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二装管理运作手册完整版

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二装管理运作手册完整版

北京诺德物业管理有限公司

装

修

管

理

手

册

编制：

北京诺德物业管理有限公司—装修管理手册

生效日期：

批准及修改记录

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批准人：

章节名称

章节号

修改内容

版本号

生效日期

诺德中心装修管理手册

1-24

首次发布

01

装修管理手册目录

章节

章节名称

页码

版号

1

装修流程

6

2

装修现状

7

3

装修方案

9

4

装修图纸

10

5

装修报审资料

14

6

装修管理规定

15

7

装修垃圾的清理

18

8

装修临时用水、电规定

19

9

装修管理协议书

20

10

装修人员管理规定

29

11

安全协议书

31

12

装修施工人员办证须知

32

13

货梯使用须知

36

14

装修申请审批表

37

15

装修工人临时出入证登记表

38

16

装修施工许可证

39

17

二次装修违规处罚通知单

40

18

临时用电确认表

41

19

临时用电申请表

42

20

装修完工检查验收表

43

21

装修施工巡查记录表

44

22

隐蔽工程验收单

23

24

诺德物业北京分公司

装修管理手册

文件编号

NDWY-ZXGL

版本/修订

A/0

第页

共32页

诺德中心装修管理手册

编制

日期

审核

日期

批准

日期

修订记录

日期

修订状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

一．装修流程

不合格

合格

不合格

合格合格

二、装修现状

1.主体结构：

钢筋混凝土框架结构，隔墙为加气混凝土砖

2.外墙：

石材幕墙加玻璃幕墙（1-3层）

3.公共部分装修标准：

首层大堂、中庭及电梯厅：

地面：

石材

墙面：

石材

天花：

石膏板吊顶、乳胶漆饰面

大堂门：

感应门

电梯：

上海三菱电梯

4.标准层走道：

地面：

玻化砖、釉面砖

墙面：

乳胶漆

天花：

石膏板吊顶、乳胶漆饰面

5.公共卫生间装修标准:

地面：

防滑砖

墙面：

玻化砖

天花：

防水石膏板吊顶

洁具：

中高档洁具

6.公共配套设施:

空调：

中央空调系统

供暖：

锅炉燃气供暖

给水：

无负压供水

排水：

污废分流

配电：

每层设置配电间，用户电表集中放置

网络及电话：

每层设置弱电间，网络及电话设备集中安装在弱电间

安防：

主要出入口、停车场、电梯等设置保安监控摄像机

楼宇自控：

设置中央监控系统对主要设备进行监控

消防：

消防中央控制主机、消防泵、消火栓和消防喷淋、温感和烟感探头以及消防送风和排烟系统

7.办公户内配套设施:

空调采暖：

空调冷水机组，末端风机盘管

供电：

户内配电箱安装，照明、插座及风机盘管配电到位

网络及电话：

六类线缆入户，末端安装；

火灾报警系统：

户内设置火灾报警探测器

三．装修方案

1.物业公司将为每位业主或使用人提供《装修手册》和装修区域的原设计图纸，仅供业主或使用人参考。

业主或使用人所聘请之设计师及装修单位应现场核实图纸中的资料及尺寸。

在设计过程中，如有任何疑问，物业相关工程专业技术人员将提供咨询服务；

2.装修中不得对现有的主体结构及应急照明、公共照明系统进行改造；

3.由于楼板可承受的最大承载力有限（办公区约200kg/m2，商场约350kg/m2）因此不允许在楼板上集中放置较沉的重物，如UPS电池组，保险柜等。

已做垫层的地面剔凿深度不能超过4cm，所有隔断墙均要求为轻质隔墙，并标明隔墙的材质高度；

4.建筑功能区域的划分、消防系统的改动，必须符合现行北京市消防法律法规的要求；

5.所有的门不得伸展至公共地方，包括走廊或电梯厅；

6.在室内装设吊顶时，应在每一个水管闸门及每一个电源箱或风机盘管下加装检查口；

7.跨层敷设自用的管线、网络时，应首先考虑通过已有的各种竖井进行，避免在楼板上打洞破坏结构强度，严禁在楼外飞线；

8.业主或使用人必须遵守单元设计实际容量，不允许超容量设计，不允许私自增容，如照明回路、插座回路有较大变动时必须书面报请工程部确认；

9.报装方案应有详细的电气设计说明，包括灯具选型、地插选型，报装功率、各支路功率、插座回路的数量及每路功率均要有详细标示；

10.一般导线采用ZRBV阻燃型塑铜线，消防应急回路照明采用NHBV耐火型塑铜线，禁止使用普通BV塑铜线；

11.各类接线必须在接线盒内进行接驳，必须穿管走线，禁止施工中在吊顶内随意接线，吊顶上不允许各种裸露线路存在；

12.配线管禁止使用PVC型塑料管，应采用KGB薄壁扣压管，地面预埋应采用GS镀锌管；

四、装修图纸

业主或物业使用人应向物业公司提供具有相应设计资质的设计院（所）出具的正式报审图纸两套

1.建筑平面图显示清楚：

（1）各隔断分界线尺寸标注详细；

（2）功能区标注清楚，区域划分符合消防安全要求；

（3）细部施工做法详图；

（4）装修材料明细；

（5）地面、天花、墙壁的施工做法说明；

2.天花平面图显示清楚：

（1）任何间隔穿越天花吊顶并提供施工大样图，不得采用任何易燃物品于吊顶内；

（2）风口、照明灯盘位置及温烟感探头位置；

（3）天花吊顶内设备的改装或增加；

（4）现有消防喷淋头、温烟感、广播的位置及提议修改的位置；

3.电气图显示清楚：

（1）总配电盘，分区配电盘的位置，开关布置详图；

（2）总配电线路图并具备详细的资料；

（3）总耗电量统计；

（4）照明、动力设施线路图；

（5）电话、插座、开关安装位置；

4.给排水图显示清楚：

（1）给排水管道接驳位置及尺寸；

（2）管道系统图，管道标高标注明确；

（3）给水系统工作和试验压力；

5.空调通风平面图显示清楚：

（1）风机盘管原有位置接通更改位置；

（2）送风及回风风口位置的更改；

（3）室内空调温度控制器位置的更改；

（4）空调水系统更改线路、标高、接驳位置；

图纸名称

设计要求

总平面图

1.总体设施平面布置；

2.地面装修类型（入口处地面，不能高或低于公共走廊）；

3.各房间内之物品摆设。

若摆放大型、重型设备如保险箱，防火文件柜等，应标明位置，底部面积和重量，及政府认可之符合资格的结构工程师签署确认该设计适应公寓楼层允许承载重量的证明及设计院的审批；

