深圳香蜜湖某地块宗地投资评估报告正文.docx
- 文档编号:26259530
- 上传时间:2023-06-17
- 格式:DOCX
- 页数:18
- 大小:31KB
深圳香蜜湖某地块宗地投资评估报告正文.docx
《深圳香蜜湖某地块宗地投资评估报告正文.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《深圳香蜜湖某地块宗地投资评估报告正文.docx(18页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
深圳香蜜湖某地块宗地投资评估报告正文
1.0研究结论
1.1宗地基本情况
宗地编号为B303-0041,地块位于香蜜湖,土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米,建筑容积率≤1.4;可建设总建筑面积为131000平方米,其中:
住宅127650平方米(高层住宅85%,低层住宅占15%,但最终比例按报建实施方案确定);幼儿园3000平方米,垃圾站50平方米,社区管理中心300平方米;土地使用年期70年,自2003年8月25日起到2073年8月24日止。
竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后5个工作日一次付清地价款。
涉及交易标的物转让应交的税费中,依法属转让方应交纳的均由甲方承担;依法属受让方应交纳的由乙方承担。
如转让合同按规定需要公证的,公证费用甲乙双方各承担50%。
1.2地价围
经测算,本地块的正常地价围应在74931~87416万元人民币之间,其中市场正常价位点应在80913万元,扣除土地转让契税3%,则得竞标报价围应在72749~84870万元人民币之间,市场正常竞标价位点在78557万元人民币。
对应市场价位点80913万元,则得相应楼面地价为6339元/平方米.
1.3地块投资价值
对应以上地价围,测得相应的投资财务效果指标如表1-1所示。
综上,当地价在74931~80913万元人民币之间时,属于投资安全区;当地
价在80913~87416万元人民币之间时,即进入投资风险区;超过87416万元后,将进入高风险区,投资者需慎重考虑。
表1-1宗地投资财务效果指标
项目
地价为74931万元
地价为80913万元
地价为87416万元
投资利润率(%)
25
20
15
税后利润(万元)
24050
20042
15684
部收益率(IRR)(%)
20.08
16.24
12.48
财务净现值(FNPV)(万元)
20760
15221
9199.87
投资回收期(静态)(年)
2.95
3.0
3.12
投资回收期(动态)(年)
3.1
3.2
3.4
2.0研究方法
2.1剩余法求地价
运用剩余法来确定宗地的最高限价,其基本思路为:
地价=房地产建成价格-(建筑费+专业费+租售费用+税费)-利润
该方法的操作程序如下:
研究待估宗地的基本情况
选择最佳开发利用方式
估算开发后的房地产价格
估计建筑费、专业费、利息、税费、租售
费用和开发商应得的利润
求地价
2.2运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价
建设项目的财务评价一般分两个层次,即:
全部投资的财务效果评价和自有(权益)资金的财务效果评价。
全部投资的财务效果评价,即排除财务条件的影响,将全部资金(包括全部借贷资金和权益资金)作为计算基础,考察项目的盈利能力。
由于它不考虑投资资金的来源构成,以及借贷还本付息和所得税的问题,所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析,借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础,以便考察项目是否有投资的价值,在分析是否可行的同时,进行方案的选优。
自有(权益)资金的财务效果评价,即从企业的角度出发,分析包括财务条件在的两类因素对项目的影响,以企业投入的权益资金为计算基础,而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力,实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。
同时,还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配,以及各方投资者的盈利能力等。
在本宗地评估报告中,选用全部投资的财务效果评价法,分析该地块的投资盈利能力——通过全部投资的现金流量表,得出项目部收益率(FIRR)、投资回收期(Pt)、财务部净现值(FNPV)以及投资利润率等指标。
由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。
2.3研究依据
Ø香蜜湖B303-0041宗地规划指标
Ø国务院发展研究中心数据库
Ø《省房地产统计年鉴》
Ø省房地产开发各类管理费用标准
Ø中国人民银行存、贷款利率
Ø《统计年鉴》
Ø搜房网相关数据
Ø中国人民银行121号文件
Ø市建安工程定预、决算定额
3.0宗地最佳利用方式构思
根据该宗地位于市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率≦1.4,可以确定,该地块要想获得最大收益,就必须按高尚住宅区规划,定位于高端客户,确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。
3.1宗地总体规划方案设计
总基底面积93544×22%=20580m2,用地平衡表及项目主要经济指标分别见表3-1和表3-2。
高层住宅
总建筑面积127650×0.85=108,503m2
住宅规划为120~180m2/户,平均每套面积为150m2左右,规划户数720户。
