物业管理案例1综述.docx
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物业管理案例1综述.docx
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物业管理案例1综述
物业管理----案例
依法从事——业主请求帮助驱赶室内人员怎么办
一日,某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。
一进门就大声叫喊,要物业公司帮忙,说他家原来那伙装修工人赖着不走,不让别人干活。
保安工作主管一面安慰业主不要着急,一面安排护卫班长先到现场。
随后,保安主管陪王先生一起回家。
只见业主房内有七八名装修工人和一名工头,另外还有一名被业主称为工头相好的女子。
该女子情绪激动,百般纠缠。
主管反复劝说数十分钟仍然无效。
这时,业主强烈要求管理处帮助把人请出家门。
在此情形之下,护卫员们听从了业主要求,动手推拉那名女子出屋,当即遭到漫骂,但护卫员们坚持骂不还口,非常理智(物业管理人员必须学会控制自己的情绪,不能你不仁我就不义,否则有理也会变成无理)。
其他几名装修工人也被劝出房间。
那名女子被请出房外后,变本加厉,污言秽语跟业主对骂,并辱骂护卫员,还恶人先告状,拨打110报警。
110到后,该女子态度仍很蛮横,毫无收敛之意,还与业主动了手。
在调解不成的情况下,110将该女子与那名工头一起带离现场,其后,王先生和保安主管也被叫到派出所作了问询笔录。
一场风波总算平息。
然而,没想到事情过去两月后,该女子将业主王先生作为第一被告,物业公司作为第二被告,告上法庭。
要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉(倘若当初在劝说其离开房间无效时,我们征求业主意见,主动请派出所前来处理,事情的结局是否可能更好些呢?
)。
后经法院判决:
此事物业公司无过错。
点评:
业主是物业公司的衣食父母,物业公司不能漠视他们的要求。
但对他们的要求,还是要先掂量掂量是否正当。
凡属正当的,都应当尽力襄助。
不过,襄助过程中要注意遵照法规行事,避免“帮了人家、坑了自己”。
__________________
未雨绸缪——大厦排水干管容易堵塞怎么办
某大厦有8条污水干管和16条雨水干管。
这些排水干管一旦某个部位出现堵塞,就会发生室内急速返水现象,进而导致不同程度的水浸灾害。
抢修起来十分费力不说,业主住户还怨声载道。
为了避免费力不讨好,管理处坚持未雨绸缪,防范于前。
他们采取了相应的针对性技术措施:
一是每年2月,在征得有关方面同意之后,利用消防水强力冲刷铺设在转换层的污水干管(消防水用于它用,要事先取得有关部门同意,这道手续是万万不可简化的),清除管壁沉淀的污垢;二是每年雨季之前,在做好4楼业主工作的基础上,进入室内拆开从其阳台顶部弯出室外的雨水干管疏通孔,清除弯角部位积存的锈皮和杂物。
进而,保证了排水干管的常年通畅。
点评:
对问题有三种处理方式:
未出问题先行防范,出现问题立即解决,等问题成堆在说。
人们自然都要推崇前者,因为这样最主动、最经济。
但推崇不等于就能如此去做,没有预见性和责任心,知之亦难为之。
处乱不惊——商铺业主与顾客发生冲突怎么办
在商场管理中,时常会遇到商铺业主与顾客因购物而引起的纠纷。
矛盾双方往往各不想让,闹得沸沸扬扬。
处理时的第一要义自然是迅速控制事态,而后再想办法加以平息。
去年12月的一天下午,一顾客拿着前一天才买回去第二天就出现质量问题的服装,来到商城某商铺要求退货,而商铺业主则以物已售出为由,拒不给退。
双方各执一词,大有剑拔弩张之势。
周围围观者也跟着起哄,助使事态愈发严重。
巡视至此的商城管理处的管理人员拨开人群,上前首先亮明自己的身份,劝戒双方停止争吵。
然后先将顾客叫到一边儿听取陈述(总是要先摸清情况、辨明是非,才好进一步处理),得知事情起因在商品质量后,让其稍侯。
接着又与商铺业主谈话,指出其所为既损害自己也损害整个商城的商誉,若顾客进一步投诉则会产生严重后果,使其清醒意识到自己责任后,主动让步(解铃还需系铃人。
首先做通矛盾主要方面的工作,是解决问题的关键)。
旋即再把双方叫到一起,商铺业主首先表示歉意,顾客对其也给以谅解,气氛很快趋于缓和(先分别谈好,再一起沟通,问题迎刃而解)。
10分钟后,顾客重新调换了一件服装,满意离去。
商场又归于平静。
点评:
调解矛盾、处理纠纷,是物业管理中的经常性工作。
它远比管物复杂、艰难得多,这就要求物业管理人员必须具备处乱不惊、因势利导、化干戈为玉帛的智慧和技巧。
现身说法——顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办
