工程三级文件连版.docx
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工程三级文件连版
工程三级文件目录
序号
文件内容
文件编号
页数
1
电梯操作规程
GC—01
1—2
2
电梯维护、保养管理规程
GC—02
3—4
3
电梯运行管理规程
GC—03
5—7
4
二次供水管理规程
GC—04
8—9
5
给排水设备、设施操作规程
GC—05
10—12
6
给排水设备设施维护保养规程
GC—06
13—18
7
给排水设备设施运行管理规程
GC—07
19—21
8
电气线路、设备检修安全管理制度
GC—08
22—25
9
供配电设备设施保养规程
GC—09
26—27
10
供配电设备设施操作规程
GC—10
28—30
11
供配电设备设施运行管理规程
GC—11
31—35
12
消防设备设施操作规程
GC—12
36—40
13
消防设备设施维护保养规程
GC—13
41—44
14
消防设备设施运行管理规程
GC—14
45—47
15
中央空调设备操作规程
GC—15
48—50
16
中央空调设备维护、保养规程
GC—16
51—54
17
中央空调设备运行管理规程
GC—17
55—58
18
工程部日常管理规程
GC—18
59—64
19
房屋设备设施管理(养护)规程
GC—19
65—71
20
弱电系统设备管理规程
GC—20
72—76
电梯操作规程GC—01版本0
1.0目的
确保电梯设备操作的安全性与正确性。
2.0适用范围
适用于各大厦内已投入使用电梯的操作。
3.0职责
3.1电梯工负责电梯的手动控制操作。
3.2电梯维修工负责维修、保养工作时的操作。
3.3工程部主管或领班负责监督检查。
4.0工作程序
4.1电梯手动操作。
4.1.1电梯操作须由持有相关有效操作证的电梯作业人员进行操作。
4.1.2当发现运行异常时应及时关闭,并向工程部主管或领班汇报。
4.1.3在手控操作期间电梯驾驶员负责人员进出及货物搬运的指引。
4.2自动运行状态
4.2.1轿厢内与监控室应急联系按钮有明显的提示标识。
4.2.2电梯操作人员正常情况下应把轿厢内的控制开关扳到自动运行状态,客户进入轿厢只要按相应楼层铵钮,电梯就会自动到达。
4.3电梯维修操作
4.3.1电梯维修、维护时,由持有效《电梯维修操作证》的电梯工进行操作。
a)电梯维修、维护时,轿厢内禁止载客,并在轿箱入口处设置“检修停用”临时警示标识,确保不发生无关人员启动维修、维护中的电梯。
b)在轿厢顶部维修、维护时,除故障判断和调试外,禁行快车在维修、维护时,如有人协同工作,行机、停机都必须扬声,得到对方回答后方可操作。
c)检修电器设备时,应切断电源或采取适当的安全措施。
4.3.2电梯维修、维护工作时必须穿工作服、穿绝缘鞋,高空作业时应佩带安全帽和保险带。
4.3.3必须带电操作时,或不能完全切断电源时,必须有预防触电及防止电梯突然启动的措施,并且需2人以上操作。
4.3.4进入底坑后必须将急停开关或电源切断,维修、维护完毕应清理工具和清理现场。
4.3.5严禁在井道内和轿顶吸烟或站在井道外向里探身。
4.3.6电梯维保中要做好五要、二定:
五要:
设备要完好干净;安全装置要动作灵敏可靠,不允许超陷使用;要保证润滑部分有油;要整机性能良好;要维修及时,一般故障不过夜。
二定:
一定时间,二定项目。
5.0相关表式
5.1《电梯维修操作证》由分保方提供。
电梯维护、保养管理规程GC—02版本0
1.0目的
对大厦电梯维护、保养管理,确保电梯技术性能处于良好状态,保证运行安全。
2.0适用范围
大厦内已投入使用电梯的维护、保养工作。
