长春国际商务总部物业管理顾问方案(doc).doc
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长春国际商务总部物业管理顾问方案(doc).doc
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『学习改变人生·做成功物业管理人!
』
国际商务总部物业管理顾问方案
项目基本情况
名称:
21世纪国际商务总部
面积:
8.1万
发展商:
长春房地产开发(集团)有限公司
性质:
高档商住办公楼及酒店
地址:
长春市全安广场
联系电话:
传真:
来源于:
房地产E网-
房地产E网-倍讯易-
联系人:
某副总经理
目录
第一部分:
前言……………………………………………3
第二部分:
物业管理顾问服务内容…………………………4
一、人员进驻及工作安排……………………………………………4
二、前期咨询顾问服务………………………………………………6
三、长驻顾问服务……………………………………………………8
1、协助组建物业公司………………………………………………………8
2、员工培训计划………………………………………………8
3、相关管理制度的拟定……………………………………10
4、项目现场信息反馈………………………………………11
5、提出建设性意见…………………………………………11
6、对“八大中心”方面的支持………………………………10
7、售楼中心的管理…………………………………………12
8、入伙文件的编制…………………………………………15
9、物业及其配套的验收……………………………………17
10、物业的全面接管…………………………………………17
11、入伙仪式的准备………………………………………17
12、理顺相关的关系………………………………………17
四、招商局物业管理特色及重点管理内容……………………17
1、项目入伙期管理………………………………………17
2、物业管理方案的策划及编制…………………………18
3、在售楼中心开设物业管理咨询服务……………………19
4、促进销售的活动………………………………………20
5、返修管理……………………………………………21
6、酒店式公寓管理……………………………………24
五、后期咨询顾问服务………………………………………24
第三部分:
顾问费及支付方式……………………………25
一、顾问费组成……………………………………………25
二、顾问费支付方式…………………………………………………25
三、物业顾问服务方式……………………………………26
四、顾问服务期限…………………………………………26
第一部分
前言
招商局物业管理有限公司真诚希望能为“21世纪国际商务总部”提供物业管理顾问服务,以优质专业的服务,构建双方长期合作和彼此信任的基础,特制定本建议书。
物业管理是房地产经营开发的延续,是工程项目策划、施工、销售的有机整体之一。
物业管理者与房地产开发商之间有着一种承前启后的内在联系,这是平等条件下的经济合作关系。
因而,从某种意义上说,物业管理是房地产经营开发的配套服务。
这也是我们能为长春房地产公司提供物业管理顾问服务的一个契机。
“21世纪国际商务总部”高尚商务办公楼是长春地产的扛鼎之作。
为真正为发展商做好配套服务,搞好物业管理的各项工作,招商局物业将在总结以往管理经验和教训的基础上,针对“21世纪国际商务总部”的实际情况,为开发商、准业主提供全方位的物业管理顾问服务,以求达到发展商、业主、物业公司“三赢”的目标。
本建议书将从前期物业管理顾问服务内容、后期管理服务咨询、酬金组成及支付方式三方面展开叙述。
由于经验及知识水平所限,不足之处还望不吝赐教。
希望长春地产能充分考虑我们的建议,以求最终达成合作协议。
我们有理由相信,凭借招商局物业良好的品牌信誉及优良服务品质,我们完全有能力为21世纪国际商务总部的业主提供尊贵、周到、酒店式的贴身服务。
第二部分物业管理顾问服务内容
一、人员进驻及工作安排
为使物业管理顾问服务工作得以持续、有效地进行,编制人员进驻及工作计划安排是关键。
详细人员进驻工作计划安排如下:
1、成立筹备小组。
为了有效地协调、组织顾问服务工作,招商局物业已成立
“21世纪国际商务总部”项目物业管理筹备小组,全面负责“21世纪国际商务总部”项目物业管理顾问服务的筹备工作。
筹备小组成员如下:
督导:
xx(招商局物业发展策划总监)
组长:
xx(招商局物业发展策划部总经理)
执行组长:
xx(招商局物业发展策划部总经理助理)
成员:
xx(招商局物业发展策划部)
xx(招商局物业发展策划部)
xx(招商局物业发展策划部)
2、前期工作计划安排。
为更好掌握前期工作进度,特制定《前期工作计划安排》
1)顾问小组执行组长的个人基本情况:
姓名
xx性别男出生年月1967.7学历研究生工作简历
1、曾任深圳科技工业园物业管理公司担任总经理助理兼任企业发展部部长;
2、曾任新加坡GAMMON(金门)建筑工程公司和新加坡FUSUNLY(福星来)建筑工程(私人)有限责任公司驻地工程师、项目工程师、项目经理、部门经理;
3、安徽省建设监理公司任监理工程师、总监理工程师代表;
4、安徽省冶金设计院结构设计二室任助理工程师,工程师。
素质及特长
对建筑业从设计、施工、工程监理的全过程及物业管理都很熟悉,并有多年的工作经验、社会经验。
处理事情的综合能力强,并熟悉企业组织管理、绩效管理、品质管理,具有较强的宏观控制能力,较强的交际谈判能力,良好的英语表达能力和书写能力。
2)前期工作计划安排
时间
人员
主要工作内容:
获悉合作意向领导及相关人员对项目情况作初步的评审,成立“21世纪国际商务总部”项目物业管理筹备小组。