治理楼房室内漏水,应当算做物业管理中最棘手的事情之一。
这倒不是因为维修工作有什么难度,而是因为有关方面的关系不好协调:
维修责任在上家,但对其生活并无大碍,所以往往置之不理;遭殃受害在下家,下家心急火燎,卡壳了完全归咎于管理处。
今年4月上旬,某大厦27T反映屋顶漏水,经查为28T厨房地漏渗水所致。
然而,28T业主日常活动不规律,维修人员几次上门都未见到。
管理处便责成大堂护卫员,发现业主回来及时通报。
好不容易联系上了,该业主对维修一事又不置可否。
有关人员苦口婆心讲道理,劝她设身处地为他人想一想。
经过三番五次的努力,终于做通了28T业主的工作,维修得以进行,27T的漏水问题圆满解决(先是找不到,后是谈不通,但只要锲而不舍去做工作,再难的问题终归还是能够解决的)。
时隔不久,28T的屋顶也出现了漏水。
原来已很长时间不在家的29T业主,最近时常回来,其厨房下水管道接口密封不严,水流量一大就渗漏到楼下。
有关人员费尽周折,找到了同样行踪难觅的29T业主,其态度与28T业主初始态度无二:
既不明确应承,又不当面拒绝。
费尽口舌,总算商定下上门维修的有关事宜。
谁料到了约定时间,又找不到他的踪影。
这样,约好了今天,又推到明天,一直拖了一个多星期。
万般无奈,管理处抓住时机,约请28T业主到29T家中现身说法,用自己态度转变过程说明邻里间要相互体谅、相互关照,使之回心转意。
由于工作量较大而该业主在家歇息时间有限,维修人员慨允其要求,分两次施工:
马上先行堵漏,择时再修复堵漏损坏的地面。
难题迎刃而解了。
点评:
涉及邻里之间的有些工作,完全由我们物业管理者出面去做,可能事倍功半。
如果创造一种和谐的气氛,让他们自己沟通一下,情况就大不同了。
“远亲不如近邻”吗,相信绝大多数近邻还是能够互谅互让的。
以心换心——住户不愿配合清扫外天井怎么办
某大厦有八个外天井平台,均设在四层。
要清扫,人员、工具以及垃圾都必须从住户的家中进出(物业管理的前期介入相当重要,如果能够在设计规划阶段就提前介入,这类缺陷是完全可以避免的)。
四层的一些住户对此相当反感。
如何取得他们的理解和支持,就成了做好清洁工作的关键所在。
清洁工廖某是这样去做工作的——
一次,小廖来到四层某座,准备清扫天井。
住户家中的老太太得知来意,站在防盗门内直摇头,楞是不给开门。
后来好说歹说,才应允就让他搞这一次。
小廖手脚麻利地清扫完天井后,发现住户家靠天井的两扇窗子积有很厚的灰尘,便主动向一直冷眼旁观的老太太要了条毛巾,把它擦得透明瓦亮。
见老太太的表情由阴转晴,小廖趁机提出从厨房接上水管冲刷天井地坪,这回老太太答应得相当痛快。
冲刷完,小廖又默默地将住户家厨房里油烟机、煤气灶以及墙壁上粘的油垢,一一擦拭干净,一直忙活了三个小时(给人家带来了不便,用免费服务予以补偿,不失为好办法)。
临出门,老太太拿出50元钱表示酬谢。
小廖谢绝,并说:
“以后还要经常麻烦您,请多多关照。
”老太太一再嘱咐,需要清扫天井就尽管来,千万别拘束。
点评:
若想做好物业管理工作,业主客户的理解和支持比什么都重要。
而业主客户的理解和支持,是要通过我们的精心至诚、细致入微的服务才能赢得的。
扶正抑邪——访客无理打骂护卫员怎么办
去年9月12日15时40分,一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。
在他携机欲出大堂时,大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。
谁知他竟勃然大怒,破口大骂,随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳,随手又撕破了护卫员的衣服。
巡逻护卫员闻讯赶来制止,两人撒腿便跑,藏匿起来。
管理处领导得知后,首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。
通过听取当事人和知情者的情况介绍,调看大堂出入口的现场录象,查阅业主住户的档案资料,确认应由住户和访客负全部责任,而住户又为业主的雇员。
然后管理处约定时间,请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题(类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举,参与处理也是业主委员会主任的职责所在)。
管理处详细介绍了事情经过,并列举了人证、物证,各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨,大堂护卫员处理问题并无任何不妥,应当得到大家的理解、尊重和支持,住户和访客要对这件事的一切后果负责。
事情很快就有了圆满的结局:
肇事者当众向护卫员赔礼道歉,并且赔偿了扯破衣服的损失。
点评:
对一些人无理取闹,不能不了了之。
不了了之既会挫伤我们员工的积极性,又会助长不良现象。
但我们自己独自处理,有相当难度。
而善于借助各方面的力量,处理起来就相对容易得多。
随机应变——租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办
去年9月18日,某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。
他千方百计联系此时正在国外的业主,但就是联系不上。
按照管理规定,租住户搬出家私,必须有业主的书面许可,而没有业主的书面许可,管理处不予放行(这一规定有必要,现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情)。
急于搬出家私的住户万般无奈,找到管理处领导,恳请给以特殊照顾。
管理处的领导考虑,若简单放行,恐怕损害业主的利益;若拒不放行,又会使住户感到不便(租住户和业主同样都是物业公司的服务对象,兼顾二者利益应为物业管理所必需,绝不能只对业主关心倍至,而对租住户冷若冰霜)。
于是鉴于租住户只是搬出部分家私,提出了一个变通办法:
租住户列出所搬出家私清单,并暂交与家私价值相当的押金,管理处做好记录,并出据收取押金的收据,一旦租住户能够提供业主的书面许可,管理处立刻全额退回押金(这一办法可取,但前提是要让其正确理解,否则容易引起纷争)。
这位租住户觉得管理处的建议合情合理,便欣然接受。
时隔不久,该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。
在到管理处换取押金时,还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。
点评:
执行规章制度必须一丝不苟,但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。
正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神,把原则性与灵活性结合起来。
有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任怎么办
去年7月15日23时40分,某花园B栋一业主将私家车驶进小区,停放在地面私家车位后上楼休息。
随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎,当即向护卫班班长汇报,并做了详细记录。
考虑到车主可能已经就寝,且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的,就没有打扰他予以核对确认(尽量不打扰业主,并不是就不能打扰。
发现这么大一件事,还是打扰一下为好。
当时打扰一下,可能就少了后面的麻烦)。
早晨6时20分,护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。
不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致,反倒要求管理处予以赔偿。
护卫员拿出查车记录加以说明,并让其仔细查看一直保护着的现场情况。
车主横生节枝,否认记录和现场具有真实性……一方据理评说,一方拒不认帐,一时难以扯清。
在双方争执不下的情况下,管理处马上电请所属派出所派员进行调查和调解(既然如此,没有必要再扯下去,及时请权威机关来处理,是最好的办法)。
派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场,询问有关人员和周边住户,然后签署意见,断定车窗是在车场之外破碎的,由车主自行负责,并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。
车主哑口无言,只得认帐。
点评:
遇到一些可能产生争议的问题时,聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。
有了证据,一旦出现纠纷,处理起来就可以省去许多麻烦。
因为,事实胜于雄辩。
若对方硬要拿不是当理说,有据为证的事实就是最有说服力的回答。
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追根溯源——搬家车辆损坏公用设施逃走怎么办
去年8月13日,某花园C栋一业主搬家。
装完家私后,业主乘车先行,而随后的搬家车行至道口时,偶发故障,在自动道闸开启限定时间内未能及时驶离道口,重新启动后将下落的道闸横杆刮坏。
司机见状,匆忙开车离去。
由于花园均为私家车位,实行IC卡管理,所以当时没有留下该搬家车的牌号记录。
找不到肇事的车辆怎么办?
