高大尚房地产市场行业分析报告.docx

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高大尚房地产市场行业分析报告

房地产行业分析报告

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上篇：

2003年度房地产行业分析提要1

I行业进入／退出定性趋势预测1

一、行业趋势预测1

二、贷款建议2

II行业风险揭示、政策分析及负面信息3

III行业动态跟踪分析评价5

一、行业运行情况5

二、行业强势、弱势、机会与风险（SWOT）6

三、行业经济运行指标6

IV行业产品7

一、主要产品生产情况7

二、主要产品价格情况7

三、主要产品市场情况7

下篇：

2003年度房地产行业分析说明9

I2003年度房地产业继续保持较快增长9

一、11月份我国固定资产投资增速回落9

二、11月份“国房景气指数”回落0.22点10

三、四季度全国房地产业继续保持稳中有升13

四、今年中低价房发展风头持续强劲15

五、年底地产上市公司出现上扬走势18

六、中国房地产仍处于供给不足的阶段20

七、2004年房地产业将逐步回归现实21

II2003年全国商业地产呈现高涨势头24

一、全国商业地产出现普遍性的高涨24

二、京城商铺销售形势十分火爆29

三、广州商铺价格呈现持续上涨局面32

四、上海地产点燃商业战火36

五、国内Shopping?

