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卖房子合同注意事项.docx
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卖房子合同注意事项
卖房子合同注意事项
篇一:
卖房注意事项
步骤/方法
买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
签合同卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。
买卖双方通过协商,对房屋坐落位臵、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。
买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
立契
房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。
现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
缴纳税费
税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。
比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
打余款完成交易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
注意事项
房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。
如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。
房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。
所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。
再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。
买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。
买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:
合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
篇二:
卖房注意事项
居间合同就是房产经纪公司(中介)和买卖双方一起签订的合同,所以又叫三方合同,签订流程如下:
1、中介向买卖双方协商好的价格写在合同上并取得双方同意;
2、为防止卖方一房多卖,中介一般会要求卖方在签订完三方合同后需要把产权证押在中介方;
3、约定过户时间;
4、清点房子的水电气,物业费,光纤及机顶盒是否有欠款;
5、约定缴税方;
6、三方无误后签字;
7、买卖双方按手印,中介费公司盖章;
8、买方交定金,卖方押证;
9、签完结束。
那么签订居间合同时,交易双方需要最为关注的问题有哪些呢
一、审查经纪公司和相关资料
首先,委托人应当对经纪公司的资质及其业务能力进行考察,其次还要对经纪公司提供的资料进行审核和确认,比如对于卖方来说要经过经纪公司确认买方有无购房资格、是否可以通过贷款审批等等问题。
对于买方来说要注意确认所售房屋的产权是否清晰、是否有产权证书、是否存在共有人;也要注意房屋是否存在抵押、查封等状况。
由于二手房经纪市场存在诸多问题,因此会存在一些中介公司为了诱导当事人签订合同,而随意承诺和保证交易另一方不存在任何问题。
一些当事人信以为
真订立合同之后,无论交易是否能履行,中介公司会要求当事人支付相应的中介服务费。
二、明确各种税费如何分担
根据国家规定买卖双方在二手房交易过程所承担的税费不同。
如果买卖双方由于对交易习惯和办理程序不了解,轻信房产经纪公司从业人员的一己之言,导致合同约定有可能与自己真实意思产生偏差,从而造成经济纠纷。
因此在买卖双方与房产经纪公司在签订居间合同时,必须在合同中要求明确各种税费如何分担,以方面双方查阅。
三、中介费的支付期限及标准
在居间合同中,房产经纪公司往往会在合同中注明中介费的具体的支付时间点、支付条件以及支付方。
如果二手房交易双方没有认真阅读而导致违约的话,居间人(房产经纪公司)是有权利起诉委托人支付费用及委托金的。
因此,无论房屋买卖合同是否能够实际履行,一定要对居间合同有所了解,以免增加损失。
另外值得注意的是,在已有案例中还存在由于买卖双方过于相信中介人员的口头承诺而导致违约情况的发生。
但在法院进行判决时二手房交易方无法提供居间人的口头承诺的证据从而导致败诉的情况。
因此,如果出现上述情况,委托人应要求中介公司作出书面承诺,以便将来发生纠纷时可以作为证据。
篇三:
卖房须知
不需要什么样本合同,合同只对讲信用的人具有约束力。
感受最深的有两点,顺便提醒您一下。
1、在拿到全部房款以前,一定不可以让买家住进房子。
2、在没有付清全部房款以前,一定不可以给买家办理产权过户手续。
3、在合同中一定要加上这样几条:
如买家不按期付款,则合同自动解除,限期三天自动搬出,否则你有权将其赶出去,同时已付房款或订金不予退还,买家须支付高额房租和违约金,并赔偿你的一切损失。
如果你按我说的做了,会将风险降至最低,否则也许会有很多的麻烦。
卖房须知
一.如何决定出售价格
当您决定售房时,首先需先订出心目中想卖的价格,但价格订的太高或太低均会影响
销售情形,因此价格合理是非常重要的,一般来说不论您是要自售或委售,均可透过以下几
个渠道来取得资讯,以作为您订出的参考值:
1.询问中介公司:
现在几乎每家公司均有免费估价服务,可以通过此项服务取得价格
资讯,并可借此比较各中介公司的服务态度,以作为将来委托中介公司的选择依据
2.房地产相关的报章杂志:
现在市面上有许多此类专业刊物,提供房屋周边区域及价
格的资讯。
3.络:
现在有许多房地产相关站均提供待售房屋的查询,您可以上查询目前与
您房屋类似的待售行情。
4.预售商品房的销售中心:
您也可以参考出售房屋的附近有没有预售商品房出售,以
了解同类房屋在市场中价格行情。
二.怎样提高房屋的附加价值
在售房之前,如果能保持房屋的最佳状态,甚至做些整理,装饰的工作,使房屋看来干
净、整洁,则可以给予买方较好的第一印象,因而提升房屋的价值感,以好的价格售出。
您可以在售房前,将房子重新粉刷整理,让人觉得焕然一新;同时,应该检查水管有无漏
水、瓷砖有无破裂等情况而予以修缮;再将室内整理清洁,摆些装饰品。
这些工作虽然需要
花费些劳力和金钱,但是在提升房屋的附加价值上,却是十分值得的。
三.您知道房屋的交易流程吗?