管理处的几个管理人员经过短暂磋商(遇到难题,大家坐下来议论一下是相当重要的,一方面可以集思广益,找到解决问题的办法,另一方面可以统一思想,步调一致地推动问题的解决),确定要设法用电话联系业主。
并通知大堂护卫员:
一旦发现业主回家,即请其到管理处,同时报告管理处有关人员。
7天之后,管理处与业主直接见了面。
首先向其讲清了事情的经过和后果,然后让其帮助查找司机。
业主讲,车是托朋友在街上临时雇用的,司机已无从查找。
这样的托词是管理处早已预料到的(凡事预则立,不预则废,办一件事情先想几套方案,临时出现变故就不至于手慌脚乱,成功的把握就更大一些),于是管理处提出搬家车辆是业主办理搬出手续后由其带入小区的,若业主不能积极管理处找到直接责任人,业主就应当负连带经济责任。
经反复、耐心地做工作,业主认为管理处言之有理,同意承担修复道闸的全部费用。
点评:
物业管理特别需要这种敢于较真的精神,对损害企业利益、业主利益的,决不放过,决不迁就。
其实很多问题都是这样,乍看起来没有头绪,处理不了,但往往一较真,就能峰回路转。
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以退为进——业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办
由于不便言明的非管理原因,某公司入伙某商城后,便不按时缴交管理费,甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码,作为达到某种目的的交换条件。
一年后,已累计欠费达35万元之多。
期间,管理处有关人员无数次上门催交未果。
为了解决这一问题,管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系,帮助全面反映该公司的意见和要求,以取得其对管理处工作的信任和认可;一方面盯住平时难得一见的该公司老板,频频征求意见并反映管理处的经济困难(常言道:
会哭的孩子有奶吃。
没奶吃的时候一定要哭,而且要哭得令人心动。
有泪全往肚子里咽,是添不饱自己肚子的),以求得携手维护物业正常运行的共识。
在赢得了该公司理解信任的基础上,管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件(退一步进两步,不退无以求进)。
最后双方达成了一致,自约定之日起分10期,每月3万余元,随当月管理费一同缴交拖欠的费用。
10个月后,该公司拖欠的管理费已全部缴清。
点评:
物业公司追缴有意(而非恶意)欠费,首先要使自己的管理服务无懈可击。
管理服务做到家了,才能封住对方拖欠费用的口实,赢得对方的理解和信任。
在这个基础上,主动交流加适当让步,相信会感“上帝”的。
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谦恭礼让——误把业主当访客怎么办
一天晚上,某大厦一位到职刚两个月的大堂护卫员接到一位小姐的电话,小姐声称要给某家送预订的家私,但电话联系不上,求其用对讲查实这家是否有人。
护卫员打通了对讲,业主得知是位小姐来电,便让回话说他不在。
原来他和这位小姐有矛盾,一直避而不见,而小姐想通过护卫员查证他在不在家。
如此这般,护卫员就更不敢有丝毫大意,用警惕的眼睛注视着每一位陌生的来访者,特别是女性。
凌晨两点多,一位小姐目不斜视地走到大堂门口拉门,护卫员立即起身询问:
“小姐您好,请问您到哪一楼?
”小姐扭头用冷冷的目光盯了护卫员一会儿,命令道:
“给我开门!
”护卫员再次发问,小姐有些愤怒了,高声道:
“我是业主,你马上给我开门!
”护卫员又说:
“请小姐告诉我您的楼座好吗?
