商品房买卖合同.docx
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商品房买卖合同.docx
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商品房买卖合同
商品房买卖合同
合同双方当事人:
出卖人:
注册地址:
营业执照注册号:
企业资质证书号:
法定代表人:
联系电话:
邮政编码:
买受人:
注册地址:
营业执照注册号:
企业资质证书号:
法定代表人:
联系电话:
邮政编码:
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
第一条项目建设依据
出卖人以 方式取得位于 、编号为的地块的土地使用权。
【土地使用权出让合同号】为:
。
该地块土地面积为平方米,规划用途为,土地使用年限自年 月日至年 月 日。
出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】。
建设工程规划许可证号为 ,施工许可证号为。
第二条商品房销售依据
买受人购买的商品房为【预售商品房】。
预售商品房批准机关为 ,商品房预售许可证号为 。
第三条买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
第【幢】【单元】【层】 号房。
该商品房的用途为,属,层高为 米,建筑层数地上层,地下 层。
该商品房阳台是【】。
该商品房【合同约定】建筑面积共 平方米,其中,套内建筑面积平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
第四条计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款:
按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米 元,总金额(人民币)元(大写)。
第五条面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按下列第 1 种方式进行处理:
1、双方自行约定:
详见附件四:
合同补充协议
2、双方同意按以下原则处理:
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按 利率付给利息。
买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。
产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积·100%
因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。
第六条付款方式及期限
买受人按下列第 2 种方式按期付款:
1、一次性付款
2、分期付款
本商品房总成交金额人民币。
买受人已支付定金人民币元整(¥00元),余款人民币(¥元),须在本认购书签订之日起一年内分四期付清房款,每期(¥元),首期房款须在签订正式《商品房买卖合同》当日付清,剩余款项每季度末前10天内付清。
如退房或延期交纳则视为乙方违约,并以认购金承担违约责任,甲方有权将该房另行出售,无需通知乙方。
3、其他方式
第七条买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按合同规定的时间付款,按下列第 2 种方式处理:
1.按逾期时间,分别处理(不作累加)
(1)逾期在 日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金,合同继续履行;
(2)逾期超过 日后,出卖人有权解除合同。
出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。
买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 (该比率应不小于第
(1)项中的比率)的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2、买受人未按本合同约定时间支付房款的,每逾期一日,按应付未付款额的万分之三向出卖人支付违约金,逾期达30天的,出卖人有权解除合同,将该商品房另行出售,买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。
买受人采用银行按揭贷款方式支付房款的,详见附件四:
合同补充协议相关约定 。
第八条交付期限
出卖人应当在买受人付清全部款项的30日内,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第 1 种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:
1.该商品房经验收合格。
2.该商品房经综合验收合格。
3.该商品房经分期综合验收合格。
4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:
1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30 日内告知买受人的;
2、详见附件四:
合同补充协议
第九条出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第 2 种方式处理:
1.按逾期时间,分别处理(不作累加)
(1)逾期不超过 日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 的违约金,合同继续履行;
(2)逾期超过 日后,买受人有权解除合同。
买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的 %向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付房价款万分之 (该比率应不小于第
(1)项中的比率)的违约金。
