物业管理师物业管理实务模拟18有答案.docx
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物业管理师物业管理实务模拟18有答案
物业管理师物业管理实务模拟18
一、单项选择题
1.一级资质物业管理企业的注册资本要求为万元以上。
A.5000
B.500
C.300
D.200
答案:
B
2.新设立的物业管理企业的资质等级按最低等级核定,并设的暂定期。
A.一年
B.半年
C.二年
D.三年
答案:
A
3.组织形式的主要缺点是要求领导者通晓各种专业知识,具备多方面的知识和技能。
A.事业部制
B.矩阵制
C.直线职能制
D.直线制
答案:
D
4.物业管理公司市场拓展部的主要职责不包括。
A.顾问项目管理与协调
B.客户满意度评价和监督
C.物业管理市场调查研究
D.制作标书
答案:
B
5.物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制,通过规范有序的招标投标行为确定的活动。
A.房屋管理权
B.物业经营权
C.物业管理权
D.物业控制权
答案:
C
6.物业管理招标中,招标人为时,须经业主大会授权,同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开。
A.部分业主
B.政府主管部门
C.业主委员会
D.业主
答案:
C
7.业主大会已经成立的,由负责实施物业管理权的招标组织工作。
A.业主委员会
B.业主大会
C.项目建设单位
D.政府部门
答案:
B
8.以下属于物业管理公司内部管理制度的是。
A.业主公约
B.公共设施维护管理
C.员工考核
D.入住管理
答案:
C
9.物业管理招标程序的第一步是。
A.编制招标文件
B.成立招标领导小组
C.发放招标文件
D.发布招标公告
答案:
B
10.是指由业主大会制订,全体业主承诺,对全体业主具有约束力的,用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则,是物业管理的基础和准则。
A.业主公约
B.管理规定
C.管理协议
D.业主守则
答案:
A
11.前期物业管理是指从物业承接查验开始至选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。
A.业主
B.建设单位
C.业主委员会
D.业主大会
答案:
D
12.在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时,物业的承接查验也可以和同步进行。
A.业主入住
B.业主购房
C.建设工程的竣工验收
D.建设工程的竣工
答案:
C
13.物业管理公司为了避免因为过分集中办理入住手续产生的混乱而应该。
A.人力资源要充足
B.资料准备要充足
C.分批办理入住手续
D.紧急情况要有预案
答案:
C
14.房屋完好率,是指占房屋总建筑面积的百分比。
A.完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和
B.完好房屋
C.除危房之外的房屋建筑面积
D.可用房屋
答案:
A
15.清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及两大类。
A.专业化管理
B.独立管理
C.指定管理
D.自行作业
答案:
D
16.消防工作的指导原则是。
A.突出重点,保障全面
B.预防在先,灭火在后
C.预防为主,防消结合
D.预防灭火相结合
答案:
C
17.紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生,发生的程度如何,均是难以预料的,具有极大的。
A.必然性
B.总体性
C.偶然性和随机性
D.个体性
答案:
C
18.物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,以下不属于物业经营收入的是。
A.房屋出租收入
B.经营停车场所取得的收入
C.经营各类球场等共用设施所取得的收入
D.特约服务收入
答案:
D
19.物业承接查验期的档案收集内容,主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件,一般称为。
A.物业技术档案
B.物业情况档案
C.物业基础资料档案
D.物业全面档案
答案:
C
20.员工薪酬管理,是企业管理者对员工薪酬的支付标准、发放水平、要素结构进行确定、分配和调整的过程,即是对基本工资、绩效工资、激励性报酬和等薪资加以确定和调整的过程。
A.奖励
B.奖金
C.年终奖
D.福利
答案:
D
21.物业管理投诉处理的程序第四个步骤是。
A.判定投诉性质
B.确定处理责任人
C.调查分析投诉原因
D.记录投诉内容
答案:
B