确定合作关系以后
公司领导与发展商签定《物业管理顾问服务合同》
筹备小组成员
每月一次与发展商相关部门负责人交流工作,征询意见以便及时配合工作施工阶段
土建工程师
跟进记录工程的进展,了解工程情况,从物业的管理和使用角度上对项目的装修、设计提出可行性的建议
销售阶段管理员、保安员、保洁员。
进驻售楼中心,提供物业管理咨询、保安、清洁服务,协助销售员做好接待工作,与销售员定期举行业务交流会
管理员举办客户联谊会,与发展商、业主作沟通
交接验收阶段工程师、维修工、验收楼房,调试设备,督促施工单位处理验收发现问题;接收楼房钥匙并作好钥匙管理工作入伙前1个月管理人员
成立“21世纪国际商务总部”管理处,配备管理办公用品;招聘、培训员工;配合发展商准备入伙仪式及办理手续等工作计划
入伙前10天管理人员所有资料准备到位;开始准备布置入伙仪式及入住手续办理现场
入伙前3天管理人员对办理入伙手续工作进行演示培训
入伙前1天管理人员入伙仪式及现场布置、手续办理
入伙后管理人员进入日常物业管理阶段
3)前期人员安排。
在前期人员中,除了筹备小组成员之外,还将根据现场情况派出不同专业人员至现场协助工作。
二、前期咨询顾问服务
前期咨询顾问的主要工作是熟悉项目情况,拟订整体物业管理方案,跟进工程施工等。
“21世纪国际商务总部”项目的前期咨询顾问期是从项目内部装修阶段开始,物业管理公司熟悉项目内部装修、布线以及设备的安装情况,可为日后物业管理得以顺利开展奠定基础,这也是物业管理公司工程技术人员学习与培训的过程,所以必须重视。
当然这一阶段的管理需得到发展商的鼎力支持。
1、顾问人员的进驻。
就“21世纪国际商务总部”项目达成物业管理顾问服务合同后,我公司将派出一名项目管理经理和一名工程师进驻现场开展前期顾问服务,熟悉项目规划建筑设计、管网设计、功能设计状况,深入了解工程情况。
2、拟订《21世纪国际商务总部整体物业管理方案》(讨论稿),对如何开展21世纪国际商务总部的物业管理工作做综合描述,其中包括物业公司组建、架构、人员组成、建议工资标准;质量保证措施;物业管理成本分析等。
3、记录项目进度。
在施工过程中,我公司工程人员会对现场施工状况进行跟进、记录,掌握项目工程进度。
另外,特别要对设计变更情况认真记录,以备日后查阅,保证维修养护不出差错。
4、提出工程参考意见。
我司现场人员会结合日后物业管理的实际情况及既往管理经验,对部分不适应或很不利于物业管理工作开展的设计或个别部位向发展商提出仅供参考的变更、修改意见。
5、治安防范管理。
在“21世纪国际商务总部”内部装修阶段开始后,我司将协助招聘并培训合格三名保安人员以维护现场安全,保障项目正常施工,防止出现治安事故的发生,导致财产的流失。
6、了解项目现场情况。
“21世纪国际商务总部”物业管理筹备小组在施工期间每月一次到项目现场进行深入了解情况,召开分析会议,同时有可能的情况下还参加发展商方面召开的项目工程例会,以便对未来物业管理策划方案进行修正、完善。
7、设施设备安装、布置的跟踪。
我司现场人员将对“21世纪国际商务总部”大厦的智能化系统、电梯、供配电、给排水、供气等设施设备安装和管网布置进行跟踪、记录,对其使用功能进行全面掌握,并向安装单位技术人员学习基本技术,以便日后维护和保养。
三、长驻顾问服务
长驻顾问开始实际协助操作整体物业管理事务,协助物业公司组建;招聘、培训员工;拟定管理规章制度并监督实施等。
1、协助组建物业公司。
讨论并确定物业公司架构、人员安排和素质要求,拟定分期招聘计划等,根据上述计划组织实施。
2、拟定员工培训计划,分为岗前培训和日常培训两大部分。
岗前培训计划如下表:
培训类别
对象
培训内容
培训方式
培训考核
公共知识
培训
全体员工
公司简介;物业管理基础知识;员工手则;公司规章制度;职业道德;安全教育;质量体系等
集中培训、个别培训
笔试通过方能上岗
管理干部
培训
部门经理主任
物业管理岗位资格培训;经理岗位职责培训;品质基础知识;质量体系文件;物业管理务实
外送培训
集中培训
管理员
培训
班长
领班
物业管理岗位资格培训;各专业岗位职责培训;公文写作培训
集中培训
个别培训
普通员工
培训
操作层员
工
岗位职责培训;专业技能培训
集中培训
通过笔试、实操考试上岗
日常培训计划如下表:
培训类别
对象
培训内容
方式
周期
考核
公共知识培训
全体员工
物业管理基础知识;员工手则;公司规章制度;职业道德;安全教育;质量体系等
集中培训
每年循环培训一次
每年笔试一次
管理干部培训
部门
经理
主任
物业管理岗位资格培训;经理岗位职责培训;品质基础知识;质量体系文件;物业管理务实;电脑运用。
外送培训
集中培训
每年培训两次
每年笔试一次
管理员
培训
班长
领班
物业管理岗位资格培训;各专业岗位职责培训;公文写作培训
外送培训、集中培训
每季培训一次
每年笔试、实操考试一次
普通员工培训
操作层员工
与岗位有关的工作手册;与岗位有关的专业知识;专业技能培训
集中培训
理论技能每月各培训一次
每年笔试考试一次,半年实操考试一次
3、相关管理制度的拟定。
顾问组将根据“21世纪国际商务总部”的管理理念和模式,延续招商局物业的管理精髓,针对项目实际,编写适合“21世纪国际商务总部”的物业管理制度。
其中包括:
*《内部检查工作规程》
*《用户报修处理工作规程》
*《用户投诉处理工作规程》
*《回访工作规程》
*《服务收费管理工作规程》
*《库房管理工作规程》
*《公共场地使用管理工作规程》
*《社区文化活动管理工作规程》
*《突发事件或异常情况处理工
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