2、出卖人如未能按本合同及补充协议约定期限交房,买受人同意不退房,自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至符合本合同约定的交房条件之日止,出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金,该违约金总额以总房款的10%为限。
第十条规划、设计变更的约定
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:
(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;
(2)详见附件四:
合同补充协议 。
买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。
买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。
出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。
买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起 30 天内将买受人已付款退还给买受人,并按银行同期活期存款利率付给利息。
买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。
第十一条交接
商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。
所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。
出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:
自本合同及补充协议约定的交付之日的第二天起,视为该商品房已经由出卖人交付给了买受人,出卖人的交房责任履行完毕,该商品房的毁损、灭失的风险和物业服务费及与该商品房有关的水电费、采暖费等费用由买受人承担,该商品房的保修期限亦由此日起计算。
第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。
因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。
第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。
达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第 2 种方式处理;
1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2.由出卖人在买受人收房后负责维修达到合同约定标准,如维修两次以上仍未达到约定标准,由出卖人负责以同档次质素的装饰、设备进行替换 。
第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑内容以该商品房设计图纸为准,图纸中载明的供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件,图纸中载明的电话、有线电视、供暖设施在买受人自行向相关单位办理开通手续后按相关单位规定时间达到使用条件 。
如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:
1.如因出卖人原因造成的,从买受人实际收房之日起至实际达到使用条件之日止由出卖人按每日10元的标准赔偿损失;
2.因相关部门、单位或不可抗力原因导致开通延误的,据实予以延期,出卖人不承担责任;
3.因买受人原因造成相关部门、单位不同意为买受人办理开通手续的,由买受人自行承担责任。
第十五条关于产权登记的约定
出卖人应当在商品房交付使用后 720 日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第 3 项处理:
1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的%赔偿买受人损失。
2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。
3.买受人同意不退房,自本合同及补充协议约定办证期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止,出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金,该违约金总额总房款的10%为限。
4.详见附件四:
合同补充协议。
第十六条保修责任
买受人购买的商品房为商品住宅的,《房屋质量保证书》作为本合同的附件。
出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。
因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。
详见附件四:
合同补充协议 。
第十七条双方可以就下列事项约定
1.该商品房所在楼宇的屋面使用权 详见附件四:
合同补充协议;
2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权 详见附件四:
合同补充协议;
3.该商品房所在楼宇的命名权属于出卖人;
4.该商品房所在小区的命名权属于出卖人;
第十八条买受人的房屋仅作 使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。
除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十九条该商品房应当符合《中华人民共和国节约能源法》、《民用建筑节能条例》(国务院第530号)有关建筑节能的规定和兰州市城市建设管理委员会监制的《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》的要求。
