购房合同单价提高总价不变.docx
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购房合同单价提高总价不变
购房合同单价提高总价不变
篇一:
总价-单价合同对合同双方的影响及应用问题分析
总价\单价合同对合同双方的影响及应用问题分析
摘要:
工程总价合同和单价合同在建筑领域均有广泛的应用范围,但对于不同工程概况,二者对于业主与承包商的影响也各有不同,本文对上述影响做简单分析。
关键词:
工程总价合同;工程单价合同
1引言
在实际工程建设中,工程总价合同和单价合同的适用范围、条件及注意事项各不相同,运用不当则会直接影响建设工程的进度。
那么,什么是总价合同,什么是单价合同呢?
固定总价合同是指其价格计算是以图纸及规定、规范为基础,合同总价是固定的。
承包商在报价时对一切费用的上升因素都要做出估计,并已包含在固定总价合同价格之中。
固定单价合同是指合同中的单位价格不变,结算工程总价由合同中的单位价格乘以实际工程量得出。
工程单价合同有估计工程量单价合同、纯单价合同两种不同的形式。
估计工程量单价合同是以工程量表为基础,以工程单价表为依据来计算合同价格。
纯单价合同是指发包单位只向投标人给出发包工程的分部分项工程以及工程范围,而不对工程量做任何规定,承包商在投标时只需要对这种给定范围的分部分项工程提出报价即可。
2工程总价合同对双方的影响分析
工程总价合同是以一次包死的总价委托,且价格不因环境的变化和工程量增减而变化的工程承发包和同,我们称这为固定总价合同。
在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格风险。
除了设计有重大变更,一般不允许调整合同价格。
在现代工程中,特别是在合资项目中,业主比较喜欢采用这种合同形式,因为工程中双方结算方式较为较为简单,比较省事。
合同的执行中,承包商的索赔机会较少。
但这种合同承包商承担了全部风险,报价中不可预见风险费用较高。
因此,承包商报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响。
影响分析
首先,签订固定总价合同必须考虑:
工程范围必须清楚明确,报价的工程量应准确而不是估计数字,对此承包商必须认真复核;工程设计较细,图纸完整、详细、清楚;工程量小、工期短,估计在工程过程中环境因素(特别是物价)变化小,工程条件稳定并合理;工程结构、技术简单,风险小,报价估算方便;工程投标期相对宽裕,承包商可以作详细的现场调查、复核工作量、分析招标文
篇二:
总价与单价合同利弊
一、区别
1.总价合同
总价合同是指在合同中确定一个完成项目的总价、承包单位据此完成项目全部内容的合同。
这种合同类型能够使建设单位在评标时易于确定报价最低的承包商、易于进行支付计算。
适用于工程量不太大且能精确计算、工期较短、技术不太复杂、风险不大的项目。
(1)固定总价合同(工程量和工程范围十分明确)
(2)可调总价合同(由于通货膨胀引起工料成本增加达到某一限度时,合同总价应相应调整,工期相对较长)
2.单价合同
承包单位在投标时,按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。
这类合同的适用范围比较宽,其风险可以得到合理的分摊,并且能鼓励承包单位通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。
这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量计算方法的确认。
在合同履行中需要注意的问题则是双方对实际工程量计量的确认。
二、利弊
1.总价合同
对于业主方,当然希望以固定总价包干方式签合同,这样风险低、双方结算简单省事。
而承包商则承担着全部的工程量和价格风险。
除了有重大设计变更,一般合同价不予调整。
合同执行中,承包商的索赔的机会也较少。
这种总价合同的结
算依据是:
投标总价+索赔+鉴证(很少)。
2.单价合同
采用综合单价合同这完全不同,业主承担工程量的风险,承包商承担价的风险。
索赔、鉴证的金额有时很巨大(当投标价很低,毫无利润可言,承包商往往在这两方面找茬)。
结算方式是:
以完成工程量*单价+索赔+签证。
结算的依据是已完成工程量而不是施工图工程量。
这是总体方面,里边还有很多细节。
采用这种方式承包商盈利较多、纠纷也多,结算麻烦,常常也拖很久。
篇三:
固定总价和固定单价合同的区别
固定总价合同和固定单价合同的区别
固定总价合同就是签了合同后总价不能改变,但经过审计后,若有问题还是要变;固定单价合同就是可以改变总价,那这两者到底区别在哪里呢,不是都可以变了吗,还分什么总价单价理论上说固定单价合同有利于乙方,那为什么甲方还会和乙方签订固定单价合同呢
问题补充:
你最后说,固定单价利于乙方,而甲方签订固定总价时又可以投入较少的管理人力,那么还要固定单价做什么,既然针对甲方来说,都是固定总价好,为什么甲方还会和乙方签订固定单价呢?