就房屋的交易过程而言,最重要就是必须保障交易安全,所以必须对房屋的过程详细加
以了解,才不致因为不懂而产生纠纷,遭受损失。
因此,最好先请教置业专家,对房屋交易
过程,以及在交易中可能产生的风险,先有基本了解才好。
如果您从未卖过房子,那么从收
定、签订房屋买卖合同、完税到过户、交房,最好能有专家从旁协助您,否则您可能就会担
心是否将房款完全收回。
四.您卖房要准备哪些材料.
一般来说需准备的卖房资料如下:
1.房地产权属人身份证明原件及复印件;
2.房地产证原件及复印件;
3.其他相关文件;
4.不是所以权人时需出具经公证的授权书。
五.如何试算您卖房取得的资金呢?
在订出售价、相关资料准备齐全后,即可针对售房收入、费用支出进行您的财务规划。
1.售房收入:
可先依据售房价格做试算
2.费用支出:
一般而言可分为卖房税费(如营业税、个人所得税、交易费、城市建设
维护费、土地增值税、印花费、教育附加费和公证费等)及其他费用(如中介佣金等)。
3.卖房取得资金试算公式(仅供参考):
卖房可取得之价款=售房收入-原剩余贷款金额-卖房税费-其他费用-中介佣金
六.您在销售房屋签约时注意哪些事项呢?
合同是买卖双方当事人之间的书面约定,必须共同遵守。
故在意思表示尚未一致之前。
必须很耐心地磋商条款,以免因一时疏忽而造成莫大的懊恼与遗憾。
以下介绍一些签订合同
的应注意事项,仅供参考。
1、当事人:
合同的当事人应具有响应的民事行为能力。
除了须注意其是否已达法定年龄外,对于该
买方的社会背景、职业不妨有所了解。
对于不具有相应的民事行为能力的当事人,应由其法
定代理人代理,或证得其法定代理人同意。
同时对于法定代理人也应有以上的了解。
2、付款方式:
买方购买您的房屋,若采取银行按揭付款的方式,您应注意在与买方办理产权过户前。
须获得买方按揭银行提供的贷款承诺书原件。
另外,买方贷款数额是否足够支付房屋尾款,在办理房屋产权过户手续递件前应予确定,故
可在购房合同中可约定。
3、指定登记权利人:
房屋买卖合同一经签署,一般不允许变更产权的登记权利人,买方若有特殊情况,须变
更产权的登记权利人的,须征得卖方同意。
4、交房时间:
最好在收到全部转让房款、或买方办理完抵押登记手续的同时,才将房屋交给买方。
5、房地产转移登记:
一般而言,这些工作是由房地产经纪公司专业人员站在公正的立场上来完成所委托的业
务,为了放心起见,最好于合约上注明收取房款、办妥过户及交房事宜之预计期,以免有拖
延之情形。
6、付款条件:
一般可分为二期,即签约首期款及交房的尾款(一般为银行按揭贷款)。
若合同当事人
双方同样,当然不必受此拘束。
但为保证房屋交易安全,一般首期款(或买方一次性付款)
由第三者的经纪公司,或买卖双方指定的银行作托管。
银行按揭贷款由银行承诺时间支付。
7、违约条款
事先约定违约条款,对买卖双方而言,具有约束及制衡作用,所以不妨事先约定。
8、其他
1)买方会后悔。
在谈判过程中,买卖双方的口头承诺,都不宜作准,双方可能只在测
试双方底价。
经纪人所做的只是在双方底价符合时,落实双方签约。
签订《房屋转让合约》
前,出现买方反悔的情况绝对不稀奇。
因此不可能要求经纪方在谈判过程中,对买方的反悔
情况负全责。
2)市场在不断变动,成交后的价格也会增加或减少。
市场价格的合理性只存在于成交
的一刹那。
二手房市场与新房市场不同,除了买方是普通老百姓外,卖方大多数也是普通老百姓。
怎样卖房最安全?