Mall的开发有泛滥倾向40

III房地产业的高速发展暴露出的一些问题44

一、我国房地产开发贷款风险增高44

二、房地产高速发展凸现规划漏洞44

三“央产房”交易存在五大羁绊48

四、全国开发区圈地3万多平方公里49

IV我国房地产行业金融、土地政策演变分析52

一、全国性房地产政策法规颁布变化情况52

二、房地产行业重要金融政策变化（1995以前）53

三、房地产行业重要金融政策变化（1995以后）56

四、土地出让市场化的逐步深入60

V今年房地产政策实施情况及今后政策趋向62

一、土地市场秩序治理整顿取得阶段性进展62

二、国税总局将严查房地产业偷、漏税63

三、国土资源部又出新规收紧开发用地64

四、田凤山之后的土地政策将会有大调整68

五、全国14个城市明年发布房产预警报告72

六、明年国内物业收费必须明码标价73

VI防范房地产信贷风险的策略分析74

一、银行应理性地开展房地产信贷业务74

二、大力拓宽房地产融资渠道75

三、加强对房地产信贷业务的监管76

四、健全房地产信贷的法律法规体系77

五、政府应促使房地产业匀速发展78

六、加强社会道德和信用建设78

VII国内物业管理行业需要加快发展80

一、国内物业管理走向品牌时代80

二、物业管理服务要以人为本83

三、住宅小区走向智能化物业管理85

VIII物业管理招投标实施的主要问题及对策90

一、实施物业管理招投标面临的主要问题90

二、实施物业管理招投标的对策措施92

三、应建立公开、公平、公正的招投标评价体系96

上篇：

2003年度房地产行业分析提要

行业进入／退出定性趋势预测

一、行业趋势预测

指标

数量

同比增减%

供给

施工面积（万平方米）

102930.02

27.3

新开工面积（万平方米）

43836.89

29.9

竣工面积（万平方米）

21006.93

29.0

需求

销售面积（万平方米）

19950.20

32.0

趋势预测

本期市场供求特点分析

【主要影响因素】

国民经济的高速发展带动了房地产行业的高涨；

我国一系列政策措施进一步规范了房地产行业。

【结论】

今年房地产行业持续了高速增长的趋势。

下期市场供求趋势分析

【主要影响因素】

建材价格的上涨将给行业发展造成一定影响；

国家对土地市场的规范和收紧将对房地产行业产生一定影响。

【结论】

2004年房地产行业整体上将继续保持快速增长。

简要结论

我国房地产行业正进入新一轮的增长周期，未来几年内将会持续较好的增长态势，建议进入。

二、贷款建议

行业资金流向

流入

利润水平可接受度

较好

建议开发热点

区域

北京、浙江、上海、重庆等地。

产品

中低档商品房前景持续看好。

企业

万科、华远、顺驰等。

风险

政策风险

国家对开发用地的收紧及对房地产贷款政策的严格化将对行业发展造成影响。

市场风险

建材价格上涨可能导致商品房价格的上升。

经营风险

国家对开发用地的收紧将使部分企业面临危机。

行业风险揭示、政策分析及负面信息

【风险揭示】

我国房地产开发贷款风险增高

中国人民银行日前发布的报告表明，近年来，房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多。

前三季度，各类房地产贷款（包括住房开发贷款和个人住房贷款）增加4264亿元，占全部中长期贷款增加额的37%。

其中，房地产开发贷款增加1350亿元，同比多增1006亿元。

房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风险值得关注。

【负面信息】

国土资源部进一步规范开发用地

近日，国土资源部针对当前一些地方盲目设立开发区、乱批滥占耕地等严重问题，出台了《关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》，进一步强调要实行最严格的耕地保护制度，清理各种违法开发建设用地。

《通知》明确要求，在土地审批和利用上，要坚持“三个不报批、一个从严”。

同时要求，要严把建设用地审查关。

规定各省级国土资源部门要督促各市（地）坚决收回各地违规下放的土地审批权。

还要严控土地登记，杜绝形象工程。

全国开发区圈地3万多平方公里

2002年，全国共发现土地违法行为140254件，涉及土地面积31457.59公顷，其中耕地14872.6公顷，分别比2001年上升12.02%、25.89%、50.05%，创历史新高。