固定总价合同其实是针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定,当施工过程中发生设计变更,还是要按照规定予以增减造价的。
如果没有设计变更,结算=预算(中标价)
单价合同是指按针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定单价,而工程量按实结算。
一般情况招标方都是给一个暂定量的。
结算=审计工程量*中标单价。
固定单价是有利于乙方,但如果固定总价,业主在施工过程中,投入的管理人员会少些,省心,二就是利于控制造价。
最佳答案
总价承包就是将一个单位工程按照定额以及各种费用一次性包死,中间不在增加费用的承包方式。
单价承包就是按照建筑物的建筑面积或其他单位进行承包,即按照工程单价承包的一种承包方式。
当然,建筑面积或其他单位的计算办法应该事先说明或按照国家规范规定建筑面积计算规则或其他建筑法规进行。
各自对应的合同就是总价合同、单价合同。
以承包工程计价方式划分,建设工程合同可以分为总价合同、单价合同、成本价酬金合同三种形式。
一、总价合同。
是指在合同中确定一个完成项目的总价,承包单位依此完成合同的全部工作。
这种类型合同有利于建设单位确定最低报价的承包商,并有利于支付进度款及结算。
这种合同适用于工程量不太大且能精确计算,工期较短的项目。
建设单位必须具备详细的设计图纸,一般要求详尽到施工图,使承包人能够计算出工程量。
总价合同又可分为两种:
(1)固定总价合同。
在图纸及工程要求不变的情况下,总价不变。
而当施工中图纸或工程质量或工期有变动,则总价也应相应变动。
这种合同中承包人承担了绝大部分风险,因此标价较高,因此对建设方也并不完全有利。
(2)可调总价合同。
合同条款中约定,如果在执行合同中由于通货膨胀引起工程成本增加到一定限度时,合同总价根据事先约定的调价工式作相应调整。
二、单价合同。
是指投标人就招标文件中列出的分部分项工程确定各分部分项工程费用的合同。
这种类型的合同风险得到较合理分摊。
对于发包人来说,单价合同可以缩减发包人在招标阶段的工作量及准备时间,并可鼓励承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。
发包人的风险在于工程结束前总价是未知的,尤其是无法在招标阶段较准确工作量的项目。
在遇到善于运用不平衡报价的承包商时,风险会加大。
而对发包人来说,出现工程量列表以外的漏项,可就此再报价,减小了风险。
单价合同分为以下几种方式:
(1)估计工程量单价合同。
建设单位在招标文件中就分部分项工程的工作量作出估计,投标单位在工程量表中填入项目单价,并可依此算出总价作为投标报价。
中标后,在月进度款支付中以实际完成的工程量和该单价确定数额,结算中据竣工图结算总价格。
这种类型的合同一般约定,当工程量增减到一定幅度(如+-15%)时,单价作相应的调整。
最好在合同中约定单价的调整方式。
(2)纯单价合同。
建设单位不能提供施工图或给出准确的工程量清单,投标人根据建设单位提供的工作项目一览表,报出相应项目的单价,施工时按实际工作量结算。
(3)单价与包干混合式合同。
以单价合同为基础,仅对某种不易计算工程量的分项工程采用包干办法。
其余均要求报出单价,并按实际工作量结算。
三、成本加酬金合同。
是由业主向承包人支付工程项目的实际成本,并按照事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。
这类合同的缺点是业主对工程总造价不易控制,承包人也往往不注意降低项目成本。
除因迫于形势须立即开展工作的项目或风险很大的项目外,一般不适用这种承包方式。
篇四:
定总价合同和固定单价合同的区别
定总价合同和固定单价合同的区别
固定总价合同就是签了合同后总价不能改变,但经过审计后,若有问题还是要变;固定单价合同就是可以改变总价,那这两者到底区别在哪里呢,不是都可以变了吗,还分什么总价单价理论上说固定单价合同有利于乙方,那为什么甲方还会和乙方签订固定单价合同呢
问题补充:
你最后说,固定单价利于乙方,而甲方签订固定总价时又可以投入较少的管理人力,那么还要固定单价做什么,既然针对甲方来说,都是固定总价好,为什么甲方还会和乙方签订固定单价呢?