计划规划为12~14栋11层住宅(其中首层架空绿化),住宅总基底面积计11050m2。
别墅
总建筑面积127560×0.15=19,148m2
别墅规划为250~350m2/栋,平均每栋面积为300m2,占地面积计120m2,规划总栋数为64栋。
总计占地面积为64×120=7680m2
公建配套
幼儿园3000m2,按两层考虑,其占地计1500m2,
社区管理中心300m2,垃圾站50m2,均按一层考虑,占地计350m2。
停车位
基于该地块未来将规划建设成的豪宅区,故应至少考虑每户一个车位(不含别墅用户车位),建议车库集中设置,规划720个车位,每个车位按35平方米考虑,车库规划面积位为720×35=25200m2。
园林、绿化及道路
为体现高尚住宅区的品味感,建议该住宅区的绿地覆盖率不低于65%,可考虑将高层建筑的首层架空绿化。
则
绿地面积为93544×0.65×m2=60803m2
道路规划占地面积为93544×0.15=14031m2
表3-1用地平衡表
项目
用地面积(m2)
所占比重(%)
人均面积(m2/人)
备注
规划总用地
93544
34.09
一、居住用地
18730
20
高层住宅用地
11050
11.81
首层架空绿化
低层住宅用地
7680
8.21
公建用地
1850
1.98
道路用地
14032
15
公共绿地
60803
65
22.15
二、其他用地
9176
表3-2项目主要技术经济指标
项目
数量
单位
总户数
784
户
居住人口
2744
人
总建筑面积
156200
M2
1.高层住宅建筑面积
108503
M2
2.低层住宅建筑面积
19148
M2
3.公建配套建筑面积
3350
M2
4.地下车库建筑面积
25200
M2
车位数
720
个
人口密度
293
人/公顷
绿化率
65
%
容积率
1.4
3.2最佳开发建设方案设计
建议分期滚动开发,首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设,通过别墅的市场推广来打造项目的品牌,提升项目的品位,从而带动其后的高层销售。
计划整个地块的开发建设周期为30个月,销售周期为24个月。
其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为6个月,宗地竞买后18个月时推出首期别墅,高层住宅分两期推出,计划至42个月时完成全部销售。
与此对应的项目投资与融资计划如下表3-3所示.
表3-3项目投资与融资计划表
序号
项目
建设经营期
合计
1~6
7~12
13~18
19~24
25~30
31~36
37~42
1
投资总额
1.1
建设投资
1.1.1
土地成本
80913.86
1.1.2
前期工程费
755.00
393.00
1.1.3
建安成本费
34000.70
2913.70
11113.00
11802.00
8172.00
1.1.5
基础设施费
2292.56
1145.78
687.47
459.31
1.1.6
公建配套费
1185.16
474.06
355.55
355.55
1.1.7
不可预见费
3589.58
897.39
538.44
430.75
430.75
430.75
430.75
430.75
1.1.8
管理费
3590.00
512.80
512.80
512.80
512.80
512.80
512.80
512.80
1.1.9
销售费用
5384.36
807.65
1076.87
1615.31
1346.09
538.44
1.1.10
利息费用
1.2
流动资金
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2
资金筹措
2.1
自有资金
2.2
借款
2.3
销售收入再投入
说明:
因利息费用取决于投标公司的融资结构,而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。
该宗地地价需在成交后5日一次缴清,故对竞投人的资金压力很大。
可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。
因为项目的融资结构不明,且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关,故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。
4.0宗地地价测算
4.1地价之外的成本测算
参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情,估算出该宗地开发项目的总成本费用为68651.43万元。
具体测算详见附表1。
4.2销售收入测算
参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情,高层为11000元/m2,低层为22000元/m2,停车位(为便于计算,全部按销售考虑)为250000元/个,则测算出总销售收入为179478.35万元。
具体测算详见附表1。
4.3地价成本测算
根据目前国房地产市场投资回报基本现状,并综合考虑房地产市场的竞争程度,取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为15%,正常期望投资回报率为20%,市场投资回报率的上限为25%。
则该宗地的地价围为74291~87416万元,正常市场期望地价为80913万元。
扣除宗地转让契税3%,则得该宗地的竞投报价围为72749~84970万元,正常市场水平竞投报价为78557万元。
具体测算详见附表1。
5.0项目财务评价
由于香蜜湖B303-0041宗地的最终中标地价尚处于预测阶段,因此选取该地块的市场期望价作为计算基础,来测算该宗地的投资价值。