二手房怎样才能卖个好价钱?
什么时候交房最合适二手房业内专家,整理出了卖二手房的十条攻略。
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一、选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展,中介交易正在一步步走向规范,但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。
据一位业内人士介绍,许多市民在选择购房时,一般
都以大公司作为第一选择,一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。
专家建议:
卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司,除了能够保证比较多的客源外,最重要的是能
够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。
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二、两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式:
独家代理方式和一般方式。
选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介
代理销售。
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据介绍,目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同,小型中介则比较倾向于一般合同。
两种方式各有利弊:
一般而言,独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成
交易的早日成交,但在交易过程中可能会存在一定的风险。
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三、代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同,但是房子迟迟不能脱手怎么办?
这就需要在签定合同的时候约定一个有效期,在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。
有效期定多久比较好呢?
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专家认为,代理有效期的时间宜短不宜长,一般以一个月为宜。
因为如果一个月内房子未能脱手,但你对
中介公司的服务还比较满意,还可以选择续约,中介公司一般也乐意。
四、“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后,为了省却一笔中介费,就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。
专家认为,这一方面是卖房客户有违诚信的表现,另一方面也增
大了交易的风险,有时反而还会降低交易的效率。
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二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。
一旦跳过中介,买卖双方就必须亲自去处理这些
事务,将消耗极大的精力和时间,反而会降低交易的效率。
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_五、不能签“到手价”据一些中介公司反映,许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦,要求只与公司签一个“到手价”,即直接到手的钱有多少签多少。
对此,中介公司颇感为难。
因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。
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二手房交易过程中,除了房屋本身的房款外,还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。
如果只签一个“到手价”,必然给中介留下很大的操作空间。
碰到一些不法中介的话,等于制造了“暗箱操作”的温床,最后受到损失的还是交易买卖双方。
因而专家建议,签约过程中,一定要把各款项弄清楚,千万不
要只签一个“到手价”。
六、心平气和报房价近段时间来,上海二手房成交量有所减少,其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨,造成不少屋主对物业期望值太高,出现了盲目开价的情况,陷入物业难以成交的窘境专家建议,屋主在报价的时候一定要心平气和,客观的估计自己物业的价格。
如果不放心,可以多跑几家中介
去问问,然后综合一下报价。
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七、交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后,为了避免一次次看房的麻烦,将自己的钥匙
交给中介公司。
专家提醒,二手房交易中,交钥匙还需谨慎。
许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。
虽然交钥匙方便了中介公司看房,但是,万一发生失窃等意
外情况,责任归属问题就十分麻烦。
因此,许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。
八、不要轻易提前交房在交易过程中,有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。
专家提醒,即使签了购房合同,在过户手续没有办妥之前,对于提前交房的要求屋主还需思量。
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O虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短,但是仍需要15天左右的时间,在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。
纠纷发生后,由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先,因此可能会给屋主带来一些不必
要的损失。