固定总价合同其实是针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定。
当施工过程中发生设计变更,还是要按照规定予以增减造价的。
如果没有设计变更,结算=预算(中标价)
单价合同是指按针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定单价,而工程量按实结算。
一般情况招标方都是给一个暂定量的。
结算=审计工程量*中标单价。
固定单价是有利于乙方,但如果固定总价,业主在施工过程中,投入的管理人员会少些,省心,二就是利于控制造价。
最佳答案
总价承包就是将一个单位工程按照定额以及各种费用一次性包死,中间不在增加费用的承包方式。
单价承包就是按照建筑物的建筑面积或其他单位进行承包,即按照工程单价承包的一种承包方式。
当然,建筑面积或其他单位的计算办法应该事先说明或按照国家规范规定建筑面积计算规则或其他建筑法规进行。
各自对应的合同就是总价合同、单价合同。
以承包工程计价方式划分,建设工程合同可以分为总价合同、单价合同、成本价酬金合同三种形式。
一、总价合同。
是指在合同中确定一个完成项目的总价,承包单位依此完成合同的全部工作。
这种类型合同有利于建设单位确定最低报价的承包商,并有利于支付进度款及结算。
这种合同适用于工程量不太大且能精确计算,工期较短的项目。
建设单位必须具备详细的设计图纸,一般要求详尽到施工图,使承包人能够计算出工程量。
总价合同又可分为两种:
(1)固定总价合同。
在图纸及工程要求不变的情况下,总价不变。
而当施工中图纸或工程质量或工期有变动,则总价也应相应变动。
这种合同中承包人承担了绝大部分风险,因此标价较高,因此对建设方也并不完全有利。
(2)可调总价合同。
合同条款中约定,如果在执行合同中由于通货膨胀引起工程成本增加到一定限度时,合同总价根据事先约定的调价工式作相应调整。
二、单价合同。
是指投标人就招标文件中列出的分部分项工程确定各分部分项工程费用的合同。
这种类型的合同风险得到较合理分摊。
对于发包人来说,单价合同可以缩减发包人在招标阶段的工作量及准备时间,并可鼓励承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。
发包人的风险在于工程结束前总价是未知的,尤其是无法在招标阶段较准确工作量的项目。
在遇到善于运用不平衡报价的承包商时,风险会加大。
而对发包人来说,出现工程量列表以外的漏项,可就此再报价,减小了风险。
单价合同分为以下几种方式:
(1)估计工程量单价合同。
建设单位在招标文件中就分部分项工程的工作量作出估计,投标单位在工程量表中填入项目单价,并可依此算出总价作为投标报价。
中标后,在月进度款支付中以实际完成的工程量和该单价确定数额,结算中据竣工图结算总价格。
这种类型的合同一般约定,当工程量增减到一定幅度(如+-15%)时,单价作相应的调整。
最好在合同中约定单价的调整方式。
(2)纯单价合同。
建设单位不能提供施工图或给出准确的工程量清单,投标人根据建设单位提供的工作项目一览表,报出相应项目的单价,施工时按实际工作量结算。
(3)单价与包干混合式合同。
以单价合同为基础,仅对某种不易计算工程量的分项工程采用包干办法。
其余均要求报出单价,并按实际工作量结算。
三、成本加酬金合同。
是由业主向承包人支付工程项目的实际成本,并按照事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。
这类合同的缺点是业主对工程总造价不易控制,承包人也往往不注意降低项目成本。
除因迫于形势须立即开展工作的项目或风险很大的项目外,一般不适用这种承包方式。
篇五:
总价合同与单价合同
总价合同与单价合同
一、总价合同
所谓总价合同,是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件,业主应付给承包商的款额是一个规定的金额,即明确的总价。
总价合同也称作总价包干合同,即根据施工招标时的要求和条件,当施工内容和有关条件不发生变化时,业主付给承包商的价款总额就不发生变化。
总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。
(一)固定总价合同
固定总价合同适用于以下情况:
1.工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小,工程条件稳定并合理;
2.工程设计详细,图纸完整、清楚,工程任务和范围明确;
3.工程结构和技术简单,风险小;
4.投标期相对宽裕,承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量,分析招标文件,拟定施工计划。
(二)变动总价合同
变动总价合同又称为可调总价合同,合同价格是以图纸及规定、规范为基础,按照时价进行计算,得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。
它是一种相对固定的价格,在合同执行过程中,由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时,可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。
