b.地质勘察报告;
c.工程合同及开、竣工报告;
d.工程预决算;
e.图纸会审记录;
f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记
录;
g.隐蔽工程验收签证;
h.沉降观察记录;
i.竣工验收证明书;
j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书;
k.新材料、新配件的鉴定合格证书;
l.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书;检验合格证书;保修单据等文件;
m.砂浆、混凝土试块试压报告;
n.供水、供暖的试压报告。
3.政府部门检验证明
工程质量竣工核验证书
电梯/扶梯安全使用许可证
供水许可证
供用电协议书
供用热合同
消防验收备忘录
物业管理维修公约
停车经营许可证
市政排污证
卫星电视经营许可证
消防系统喷淋/消火栓主泵检测报告
配电室(变压器绝缘)检测报告
生活水箱及生活水卫生检疫证
紫外线消毒检测报告
环境噪音检测报告
防雷接地检测报告
2005年用水指标
北京市消防局消防验收意见书
四、物业接管验收的标准
1.主体结构:
a.地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础设计规范)的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;
b.钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过GBJ10的
规定值(GBJ10--钢筋混凝土结构设计规范);
c.木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件
的选材必须符合GBJ206(木结构工程施工及验收规范)中2.1.1条的有关规定;
d.砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂
缝;凡应抗震设防的房屋,必须符合GBJ11(建筑抗
震设计规范)。
2.外墙不得渗水。
3.屋面:
a.各类屋面必须符合GBJ207(屋面工程施工及验收规范)
中4.0.6条的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;
b.房屋的屋面应有组织排水,出水口、落水管应安装牢固,接口严密、不渗漏。
4.楼地面:
a.面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。
整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角;
b.卫生间、茶水间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;
c.楼地面应平整牢固,接缝密合。
5.装修:
a.门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,窗缝隙适度;
b.进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固;
c.木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢;
d.门窗玻璃应安装平整;
e.抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷;
f.饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直,无缺棱掉角;
g.油漆应色泽一致。
表面不应有脱皮、漏刷等现象。
6.强电:
a.电气线路应安装平整、牢固、顺直,过墙应有导管。
导线连须
紧密,铅导线连接不得采用绞接或绑接。
采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地;
b.应按套安装电表或预留表位,并有电气接地装置;
c.照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置准确;
d.各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符
合GBJ232(电气装置安装工程施工及验收规范)的要求;
e.电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪
声震动声不得超过GBJ232的规定值。
制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。
安装的隐蔽工程,试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求;
f.除上述要求外,同时应符合地区性“低压电器装置规程"的有关要求。
7.水、卫、消防:
a.管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、,无滴漏。
保温、防腐措施必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求;
b.高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修;
c.卫生间内的排污管、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅;
d.卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全、制动灵活;
e.水泵安装应平稳,运行时无较大震动;
f.消防设施必须符合GBJ16(建筑设计防火规范)、GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)的要求,并且有消防部门检验合格签证。
8.采暖:
a.采暖工程的验收时间,必须在采暖期以前两个月进行;
b箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。
安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证;
c.各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活;
d.管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固;
e.设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象;
f.经过48小时连续试运行,设备的热工、机械性能和采暖室温必须符合设计要求。
9.附属工程及其他:
a.室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章2。
3。
4节的要求。
管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈;
b.化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm。
立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯;明沟、散水、落水沟头不得断裂、积水现象;
c.大厦入口处必须做室外道路,并与主干道相通。
路面不应有积水、空鼓和断裂现象;
d.烟道、通风道应畅通,无阻塞物;
e.单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施房拆除清理完毕。
室外地面平整,室内外高差符合设计要求。
五、验收的组织
1.验收由物业的总经理、工程经理牵头,各专业工程师带领专业人员参与,会同发展商、监理、施工单位,本着客观、公正的原则进行验收。
2.参与验收人员须明确自己的身份。
作为物业管理公司,在验收中须表明自己客观的意见,反映物业的真实状况。
但由于物业公司特殊的身份,表达这些意见时应与甲方、监理相协调,与他们取得一致。
3.参与验收人员不可接受施工方的礼物、接待。
除非事先得到物业总经理或发展商的批准,否则一经发现将严肃处理。
六、物业移交
在完成了物业验收之后,所有物业连同设备就移交给物业管理公司。
验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。
物业要直接移交给物业管理公司,原因是物业在完成验收之后,就进入了使用阶段,而使用管理是由物业管理公司来进行的,加之物业管理公司参与了施工监理和工程验收,只有它才对各种情况十分清楚,而且早已为投入使用作了各种准备,包括各种岗位培训,甚至模拟操作等。
物业要移交给物业管理公司的另一个原因在于,即使是由发展商或代理商售出的物业,当其向业主移交时,移交者必须是物业管理公司,因为物业向业主的移交就是物业管理公司和业主共同管理、相互监督的开始,移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成。
如签订管理公约,预交水电费押金,领取《用户手册》,知会管理条例等。
物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加,才能作最后的验收确认,尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。
在接交时,每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记,以免弄错。
1.交接双方的责任
为尽快发挥投资效益,建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做好交验准备,工程竣工后,及时提出接管验收申请。
接管单位应在15日内审核完毕,及时签发验收通知并约定时间验收,经检验符合要求,接管单位应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。
a.接管验收时,交接双方均应严格按照标准执行。
验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。
b.大厦接管交付使用后,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位,共同分析研究,查明原因,如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理,如属使用不当,管理不善的原因,则应由接管单位负责处理。
c.新建大厦从验收之日起,应执行建筑工程保修的有关规定,由建设单位负责保修,并向接管单位预付保修保证金。
接管单位在需要时用于代修。
保修期满,按实计算,也可以在验收接管时,双方达成协议。
建设单位一次性拨付保修费用,由接管单位负责保修。
接管验收程序
应具备的条件:
1]建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格。
2]供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、
电梯、公共照明、污水处理、卫星接收、中央自动控制等
系统及其他设施能正常使用。
3]经有关部门确认。
管理处验收筹建处提交的资料:
产权资料:
1]项目批准文件2]用地批准文件3]建筑执照4]拆迁资料
技术资料:
1]项目竣工图2]地质勘察报告3]工程合同,开、竣工报告
4]工程预决算书5]图纸会审记录6]工程设计变更通知
7]隐蔽工程验收签证人8]沉降观察记录9]竣工验收证明书
10]钢材水泥等主要材料质保书11]新材料、构配件的鉴定合格书
12]物业内所有设备安装、调试、检验合格证书
13]砂浆、混凝土试块试压报告14]管道试压报告
审核所提交的资料,若有资料不全,书面提出请筹建处尽快补齐
管理处与筹建处制定验收计划
双方对所有设备、设施进行分段检查
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