市场估价方法.docx

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市场估价方法

市场估价方法

收益还原法

5・1收益还原法

5.1.1基本公式

以收益还原法评估土地价格按以下公式：

（1）土地收益为无限年期：

V=a/r

（1）

式中：

V：

土地收益价格

a:

土地纯收益（或地租）

r:

土地还原利率

（2）土地收益为有限年期：

V=（a/r）[1-1/（1+r）n]

（2）

式中：

V、a、r含义同前

n:

未来土地使用年期

5.1.2程序

（1）收集相尖资料；

（2）测算年总收益；

（3）确定年总费用；

4）计算年纯收益；

5）确定还原利率；

（6）选用适当的计算公式；

7）试算收益价格；

8）确定待估宗地地价。

5.1.3收集相矢资料

收集的资料包括：

待估宗地和与待估宗地出租或特征相同或相似的宗地用于C经营时的年平均总收益与总费用资料等应收集三年以出租性土地及房屋的宗地屋上的租赁资料。

营业性土地及房营运资料。

直接生产的宗地应收集五年以上的料、用地应收集过去五年中原资料。

所收集的资料应是持人工及产品的市场价格映土续、稳定的，能反地的长期收益趋势。

5.1.4估算年总收益

年总收益是指待估宗地按法定用途和最有正常情效用途出租或自行使用，在定况下，合理利用土地应取得的持续而稳租金收入、押的年收益或年租金，包括期超金利息收入等。

对总收益的收益一折算为年土地总收过或不足一年的，要统益。

5.1.5确定年总费用

总费用是指利用土地进行经营活动时正常土地年总合理的必要年支出。

在确定

费用时5要根据土地利用方式进行具超过或不足一体分析。

对总费用的支出期年的，要统一折算为年土地总费用。

几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：

（1）土地租赁：

土地使用稅、土地管理费、

土地维护费及其它费用;

（2）房地出租：

经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；

（3）经营，性企业：

销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；

（4）生产性企业：

生产成本（包括原材料、管理费用及企业利润o

费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售

稅金及附加、财务费用收益是在总纯收益中扣除非

5.1.6确定土地纯收益

纯收益按总收益扣除总费用计算。

土地纯土地按下列公式计算：

因素所产生的纯收益后的剩余额。

几种主要土地利用方式下的土地纯收益应

（1）土地租赁：

a=R-C（3）式中：

a:

土

地纯收益

R：

年租金收入

C:

年总费用

（2）房地出租：

a=Rin-lhn（4）

式中：

a:

土地纯收益

Rin:

房地纯收益

Ihn:

房屋纯收益

式中：

Rin=Rlg-Clg（5）

Rin:

房地纯收益

Rig：

房地出租年总收益

Cig:

房地出租年总费用

式中:

lhn=PhcXr2（6）

Ihn:

房屋纯收益

Phc:

房屋现值

r2:

建筑物还原利率

房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑

Phc=Ph区Dn=Phk-E（7）式中：

Phc:

房屋现值

Phk:

房屋重置价

Dn:

房屋成新度

E:

房屋折旧总额

（3）经营性企业：

a=ljp-ljf（8）

式中：

a:

土地纯收益

Ijp：

企业经营纯收益

Ijf：

非土地资产纯收益

ljp=Yjp-Cjp（9）

式中：

Ijp：

企业经营纯收益

Yjp:

年经营总收入

Cjp:

年经营总费用

（4）生产性企业：

a=lsp-ljf（10）

式中：

a:

土地纯收益

Isp:

企业生产纯收益Isp:

非土地资产纯收益

lsp=Ysp-Csp（11）

式中：

Isp:

企业生产纯收益

Ysp:

年生产总收入

Csp:

年生产总费用

（5）自用土地或待开发土地：

可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。

5.1.7确定土地还原利率

土地还原利率应按下列方法确定：

（1）土地纯收益与价格比率法：

应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

（2）安全利率加风险调整值法：

即：

还原利率二安全利率+风险调整值

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利

率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状

况对其影响程度而确定。

（3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：

将社会上各种相尖类型

投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期不同类型及

不同级别土地之间还原利率的差别

综合还原利率、土地还原利率和建筑物还

r=（r1L+r2B）/（L+B）（12）

式中：

r：

综合还原利率

r1:

土地还原利率

原利率的矢系如下:

r2:

建筑物还原利率

适当的计算公式。

除上述基

附录Ao

可根据已选择的公式计算土

的土地或不动产估价。

L:

土地价格

B：

建筑物价格

5.1.8选用适当计算公式

根据未来年期土地收益的变化情况，选择本公式外，因土地收益变化而应采用的公式见5.1.9计算土地收益价格

在确定了土地纯收益和土地还原利率后，地收益价格。

5.1.10适用范围

收益还原法适用于有现实收益或潜在收益

市场比较法

市场比较，去（marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach）

市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合

理价格或价值的方法。

市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

选用市场比较法，必须的前提条件是：

1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。

房地产市场上，房地产交易越频繁，与

估价对象相类似房地产的价格越容易获得；

2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。

运

用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重同或要是能够找到与估价对象相相似的参照物。

与估价对象完全相同的参要求对类照物是不可能找到的，这就正似房地产参照物进行修正调整，其修的获取和准确调整的指标、参数等资料的尖

性，是决定市场比较法运用与否市场比较法估价步骤键。

为：

1、收集交易实例；

2、选取可比实例；

3、建立价格可比基础；

4、进行交易情况修正；

5、进行交易日期修正；

6、进行区域因素修正；

7、进行个别因素修正；

8、进行容积率和土地使用年期修正；

9、求出比准价格；

10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格

市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：

交易实例仁修正

交易实例2■二待评估土地•待评估土地价格

交易实例3-

市场比较法正是以替代原理为主要依据，所以具有实现性和说服力

5.2.1基本公式

以市场比较法评估土地价格用以下公式：

V=VBXAXBXDXE（13）式中：

V:

待估宗地价格；

VB:

比较实例价格；

A:

待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数二正常情况指数/比较实例宗地情况指数

B：

待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数

D：

待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数

E：

待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

5.2.2程序

（1）收集宗地交易实例；

（2确定比较实例；

、

（3建立价格可比基础；

、

（4）进行交易情况修正；

（5进行估价期日修正；

、

（6进行区域因素修正；

、

（7）进行个别因素修正；

、（8进行使用年期等修正

、（9求出比准价格。

5.2.3收集宗地交易实例

资料收集范围包括:

地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人

1）

有利害尖系人之间的

交易；

2）

急于出售或者购买情

况下的交易；

3）

受债权债务尖系影响

的交易；

4）

父易双方或者一方获

取的市场信息不全情况下的交易；

5）

父易双方或者一方有

特别动机或者特别偏好的交易；

6）

相邻地块的合并交易

O

7）

特殊方式的父易°

（8）交易稅费非正常负担的交易；

（9）其它非正常的交易。

将各特殊因素对地价的影响程度求和，得计算。

出宗地情况指数，再按公式交易情况修正公式为：

VE=VO

式中：

VE：

情况修正后的比较实例价格

V0:

情况修正前比较实例价格

Ep:

待估宗地情况指数

EE:

比较实例宗地情况指数

5.2.7估价期日修正

卄口口血工曰严宀耐卄“击亠」曲的十匠中的价格调整为估价期日的价估价期日修正是将比较实例在其成父日期格。

主要用

地价指数进行修正。

修正公式为：

VE=VO

式中：

VE:

估价期日宗地价格

V0:

交易期日宗地价格

Q:

估价期日地价指数

5.2.8区域因素修正

Q0:

交易期日地价指数

环境状况下的价格调整为估

区域因素修正是将比较实例在其外部区域价对象

、交通条件、公用设施及基

外部区域环境状况下的价格。

区域因素修正的主要因子有商业繁华程度础设施

水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业，区域因素修正的具体因子集聚程度等不同用途的土地，影响其价格的区域因子各因子对地价的影响程度求不同应根据估价对象的用途确定。

将区域因素中的和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。

修正公式为:

VE=VO

式中：

VE：

区域因素修正后的比较实例价格

V0:

区域因素修正前比较实例价格

DP：

待估宗地区域因素条件指数

DE：

比较实例宗地区域因素条件指数

下的价格调整为估价对象个

、面积、形状、临街状况、

、规划限制条件等。

个别因

。

将个别因素中的各因子

对，再按公式计算。

修正公

5.2.9个别因素修正

个别因素修正是将比较实例在其个体状况体状况下的价格。

个别因素修正的主要因子包括:

宗地位置宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数为:

VE=VO

式中：

VE：

个别因素修正后的比较实例价格

V0:

个别因素修正前比较实例价格

SP:

待估宗地个别因素条件指数

SE:

比较实例宗地个别因素条件指数

5.2.10土地使用年期等修正

土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。

修正公式为

Vt=VOXK（17）

式中：

vt：

年期修正后宗地价格

VO:

年期修正前比较实例价格

K：

年期修正系数

K二[1一1/（1+r）m]/[1—1/f7+r）n]（18）式中：

r:

土地还原利率m:

待估宗地的使用年期n:

比较实例的使用年期

除进行上述几项修正外，还应根据比较实行其它例与待估宗地的条件差异进必要的修正，如容积率修正等。

5.2.11比准价格确定

所选取的若干个比较实例价格经过上述各方法之项比较修正后，可选用下列一计算综合结果，作为比准价格：

（1）简单算术平均法。

（2）加权算术平均法。

（3）中位数法。

（4）众数法。

5.2.12适用范围

市场比较法主要用于地产市场发达，有充实例的足的具有替代性的土地交易地区。

市场比较法除可直接用于评估土于其它估价方地的价格或价值外’还可用法中有矢参数的求取。

假设开发法

象的客观合理价格或价值的

潜力的房地产的估价。

运用状态，以及投资开发后的房

地、毛地、熟地、旧房和在屋（含土地）等；投资开发

彳假设开发法（hypotheticaldevelopmentmethod,residualmethod）:

房地产估价方法之一，指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常

开发成本、稅费和利润等，以此估算估价对方法。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的地产的经营方式。

待开发房地产投资开发前的状态，包括生建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

假设开发法的基本公式是：

待开发不动产的价值二开发完成后的不动产价值■开发成本■管理费用一投资利息

一销售稅费一开发利润一购买待运用假设开发法估价应按下列步骤进行：

况；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息资者购买待开发房地产应负担的稅费；进行具

开发不动产应负担的稅费调查待开发房地产的基本情期；预测开发完成后的房

地、销售稅费、开发利润、投体计算。