22.当物业管理公司为了保证某项工作有序进行,需要有关人员共同遵守办事规程时,要用这种文书制度。
A.启事
B.计划
C.守则
D.公约
答案:
A
23.根据物业的不同类型,可以将物业管理招标分为住宅项目招标和。
A.商用项目招标
B.其他用途项目招标
C.非住宅项目招标
D.公用项目招标
答案:
C
24.前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响,合同的期限具有。
A.确定性
B.长期性
C.短期性
D.不确定性
答案:
D
25.在物业管理企业与业主大会终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时,由物业管理企业向移交或交接物业。
A.业主委员会
B.业主大会
C.新的物业管理企业
D.大业主
答案:
B
26.业主因故未能按时办理入住手续的,可按照中规定的办法另行办理。
A.入住通知书
B.业主手册
C.业主公约
D.入住须知
答案:
A
27.又称定期维修,具有周期性的特点。
A.预防性维修
B.改善性的预防维修
C.事后维修
D.计划性预防维修
答案:
D
28.通过各种,在不投资或少量投资的情况下杜绝能源浪费,减少各种非正常的能源消耗,是一种最经济的节能方式。
A.技术手段
B.管理手段
C.投资手段
D.措施
答案:
B
29.物业管理企业主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加,再减去、管理费用及财务费用后的净额。
A.成本费用
B.直接费用
C.营业成本
D.间接费用
答案:
C
30.在消防安全预案中,根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行。
A.重点检查
B.标注
C.重点防护
D.重点标识
答案:
D
31.请示的写法,首先要写明请示的原因,其次要写明请示的。
A.事项
B.过程
C.结果
D.部门
答案:
A
32.以下关于物业管理投诉处理的要求中,不正确的是。
A.要及时总结经验
B.对投诉要“谁受理、谁跟进、谁回复”
C.接受和处理业主投诉要做详细记录
D.要尽可能满足业主的所有要求
答案:
D
33.物业管理档案的收集整理一般是按照分类进行的,通常包括物业承接查验期档案、物业入住期档案和物业日常管理期档案等的收集整理。
A.物业管理项目
B.物业管理流程
C.物业管理服务内容
D.物业管理部门
答案:
B
34.物业服务费用酬金应以预收的为计提基数,计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。
A.物业服务费
B.物业服务资本金
C.物业服务资金
D.物业服务成本
答案:
C
35.针对台风袭击这样的紧急事件,物业管理公司应。
A.关闭出入口
B.检查和提醒业主注意关闭门窗
C.进行现场拍照
D.向公安机关报警
答案:
B
36.公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于日。
A.15
B.20
C.30
D.60
答案:
B
37.的全部资产被分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
A.物业管理有限责任公司
B.股份合作型物业管理企业
C.集体股份物业管理企业
D.物业管理股份有限公司
答案:
D
38.物业服务合同的主要条款应。
A.宜粗不宜细
B.粗细适宜
C.宜细不宜粗
D.是框架性的
答案:
C
39.在进行乔木植物日常绿化检查的重点内容不包括。
A.修剪是否及时
B.虫害、病害情况
C.寄生植物情况
D.植物长势情况
答案:
A
40.电梯维修保养或故障停梯应及时通告。
A.专业电梯维修公司
B.业主、物业使用人
C.物业管理公司负责人
D.物业保安
答案:
B
二、多项选择题
1.物业管理企业的特征有。
A.独立的企业法人
B.属于服务性企业
C.具有一定的公共管理的职能
D.属于福利性企业
E.资产完全属于国有
ABCDE
答案:
ABC
2.物业管理企业在领取营业执照之日起30日内,持和物业管理专业人员的职业资格、劳动合同、管理和技术人员的职称证书、劳动合同向当地的房地产主管部门申请资质。
A.营业执照
B.企业章程
C.验资证明
D.人员名单
E.企业法定代表人的身份证明
ABCDE
答案:
ABCE
3.物业管理企业组织机构设置的影响因素有。
A.技术因素
B.企业的人员结构
C.组织规模及所处阶段
D.外部环境因素
E.企业战略因素
ABCDE
答案:
ACDE
4.物业管理项目的承接有等三种方式。
A.整体服务型管理
B.全方位服务型管理
C.部分服务型管理
D.顾问服务型管理
E.合资合作
ABCDE
答案:
BDE
5.物业管理公司的投标文件根据性质可分为。
A.商务文件
B.档案文件
C.技术文件