当然,一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。
因此,通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担,对承包商而言,其风险相对较小,但对业主而言,不利于其进行投资控制,突破投资的风险就增大了。
二、单价合同
单价合同是承包人在投标时,按招投标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。
这类合
同的适用范围比较宽,其风险可以得到合理的分摊,并且能鼓励承包商通过提高工效等手段节约成本,提高利润。
这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量技术方法的确认。
在合同履行中需要注意的问题则是双方对实际工程量计量的确认。
单价合同也可以分为固定单价合同和可调单价合同。
(一)固定单价合同。
这也是经常采用的合同形式,特别是在设计或其他建设条件(如地质条件)还不太落实的情况下(计算条件应明确),而以后又需增加工程内容或工程量时,可以按单价适当追加合同内容。
在每月(或每阶段)工程结算时,根据实际完成的工程量结算,在工程全部完成时以竣工图的工程量最终结算工程总价款。
(二)可调单价合同。
合同单价可调,一般是在工程招标文件中规定。
在合同中签订的单价,根据合同约定的条款,如在工程实施过程中物价发生变化等,可作调整。
有的工程在招标或签约时,因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价,在工程结算时,再根据实际情况和合同约定合同单价进行调整,确定实际结算单价。
单价合同的特点是单价优先。
即初步的合同总价与各项单价乘以实际完成工程量之和发生矛盾时,则以后者为准,既单价优先。
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篇六:
固定总价合同与固定单价合同
固定总价合同与固定单价合同
一、概念
固定总价合同是指合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础,工程任务和内容明确,业主的要求和条件清楚,合同总价一次包死,固定不变,即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化的一类合同。
在这类合同中,承包商承担了全部的工作量和价格的风险。
固定单价合同是指合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础,工程任务和内容明确,业主的要求和条件清楚,合同单价一次包死,固定不变,即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化的一类合同。
在这类合同中,承包商承担价格的风险,发包方承担量的风险。
承包合同在国际贸易当中的工程承包里固定单价合同是指根据单位工程量的固定价格与实际完成的工程量计算合同的实际总价的工程承包合同。
二、区别
固定总价合同是指针对当时的图纸、招标文件以及技术资料
的固定总价,当施工过程中发生设计变更,还是要按照规定予以增减造价的。
如果没有设计变更,结算=预算(中标价)。
单价合同是指按针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定单价,而工程量按实结算。
一般情况招标方都是给一个暂定量的。
结算=审计工程量*中标单价。
固定单价是有利于乙方的,但如果固定总价,业主在施工过
程中,投入的管理人员会少些,省心,而且利于控制造价。
有些时候设计图纸不详细、相关条件不具备,这时候工程量
无法计算准确,但又想招标,这时候可以采用固定单价,工程量按实算,把图纸不详细的风险转嫁于施工单位。
三、固定总价合同的特点:
1.工程造价易于结算。
由于总价固定,因此只要业主(发包方)不改变合同施工内容,合同约定的价款就是承发包双方最终的结算价款。
对于业主来说,这样的价款确定形式可以节省大量的计量、核价工作,从而能集中精力抓好工程进度和施工质量。
2.量与价的风险主要由承包商承担。
对承包商而言,固定总价合同一经签订,承包商首先要承担
的是价格风险。
这里投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨风险均由自己承担,业主不会给予补偿。
其次,承包商还要承担工程量风险。
在固定总价合同中,业主往往只提供施工图纸和说明,承包商在报价时要自己计算工程量,再根据申报的综合单价,得出合同总价。
即便业主提供工程量清单,也仅仅是承包商投标报价的参考,业主往往声明不对工程量的计算错误负责。
这样,承包商还要承担工程量漏算、错算的风险。
3.承包商索赔机会少。
固定总价合同,业主往往在合同中明确只有业主变更设计和增减工程量可以调整合同价款,这样一来承包商索赔的机会大大减少,而业主对工程造价的控制就能做到基本不突破预算。
因此
固定总价合同也是业主对付承包商“低中标、勤签证、高索赔”的妙招。
