北京路商圈调研分析报告.docx

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北京路商圈调研分析报告

北京路---商圈调研分析报告

北京路商圈调研

根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：

秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。

现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。

改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批著名的时装商场。

这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。

根据资料显示:

商圈简介

商圈覆盖范围:

北京路商业步行街为核心，辐及教育路、起义路、中山路、广大路、西湖路、惠福东路、大南路、泰康路。

功能定位:

集购物、旅游、休闲于一体，商业氛围浓厚，以经营高档商品为主，功能配套、完善的高档次商业旅游步行街。

商圈现状:

客流量:

平日约30万人/天，节假日约70万人/天。

营业状况：

50~60亿/年。

北京路商圈临街商铺（首层）租金情况

一线路段：

北京路步行街（惠福路路口—中山四路路口）、北京南路（惠福东路口—文明路路口）

2000~3000元/㎡（北京路银座旁:

2100元/㎡,200㎡）

二线路段：

西湖路（大马站路口—北京路）、中山五路、中山四路

800~1000元/㎡（中山五路五月花广场首层临街铺:

800元/㎡）

三线路段：

西湖路（大马站路口—教育路）、惠福东路、文明路、广大路、北京北路、北京南路（文明路路口—万福路路口）、吉祥路、教育路

300~500元/㎡（文明路工人文化宫对面350元/㎡,200㎡）

四线路段：

其余路段

备注:

以上面积均为实用面积

经过沿线观察后整理出一个包含了主要商场的手绘简图，也作为这次商圈内重点商场调查的指引。

（见下图）：

看法：

北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题：

（一）商业功能单一、辐射能力不强。

北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。

现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。

相比较而言，以商业零售为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交通的核心焦点。

再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。

（二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。

（三）功能布局紊乱，层次不分明。

尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理，同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高，层次不鲜明。

粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北京路的绝对消费主体。

这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费群体有所忽视。

（四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。

北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。

此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。

造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。

步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。

此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。

北京路商圈分析1：

各大百货讯息：

一、广百百货

广百百货（北京路总店）位于广州市繁华的北京路商业街，1991年2月8日开业，是广百百货旗舰店。

继广百股份有限公司2002年4月份正式成立后，5月1日，与广百大厦层层连通的广百新翼落成新张，构建成现代百货公司，并集购物、饮食于一体，百货经营面积扩大至6.63万平方米。

一至九层由广百股份公司统一布局、统一策划、统一管理，建有全市百货公司中规模最大的高科技家电会展中心、运动城、珠宝城、名鞋之都、“现代街市”形式的大型超市、高档食府。

09年上半年，广百百货以低价收购了广百新翼部分物业，不仅为广百百货北京路店增加了经营面积，达到近8万平方米，同时还降低了其租金成本。

广百大厦的停车场设置于高层，是国内第一个空中停车场，有了这些配套设施，广百连续十多年荣获广州市单间零售大店销售第一。

楼层布局：

12F停车场

11F停车场

10F上豪坊美食天地（粤菜、川菜、葡国菜、茶餐厅）

9F皮件、折扣店、家具、宾客服务中心及vip室、棒！

约翰餐厅、DQ冰雪皇后

8F视听器材、数码产品、家用电器、厨具卫浴、电脑、通讯器材、摄影器材、办公用品

7F寝室用品、童服、婴儿用品、家居生活用品、文具、玩具、保健器材

6F运动服饰、运动器械、休闲牛仔系列、

5F保健品、药品、烟酒、超市、广州名优特商品专柜、剃须刀、小五金、针织服装、内衣、茶业

4F男士服饰

3F女士时装（精品女装、职业女装、成淑女装）、饰物

2F少女时装（淑女装、休闲女装、个性女装）及饰物，屈臣氏

GF珠宝城、钟表、眼镜、工艺礼品、麦当劳

1F化妆品、香水、精品、名表、眼镜、男女鞋、箱包

-1F名鞋之都

从价格区间示意图中可以看出，广百百货北京路店的经营面积占比最大的女装类商品核心价格主要集中在300-500元这个区间，占据了所有女装品牌的50%以上，少量女服价格在2000元以上。