3.0职责
3.1大厦内电梯由专业电梯公司维护、保养,保养方负责合同期内的电梯维护、保养及日常维修与应急维修工作。
3.2工程部技术人员负责电梯设备日常巡视、检查工作。
3.3工程部主管或领班负责对保养方工作检查、监督,抽样验证及维保单位维保质量考评工作。
3.4由管理处对维保方的工作综合评定,实施供方评定。
4.0工作程序
4.1对维护保养方的要求:
4.1.1必须提供相应的维保资质及有效期内的营业执照复印件,交物业管理部与工程部备份。
4.1.2提供维保人员的有效《电梯维修操作证》复印件,交工程部备份。
4.1.3每年年底前必须提供下一年度的详细的维护、保养计划,维保计划必须确定各项维保工作的内容、要求和维保周期并在维保合同的附件中写明。
4.1.4维护、保养工作必须按事先确定的计划进行,并提供相关保养记录表式。
4.1.5一般报修项目,维修人员必须在半小时内赶到现场,发生困人事故,维修人员到达现场时间应不超过20分钟。
4.1.6故障维修在8小时内不能解决的,应及时同物业方沟通,说明原因,双方协商解决。
4.1.7维修所产生的费用(指更换配件)需事先经物业方认可,事后得到物业方确认。
4.1.8配合本物业公司做好电梯年度安全检测工作。
4.2工程部人员的要求
4.2.1负责电梯设备每日运行情况的巡视检查,把结果记录在《设备运行情况日检表》中的相应栏内。
a)每日一次巡视检查内容:
电梯轿厢内的设施是否完好并保证有足够的照明,损坏应立即更换,电梯运行时有无抖动等不舒适现象,电梯停靠层站是否平稳,电梯厅外招呼键功能是否正常(抽检)。
b)半月一次巡检内容:
轿厢内照明灯具检查更换,电梯停靠站时,轿厢底面与地面上下落差不能超过半公分,轿厢内控制开关功能检测。
c)每月一次巡检内容:
电梯机房环境卫生检查,机房内配置的消防器材是否齐全有效,曳引机齿轮箱内机油有无渗漏现象,电梯运行时机械设备有无异常响声,机房内环境温度是否过高,通风降温设备功能是否良好。
4.2.2任何人员在发现异常情况时应立即与工程部主管、领班或管理处联系,接报人员应及时与保养方联系维修。
4.3工程部主管或领班
4.3.1负责检查电梯维保过程中的安全工作与维保后的场地清洁情况。
4.3.2负责对保养方维保实施情况确认及在保养方的维保记录中签名。
4.3.3每年一次对保养方的服务质量进行考评,并填写在《外保养设备检查考评表》中。
5.0相关表式
5.1维护、保养合同复印件,维保单位资质证书及有效的营业执照复印件、维修人员有效的资质证明
5.2维保方工作计划
5.3维护、保养记录表式
5.4电梯故障修理记录表式
5.5《电梯维修操作证》
5.6《分供方评审表》
5.7《设备运行情况日检表》
5.8《外保养设备检查考评表》
电梯运行管理规程GC—03版本0
1.0目的
确保电梯各项技术性能处于良好状态,保证运行安全。
2.0适用范围
适用于各大厦已投入使用的电梯运行管理。
3.0职责
3.1工程部技术人员负责电梯设备日常运行的巡视检查工作。
3.2工程部主管或领班负责填写《管理处工程年度保养工作计划表》与日常管理及应急事故的响应工作。
3.3管理处及工程部负责电梯设备的综合管理。
3.4管理处经理负责对应急事故处理情况监督检查。
4.0工作程序
4.1工程部技术人员
4.1.1负责电梯运行情况的巡视检查,巡视内容要求见《电梯维护保养管理规程》第4.2.1节,发现问题及时汇报。
4.1.2轿厢内的照明灯具损坏应及时更换,一般不超过3小时。
4.2工程部主管或领班
4.2.1于每年12月底前编制《管理处工程年度保养工作计划表》交物业管理部审批、备案。
4.2.2负责电梯应急事故现场指挥工作。