5.1项目盈利能力分析
5.1.1税金计算(见表5-1)
因为首期发售计划在宗地接手后第18个月时,故前一年半无销售收入。
而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超额累进税率来计算征收的,增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
根据房地产行业的一般收益水平,土地增值税应缴额基本在销售收入的1%左右。
5.1.2损益表(见表5-2)
由损益表可以看出,公司在第一年利润为负,这主要是因为支付巨额地价所致。
第二、三年尽管有利润,但仍不足以弥补第一年的亏算。
直到最后一年才发生所得税的缴交。
5.1.3宗地现金流量表与动态盈利分析(见表5-3)
由现金流量表和动态盈利分析可以看出,项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后一个年度。
但项目的部收益率为16.24%,净现值为15221万元,均处于较高水平。
原因在于地价要在中标后一次缴交完毕,造成巨额现金流流出,而项目的开发建设、销售要滞后一段时间,不过该宗地规划建筑面积不大,建设周期相对较短,故投资回收期指标也较为理想。
相应的地价在74291万元和87416万元时的投资回报指标如表5-4所示。
表5-1销售税金及附加表(单位:
万元)
建设经营期
合计
序号
项目
1~6
7~12
13~18
19~24
25~30
31~36
37~42
1
销售收入
42125.60
41205.83
54941.10
41205.83
179478.36
2
销售税金及附加
2624.42
2567.12
3422.83
2567.12
11181.50
2.1
营业税
2106.28
2060.29
2747.06
2060.29
8973.92
2.2
城市维护建设税
147.44
144.22
192.29
144.22
628.17
2.3
教育费附加
63.19
61.81
82.41
61.81
269.22
2.4
防洪工程维护费
75.83
74.17
98.89
74.17
323.06
2.5
交易管理费
210.63
206.03
274.71
206.03
897.39
2.6
印花税
21.06
20.60
27.47
20.60
89.74
3
土地增值税
421.26
412.06
549.41
412.06
1794.78
表5-2损益表(单位:
万元)
序号
项目
合计
1~12
13~24
25~36
36~42
1
销售收入
179478.36
0.00
42125.60
96146.93
41205.83
2
总成本费用
149565.29
89962.23
33906.57
21520.94
4175.55
3
利润总额
29913.07
-89962.23
8219.03
74625.99
37030.28
4
所得税
9871.31
0.00
0.00
0.00
9871.31
5
税后利润
20041.76
0.00
0.00
0.00
20041.76
6
盈余公积金
2004.18
0.00
0.00
0.00
2004.18
7
可分配利润
18037.58
0.00
0.00
0.00
18037.58
表5-3宗地现金流量表与动态盈利分析(单位:
万元)
序号
项目
建设经营期
1~12
13~24
25~36
37~42
1
现金流入
0.00
42125.60
96146.93
41205.83
1.1
销售收入
0.00
42125.60
96146.93
41205.83
1.2
其他现金流入
0.00
0.00
0.00
0.00
2
现金流出
87911.05
32276.65
20431.23
4461.17
2.1
建设投资
87911.05
29230.97
13479.81
1481.99
2.2
土地增值税
0.00
421.26
961.47
412.06
2.3
销售税金及附加
0.00
2624.42
5989.95
2567.12
3
净现金流
-87911.05
9848.95
75715.70
36744.66
4
累计净现金流
-87911.05
-78062.10
-2346.40
34398.27
5
折现现金流
-81399.12
8443.89
60105.56
28070.79
6
累计折现净现金流
-81399.12
-72955.23
-12849.67
15221.12
评价指标
FNPV(I=8%)
15221.12
财务部收益率IRR
16.24%
投资回收期(静态)
3.03
投资回收期(动态)
3.20
表5-4财务效果指标比较
项目
地价为74931万时
地价为87416万时
部收益率(IRR)(%)
20.08
12.48
财务净现值(FNPV)(万元)
20760
9199.87
投资回收期(静态)(年)
2.95
3.12
投资回收期(动态)(年)
3.1
3.4
5.2项目不确定性分析
5.2.1盈亏平衡分析
假定本宗地开发建设投资不变,且售价和回款速度如基准方案所设,则由计算可得,当销售率为(80913.86+68651.43)/179478.35*100%=83.33%时,宗地全部投资利润率为零。
一般认为,当盈亏平衡点的销售率≦70%时,项目风险较小。
本宗地投资盈亏平衡点的销售率为83.33%,可见其风险较高。
5.2.2敏感性分析
影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格、售价水平、建设成本的高低、建设经营期的长短、销售税率等。
根据宗地目前状况可知,以上诸因素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。