男装的价格比女装偏高，主要集中在500-800元段，与鞋类价格大致相同。

休闲类服饰价格分布比较广，但还是以300-800元得商品为主。

内衣类和化妆品类主要价格集中在100-300元之间。

皮件类商品价格平均分布在500-2000元之间。

珠宝首饰类商品价格均在2000元以上，而钟表类也有少部分中档商品价格位于800-1200元。

二、

名盛广场（天河城百货）

名盛广场位于北京路与文明路的交汇处，名盛广场的主入口是北京路中心广场。

名盛广场包括商场、写字楼、商务会所三个部分，是北京路上最高的三个建筑之一。

由香港名盛集团斥资15亿建造，于2004年封顶，占地面积1.5万平方米，总建筑面积14万平方米，商业部分面积7万平方米。

开业之后，曾经过多次变更其商业定位并没有取得成功，最后在资金压力下，名盛广场以低租金整体租给天河城百货经营，部分已租售商铺也采取返租方式将经营权交予天河城百货。

名盛广场在占据优势地理位置的情况下接连败北，究其原因是多方面的。

其一，名盛广场的物业结构不够合理，且改动比较困难；

其二，名盛广场早期出售了一部分商铺，导致其产权结构复杂，不乐于整体经营；

其三，前期经营定位不够明确，更换频繁。

这一次让天河城百货经营之后，在这个有着较强实力的集团接管经营后，可以说是出现了巨大转机。

楼层布局：

8F酒楼：

幸运楼

7F餐饮：

九毛九、麻田会、千味刷、萨莉亚、釜杨乌冬、竹风、八千代、喜记、鱼美人

6F名牌折扣店、皮件箱包、客户服务中心

5F运动休闲服饰、体育用品、SUNING苏宁电器、PizzaHut、味千拉面

4F男士服饰、牛仔休闲服饰、SUNING苏宁电器

3F女士服饰、鞋、内衣家居服、儿童服饰、玩具、儿童游乐园、修改裤脚、许留山

2F女士服饰、保健品、饰品、百佳超市

1F珠宝首饰、化妆品、手表、屈臣氏、星巴克、赛百味、天使简约

天河城百货北京路店是天河城百货在广州成功开业的第三家门店，位于北京路步行街的核心地带，是天河城百货精心打造的极具动感时尚气息的新型购物中心，富丽堂皇的内部装饰。

地上十层，地下五层，建筑面积达10万平方米。

店内一至六层经营时尚百货，家用电器、数码产品、游艺机中心，七、八层为中西餐美食世界，负层和夹层经营各类精美小商品，负二至负四层是停车场，有600个停车位为驾车人士顾客提供便利。

此外，店内还设有银行、咨询台、多功能客户服务中心以及舒适高雅的VIP室，有专人提供礼品包装、会员咨询，解答商品和服务方面的疑难问题。

从示意图中可以看到，天河城百货北京路店的化妆品、男女休闲牛仔、运动休闲类商品的价格主要集中在100-300元之间。

女装类商品的价格主要集中在300-500元。

皮件类商品价格集中在500元以上。

鞋类商品的价格比较均匀，从100元到800元不等。

珠宝金饰类商品核心价格均在2000元以上。

三、

光明广场（摩登百货）

作为摩登百货的第七家直营店，首次进入北京路这样的核心商圈，自然隆重其事。

虽然仅仅是2012年9月21日才开始试业，但已经吸引了无数关注的目光。

座落在广百百货北京路店斜对面，也因而带来了一定的客流量。

大家首先关心的是，

开业已经七年的光明广场之前一直没有找到消费者的刺激点，发展得不温不火，如今终于有大型百货进驻，跟周边商铺的互动也非常频繁，凭摩登百货会员卡至麻田会、澳华家、吉尔米、京都薇薇、春秋瑞雪养生SPA馆等地可享受折扣优惠。