”小姐拒绝回答,只是使劲摇晃门。
这时,小姐身后回来一位业主。
大堂护卫员只好开门,决定先观察一下她到那一楼,再进行核实(在确保安全的情况下,如此变通处理,总比僵持顶牛要好)。
从电梯监视器里看到小姐到了某楼,便马上核对业主登记表,排队筛选,初步断定了座向。
随用对讲核对,小姐果然是这户的业主。
护卫员连忙向她道歉,言明自己新来不久,请多关照,先消了她的火气,便于进一步交谈。
接着,又向她解释这样做是为了确保大厦安全,不妥之处欢迎批评。
或许是护卫员的诚恳态度感动了她,小姐说起话来也和气多了:
“其实不该怪你,我已有几个月不在家了,你当然不认识,我今天心情不好,也请你不要往心里去。
”一场不快就这样冰消云散了。
此后,这位小姐每次见到我这位护卫员,都要友善地微笑点头。
点评:
人们可以用“不知者不怪”来原谅那些不知者,但不知者决不能用它来原谅自己。
人家一旦真的怪罪下来,老老实实地做自我批评好了。
当然最好的办法还是尽快、尽量全面了解各方面的情况,提早变不知为知之。
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细致入微——住户室内墙体渗水怎么办
某物业管理的个别大厦,由于埋在单元内墙中的水管内锈外腐,偶尔发生室内墙体渗水,业主住户颇有怨言,维修起来亦有一定的难度。
针对这种情况,公司有关部门进行深入调查,认真总结了几个管理处的实践经验。
并在此基础上,进一步完善治理渗水的工作程序和工艺要求——
维修人员在接到报修25分钟内到达现场,边善言安抚住户,边主动帮助其清理或移动浸水物品,消除他们心中的怨气(边消气边消灾,问题还没解决就暖了住户的心);
马上关闭室内所有用水阀门,检查水表转动与否,以确认墙体渗水是否为墙中水管破裂所致;
认定了墙中水管破裂,关闭水表前总阀,然后提出破墙换管和外走明管两种维修方案,供业主选择(给业主自主选择的余地,充分体现了尊重业主、全心全意为业主服务的精神);
按照业主认可的方案抓紧维修,破墙换管的恢复外墙原貌,外走明管的合理布线,维修后打开水阀检查有无渗漏,修好还要清理好现场,并做好24小时跟踪回访。
施行以后,渗水维修工作的反应更加快捷、服务更加周到、质量更加稳定,业主住户表示满意。
点评:
我们的基层单位和广大员工在管理实践中,不断创造出一些鲜活的东西。
把这些东西及时地总结和提炼出来,并上升为企业规范,我们的工作就进了一步。
晓之以理——住户拒交室内维修费用怎么办[转贴]
去年年底,某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞,电话委托管理处维修班疏通。
维修人员及时赶到现场。
由于下水管堵塞严重,在6楼疏通不开,又转到5楼,从下水管检查孔反向往上清疏。
经过3个多小时的努力,管道彻底疏通了。
疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块,证明堵塞是该住户装修造成的。
谁知当维修人员收取40元维修费用时,该住户以维修未使用任何材料为由,拒不交费,并振振有辞地说,自己装修完刚入住,别的楼房都有一年保修期,他也应当住满一年后再交费。
情况反映到管理处,主管领导上门做工作。
首先,征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见,他均表示满意(选择这一话题切入,自然贴切,同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝)。
然后,便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别,依据有关法规向其说明大厦已入伙多年,早就不存在保修期,室内维修发生的包括人工费在内的所有费用,都要由业主住户承担(如果能事先说明需要收费及收费标准,效果可能更好),并在核对这次疏通下水管工作量的基础上,进一步申明收取40元维修费,已给予了相当的优惠。
这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理,消除了误解,便愉快地交付了应付的维修费用。
点评:
即使在市场已经相当发育的地区,亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。
物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作,向业主用户普及物业管理法规知识。
通过提高他们对物业管理的认知度,为自己管理服务的顺利实施铺路。
心诚则灵——业主有了成见怎么办[转贴]