未能达到标准的,出卖人应当按照《居民建筑节能设计标准》的要求补做节能措施,并承担全部费用;因此给买受人造成损失的,出卖人应当承担赔偿责任。
第二十条本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第 2 种方式解决;
1.提交仲裁委员会仲裁。
2.依法向人民法院起诉。
第二十一条本合同未尽事项和房屋交接事宜,可由双方约定后签订补充协议(附件四)
第二十二条合同附件与本合同具有同等法律效力。
本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十三条本合同连同附件共17 页,一式 6 份,具有同等法律效力,合同持有情况如下:
出卖人3份,买受人3份。
第二十四条本合同自双方签订之日起生效。
出卖人(签章):
买受人(签章):
【法定代表人】:
【法定代表人】:
【委托代理人】:
【委托代理人】:
______年______月______日______年______月______日
附件一:
房屋平面图
附件二:
公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
按国家相关规定执行本合同载明的建筑面积,以政府房管部门测绘的数据为准,公共部位及公用建筑面积分摊(包括楼梯、外墙等部位)按国家有关规定分摊。
附件三:
装饰、设备标准
1.外墙:
主体结构:
框架结构;墙体:
加气混凝土砌块;防火:
A级防火材料;主要外墙装饰材料:
石材和玻璃幕墙
2.内墙:
墙面:
乳胶漆
3.顶棚:
原顶批白
4.地面:
原建筑面层
5.门窗:
隔热断桥铝合金玻璃窗、塑钢门、成品木门
6.厨房:
无
7.卫生间:
无
8.阳台:
封闭式阳台
9.电梯:
三菱品牌电梯(垂直)
10.其他:
电话、宽带线路到户,用户自行开通;设独立电表、按设计图到位;供暖:
散热片。
出卖人有权以同等档次材质的材料设备替代以上各项交付标准
附件四:
合同补充协议
在签订《商品房买卖合同》(以下称本合同)和本补充协议之前,出卖人已向买受人明示本合同及补充协议、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等相关文件和文本,并作出了合理的解释、说明和风险提示。
买受人在充分了解和知悉前述文本和文件的情况下,自愿与出卖人签订本合同和本补充协议。
出卖人与买受人根据《商品房买卖合同》第二十条之规定,就合同未尽事宜,达成以下补充协议:
1、关于买受人按揭贷款方式支付房款的补充约定:
买受人在签订本合同前,已充分了解国家和兰州市个人购房按揭贷款的政策,承诺个人符合按照本合同约定的金额、比例进行按揭贷款的条件。
买受人应自行及时按银行要求提供、出具各种证明、文件并承担相关费用;出卖人将协助买受人相关贷款手续的申办,但出卖人就银行最终审批结果不作任何保证或承诺,亦不承担任何责任。
当发生买受人不能办理贷款,或被银行要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、补充资料等情形,造成贷款不能全部于本合同签署后30日内存入出卖人新建商品房预售资金监管帐号的,买受人应在本合同签署后45日内一次性自行付清全部房款或补足贷款差额部分的房款,逾期视为买受人逾期支付房款,买受人须按照本合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。
买受人未能履行其向银行按揭应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款)导致出卖人作为担保人承担了担保责任的,按以下方式处理:
(1)出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的,买受人同意出卖人有权解除《商品房买卖合同》,并按合同原价收回该商品房另作处理,买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金,已发生的购房费用出卖人不再退还。
出卖人在扣除代为支付银行本金、利息、滞纳金和出卖人应收违约金后有剩余房款的,出卖人在合同注销手续办理完后30日内退还给买受人;出卖人收回该商品房再出售时,如出售价格低于本合同总房款且前述违约金不够弥补差价损失的,则违约金不够弥补差价损失的部分由买受人赔偿给出卖人。
(2)出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务后承担了担保责任的,出卖人除有权向买受人追偿其代为支付的全部款项(即银行应收取的本金、利息、滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费、拍卖费等扣除该商品房被拍卖、变卖或折价所得价款)外,还有权向买受人收取该商品房总价款10%的违约金。
2、关于本合同第八条交房期限的补充约定:
买受人未按照合同约定支付房款、违约金、物业维修资金及相关费用或按揭款未支付给出卖人的,出卖人有权顺延办理交房及办理产权过户时间,因买受人原因造成该商品房延期交付使用,出卖人无须另行书面通知买受人。
除本合同第八条规定的不可抗力外,买受人同意出卖人在本合同约定的交房日期后二个月内安排买受人收房,安排收房期间不视为逾期交房。
如房屋出现以下情形时,买受人不追究出卖人逾期交房的责任:
(1)施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其它自然灾害;
(2)施工期间新发现影响施工的异常地质状况(如发现文物遗迹、溶洞等);(3)执行国家或项目所在地政府有关法律、法规、规章、政策的变化引起延误的;(4)因政府相关职能部门自身发证迟延的;(5)政府的重大行为及庆典要求停工的;(6)非出卖人所能控制的其他因素,包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时、能源使用限制、规划调整等行为。
前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定,亦适用合同中第十四条:
“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定。