4.如计划增设开水间卫生间等，必须提供其正确位置、给排水管道走向及材料规格；

隔墙布置图

1.原有隔墙不须改动的以标准实线绘出；

2.原有隔墙须拆除部分用虚线绘出；

3.新增隔墙用粗实线绘出；

4.玻璃隔断按制图要求绘出；

5.说明隔墙高度、用料及是否到顶；

6.说明所有门的方向、尺寸、材质及做法；

7.是否变更防火分割；

电气平面图

1.显示各回路走向及布线情况；

2.显示各插座位置；

3.若须进行剔凿作业须注明；

4.室内电器电源，插座的线路走向；

5.室内照明（包括单元）的线路走向；

弱电系统图

1.显示机房位置；

2.系统布线走向及电缆型号；

3.布线方法；

弱电平面图

1.显示点位布置平面及种类、数量；

2.布线情况；

3.若须进行剔凿作业须注明；

综合天花图

1.注明吊顶类型及高度；

2.照明位置及灯具类型；

3.空调风口原来位置及更改后位置；

4.所有检查口位置及大小；

5.消防喷淋头新位置；

6.烟感、温感新位置；

7.消防广播新位置；

消防平面图

1.消防喷淋头原位置，更改及新增位置；

2.烟感、温感原位置，更改及新增位置；

3.消防广播原位置，更改及新增位置；

4.消火栓位置；

空调通风平面图

1.空调控制器的原来位置及更改后位置

2.出风口和回风口原来位置及更改后位置

3.各风管的改动

给排水平面图

1.给排水的管道走向

2.给排水管道的材料规格

3.给排水管道的施工方法

立、剖面图，节点图，大样图

1.用料详情（包括所应出具之防水材料检查证明）

2.大门的设计及安装方法

3.各立面详情

4.各间隔及立面更改详情（如有需要）

五、装修报审资料

由业主/使用人和装修单位准备和提供：

1.物业所有权证明；

2.申请人身份证复印件（验原件）；

3.装修设计方案，图纸；

4.装修单位营业执照、资质证明复印件（验原件）；

5.现场负责人身份证明及从业资格证明；

6.消防部门的审批意见；

7.其他法律法规规定的相关内容；

六、装修管理规定

1.业主/物业使用人携带相关资料到物业公司客服中心办理装修申请手续，填写《装修申请表》；

2.物业公司各部门将于5-10个工作日内完成业主/使用人的申请审批，审批合格后双方签订《装修协议》发放施工许可证；

3.装修方在施工过程中，应自觉接受物业公司安保和工程部门的管理和监督检查；

4.装修材料必须符合防火和环保标准；

5.装修施工用电要使用适当插座、插头、不得裸露、私拉、乱接电线，禁止将电源线直接接在插座上；

6.装修时应注意对温感、烟感报警器和消防喷淋系统的保护，以免造成损坏；

7.地面铺砖时应注意不要将地下线路打断；

8.由于装修单位管理不善，而造成管道堵塞、漏水、停电等损失，由承包方负责修复和赔偿；

9.施工房间（现场）禁止使用明火（包括做饭）和堆放易燃易爆材料，装修现场严禁吸烟；

10.装修单位应设消防安全员，按照每40平方米配备1个灭火器的标准配备，并要求每位施工人员掌握使用方法。

11.装修过程中禁止下述行为：

（1）未经原设计单位或者具有相同设计资质以上的单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构；

（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间或厨房；

（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的；

（5）未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物；

（6）未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；

（7）未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施；

（8）未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施；

（9）其他影响建筑结构和使用安全的行为：

①地面铺设材料厚度超过4cm，新砌隔墙未采用轻质材料；

②施工现场未采取必要的安全防护和消防措施；

12.竣工验收：

装修单位分项工程完工后需办理分项工程验收单，由装修单位提前一个工作日与工程部联系验收时间；

（1）所有吊顶内、隐蔽工程必须在最终封闭前24小时向物业公司申请进行工程的检查验收，合格后方允许进行下一步工序；否则，由此而引起的所有问题，均由装修单位负责，如无此项验收，不予报验；

（2）报竣工验收前，装修方应准备好两份竣工图；

（3）应由业主或物业使用人、装修方和物业单位一起根据装修有关资料验收。

对业主或物业使用人和物业单位提出的整改意见，装修方必须执行直到符合标准；

（4）厨房卫生间防水闭水试验须经相关业主的检验；

13.装修时间：

工作日20：

00时——次日6:

00时及法定休息日、节假日期间实施，其他时间禁止在本物业内进行产生噪音、有害气体、高浓度烟尘的装修作业；

14.其他规定和注意事项：

（1）因特殊原因需延长施工期，请提前一周向物业单位办理申请手续。

违规施工者，物业单位有权令其停工；

（2）运送超大超长的材料应先进行分割，以保证电梯等公共设施不受损害，如有损坏视情节严重扣除装修押金。

泥、沙等材料运送时必须袋装化，并即卸、即搬、即清。

请不要在公共区域内堆放施工材料，否则管理人员将以垃圾论处；

（3）为了保持公共区域的整洁，施工垃圾请勿置于楼外任何地方，必须装入袋内并自行处理或委托物业公司处理，做到日产日清；

（4）严禁施工人员将施工材料、垃圾抛掷窗外，若造成人员伤害、财产损失的，由装修方负责赔偿以及承担相关责任；

（5）业主/使用人自行装修和改造的系统及设施应由业主/使用人和装修单位负责保修，由于系统改造而造成的损坏，物业单位会积极配合修复工作，但造成的损失应由业主/使用人负责。