某小区一位业主装修时,擅自在阳台顶棚焊接铁架,与楼宇其它阳台极不协调。
管理处发现后,立即发出停工整改通知书。
业主对此怨声载道,说管理处限制她的自由,铁架非搞不可。
你发火我不发火。
管理处有关人员三番五次地耐心给她讲解装修管理法规,说明保持楼宇外观统一的必要性,任硬顶也好、软抗也罢,在原则问题上决不退让(处理这类问题就得态度坚决,决不能轻易退让开口子。
开了一个口子,下要为例,恐怕一发而不可收)。
业主一看管理处的态度这么坚决,只好按照要求进行整改。
虽说违章装修的问题解决了,但这位业主的心中也留下了对管理处的成见,每次见面都板着个脸,主动搭话也爱理不理的。
为了消除她的误解,管理处不计较其态度,日常真诚地为她提供各方面帮助,以换取她的理解和信任(管理处每天都在与业主打交道,磕磕碰碰总是难免的,有了矛盾不要紧,关键是要主动用自己的真诚重新换取理解和信任)。
装修完帮助她打扫卫生,入住时帮助她搬运家具……
一次,助理员小王见她回来,吃力地拿着两大包东西,而当时电梯又临时停运,就主动迎上前去,帮她将东西搬到家中。
看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王,想到入住前后与管理处相处的这段日子,她终于露出了久违的笑容,有些不好意思的连声道谢。
点评:
坚持原则,造成与业主的感情隔阂后,可以持两种态度,一是不理不睬,你奈我何?
一是以心换心,重归于好。
前者显示的是霸气,后者显示的是大器。
真正高水平的物业管理单位,当然应当选择后者。
扶正抑邪——访客无理打骂护卫员怎么办[转贴]
去年9月12日15时40分,一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。
在他携机欲出大堂时,大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。
谁知他竟勃然大怒,破口大骂,随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳,随手又撕破了护卫员的衣服。
巡逻护卫员闻讯赶来制止,两人撒腿便跑,藏匿起来。
管理处领导得知后,首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。
通过听取当事人和知情者的情况介绍,调看大堂出入口的现场录象,查阅业主住户的档案资料,确认应由住户和访客负全部责任,而住户又为业主的雇员。
然后管理处约定时间,请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题(类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举,参与处理也是业主委员会主任的职责所在)。
管理处详细介绍了事情经过,并列举了人证、物证,各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨,大堂护卫员处理问题并无任何不妥,应当得到大家的理解、尊重和支持,住户和访客要对这件事的一切后果负责。
事情很快就有了圆满的结局:
肇事者当众向护卫员赔礼道歉,并且赔偿了扯破衣服的损失。
点评:
对一些人无理取闹,不能不了了之。
不了了之既会挫伤我们员工的积极性,又会助长不良现象。
但我们自己独自处理,有相当难度。
而善于借助各方面的力量,处理起来就相对容易得多。
锲而不舍——入伙未入住的业主欠交管理费怎么办[转贴]
深圳一知名的服装公司在某广场买有20套住宅,办理了入伙手续,但一直没有入住。
他们按照规定交纳了10个月的管理费后,就开始以种种借口进行拖欠。
在这家公司欠费之后,管理处屡次送单催交、电话催交、上门催交,均被其以办事人员不在无法核查、财务人员不在无人办理、总经理不在无权审批等理由搪塞过去,15个月累计欠交管理费52583余元。
为了绕开中间环节,直接与对方的决策人对话,以加速问题的解决,同时加大追缴力度,为今后有可能发生的经济法律纠纷保留与己有利的证明,管理处想出了一个新的办法:
给该公司的总经理发传真(有道是阎王好见、小鬼难搪,要想解决问题,最好还是绕过中间环节,直接去找有权力解决问题的人),在传真文件上列出对方的欠费情况,讲清欠费对管理运作已经造成的不良影响,重申法规规定的欠费处罚办法,敦请迅速结清所欠的全部费用,并且建议其将空置的房屋委托管理处代为出租,同时说明这样做既可减轻对方的管理费开支又可给对方增加一笔收入(设身处地为债务人着想的建议,或许可以抵消至少可以冲淡债务人被人追债所引起的不快)。
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