4.2.3负责日常管理工作的落实、实施及监督检查,填写《设备运行情况日检表》。
a)指定专职人员负责电梯设备巡视检查。
b)对电梯设备巡视检查及运行记录进行确认签名。
c)对分包方工作进行每月一次的量化考评,以设备实际运行中的完好率、维修及时率、维保质量等方面衡量,考评结果填写《外保养设备检查考评表》。
4.2.3负责电梯设备发生应急事故时,在第一时间内调动工程部人员作应急响应。
4.2.4负责安排电梯机房清洁工作及机房内配置的灭火设备、安全用具的检查。
4.3物业管理部
4.3.1负责电梯设备技术资料、档案的收集与保管。
4.3.2负责安排电梯设备年度安全检查工作,保存年检报告《上海市电梯检验报告》。
4.3.3负责重大维修项目的联系落实工作。
4.3.4负责组织对维保方工作质量的年度评审和供方评定,填写在《分供方评审》表中。
4.4电梯安全运行规程
4.4.1大楼内的客梯设置为自动工作状态,24小时投入运行,夜间等人员进出较少的时段可关闭部分电梯,以节约电力资源。
4.4.2楼内货运梯在规定时间内由持有效《电梯驾驶操作证》的专职人员操作。
4.4.2电梯轿厢内严禁吸烟。
4.4.3发现有异常运行情况在未经专业公司查明原因时,严禁再做使用。
4.5电梯机房管理工作程序
4.5.1电梯机房内的任何设备非电梯维修工、电梯公司专业人员禁止操作。
4.5.2非工作人员进入电梯机房须经工程部经理或管理处经理批准后,由工程部人员陪同方可入内。
4.5.3确保机房照明及应急照明设备的完好。
4.5.4机房通风降温设备设施应保持良好状态,满足电梯控制设备对环境温度的要求(机房环境温度应保持在35℃以下,如超过此值需开启通风空调等降温设备)。
4.5.5机房消防设备配置齐全,确保良好性能,机房内严禁吸烟。
4.6应急事故处理程序
4.6.1火灾事故
监控人员打开迫降开关,将电梯降至基站,关闭不具备消防功能的电梯。
4.6.2进水事故
a)当楼层水淹或底坑进水,应立即将电梯停于进水楼层以上,并关闭电梯及电源开关。
b)已受进水影响,不能再运行的电梯,需立即关闭电源开关。
c)当水患得到控制后,报电梯维修公司,做湿水处理。
4.6.3电梯故障困人救援程序
a)监控室值班人员用轿厢内通话设备安抚受困人员,并告知已实施救援工作,同时通知专业单位急速上门维修。
b)电梯维修人员根据电梯楼层显示设备判断电梯停靠位置,关断电源,通过用专用外门。
c)然后至现场,用外门专用钥匙慢慢打开一条缝隙(严禁快速打开外门),确定电梯是停在该处后,再把外门完全打开。
d)观察轿厢离门口的距离,当上下不超过50公分时,先切断电源,以防在实施救援过程中电梯误动,造成伤害事故,然后打开轿厢内门,救出受困人员。
e)当轿厢位置超出该距离或遇其它复杂情况,应于电梯专业公司处理,切忌妄动。
f)在受困人员解救后,再与电梯维修人员进行修理。
4.7对电梯限速器的检定周期为二年一次,验定结果见《电梯限速器安全检测报告》。
电梯设备安全检测周期为一年一次(由上海市特种设备技术监测检验所负责检测)。
5.0相关表式
5.1《上海市电梯检测报告》
5.2《电梯限速器安全检测报告》
5.3《管理处工程年度保养工作计划表》
5.4《机电设备台帐》
5.5《设备运行情况日检表》
5.6《外保养设备检查考评表》
二次供水管理规程GC—04版本0
1.0目的
保证大厦(公寓)二次供水水质符合卫生检验标准,保障用户身体健康。
2.0适用范围
适用于公司管辖范围内的大厦(公寓)二次供水的管理。
(二次供水是指用户从一次配水网引出的用于蓄水或加压的再次(或多次)的供水装置)。
3.0职责
3.1工程主管或领班负责制订年度水池(箱)清洗及消毒计划。