因而,本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标(FIRR,FNPV和投资利润率),分别计算售价上下波动5%、10%和宗地获取价格上下波动5%、10%时,对经济指标的影响。
计算结果详见敏感性分析表5-4。
表5-4项目敏感性分析表
全部投资
基准方案
地价变动
售价变动
-10%
-5%
5%
10%
-10%
-5%
5%
10%
FNPV
15221.12
22713.15
18967.13
11475.11
7729.09
829.2
8025.16
22417.1
26913.7
FNPV升降幅度
49.22%
24.61%
-24.61%
-49.22%
-94.55%
-47.28%
47.28%
76.82%
IRR
16.24%
21.54%
18.79%
13.85%
11.63%
7.93%
12.13%
20.27%
24.24%
IRR升降幅度
32.64%
15.70%
-14.72%
-28.39%
-51.17%
-25.31%
24.82%
49.26%
投资利润率
20%
26.86%
23.34%
16.84%
13.84%
8.00%
14%
26%
32%
投资利润率升降幅度
34.30%
16.70%
-15.80%
-30.80%
-60.0%
-30.0%
30.0%
60.0%
由表中数据可得:
(1)地价、售价变动对财务净现值的影响
当宗地价格上升到20.3%时,项目的净现值等于零,到达临界点。
此时,如果地价继续上升,则财务净现值小于零,出现亏损。
售价下降5%、10%时,财务净现值分别下降47.28%、94.55%。
当售价下降至10.57时,该项目的财务净现值等于零,达到临界点,此时,若售价再下降,则财务净现值小于零,出现亏损。
(2)地价、售价变动对财务部收益率的影响
地价上升5%、10%时,将引起该宗地的财务部收益率分别下降14.72%、28.39%;当地价上升至13.67%时,该项目的财务部收益率等于基准收益率(Ic=8%),到达临界点,此时,如果继续上升,则财务部收益率将达不到预期的基准收益率。
售价下降10%时,项目的财务部收益率已下降到7.93%,不能满足预期的基准收益率。
(3)地价、售价变动对投资收益率的影响
当地价上升10%时,项目的投资利润率将下降至13.84%,已不能满足预期的投资利润率15%。
当售价下降5%时,项目的投资利润率也将不能满足预期的投资利润率要求。
从上分析可以看出,对财务净现值来说,地价获取价格和售价都是敏感因素,相比之下,售价更为敏感。
原因在于该宗地地价要一次性缴清,宗地获取价格的变动数值等于全部投资的净现值变动值。
对于部收益率来说,地价比售价更为敏感。
对于静态的投资收益率来说,售价是更为敏感的因素。
除了地价和售价对本项目的影响较大外,开发周期和销售率对本项目的影响也值得注意。
开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入,NPV和IRR也会下降,投资回收期将延长外,还会加重资金的使用成本。
而销售率低下,即意味着投资资金不能快速回收,这样将使整个项目陷入僵局。
5.2.3概率分析
为了更精确地预测该宗地投资地风险程度,下面用决策树来进行计算,详看附图1。
经计算,E(FNPV)=20228.44万元
风险标准偏差=9949.10
净现值变异系数=49.18%<70%
计算结果表明,本地块的期望折现净现金收入为20228.44万元,处于较高盈利水平,而净现值变异系数为49.18%,远低于70%,说明其风险程度在合理的围之中。
6.0项目综合经济评价与建议
6.1项目综合经济评价
上述财务效益评估的结果说明,本宗地作为面向高端客户的豪宅开发用地是有较好投资前景的。
但由于地价较高,且要一次性缴交完毕,故对开发商的融资、高端客户开发、市场运作、房地产大势把握、政策研判等能力要求很高。
且该地块将是以公开竞拍方式获取,市场的炒做、竞拍现场的紧气氛、竞投者的不同战略导向等都会影响到该地块的竞买价格,所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标的分析,还要做充分的风险分析。
6.2有关说明及建议
1.本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的,仅反映地块本
身的投资收益情况,待确定投资方具体的融资方案后,才能测算出投资方的实际投资收益情况。
2.为便于计算比较,本报告中的车库全部按销售处理,不考虑租赁经营。
同
时,财务年度以受让到该宗地的第一个月开始,每12个月为一财务年度。
3.本报告是基于财务分析的角度来思考问题的,一个项目投资与否,财务指
标是很重要的,但却不是唯一起决定作用的。
如果公司是基于战略方面的考虑,想通过对该地块的竞买与开发来树立公司品牌,那么财务指标在决策中所占权重将会下降,竞买的价格将会跃上一个新的台阶。
4.宗地价格的评估应是建立对市场的充分调查研究,包括竞争对手的可能竞
投策略、目标客户的消费心理、宗地的优劣势分析等基础上来综合进行的。
显然,本报告缺乏充分的市场调查支持。
5.在本报告相关测算数据的选取是基于笔者对市场的了解并考虑了广、
深两地房地产市场差异的基础上确定的,由于对市场没有深入的了解,所以测算结果难免存在偏差。
6.本报告中的最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑
的,尚缺少专业上的深度思考,且笔者未踏勘过宗地现场,因此方案设想不一
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 深圳 香蜜湖 某地 投资 评估 报告 正文
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)