秉承了北京路一贯的热闹互利做派。

　　光明广场变身“摩登”后，将以往杂乱的布局一扫而空，迎接消费者的是划一的布局和统一的色调，从观感来说总是比较吸引人。

很多进驻的品牌都以吸引20-35年龄层次的消费者，所以在货架的色块上更显得跳跃活泼，颇有新意。

但有一些店铺还在进行装修，并没有完全重装上阵。

9F山田火锅料理、麻田会、奈瑞儿塑身美容中心

8F大头虾越式餐厅、板将烧烤火锅店、京都薇薇美容连锁店

7F大城小厨

6F

5F摩登家居馆：

童装、童鞋、玩具、儿童乐园、女内衣、男内衣、孕妇装、床上用品

4F摩登绅士馆：

男正装、时尚男装、商务休闲装、运动休闲装、户外服装用品、皮具箱包、餐饮区

3F摩登流行馆：

少女装、针织服、少淑装、特色服、淑女装

2F摩登名鞋馆：

男女鞋、餐饮区

1F摩登精品馆：

黄金、珠宝、名表、化妆品、精品、服饰、

餐饮区（猫屎咖啡、圣安娜饼屋、绿茵阁）

B1F西汉水闸529商潮物业管理公司

B2F停车场

四、

风尚广百

风尚广百是广百集团打造的又一百货公司，其定位就是时尚百货，引领时尚潮流，传播的是不凡的生活品味。

风尚广百北京路店位于北京路与中山五路交界，其经营楼层从负一楼到五楼，也是集餐饮、超市、服饰、户外休闲等元素与一身。

各楼层分布：

5F运动休闲服饰、名牌折扣场、餐饮——JackJones、PLORY、

4F少女服饰、精品、餐饮——ONLY、VEROMODA、ochirly、ES、Elam、sCat、JECCIFIVE、自然元素、IXXUE、HUM、Honeys、Pinkdoctcom

3F少淑服饰、针织内衣、餐饮——SPORT、Lapargay、betu、LaChapelle、MindBridge、n0R、vivavoce、MIKIBANA、S+、sloggi、fandecie、bodypops、Hanamokula

2F潮流服饰、休闲牛仔服饰、手袋、配件——耐克、adidas、LACOSTE、LEVI’S、C.P.U.、cross、CHEVICHON、CAT、OnitsukaTiger、MANGO、MO&Co、DAZZLE、kipling、ELLE、oilily、convers、

1F化妆品、香水、珠宝首饰、精品、名表、名牌服饰——周大福、周生生、六福珠宝、

砖石世家、IDo、千禧之星、LeBon、L’OREAL、OLAY、美宝莲、Avene、佰草集、梦妆、za、巴宝莉香水、Boss

-1F女鞋、男鞋、休闲鞋、屈臣氏——lesaunda、CNe、Belle、BASTO、Tata、金利来、Aee、pierrecardin、kisscat、ST&SAT、CROCODILE、nhn、APPLE、AEROSOLES、OLGA、PIERCING&ROOF、BOKE、卡丹奴、喜来登

楼层

建筑面积㎡

层高

楼层承重

-1F

2083

5.5m

3.5kn/㎡

1F

1743

6.0m

3.5kn/㎡

2F

2387

4.0m

3.5kn/㎡

3F

2414

4.0m

3.5kn/㎡

4F

2863

4.0m

3.5kn/㎡

5F

2863

4.6m

3.5kn/㎡

合计

14353

——

五、

新大新百货

新大新公司，是广州市历史最悠长的公司之一，可以追溯到1914年，前身为“大新公司”，后更名为“新大新公司”。

新大新公司百货于1990年开业，现共有5家店，其北京路总店位于北京路与中山五路交界处，地理位置已经脱离北京路核心商圈范围，建筑面积2万平方米，属于该公司的自有物业，以经营穿戴类为主，服饰为龙头商品。

现在，该公司百货年营业额已超过10亿元。

2012年，广州国资委将新大新99%的股份及权益无偿划拨给广百集团，广百股份在持有新大新1%股份的基础上，受托其余99%的权益，获得经营管理权。

新大新公司从划拨到现在，其经营模式及商品类别并没有发生很大的变化，继续保持了原有的经营定位。

楼层布局：

11F影视音响、照相器材、数码系列、电脑

10F家用电器、炉具

9F床上用品、家居饰品、按摩器材

8F婴、童服饰用品、孕妇服饰、童鞋、玩具、文具、图书

7F男士悠闲服饰、运动服饰、体育用品、服装剪裁部

6F男士服饰

5F女士服饰、家居服

4F女士服饰、内衣、针织服饰

3F女士服饰

2F男鞋、女鞋、箱包、皮具

夹层珠宝首饰、钟表

1F化妆品、珠宝精品、名表、顾客服务部

-1F食品、日用品

新大新公司在内衣袜、化妆品的价格主要集中在100-300元这一区段，有少量的品牌价格在100元以下或300-500元间。

鞋类商品75%以上的价格处于300-500元这一价格段。

运动休闲服装平均分布在100元-500元之间。

男装女装价格差距不大，平均分布于200元到800元之间。

钟表类商品也有40%左右处于中低档价位。

六、

五月花商业广场

五月花商业广场由广州丽兴房地产开发有限公司开发，于04年正式招商，占地面积6000平方米，建筑面积50000平方米，每层面积为1300-4200平方米，商铺面积为23-460平方米不等，地上13层，地下4层，类似日本银座式的商场，每层都有鲜明的主题。

