策划10板块.doc
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策划10板块.doc
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谈谈地块研究的重要性
首先,了解一下地产策划包括哪些内容呢?
房地产策划由十大板块组成
(一)前期策划包括:
1、地块的研究
2、市场调研
3、项目区域及环境研究
4、项目总体定位
5、规划设计建议
6、商业项目:
业态、功能定位,招商
(二)后期策划包括:
1、物业管理和服务
2、项目推广
3、项目销售
4、经济效益分析
那么我想问一个问题这十大板块,你们认为最重要是哪几块,或者说是哪一块?
通常你拿到地后的做法是怎样的?
我想开发商在拿到地后,通常最关心的环节是项目定位、规划设计、营销推广、招商。
那么是什么决定项目定位?
如何确定规划设计的方向和原则?
推广核心是什么?
怎样运用推广工具?
招商很重要,但是招商是最重要的吗?
现在,我主要谈谈前期策划因为前期策划决定项目的开发方向规划原则,项目总体定位等等,也就是说,前策决定产品,而产品又决定市场,所以某种意义上说,前策做好了,后期的推广、销售就是水到渠成的,可见前策的重要性。
下面我们先看看第一步,地块研究包含哪些内容:
1、地块与城市的关系:
1) 城市的战略定位
2) 城市的总体规则
3) 城市的经济结构
4) 城市的历史文化
2、地块与区域的关系:
1) 区域在城市中的定位
2) 区域的总体规划
3) 区域的市政配套
4) 区域的交通网络
5) 区域的经济特点
6) 区域的人口特性
3、地块与市场的关系:
1) 房地产发展现状,开发量、销售总量
2) 房地产发展趋势
3) 消费者居住习惯
4) 消费者购买能力
4、地块与周边环境的关系:
1) 地块周边的自然环境
2) 地块周边的市政配套
3) 地块周边的竞争对手
4) 地块周边的交通网络
5、地块地形与技术指标
1) 用地性质
2) 规划技术指标
3) 地块四至
我接着会就地块研究方面会展示几个案例,大家从这些案例中可以看出地块研究的重要性,需要说明的是,案例和案例不同,其分析的重点可能也有所不同。
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