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九、合同细节要讲清一些经纪人反映,有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。
这些纠纷主要集中在一些
细节问题上,诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。
由于买卖双方缺乏房屋交易的经验,在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用,但在某些细节问题上则不甚关注。
如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了,就不会产生这些“后遗症”了。
十、自售房屋有学问目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的,而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。
对于这样自售二手房的现象,专家提醒:
要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识,否则很难顺利完成整个交易过程。
自己不熟悉的话,起码也要找一个懂行的朋友陪同。
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房产专家介绍:
二手房交易是一个十分复杂的过程,牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用,不是行外人很快就能掌握的。
因此他建议如果不是很精通二手房交易的话,还是委托中介比较稳当,中介会全权办理二手房交易中的复杂手续,买卖双方一般只要在合同上签字就可以了
篇四:
卖房子要注意什么
卖房子要注意什么
一、卖房子需要支付是什么费用
要问卖房子要注意什么支付什么费用绝对可以使房产交易双方首先注意的:
1、交易费:
3元/平方米
2、印花税:
房款的%
3、营业税:
差价*%(房产证未满5年的)
4、个人所得税:
房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)
5、教育附加费:
营业税的2%
6、城建费:
营业税的7%
中介费:
一般是房款的2%~3%(买卖双方共同承担)
二、卖房子要注意什么风险
卖房子要注意什么风险尽量少,一定是很多朋友绝对是首先考虑的:
明确方式期限
卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。
卖方在挂牌时除明确挂牌价格外,还应明确委托方式和挂牌期限。
此外,有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来,但最后签约的肯定是他人。
所以,卖方不要轻易收取中介的定金。
谨慎收取定金
二手房交易流程进行到议价过程的时候,中介公司找到客户后会同卖方议价。
如卖方接受购买条件,则从中介处签收定金。
但很多中介公司会要求保管该定金,卖方对此要慎重。
房子卖了,定金转为佣金倒也算了,就怕买方毁约卖方可以没收定金时,中介公司却要求分卖方一杯羹。
签约注意三点
一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方,最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”,即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明,如有抵押,则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明,如该房已经出租,则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。
三是交易流程必须与房款支付挂钩,即确保在房屋过户前后拿到房款。
取得放款承诺
签约时,买方通常只支付首期款,余款待过户后由银行支付。
但银行只根据买方指示付款,如在房屋过户后、银行放款之前,买方取消了贷款,则银行自然不会再放款给卖方,故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。
卖房子要注意什么风险对于以上明确注意,一般都不会出什么岔子的。
三、卖房子的注意事项有哪些
卖房子要注意什么给你推荐几条首先挑选的注意事项:
一、议价:
出售房子时,若有买方意愿出价,一定会向您杀价。
因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本,价钱高低往往取决於『消费者的认定』与『市场的成交行情』,所以『些许』预留杀价空间,给买方去发挥~~。
二、付订金:
若『双方』决定房子了,而买方买下房子,必须先付订金。
所谓订金是买方为确保契约覆行,交付卖方的金钱,具有契约上的效力。
您收下订金后,若买方反悔,则您有权没收订金,反之若卖方(您)反悔,则必须加倍退还。
三、签约:
下订金之后1星期左右,买方必须准备:
1、印章
2、身分证
3、订金收据,和卖方签订房屋买卖契约,确定买卖成交,并付签约款
四、用印:
(签约后7-10天)
买方必须先到户政事务所申请印鉴证明,做为买房子
契约中所用印鉴的法律效力。
并持:
1、户口名簿影本3份
2、印鉴证明3份
3、印鉴章,和卖方在所有文件上盖上双方印鉴。
同时再付第二次款。
付款后,卖方就会将印鉴、所有权状等相关证件拿出来交给买方办理过户。
五、完税(签约后30日内)
买方必须在签约后30日内,向当地的税捐稽徵处缴
交房屋买卖所需负担的税费,包括:
1、契税
2、印花税
在缴交房屋税费时必须查明卖方是否积欠房屋税、地价税,确定付清所有税费才能办理过户,并付第三次款。
六、过户(签约后30日内)
卖方必须持:
1、买卖契约书正、副本(贴足印花税票)
2、身分证影本
3、增值税单
4、契税单
5、土地、建物所有权状,到地政事务所办理土地及建物的所有权转移以及抵押权等他项权利的涂销或更名,核发新权状后,房屋所有权便转移至你的名下。
要问卖房子要注意什么重要信息的,过户无疑是个非常需要注意的。
七、付尾款(过后10至15天内)
将剩余的屋款全数付清,通常是向银行贷款来支付最后的尾款,也可由银行直接将贷款拨入卖方的帐户,并完成过户、交屋手续。
篇五:
卖房注意事项
卖房注意事项
卖方必须持:
1、买卖契约书正、副本(贴足印花税票)
2、身份证影本
3、增值税单
4、契税单
5、土地、建物所有权状,到地政事务所办理土地及建物的所有权转移以及抵押权等他项权利的涂销或更名,核发新权状后,房屋所有权便转移至你的名下。
其他注意事项:
一、二手房房产证的问题。
房产
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