D.应用文件
E.综述文件
ABCDE
答案:
AC
6.选择物业管理企业时,即可采取招投标方式,也可采取其他方式的有。
A.新开发的住宅
B.由业主大会选聘物业管理企业
C.新开发的非住宅
D.由产权人选择物业管理企业
E.写字楼
ABCDE
答案:
BCDE
7.一般情况下,有争议的合同应该通过友好协商解决。
如果协商不成,则可。
A.向人民法院提起诉讼
B.重新签订合同
C.撤销合同
D.变更合同
E.依照合同中约定的仲裁条款请求仲裁委员会仲裁
ABCDE
答案:
AE
8.早期介入的作用主要有。
A.有助于提高工程质量
B.协助施工单位工作
C.为前期物业管理作充分准备
D.为建设单位节约投资
E.优化设计
ABCDE
答案:
ACE
9.物业的承接查验的准备工作主要包括。
A.人员准备
B.计划准备
C.资料准备
D.资金准备
E.设备、工具准备
ABCDE
答案:
ABCE
10.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容,有下列行为之一的将不予登记。
A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自变动建筑主体和承重结构的
B.损坏房屋原有节能设施,降低节能效果的
C.所购买的房屋为业主的第二套房屋
D.未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的
E.装修方案不是由专业设计师设计的
ABCDE
答案:
ABD
11.房屋及设施设备评价参考的主要指标包括。
A.设备正常运转率
B.房屋维修及时率
C.房屋完好率
D.危房率
E.设施设备完好率
ABCDE
答案:
CDE
12.白蚁的防治有等,可根据不同的情况采用相应方法来治灭白蚁。
A.挖巢法
B.捉拿法
C.药杀法
D.诱杀法
E.生物防治法
ABCDE
答案:
ACDE
13.合同风险具体包括几个方面。
A.合同条件的风险
B.合同期限
C.合同违约的风险
D.合同订立的风险
E.合同执行的风险
ABCDE
答案:
BDE
14.从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看,主要分为两种形式。
A.整体核算
B.独立核算
C.分项目核算
D.非独立核算
E.单项目核算
ABCDE
答案:
BD
15.物业管理企业信用档案的记录内容主要包括等。
A.企业及执(从)业人员的基本情况
B.经营活动中的违法违规行为
C.服务质量问题
D.物业服务费收缴情况
E.公众投诉及处理情况
ABCDE
答案:
ABCE
16.物业管理企业员工考评通常采用。
A.整体考核法
B.个体考核法
C.定量考核法
D.定期考核法
E.定性考核法
ABCDE
答案:
CE
17.物业管理投诉处理方法有。
A.真诚对待,冷静处理
B.总结经验,改善服务
C.与业主耐心争辩
D.及时处理,注重质量
E.将投诉化解在萌芽阶段
ABCDE
答案:
ABD
18.事务文书是物业管理公司表述工作事务所用的书面文书。
从总体上说,事务文书的权威性、约束力不如行政公文,但同样具有很强的政策性和指导性,是做好物业管理工作不可缺少的工具。
其内容主要包括。
A.计划
B.大事记
C.倡议书
D.会议纪要
E.总结
ABCDE
答案:
ABCE
19.通知大体上可分为。
A.指令性通知
B.指示性通知
C.转发性通知
D.周知性通知
E.重要性通知
ABCDE
答案:
BCD
20.以下关于专项维修基金的管理,正确的说法有。
A.业主大会成立前,专项维修基金的使用由物业管理企业自己审核
B.专户存储,专款专用
C.业主大会成立后,专项维修基金的使用由业主大会审定
D.专项维修基金不可以挪作他用
E.业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户
ABCDE
答案:
BCE
三、案例分析题
1.某物业管理公司新成立不久,与一个小区的业主委员会取得联系,进行对该小区的管理。
业主委员会催促物业管理公司与其签订合同。
物业管理公司由于刚成立不久,人手较少,业务又不熟悉,没有请有关的法律顾问或向有关律师咨询,嫌合同条款多而麻烦,就说只要你们答应了,双方说定对哪些事项管理就行了,没什么解决不了的事情,签不签合同无所谓。
这年夏日天气炎热,狂风暴雨频繁发生,对小区的外部设施和花草树木破坏较大,该物业管理公司在初秋对小区进行了全面整理,令小区恢复了往昔的漂亮整洁的模样。
为此,物业管理公司垫付了一大笔钱,后来公司贴出公告通知业主交纳增加的管理费,业主们都为增收大量的管理费不解,他们认为他们没有委托物业管理公司管理这么多事项,也没有答应在每月该交的费用上增交超支的管理费。
约定管理时只说了每月应交的管理费,业主不能保证交额外收取的管理费。
物业管理公司无根无据,怎能凭空向业主们要求多交管理费呢?