3.2管理处经理负责审核和批准年度水池(箱)清洗及消毒计划,并监督实施。
3.3给排水人员负责水池(箱)的管理和水池(箱)的清洗、消毒及水样抽取和送检工作。
3.4管理处负责出停水告示,并通知用户单位。
4.0引用文件
《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》
5.0工作规程
5.1二次供水管理的要求。
5.1.1二次供水由有工程部负责管理。
5.1.2要求每个水池(箱)(包括地下、楼顶)须结构完整,加盖、加锁,水口干净。
5.1.3二次供水清洗、消毒人员,须持有效的由卫生防疫站发放的“健康证”。
5.2工程部主管或领班于每年12月下旬负责编写下一年度水池(箱)清洗及消毒计划,交物业管理部审批。
水池(箱)每年清洗次数不得小于二次。
5.3停水通知
5.3.1工程部主管或领班在每次水池(箱)及消毒计划实施前两天通知管理处。
5.3.2管理处在计划实施前24小时出停水告示,通知用户。
5.4停水操作
为确保用户的正常用水,放水工作必须按停水通知上规定的时间进行,不得提前。
并记录开始时间和清洗工作结束时间。
5.5二次供水清洗、消毒程序
5.5.1工具、用具的准备:
工作服、高压水枪、尼龙刷、消毒药物、安全照明灯具。
5.5.2安全须知
5.5.2.1电源:
水池内作业光源要用手电或安全电压照明。
5.5.2.2注意事项:
在清洗水箱的过程中,消毒人员如在水箱内感到身体不适,产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧,要马上离开水池,呼吸新鲜空气即可恢复。
消毒人员进入水箱清洗时必须要穿防滑胶鞋,避免进入水箱时滑倒,同时,消毒人员进入水箱时,应配备现场监护人员以防止不测时进行及时救护。
5.5.2.3除杂物和清洗
清洗人员清洗水池时,用高压水枪和刷子从水池(箱)的顶部、四周墙壁、水池(箱)底部,依次反复冲洗洗刷,排出污水。
清除出的杂物按《废弃物管理程序》要求处置。
5.5.4消毒
专用消毒剂进行消毒,用高压水枪喷洒,并将水池(箱)盖好,封闭5分钟以上。
5.5.5注水
开闸向水池(箱)注水,达到标定的水位高度,并加盖加锁。
5.6取样送检
5.6.1水样抽取及送检工作由工程部主管或领班安排工程部人员完成。
5.6.2盛放水样的容器为防预站提供的容器。
5.6.3在取水样的当天应由工程部主管或领班安排给排水人员将水样送至卫生防预站受检,送检人员负责取回《二次供水采样化验单》,化验合格再投入使用,并将化验单交管理处文件管理员存档。
如《二次供水采样化验报告单》结果为不合格时,应由工程部主管或领班安排重新清洗和消毒水池(箱),必要时请卫生防疫部门派人监督全过程,直至检测合格为止。
5.7记录和报告
5.7.1由清洗人员负责将清洗、消毒水池(箱)的全过程记录在《水池(箱)清洗消毒记录表》中,并经工程主管或领班审核,管理处经理签字后由工程部存档。
6.0相关表式
6.1水箱清洗人员健康证
6.2停水通知
6.3《水池(箱)清洗及消毒记录表》
6.4《二次供水采样化验单》
给排水设备、设施操作规程GC—05版本0
1.0目的
确保给排水设备操作的准确性和安全性。
2.0适用范围
适用于本公司管辖物业给排水设备的操作。
3.0职责
3.1工程部技术人员负责给排水设备的操作。
3.2值班电工负责在双休日或夜间对给排水设备做应急操作。
3.3工程部主管或领班负责在给排水设备操作中做技术指导及安全监督。
4.0工作程序
4.1生活水泵操作
4.1.1生活供水泵“手动”开启操作。
a)先打开进水阀门。
b)再打开出水阀门。
c)初次开启时应打开泵体上的排气阀,放净泵体内的空气。