室内设施、设备、管线、地面等所引发的故障应由装修单位负责保修二年；在此期间如业主/使用人找不到维修单位，由物业单位负责修复，其一切费用应由业主/使用人负担；

（6）装修方装修材料及施工工具的管理请自行负责，如有遗失和损坏，物业公司概不负责。

装修人员携带物品离场时，应到物业公司开具出门条；

（7）装修方应严格遵守本规定，对违反本规定的装修方及施工人员，物业公司有权扣减装修押金或令其停止施工；

七．装修垃圾的清理

1.装修单位须按照物业指定的地方放置施工垃圾。

严禁向楼道、消防通道、地漏、墩布池等倾倒施工垃圾，禁止将垃圾存放或遗弃在任何其他区域内；

2.在装修期间，装修垃圾必须装袋并在每天下午20：

00点至22：

00点间运输，物业公司负责做好运货电梯的保护，严禁将装修垃圾放置于公共区域或服务通道内，装修垃圾的清运只可使用物业公司指定的运货电梯，严禁使用客用电梯；

八.装修临时用水、电规定

1.临时用水、电请与物业单位联系设置专用取水、电点，任何单位禁止随意驳接水、电源，装修单位应负责该管路、阀门、水表、龙头、配电箱、表等设备的管理。

一旦发生设备丢失、损坏，或发生跑水事故，装修单位应对造成的所有直接及连带的责任负责；

2.临时配电箱的电源线应使用质量合格的橡套绝缘电缆线，负荷侧的导线根据现场用电设备的具体情况，应使用满足绝缘强度和机械强度的橡胶绝缘或护套绝缘的导线。

电源线在装修区域内不准沿地面敷设，应使用专用的挂线架，不准用金属裸线做绑线固定电缆线；

3.临时配电箱应由使用单位设专业人员专职电工负责管理和使用，且应在配电箱明显位置设置警示标志，例如“小心有电！

”、“有电注意安全！

”。

现场使用时，配电箱应上锁，严禁其它施工人员随意动用；

4.装修结束后，装修单位于物业公司双方现场核对水、电消耗量并确认签字，办理有关表格填报工作，结清水、电费用。

九、装修管理协议书

甲方：

（业主委托的物业管理主体）

法定代表人或授权代表：

职务

地址：

营业执照证号：

联系电话：

传真：

乙方：

（承租人）

法定代表人或授权代表：

职务：

地址：

营业执照证号：

联系电话：

传真：

为了确保物业服务区域内建筑主体结构和公共设施设备的安全使用以及业主/使用人的公共利益，本着“为业主服务，对业主负责”的精神，加强诺德中心大厦（以下简称“诺德中心”）房屋装饰装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护环境整洁、美观、协调及业主、承租人及使用人的正常生活秩序，创造一个安全、清洁、优美、舒适的环境，根据国家和北京市物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准，甲、乙、丙三方就丙方对为明确双方的权利和义务，结合本公司的实际情况，特签订本协议。

第一条物业概况：

业主（物业使用人）名称：

联系电话：

装修地点：

楼层号，建筑面积m2

允许用电负荷：

KW空调负荷KW/m2供暖负荷KW/m2。

第二条现场负责人：

乙方自行选定丙方作为装修施工单位，确定装修方案，丙方指定［　　　　］为现场施工负责人及防火责任人。

联系电话：

物业检查负责人：

；联系电话：

第三条收费标准：

甲方按照乙方装修面积（套内面积）平方米，收取，（如低于人民币元按人民币元计）。

工程施工结束未发生违反装修管理规定的行为，甲方复检后将依约扣除相应违约金、赔偿金或其他应扣款项后的装修押金余款无息退还给乙方，押金不足以扣除上述全部项目的，甲方有权继续向乙方追偿。