业主们拒绝交管理费。
最后该物业管理公司向法院提起诉讼。
人民法院认为:
物业管理公司为小区管理支付的费用,且证明了每笔开支的合理性和正当性,确认物业管理公司是把钱花在了小区必须的修缮、养护和管理的地方上了,且与原先约定的日常管理事项大致相同。
在调查清楚事实后,以公平、公正原则,而不是以合同为依据宣判小区业主支付给物业管理公司超支的费用。
问题:
试对该案例中物业管理公司不签订合同的做法进行分析。
答案:
物业管理合同规定双方当事人的主要权利和义务,是物业管理公司进行管理活动的主要依据,也是双方出现纠纷后解决纠纷的依据。
合同对双方当事人都非常重要。
如果没有物业管理委托合同,虽然双方形成了事实上的合同关系,一旦双方出现了纠纷,将出现“公说公有理,婆说婆有理”的局面,且业主委员会也没有了对物业管理公司监督、考核的依据。
所以,物业管理最好签订委托管理合同。
这样,在管理活动中出现问题时不至于出现“口说无凭”现象,而是“字据为证”,有利于问题的解决。
因为物业管理公司是受合同的委托开展工作的,这与长期计划经济时期的房产管理方式——行政手段是截然不同的,物业管理公司应根据委托管理合同的内容和要求,认真组织实施管理。
比如物业管理公司可通过委托合同形式决定将“卫生清扫”这部分内容转包给清扫保洁企业负责,也可在合同中表明由自己物业管理公司负责,并在委托合同中表明卫生清扫详细内容,如公共场所、房屋共用部分、绿地、小区内的道路区域一天清扫几次,如何保洁、垃圾收集、清运一天几次,环境卫生的质量达到什么标准等。
物业管理公司的一切管理行为必须符合合同所约定的职责,不能超出合同所约定的权限,也是业主委员会监督、考核物业管理公司的依据。
所以物业管理委托合同对物业管理公司是非常重要的,一定要签订。
2.方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理,做到了环境清洁卫生,公共场地每天清扫,无乱堆乱放现象,下水道通畅,公共用水池定期清洗,保安人员24小时值班、巡逻,公共配套设施维护良好,水、电、消防设施保障有效。
经过方圆物业管理公司一年的努力,小区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%,园林绿化维护良好,增加了社区活动场所,开展了正常的社区文体活动。
因此,方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出:
物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到业主委员会的拒绝。
问题:
方圆物业管理公司的要求是否合理?
你有什么建议?
答案:
要求是否合理应视其具体情况。
如果物业管理公司事先和业主委员会协商和沟通了,提高物业管理服务的水平和服务质量,增加了物化劳动和活劳动的投入,则要求提高收费标准是合理合法的。
但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通,自做主张增加各种投入来提高小区的质量、档次和服务水准,事后要求提高管理费就不合理了。
建议该公司真诚地与业主委员会商量,将每一个支出项目请业主委员会审定,看哪些是必要的,哪些是多余的,哪些是可要可不要的,在得到业主委员会认可后,才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。
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