d)检查电源控制柜上的指示灯及电压情况,把功能转换开关拨到“手动”位置。
e)按下起动按钮,电机开始工作。
f)观察电机的运转情况。
g)压力表的显示值达到额定值时,完成开启作业。
4.1.2“手动”停泵操作
a)按下停止按钮。
b)水泵停止运转,压力表显示的工作压力回落,此时应注意上水管道内因水压下降产生的“水锤”作用对管道设备的冲击程度,如冲击程度严重,说明单向截止阀有故障,应及时修理,以免管道设备受到损坏。
4.1.3生活供水泵“自动”开启操作
a)检查进水阀、出水阀的开启情况,应确保开启状态。
b)检查电源控制柜。
c)把控制柜面上的功能选择开关拨到“自动”位置。
d)在水箱内操作:
把液位控制器浮球人为下降到起泵设定点。
e)此时控制柜接到起动信号,电机开始工作。
f)在控制柜内操作:
找到液位控制信号线,用短接线模拟液位控制信号的输出方式,给控制柜输送起泵信号,使电机工作。
4.1.4“自动”停泵操作
a)在水箱内操作:
把液位控制器浮球人为提升到焦泵设定点。
b)控制柜接到停泵信号,电机停止工作。
c)在控制柜内操作:
找到液位控制信号线,用短接线模拟液位控制信号的输出方式,给控制柜输送停泵信号,使电机停止工作。
4.15平时工作状态
a)进、出水阀门在开启状态。
b)控制柜面上的功能选择开关拨到“自动”位置。
c)主、备用泵每隔半月切换一次。
4.2排水泵(地坑泵)操作
4.2.1地坑泵“手动”开启操作。
a)开启出水阀。
b)检查控制柜的电源情况。
c)把控制柜面上的功能选择开关拨到“手动”位置。
d)按下起动按钮,电机开始工作。
4.2.2“手动”停泵操作
a)按下“停止”按钮,电机停止工作。
4.2.3地坑泵“自动”开启操作
a)把控制柜面上的功能选择开关拨到“自动”位置。
b)人为提升坑内液位控制器浮至起泵设定点。
c)控制柜接到起泵信号,电机开始工作。
4.2.4“自动”停泵操作
a)人为降底坑内液位控制器浮至停泵设定点。
b)控制柜接到停泵信号,电机停止工作。
4.2.5平时工作状态
a)出水阀处于开启状态。
b)控制柜面上的功能选择开关拨到“自动”位置。
4.3污水处理设备
4.3.1提升泵开启操作。
a)检查控制柜的电源情况。
b)把控制柜面上的功能选择开关拨到“手动”位置。
c)按下起动按钮,电机开始工作。
d)观察池内的水位变化情况,判断提升泵的工作情况。
4.3.2停泵操作
a)按下停止按钮。
b)电机停止工作。
c)池内水位不作明显变化。
4.3.3空气泵开启操作
a)查控制柜的电源情况。
b)控制柜面上的功能选择开关拨到“手动”位置。
c)按下起动按钮,电机开始工作。
d)观察电流变化情况,判断空气泵的工作情况。
4.3.4停泵操作
a)按下停止按钮。
b)电机停止工作。
4.3.5平时工作状态
a)控制柜面上的功能选择开关拨到“自动”位置,设备处于自动运行状态。
4.4维修作业操作规程
4.4.1供水管道设备维修
a)关闭该管道设备前后级阀门。
b)妥善处理管道设备内的余水。
c)修理完毕清理场地,废弃物按规定分类处理。
4.4.2排水管道设备维修
a)由管理处事先通知用户,请用户配合,在维修时段不要排水。
b)作好应急预防措施,以防在维修中过程中用户不注意排水时对环境的污染。
c)在污水井内作业,应注意安全,以防井内有毒气体对人体的伤害,必要时应临时加装风机设备,加强空气流通。
d)作业完毕清理场地,废弃物按规定分类处理。
上述设备的维修应及时地记录在《设备故障、维修记录表》中。
5.0相关表式
5.1《设备故障、维修记录表》
给排水设备设施维护保养规程GC—06版本0
1.0目的