一、装修期限：

自年月日起至年月日止共（）天；

二、装修押金总计元；

三、出入证押金元/个，共个元；收取工本费元/个，共个元；

四、施工许可证元/个；

五、装修完毕由双方共同验收签字，合格后30个工作日退还装修押金及出入证押金，工本费不退；

六、装修垃圾清运费用：

元/平方米（建筑面积），共计元。

七、临时水、电费用：

共计元，此费用按照国家规定的收费标准收取，多退少补（如该楼层无独立用水计量装置，即按面积与施工时间比分摊）。

以上各项押金、管理费合计元，其他应收费用合计元，总计元。

第四条二装手续办理

乙方会同丙方负责人备齐如下装修申报材料到甲方办理报批手续

（1）、?

填好装修申请表；

（2）、?

丙方的营业执照、资质证明复印件（加盖公章）；

（3）、?

装修项目明细表（可在装修申请表上载明）；

（4）、?

乙方与丙方签署的装修合同、装修方案、施工图纸；

（5）、?

乙方现场管理人员、丙方装修现场负责人和施工人员身份证复印件和1寸照片2张；?

（6）、?

乙方装修区域需到当地消防管理部门申报审批的，应在审批后进行二装手续的办理。

第五条装修现场必须符合消防安全管理规定：

一.装修方因施工需要使用电气焊等动明火工具时，须征得物业管理单位同意，并办理有关手续；

二.装修方必须向物业管理单位提交动明火施工人员的“特殊工种上岗证”复印件和身份证复印件之后，方可进行明火施工。

施工现场必须按规定配备灭火器，施工方在现场必须配备安全监督员；

三.装修现场禁止使用明火（包括做饭、烧水等），装修人员要严格做到防火安全、用电安全。

严禁在室内吸烟，违者一次从装饰装修押金中扣除元/次；

四.装修单位应设消防安全员，自备灭火器不少于1个/40㎡。

并要求每位施工人员掌握使用方法。

如若没有灭火器，可向物业单位提出租赁申请，每瓶押金为元/个，每瓶租金为元/天（不到一天的按整天计算），返还时若是空瓶须交纳元/瓶；

五.装修时不得破坏或私自拆除室内原有的消防设施，包括（烟感器、温感器、喷淋头）等。

如必须改变的由业主向当地消防管理部门申报审批，应在审批后按审批要求进行装修及验收。

并且告知物业管理公司，方可由物业指定的具有专业资格的施工单位负责改装，当地消防管理部门验收合格后报物业管理公司备案；

六.发生事故时必须及时处理并通报物业服务人员。

由于施工人员使用不当，处理不及时而造成的一切经济损失由装修方负责。

业主/使用人对物业单位的损失负有连带赔偿责任；

第五条根据国家及北京市的有关规定，在施工过程中不得擅自改变和损坏以下部分：

一.不能在公共区域（户门以外均属公共区域）改造和搭建建筑物、构筑物；

二.不能任意剔、凿、拆、改室内外承重墙、柱、梁、板、地面挖沟和开槽；

三.不能改变房屋外立面，在外墙上开门或窗；

四.不得任意拆改供暖、燃气系统及配套设施或改变系统的使用功能；

五.不得将没有防水的区域改做卫生间、厨房；

第六条业主及装修方在施工过程中，应自觉接受物业单位的监督检查：

一.装修施工必须认真遵守和执行国家及北京市的装饰装修管理有关法律法规；

二.装修方将部分专业工程分包给其他施工单位时，必须提前通知物业单位。

并提交分包施工单位的有关资料。

装修方对分包施工单位负有连带的法律责任。

否则一经发现有分包施工现象，物业管单位有权要求停止施工。