问题最突出的表现就是乱设开发区，从省里到市里，到县里再到村里，村村都是。

按照现在统计的数量，全国根据各省市报来的数字，各类开发区已经达到了5000多个，圈地大概3万多平方公里。

相当于我们全国现在所有城市加上建制镇现有的建设用地的面积。

行业动态跟踪分析评价

一、行业运行情况

运行特点

1.房地产开发投资全面增长。

2.土地开发增速加快，土地开发面积快速增长。

3.开工、竣工面积均继续增加。

4.全国商品房价格同比继续上升。

主要产品变动

今年中低档商品房销售持续看好；下半年全国商业地产市场普遍上扬，需求旺盛。

存在问题

央行信贷新政策将收紧房地产资金链，开发用地的审批存在大量违规行为。

部分地区的商品房空置率还处于高位。

上下游变动

1.上游建材价格上涨影响了行业利润和商品房价格。

2.国家对开发用地的规范促进了地价上扬，一定程度上抬高了房地产价格。

行业前景预测

北京、上海、江苏等地发展前景看好，特别是中低档住房需求十分旺盛；但高档住房将受到央行新政策较大的影响。

国家的一系列政策将使行业发展更加规范。

业内对策建议

1.房地产开发应向中低档市场转移。

2.同时要逐步降低对外部资金的过多依赖。

二、行业强势、弱势、机会与风险（SWOT）

强势

1.房地产业已经成为国民经济的支柱行业。

2.房地产需求依然保持较好的增长。

3.土地开发增速加快，开发面积快速增长。

4.开工、竣工面积均有增加，发展势头良好。

弱势

1.各地区发展形势不均衡，区域冷热不均。

2.部分地区商品房空置率居高不下。

机会

1.北京、上海、重庆等地中低档房地产市场需求比较好。

2.国务院18号令的出台将促进行业的健康发展。

风险

1.央行新政将导致房地产资金链的收紧，增大房地产投资的风险。

2.国家将继续加强对土地市场的宏观管理，对部分房地产开发商将有一定的影响。

3.房地产开结构还有待改善，发展存在结构性风险。

三、行业经济运行指标

1-11月行业指标

1-11月值

同比增长%

商品房销售额（亿元）

4898.86

38.3

商品房销售建筑面积（万平方米）

19950.20

32.0

商品房平均销售价格（元/平米）

2456

4.8

房地产开发完成投资（亿元）

8284.81

32.5

其中：

住宅开发完成投资（亿元）

5646.78

27.5

完成土地开发面积（万平方米）

13513.35

38.8

商品房施工面积（万平方米）

102930.02

27.3

其中：

新开工面积（万平方米）

43836.89

29.9

完成竣工面积（万平方米）

21006.93

29.0

行业产品

一、主要产品生产情况

1-11月行业指标

1-11月累计

同比增长（%）

商品房施工面积（万平方米）

102930.02

27.3

其中：

新开工面积（万平方米）

43836.89

29.9

完成竣工面积（万平方米）

21006.93

29.0

二、主要产品价格情况

1-11月行业指标

1-11月累计

同比增长（%）

全国商品房平均销售价格（元/平米）

2456

4.8

全国商品住宅销售平均价格（元/平米）

2313

4.7

三、主要产品市场情况

（一）各地房价有升有降

1-11月，全国商品房平均销售价格为2456元/平方米，同比增长4.8%，低于去年同期增长5.7%的水平。

其中，商品住宅平均销售价格为2313元/平方米，同比增长4.7%；办公楼平均销售价格增速最高，增长了6.8%。

分地区看，广东、河北、吉林、新疆、云南等地区商品房平均销售价格出现不同程度的下降。

浙江、上海和重庆等地区的平均房价上涨幅度超过10%以上。

（二）今年中低价房发展风头持续强劲

市场供应结构与需求结构相适应，是保持房地产市场持续健康发展的重要环节。

当前，供求结构性矛盾是房地产市场开发中比较突出的一个问题。

就这一问题讲，房地产开发不能搞单一，要多功能，目前北京面向中低收入阶层的十几平方米到100平方米的小户型房子和经济适用房卖得很快。

上海的二手房也卖得很好。

（三）全国商业地产出现普遍性的高涨

北到哈尔滨，南及海口，西至成都，东达上海，中部武汉，商业地产之火已烧遍大江南北。

据2003年第三季度市场分析指数，京沪穗商铺市场已在二季度SARS的打压中全面恢复，呈现租金上涨、空置下降之势。

商业地产红火的直接征象是，租金上扬、售价飚升。

杭州、上海、北京的商铺拍卖，以不断攀升的成交价格为此提供了有力的佐证。

另一个重要表现是，造MALL此起彼伏。

北京、上海、西安、成都乃至东莞，都在大肆兴建一个个大型MALL。

下篇：

2003年度房地产行业分析说明

2003年度房地产业继续保持较快增长

一、11月份我国固定资产投资增速回落

1-11月，国有及其他经济类型累计完成投资34618亿元，比去年同期增长29.6%。

其中，基本建设投资18058亿元，增长27.2%，更新改造投资6833亿元，增长33.1%，房地产开发投资8285亿元，增长32.5%，其他投资1443亿元，增长28.6%。

投资增长速度继续呈小幅回落态势

与1-10月相比，全部投资增速回落0.6个百分点。

其中，基本建设增速回落1.4个百分点、更新改造增速回落1个百分点，但房地产开发略有加速，加快了1.2个百分点；分地区看，东部地区增长加速0.5个百分点，中、西部地区分别下降1和0.2个百分点,有19个地区增幅回落，12个地区投资增速小幅攀升。