其中4、11、12、13层设有写字楼和会议室。

全部商业面积都是只租不售，首层租金约在1000元/平方米。

在具体的招商过程中，项目的旅游功能将会有一定的突显。

五月花广场最有特色的地方是发展商在项目6层设有四个电影院，可以容纳1000人。

由于发展商在天河区开发了天河娱乐广场，该项目其中重要的部分就是天河电影城，因此发展商发挥集团优势，在北京路也造了一个中国最大的电影院，广州市民又多了一个看电影的好去处。

五月花商业广场位于北京路与中山五路交汇点。

地铁一、二号线再起地下相交，地铁公元前E出口与其负二层相通。

五月花商业广场是融合了主力店、品牌专卖店、精品商店、电影院、概念店、康体中心等规划。

集购物、美食、休闲、娱乐于一体的全方位休闲购物商场。

主要客户群体为20至30岁左右的年轻人，主要经营潮流时尚品牌。

据资料显示，其一层均租金已达到1500元/平方米。

楼层布局：

8F餐饮：

原创厨房制造

7F必廋站

6F五月花电影城、影音无间

5F酒楼：

百乐门喜宴

4F全能运动馆：

运动100、纤韵减肥中心、六本木

3F国际经营馆：

DC、CodeLuxe、Fullteam、sofeel、bombin、玲玲童装、Venete、

DesignedbyT*ARA、韩屋里、运动100、翠裕、蓝勇士、Y’PAYMORE、

C&C韩妆、必廋站、magicjian碱纤体、臻苑、印象宝贝、magichouse

2F时尚佳丽馆：

6ixth8ight、MO&Co、FULLTEAM、k.a.t.、abase、venete、大左、六町目、

Rlosa路莎、GIALLO、Cynthia、GRIDMILLET英格蜜儿、AlexKevin、

baleno：

attitude、ASTROBOY、SAMUEL&KEVIN、HC、变靓D、纤瘦战

pizzaHut

1F五月花星光大道：

CNE、FivePlus、ochirly、OSANI、swatch、DHC、HIMuomo、亮视点、

citychain时间廊、眼镜88、pizzaHut、满记甜品、恒生银行

B1食+：

屈臣氏、cross、班尼路、BALENO、URBAN、Lapagayo、Laosmiaale、LOGON、

仙踪林、皇悦饼店

B2KFC、甜言蜜语、hotwind、MENPLUS、Kenki、Fxcreations、CASIO、I.P.ZONE、S.Square

B3停车场、停车场收费处

B4停车场

五月花breadtalk店

北京路商圈分析2：

停车现状（以下调查资料摘自网上）

目前天河城百货北京路店停车每半小时5元（8∶00-22:

00）；晚上10:

00到第二天早上8∶00，每半小时2元；24小时最高上限收费80元。

约有600个车位。

广百百货北京路店停车每半小时5元（8∶00-22:

00），晚上10:

00到第二天早上8:

00，每半小时2元；24小时最高上限收费是80元。

约有350个车位；在广百购物满500元，在11、12楼停车场免费停车3小时。

只有广百的这个停车场有“购物满多少减免N小时停车费”的规定，其他停车场均没有这项优惠。

五月花商业广场停车场，车位数多于100个，步行到北京路大约3分钟，一般周六周日和周五晚上为停车高峰时期。

光明广场停车每半小时5元（8∶00-22:

00）；晚上10∶00到第二天早上8∶00，10元/次/车；24小时最高上限收费是80元；约有100多个停车位。

周末停车调查：

周末，调查人员分别在周六、周日下午三点来到北京路商圈调查停车位情况。

记者意外发现，虽然许多购物者都说北京路停车难，但实际上位于北京路商圈的几个大型停车场都没有“满位”，甚至天河城百货停车场还有近300个空位。

为何有空位，大家还说停车难？

经过了解，发现这是由于这几个大型停车场都位于北京路中段，加上北京路是步行街，所以绝大多数车主并不知道该如何进入这些停车场，所以导致大部分车主都是在北京路周边寻找停车场。

经过初步调查和统计，北京路商圈（中山五路至八旗二马路这一段）至少有20多个停车场，总车位数将近3000个，其中，各大百货公司或购物中心停车场的车位数占了将近一半，这几大停车场都分布在北京路商圈的“核心地段”，所以要开车进入确实不太容易；而其他的停车场虽然有十几二十个之多，但是一是规模都很小，多数只有几十个车位，最多的也只有一百多个车位，二是这些停车场还要承担附近住户和写字楼的停车需求，所以绝大多数时候，这些停车场都会摆出“车位已满”的牌子。