待办理完相关手续后方可开工；

三.业主将装修项目分包给2个以上的装修单位时，业主按物业单位的《装修管理制度》分别办理相关手续；

四.装修材料必须符合国家防火环保标准及相关规定；

五.业主装修项目不能超出申请装修的范围，装修方对超出装修内容的项目有权拒绝施工，并及时通知物业单位，否则一切后果由业主及装修方负责，并对物业单位承担连带责任；

六.业主和装修方有责任管理好施工人员，并承担其相应的法律责任和经济责任；

七.装修方违反施工管理规定，在施工中造成严重噪音影响了毗邻业主或使用人正常办公；公共区域有严重粉尘污染、强烈的油漆异味，影响其他业主或使用人的身心健康的，当有业主或使用人投诉或要求经济赔偿时，由装修方及业主或使用人负责赔偿；

第七条装饰装修时间的有关规定：

一.自房屋出卖人与房屋买受人约定的房屋交付时间起120日内，为本物业集中装修期，超过此时限的装修施工，需安排在工作日20：

00时——次日6:

00时及法定休息日、节假日期间实施，其他时间禁止在本物业内进行产生噪音、有害气体、高浓度烟尘的装修作业。

物业单位应当将装饰装修的时间要求、地点等情况向装修人和装修单位公示；装修施工规定时间外将禁止进行一切噪音施工。

如违反规定，甲方有权按照本协议第八条处理。

二.特殊原因需延长施工期或施工时间的，业主或客户应提前三天向物业管理单位办理审批手续。

违规施工者，物业管理单位有权令其停工；

三.运送装饰装修材料、装饰装修垃圾，应按规定时间（晚20:

00时至22:

00时）进行，按物业单位指定的电梯运输（物业单位对电梯内进行三壁防护、地面铺垫处理）。

超大超长的材料应先进行分割，以保证电梯等公共设施不受损害，如有损坏视损坏状态扣除装饰装修押金，不足补偿部分业主或客户与装饰装修承包方负带连赔偿责任，泥、沙等材料运送时必须袋装化，并即卸、即搬、即清，不得在公共区域内堆放施工材料；

四．如乙方在前期统一安排的装修时间结束后装修的，在使用电梯运送装修材料、物品前，应经甲方同意。

乙方承担重新安装电梯轿箱保护挡板的全部费用（前期统一安排的装修时间结束时甲方会及时拆除电梯轿箱保护挡板）。

第八条违章处理

甲方每天将不定时派专人入户进行巡查，监督装修情况，对违规现象轻者现场予以纠正。

对严重违规者，甲方有权采取以下措施：

一、责令停工；?

二、责令恢复原状；?

三、扣留或没收工具；?

四、停水、停电（限制施工）；?

五、责令赔偿经济损失；?

六、按约定扣除装修押金；

七、根据政府及行业主管部门有关条款予以处罚。

?

以上几种处理可同时并处。

?

第九条协议规定的其它内容：

一、乙方二装改造时，确需进行用电增容改造，应当在二装申请时向物业公司提出，物业公司将根据乙方所在区域或楼层进行统一安排，并由物业公司指定有专业施工资质的公司进行，相应改造费用由乙方承担；诺德中心每增容1KW用电量收取资源占用费5000元。

二、乙方二装改造时，确需进行空调系统改造，应当在二装申请时向物业公司提出，物业公司将根据乙方所在区域或楼层进行统一安排，并由物业公司指定有专业施工资质的公司进行，相应改造费用由乙方承担。

三、装饰装修施工用电要使用合格插座、插头、电线不得裸露，电线使用NHBV线，不得使用普通的BV线，不得私拉乱接电线，严禁将电源线头直接接在插座或漏电开关上；

四、室内装有温感烟感报警器的，装饰装修时务必注意遮盖；

五