各行业投资增速有升有降

冶金、纺织、煤炭投资增幅回落，其中，冶金行业投资增速回落了10个百分点，机械、电力和有色金属行业投资仍有小幅上升。

资金到位情况良好

1-11月累计到位资金37904亿元，比同期完成投资多3285亿元，增长速度为40.6%，回落1.1个百分点。

11月当月完成投资4152亿元，增长25.3%，与上月相比，增幅上升了2.7个百分点。

11月当月新开工项目8821个，在上月大幅减少的基础上又减少2.6%，新开工项目增长势头得到控制。

1-11月新开工项目计划总投资与去年同期相比增长58.5%，增速比1-10月快2.1个百分点。

图表1

2003年全国固定资产投资增长走势

二、11月份“国房景气指数”回落0.22点

房地产开发业总体处于景气水平

国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：

11月份，全国房地产开发景气指数为106.45，比去年同月上升了1.55，比10月份回落0.22点。

但“国房景气指数”已经连续4个月保持在106点以上的水平。

11月份,“国房景气指数”所属的8个分类指数与10月份相比，呈现2升6降的格局。

其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。

图表22003年我国房地产开发景气指数走势图

主要分类指数的走势

——竣工面积分类指数。

11月份，竣工面积分类指数为108.71，比去年同月上升0.21点，比10月份回落1.16点，是降幅最大的分类指数。

1-11月份，全国完成房屋竣工面积2.1亿平方米，同比增长29%，增幅比1-10月份回落4.2个百分点。

其中，商品住宅竣工面积1.76亿平方米，同比增长28%；竣工商业营业用房2097万平方米，同比增长40.9%，增长最快。

分地区来看，全国有四个省份竣工面积出现负增长。

其中，吉林省商品房竣工面积同比下降了22.5%。

——土地开发面积分类指数。

11月份，土地开发面积分类指数为114.53，比去年同月上升0.98点，比10月份回落0.56点。

1-11月份，全国完成土地开发面积1.35亿平方米，同比增长38.8%，继续保持快速增长的势头，但增长幅度比前10个月回落了0.7个百分点。

今年以来，全国土地开发与购置面积持续增长。

前11个月，土地购置面积达到了2.78亿平方米，同比增长了37.3%。

——商品房销售价格分类指数。

11月份，商品房销售价格分类指数为97.62，比去年同月下降0.49点，比10月份回落0.45点。

今年以来，由于商品房销售情况持续升温，商品房平均价格保持稳中趋升的发展势头，但增长幅度逐步回落。

1-11月，全国商品房平均销售价格为2456元/平方米，同比增长4.8%，低于去年同期增长5.7%的水平。

其中，商品住宅平均销售价格为2313元/平方米，同比增长4.7%；办公楼平均销售价格增速最高，增长了6.8%。

分地区看，广东、河北、吉林、新疆、云南等地区商品房平均销售价格出现不同程度的下降；浙江、上海和重庆等地区的平均房价上涨幅度超过10%以上。

——房地产开发投资分类指数。

11月份，房地产开发投资分类指数为106.87，比去年同月上升1个点，比10月份上升0.16点。

1-11月份，全国房地产开发投资突破8000亿，达到8285亿元，同比增长32.5%，增幅比去年同期增加4.3个百分点。

其中，商品住宅完成投资5647亿元，同比增长27.5%，占全部房地产开发投资的比重为68.2%；办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长，同比增长速度均超过40%。

?