3、关于本合同第十一条房屋交接的补充约定:
若自本合同及补充协议约定的交房之日起,逾期二个月买受人仍未办妥收房手续的,出卖人有权从逾期之日起按日向买受人收取总房款万分之三的违约金。
买受人在收房时如发现该商品房存在属于保修范围内的质量问题(除经有资格的机构鉴定证明房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用除外),应在房屋交接单中载明并有权要求出卖人进行维修,出卖人应在核实情况后及时进行维修,但只要该商品房具备本合同约定的交付条件,则买受人不得以此质量问题拒绝收房,由此造成该商品房的逾期交付,出卖人无须承担任何违约责任,但出卖人对该商品房本身存在的质量问题有修缮的义务。
4、关于对本合同第五条面积差异处理的补充约定:
出卖人按建筑面积销售该商品房,并以此确定总房价。
如本合同约定的套内建筑面积、公共分摊建筑面积与实测的套内建筑面积、公共分摊建筑面积有差异,双方互不退补房款并不视作违约,本合同继续履行。
如实测建筑面积与合同约定建筑面积有差异的,双方同意按以下原则处理:
当面积误差绝对值在0.6%(含本数)以内的,买卖双方互不退补房款;当面积误差绝对值在0.6%(不含本数)以上的,双方同意按本合同约定的商品房建筑面积单价据实结算(利息不计),本合同继续履行。
该商品房面积测绘结果出来后,出卖人应及时通知买受人,买受人应在接到通知后30天内与出卖人办理房款结算手续,如买受人未按期办理,则产权登记面积少于合同约定面积的,视为买受人放弃追索房款滞纳金的权利,产权登记面积多于合同约定面积的,买受人应按日支付应补交房款万分之三的违约金给出卖人,同时双方在面积差异款为结清之前,买受人同意出卖人有权留置买受人产权证,而不追究出卖人任何责任。
5、关于本合同第十五条产权登记的补充约定:
出卖人的办证责任仅限于在买受人向出卖人交清全部房款(包括按揭贷款)、买受人已收房、买受人向出卖人交付办理产权证所需资料以及买受人按照房管部门规定交清税费后的360天内将该商品房的办证资料提交给房管部门取得房管部门回执,房管部门颁发产权证给出卖人后,由出卖人通知买受人领取,出卖人发放产权证期间,买受人不追究出卖人任何责任。
在本合同约定的办证期限内,如买受人未按照合同约定交齐全额房款(含面积差异补款)、违约金(如有)及相关费用、或按揭款、或未交齐办证资料和税费、或按揭银行不给予办证协助或其他买受人不配合的情形,出卖人可相应顺延办理产权证的时间而无须承担逾期办证的责任。
任何一方不按照房地产登记机构提供或迟延提供相关资料的,由责任方承担责任。
6、关于对本合同第十条规划、设计变更的补充约定:
买受人有权在出卖人设计变更通知送达之日起三十日内做出是否退房的书面答复。
买受人未在通知送达之日起三十日内做出书面答复的,视同接受变更以及由此引起的合同价款的变更,双方权利义务按本合同及补充协议执行。
出卖人不得自行变更合同项下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向。
在不影响买受人所购买商品房质量或使用功能的前提下,经规划部门批准或设计单位同意,出卖人对原规划设计方案做出细部的调整,可不通知买受人。
为追求社区整体效果,每栋房屋外檐装饰材料的材质、敷设面积和色彩会有差别,出卖人在示范区和宣传资料中所示商品房的外檐效果将会根据小区整体要求进行局部调整,买受人对此不提出任何异议。
在商品房建设过程中,出卖人有权对小区总评规划设计进行优化调整和合理变动,买受人不得因此主张解除合同或者要求补偿。
变电室/箱/站、调压站、垃圾处理站、锅炉房以及其他小区配套设施及功能性设施等尚未最终确定的建筑及设施,不属于环境布局范围,合同附件四及附件一中标注的上述设施位置为出卖人暂估位置,买受人同意出卖人为了小区的整体利益或应有关部门要求对上述设施的最终位置及整体规格进行调整,最终位置以相关政府部门的批准为准,届时合同继续履行,出卖人无须因该调整通知买受人,且无须向买受人承担任何责任。
由于法律法规、政府命令或规范标准发生变化直接导致的规划设计变更,属于不可抗力。
出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人,但不承担违约责任。
因设计变更导致商品房面积发生变化的,双方同意按照本合同及补充协议约定的办法处理。
7、关于对配套设施及公共部位的补充约定:
建筑区划内按照规划配置比例由出卖人投资建设的车库、车位,所有权或使用权为出卖人所有,由出卖人享有收益、处分等全部权利,出卖人本着首先满足业主需要的原则,对车位进行销售(出租),售价(租金)另行约定。
由于维护公共利益的原因(包括但不限于上下水、暖气管道、烟道、电路设施、公共污水井的检查、维修等),出卖人或其委托物业管理公司的相关工作人员有权进入买受人所购商品房及附属院落,但应事先通知买受人,买受人有义务予以配合,因买受人原因,包括作为及不作为给出卖人或第三人造成的损失由买受人承担。
本合同项下商品房的有线电视、通讯、采暖等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。
买受人同意,出卖人可在该商品房所在楼宇的屋面和外墙面等公共部位设置企业标识、项目标志以及有关企业或项目信息的其他形式的广告标识,所产生的收益或亏损由出卖人享有或承担,但出卖人应自行向政府办理审批手续并缴纳相关税费,出卖人无需该商品房所在楼宇全体产权人支付任何费用并承担任何责任。
如买受人拟在该商品房所在楼宇外墙面、屋面等公共部位设置店招广告位或设置企业标识牌,则必须在出卖人或物业服务公司指定区域按照物业服务公司统一尺寸标志设置,买受人自行承担其标识牌、店招广告位涉及的一切法律责任;买受人自行负责店招广告位或企业标示牌相关设备及设施的安装、维修、拆除等工作并承担由此产生的全部费用,如涉及政府审批,则相关手续应由买受人自行办理并承担费用,出卖人同意给予必要协助;如由于法律、政策或政府法令变化,市政工程施工等非出卖人原因导致买受人暂时或永久无法使用前述店招广告位的,出卖人不
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