这对企业管理制度严格、超预算资金需要公司董事会批准支付的外资企业尤为重要。
4.合同总价一次包死,总价优先。
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篇七:
可调价格合同价款调整方法
市各委、办、局、行,市各建设、施工、咨询单位:
现行采用的《建设工程施工合同(示范文本)》(GF—1999—0201),是1999年12月建设部和国家工商行政管理局制订的,与之配套的计价模式是定额计价。
20XX年7月1日起苏州市建设工程实行了工程量清单计价,与现行施工合同价款确定与调整、结算与支付等专用条款的不适应矛盾越来越突出。
为更好地贯彻《建设工程工程量清单计价规范》,进一步规范建设工程造价计价行为,维护公开、公平、公正的竞争秩序和发、承包双方的合法权益,现就工程量清单计价施工合同价款的确定与调整、结算与支付提出如下指导意见:
一、合同价款的确定
发、承包双方签订施工合同时,有关条款的订立应与招投标过程中形成的要约与承诺保持一致,体现招投标活动的严肃性。
全部使用国有资金投资或以国有资金投资为主的招投标工程,在施工合同签订后另行签订补充协议的,应由发包人报建设行政主管部门备案,并且补充协议与原合同不得有实质性背离,否则不能作为竣工结算的依据。
(一)合同价款形式的确定
发包人应在招标文件中明确拟采用的合同价款形式,以便投标人考虑风险,合理报价。
合同价款形式通常有以下三种:
⒈固定单价合同
实行工程量清单招标的工程应当采用固定单价合同,以体现风险共担的原则。
发、承包双方必须在合同专用条款中约定风险范围和风险费用的计算方法,并约定超出风险范围时的综合单价调整办法。
风险范围包括:
⑴工程量增减幅度在约定范围内,综合单价不调整;
⑵主要材料价格变化幅度在约定范围内,材料价格不调整;
⑶国家有关政策性调整(如预算工资单价调整),原则上应予以调
整,但需在合同专用条款中明确。
工程量清单漏项、设计变更以及施工条件变更不应包括在承包人的风险范围内,价款调整方法应在专用条款中约定。
⒉固定总价合同
实行工程量清单招标的工程,一般不宜采用固定总价合同。
但工期在一年以内,或合同总价在100万元以内,并且施工图设计深度符合规定的工程,可采用固定总价合同。
采用固定总价合同的工程,招标人应给投标人提供足够时间(招标文件发出后,一般不少于7个工作日),在投标前复核确认清单工程量的准确性,修正招标文件中的缺陷或错误,明确包干范围,否则,不得采用固定总价合同形式。
同时,发、承包双方必须在合同专用条款中约定合同价款的风险范围和风险费用的计算方法。
如果包干范围仅指招标人提供的工程量清单,出现漏项属于招标人提供的工程量清单漏项,应当由发包人负责并补充计入相应费用;如果包干范围是指完成该项目,出现漏项承包人应当及时提出,并与发包人协商计入相应费用。
风险范围包括:
⑴按包干范围计取包干风险费用,包干范围内不宜调整合同价款,包干风险费用根据工程工期的长短,按合同价的3%~8%计取;
⑵不计包干风险费用,主要材料价格变化幅度在约定范围内,材料价格不调整;
⑶国家有关政策性调整(如预算工资单价调整),计取了包干风险费用,不宜调整,未计取包干风险费用,原则上应予以调整,但需在合同专用条款中明确。
合同包干范围外的设计变更、施工条件变更不应包括在承包人的风险范围内,价款调整方法应在专用条款中约定。
⒊可调价格合同
实行工程量清单招标的工程,一般不宜采用可调价格合同。
确实需
要采用的,发、承包双方应在合同专用条款中约定综合单价和措施费的调整方法。
调整因素:
⑴法律、法规和国家有关政策变化影响合同价款;
⑵省、市工程造价管理机构发布的价格调整;
⑶经批准的设计变更以及清单漏项、误算和估算量的调整;⑷施工条件、工期变化等(非承包人原因)造成的额外费用;⑸双方约定的其他因素。
(二)其他项目费的确定
⒈施工配合费:
发包人单独分包的工程,总包单位按分包工程造价的2%~5%计取,具体百分比应在合同专用条款中明确。
⒉工程按质论价:
发包人要求工程质量达到垂虹杯、姑苏杯、扬子杯、鲁班奖、国家优质奖等优质工程时,承包人增加的施工成本,根据省费用计算规则规定的标准在合同专用条款中明确。
招标文件中已明确约定的,按招标文件约定。
⒊工期奖:
发、承包双方应在合同专用条款中约定提前工期奖的计取方法,计算工期提前天数时,应以合同工期为准。
二、合同价款的调整
在合同专用条款中有关工程价款调整的条款不得简单填写为“按文件规定”或“按实调整”,应明确调整的范围、内容和方法。
(一)工程量的调整
工程量调整范围:
清单漏项、计算误差、估算工程量、设计变更等。
工程量调整方法:
⒈采用固定单价或可调价格合同,清单漏项、计算误差、估算工程量等均按实调整。
⒉合同约定范围外的设计变更按实调整。
⒊施工期间承包人完成发包人要求的合同外的零星签证用工等,由承包人提出现场签证,发包人(监理)确认后,其费用列入零星工作项
目计价表。
(二)综合单价的调整
综合单价的调整范围:
工程量变更、材料价格变化、预算工资单价等政策性调整、项目特征变更、暂定价等。
综合单价的调整方法:
⒈因工程量的变化调整单价
⑴
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