——商品房空置面积分类指数。

11月份，商品房空置面积分类指数为95.16，比去年同月下降2.58点，比10月份回落0.15点。

空置面积分类指数的下降，表明商品房空置面积增幅有所回落。

1-11月份，全国商品房空置面积已经突破1亿平方米，同比增长6.5%，但增幅比去年同期回落6.1个百分点，也低于前10个月同比增长7.6%的水平。

其中，空置一年以上的为4220万平方米，同比增长2.4%。

分地区看，东部地区增速最低，同比仅增长0.3%；中部地区同比增长11.4%；西部地区同比增长了29.2%。

三、四季度全国房地产业继续保持稳中有升

四季度，全国房地产行业持续了高速发展的态势，各项指标较去年均有大幅度的增长。

图表32003年1-11月全国房地产行业主要指标统计

1-11月行业指标

1-11月值

同比增长%

商品房销售额（亿元）

4898.86

38.3

商品房销售建筑面积（万平方米）

19950.20

32.0

商品房平均销售价格（元/平米）

2456

4.8

房地产开发完成投资（亿元）

8284.81

32.5

其中：

住宅开发完成投资（亿元）

5646.78

27.5

完成土地开发面积（万平方米）

13513.35

38.8

商品房施工面积（万平方米）

102930.02

27.3

其中：

新开工面积（万平方米）

43836.89

29.9

完成竣工面积（万平方米）

21006.93

29.0

数据来源：

根据国家统计局相关资料整理。

根据中房指数系统对北京、上海、深圳、天津、重庆、广州等6个城市的重点监测，2003年10月，全国房地产继续保持平稳上升的发展趋势。

城市综合指数除北京略有下降、重庆持平外均有上升。

住宅：

上海涨速恢复天津商机无限

本月住宅指数除北京小幅下跌2点以外，其他城市都有不同幅度的提高。

上海本月住宅指数上升24点，是几个月来上涨的最高点，这与目前房地产市场火爆、需求旺盛是分不开的。

而在需求旺盛的表象下，投资和投机的置业需求也在急速膨胀。

从明年开始，外环线附近、单价4000元以下的中低价商品住宅将集中上市，并将给房价多年持续走高、有些区域房价甚至不正常暴涨的滚烫市场降温。

深圳、天津、成都、重庆四个城市房市都在本月出现不同程度的增长。

重庆的房地产市场保持了持续活跃和健康发展的态势。

从重庆秋季房交会成交量和商品房价格变化情况看，重庆房地产市场运行状况良好，预计一段时间内重庆房地产市场巨大的消费潜力还将继续呈现。

天津已经被列为中国住交会6大商机无限城市之一，主要因素有三点：

具有战略意义的海河两岸综合开发叫响全国、吸引了国内外众多客商关注。

短短几个月时间，海河开发“四二一六”起步工程即全面展开；六大节点、道路、桥梁等基础设施建设项目相继动工，带动城建经济高速增长。

截至目前，今年天津市拆迁各类房屋已超过400万平方米。

不仅刷新了天津的拆迁纪录，拆迁规模之大、速度之快在国内也属罕见。

这种大规模地拆迁进一步活跃了天津的房地产市场。

用一些开发商的话说，目前的天津到处充满了商机。

天津被业界、媒体评价为没有泡沫的健康的房地产市场之一。

办公用房：

大多数城市止步不前

办公用房指数本月除上海、天津出现涨幅外，其他城市均持平或者出现一定幅度的下跌。

上海本月办公用房指数上升22点，目前上海市办公楼总量约330万平方米，而浦东则有150万平方米，至2007年上海办公楼市场新增供应量分布为静安60万平方米，黄浦22万平方米，卢湾15万平方米，虹桥8万平方米，而陆家嘴就占据整个新增供应量200万平方米中的90万平方米。

所以，判定陆家嘴办公楼是上海市场的风向标，无论从现有存量，还是从未来增量的比例来看，都不为过。

商服用房：

海内外投资商看好天津

本月深圳商服用房指数分别下跌15点，天津上涨7点，其他城市与上月持平。

随着天津经济的快速发展，大量外地甚至海外投资商相继看好天津，沃尔玛、麦德龙、家乐福等国外大型商业零售企业加紧了在天津的扩张步伐，受10月份举行的首届天津商业房产投资展览会的影响，形成了天津商业地产投资火爆又一新的章节。

今年天津市共有商业房产项目137个投入建设，投资总额69亿元，比去年和前年分别提高20%和33%，其中大型商业中心就有十余个，还有多家大型连锁超市的加盟。

10月，天津市首座续建的纯商务写字楼——国际经济贸易中心全面竣工。

法国欧尚超市正式与天津隆迪立川签约。

这些都表明天津商务写字楼市场持续升温，目前，河西区已建成或在建19座写字楼，总建筑面积63万平方米，其中已建成16座商务楼宇，建筑面积50万平方米。

四、今年中低价房发展风头持续强劲

市场供应结构与需求结构相适应，是保持房地产市场持续健康发展的重要环节。

当前，供求结构性矛盾是房地产市场开发中比较突出的一个问题。

房地产开发要照顾农民工和城市低收入者的住房需求。

中低价房成市场“赢家”