通过维护、保养延长给排水设备设施的使用寿命,使设备处于最佳运行状态,确保水源供给与废水、污水的排放。
2.0适用范围
适用于本公司管辖物业给排水设备设施的保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管或领班编写年度给排水设备设施维护保养工作计划,负责维护保养工作的落实与实施,负责对外发保养项目的检查与监督。
3.2工程部技术人员负责给排水设备设施的维护保养工作。
3.3工程部经理负责对年度保养工作计划的审核,负责外委保养项目的联系与落实。
3.4管理处经理负责对需停水作业的工作计划进行审批。
3.5管理处负责向客户发放停水通知。
4.0工作程序
4.1工程部主管或领班
4.1.1于每年12月底前向物业管理部提交下一年度《管理处工程年度保养工作计划表》,得到批准后备案。
4.1.2按已申报批准的工作计划内容落实与实施具体维护保养工作。
4.1.3在维护保养工作中做技术指导及质量与安全监督。
4.1.4负责对外发保养项目进行交底和抽查,并每月填写《外保养设备检查考评表》,对外包方服务质量进行考评。
4.2工程部员工
4.2.1负责日常巡视检查工作。
4.2.2服从主管或领班的工作安排,做好维护保养工作。
4.2供水系统设备维护保养
4.2.1半月维护保养项目。
a)水泵房环境与电机设备的外壳清洁。
b)管道减震绕性接头全面检查。
c)控制柜内电器设备检查。
d)阀门开启状态检查。
e)减压阀检查、调节。
f)单向截止阀功能检查。
g)压力表具全面检查。
h)水箱、水池盖锁具,安全检查。
i)水泵盘根滴漏检查、调节。
4.2.2半年维护保养项目
a)机械传动机构加注润滑油。
b)水泵盘根更换。
c)管道除锈、防锈处理。
d)电机性能检测。
e)控制柜内电器元件检查,接线头检查、紧固。
f)管道支架、吊架等固定件检查紧固。
g)进水阀、液位控制器,各项技术性能检测。
4.3排水设备、设施维护保养
4.3.1室内排水管道设施季度维护保养。
a)室内污水管道、废水管道、雨水管道外观检查。
b)管道支架、吊架等固定件检查、紧固。
c)检查管道的畅通情况。
4.3.2室外排水管道每月维护保养。
a)雨水井、污水井内的沉积物清理。
b)雨水井、污水井盖安全性能检查处理。
c)污水管道进行疏通。
4.3地坑泵维护保养
4.3.1每月维护保养
a)“手动”“自动”功能检测,把结果记录在《设备开启检测记录表》中。
b)液位控制器性能检测。
c)电源控制柜元器件检查。
4.3.2半年维护保养
a)地坑内沉积物清理。
b)电机性能检测。
c)控制柜内元器件全面检查,接线头螺丝紧固。
d)潜水泵过滤网清理、叶轮清理检查。
e)潜水泵电源线检查。
f)液位控制器检查,设定距离调整。
4.4污水处理站维护保养
a)工程部主管或领班负责对承包方的工作进行监督检查及收取化验报告(1年2次以上)。
把以上的各项保养工作结果记录在《给排水设备保养记录》表中。
4.5压力表维护与检测
4.6.1压力表维护检查项目每月一次
a)表具外观检查
b)缓冲铜管检查
c)三通旋塞阀检查
把以上的各项保养工作结果记录在《给排水设备保养记录》表中。
4.6.2压力表检测
4.6.2.1压力表检测周期:
用于消防管道中的压力表检测周期为半年一次,安装在其他管道中的压力表检测周期为一年一次。
4.6.2.2压力表的检测方法
a)在压力表盘上用红线标定正常工作压力值。
b)检测时先看压力表指针是否在正常工作压力范围内。
c)把三通旋阀转换至空压位置,压力表指针归零。
d)打开三
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