所以总体来说，来北京路购物的停车问题还是挺头疼的，这样在客流方面，可能会减少了“有车一族”的光顾。

北京路商圈分析3：

关于品牌（香港内地中端品牌为主）

（一）步行街商铺品牌、形态

北京路的人气集中在步行街上，因此临街的各大服饰品牌店也最受欢迎。

目前北京路的临街品牌店主要为香港和内地的中端品牌服饰，例如佐丹奴、G 2000、美特斯邦威、堡狮龙、歌莉娅等，也有来自日本的快时尚品牌优衣库。

从店铺规模来看，北京路临街的这些服饰品牌店一般都有二到三层的经营空间。

首层出售较新的当季款式，也有一定的折扣。

二、三层一般作为该品牌的特卖场，出售过季款式商品，因而这些楼层的购物者并不比首层少。

　　北京路商圈对比起天河商圈最大的不同，是它的“步行街形态”，它的主体是步行街。

北京路的人流较多分散在平面的街上，人流方向也较为单一，大多数消费者就是从街头逛到街尾，这就导致非临街的商铺人流不多。

（二）一线品牌的进驻

目前北京路聚集的品牌以香港和内地品牌为主，缺少国际一线品牌的进驻。

虽然政府有规划把北京路打造为世界级的商业街，但这一目标缺少相关政策的支持，以及北京路业已形成的整体中端消费水平，较难吸引世界级的名店进入。

如今，BOSS、BURBERRY等品牌的香水专柜，以及A m ani Jeans等也只是出现在广百等百货里面。

名店首选依然是环市东和天河路。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，北京路是传统商圈，很难与天河路比较。

北京路不一定要与天河商圈拼名店，关键是做出自己的特色，发展好特色旅游商业。

北京路商圈分析4

（一）购物中心：

真正意义的Mall不多

北京路的购物中心，更多是通过百货商场的“M all化”来表现，由旧翼和新翼构成的广百总店向购物中心靠拢，位处名盛广场的天河城百货就是以购物中心的方式来经营的，即将开业的摩登百货前身就是购物中心。

更加贴近传统意义的购物中心的是位于中山五路的五月花广场。

它是北京路商圈目前为数不多的齐集购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的综合购物中心。

融合主力店、品牌专卖店、精品商家、电影院、概念店、高尚悠闲等，与北京路形成优势互补。

　　潮楼、银座广场等几座购物中心是位于北京路上的购物中心，然而这些广场也是由零散的小商铺组成，售卖适合大中学生的服饰和精品，与标准的综合购物中心还有一段距离。

（二）休闲配套：

在北京路逛街并不舒适

由于北京路骑楼街铺形式的出现，使得它在保留了特色的同时牺牲了更舒适的购物环境。

一到夏天，广州的炎热天气会让步行街的购物环境打折，很多逛街的消费者选择购物中心“避暑”。

虽然北京路此前也安装了制冷的空气喷雾来降低气温，但作用甚微。

　　而作为消费者逛街购物之余休息的环境更是少之又少，仅有临街路旁的长凳。

消费者再次休息也还是须受炎热之苦。

当下购物休闲最流行的咖啡厅，在北京路也并不多见。

商圈未来：

越秀区政府提出，以北京路商业步行街为核心，包括教育路、起义路、中山路、广大路、西湖路、惠福东路、大南路、泰康路等“三纵五横”商业为主题的街区，结合周边的文物古迹、旅游景点、商业网点建成一个多功能现代化的商业街，成为一个集休闲、购物、旅游于一体，商业气氛浓厚，文化内涵丰富，环境舒适优美，功能配套完善，能充分体现“古城商都”形象的中心商业旅游区。

作为越秀区今后重点建设的一大商圈，努力打造一个鲜明、功能完善、辐射力和影响力比较强的国际级商圈。

打造国际级商圈的同时，北京路会加强周边和绿化广场的改造，增建停车场，加大对高端消费者的吸引力度。

同时，继续调整和完善北京路商圈的商业架构，集购物、饮食休闲、率哟偶一议题，并保持商圈自由的风格，使得“高、中、低”段消费并存，相互促进。

根据相关媒体报道，北京路亚运前将投入1.2亿元进行整体改造，改造主要以商业文化底蕴整治为主，同时为北京路增加