福州市房地产交易登记中心今年三季度的信息显示：

中低档房屋供给比较缺乏是目前福州市房地产市场中的突出问题。

该中心有关负责人表示，福州市的房地产业能否持续健康地发展，实际上就是整个楼市结构能否平衡发展的问题，而今后福州住宅市场的重点，将是面向最广大消费群体的中档和中低档产品。

此外，随着福州城市“东扩南进”的进一步发展，今后福州的几大新区以及基础设施配套较好的区域将很快成为今后几年内福州地产发展的重点，这些地方的住宅产品基本将以中低价房为主。

而6月沈阳第五届房交会信息显示，沈阳房市巨轮正悄然转航，沿着平民航线全速航行。

在沈阳市今年1月～4月份全市商品住宅销售比重中，单价3500元以下的商品房占总交易户数的80%，2500元/平方米以下的占46%；户均面积160平方米以下的占交易户数的82%，130平方米以下的占60%。

分析发现，平均价位2300元/平方米左右，面积在80平方米～120平方米的户型销售占总销售的70%以上。

中低价房完善了市场结构

除了南湾营地块，南京年内还要推出玄武区仙鹤门、下关区幕府西路、雨花台区宋家洼3个地块的中低价商品房建设区域，总用地面积约为46万平方米。

按计划，该市年内力争开工建设50万平方米。

据介绍，中低价商品房除了房屋质量和小区建设要求高标准之外，和经济适用房最大不同处在于，小区周边将依托成熟的轨道交通和快速干道等基础设施，让入住的业主出行更便利，同时规划上要求学校、医院、商场、农贸市场等公共服务配套设施也要尽可能齐全。

因此，中低价商品房对南京房地产市场的“降温”作用将更为显着。

但有关人士提醒说，从目前来看，南京市计划每年建设的20万～30万平方米的低价房源还带有政府指导的性质，要想填满整个市场的“空缺”，还需要有关的政策扶持以真正拉动开发商的兴趣。

其次，首个中低价商品房小区进行了限价，规定为每平方米2600元，今后的中低价商品房能在什么价位？

对此，南京市建委有关负责人透露说，价格将以目前南京商品房的水平和居民收入为参照，结合中低价商品房的建设地点，在每平方米2600元～3200元的范围内。

专家：

呼吁多功能开发

目前国内房地产商热衷于建豪宅别墅，而忽视大量进城的农民工和城市中低收入者、困难户对住房的需求，在农民工用房、廉租房和经济适用房、小户型房开发投入总量上严重不足。

房地产开发商如果着眼于这一社会需求，会薄利多销，长盛不衰。

当前房地产存在土地批租、房地连体流通和经济适用房不经济等三大最根本的问题。

目前我国农民工的流动量为1.1亿人，如果按留在城里10%的人口计算，每年至少要投入6000亿才能满足他们的住房需求，如果加上城市中低收入者和困难户，每年至少要8000亿元以上。

就这一问题讲，房地产开发不能搞单一，要多功能，目前北京面向中低收入阶层的十几平方米到100平方米的小户型房子和经济适用房卖得很快。

上海的二手房也卖得很好。

政府：

加大政策扶持力度

增加普通商品住房供应，是解决当前房地产市场供求结构矛盾的客观需要，同时也有利于进一步推进住房市场化，扩大市场机制作用范围。

为此，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求各地根据市场需求，完善住房供应政策，调整住房供应结构，提高普通商品住房在市场供应中的比例，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

按照“政府引导、市场运作、面向社会、服务大众”的原则，上海市房地资源局会同有关部门和区在深入调查研究的基础上，提出从今年起，连续3年每年开工300万平方米中低价商品住房。

部分房地产开发企业