房地产开发复习资料单选论述.docx

房地产开发复习资料单选论述.docx

《房地产开发复习资料单选论述.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发复习资料单选论述.docx（25页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产开发复习资料单选论述

房地产开发与经营复习资料

一、单项选择题

1、房地产项目开发的各个环节都是以（D）为中心展开的。

A.建筑商B.使用者C.政府D.开发商

2、由于房地产开发受多种因素的影响，加之开发周期长、资金量大，导致房地产开发具有较高的（B）。

A.使用性B.风险性C.政策性D.稳定性

3、二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积在（C）以下的开发项目。

A.50万平方米B.40万平方米C.25万平方米D.20万平方米

4、通常情况下，房地产开发企业利用（C）支付获取土地使用权的地价款和各项前期费用。

A.社会集资B.商品房预售C.银行贷款D.自有资金

5、详细可行性研究的精度应达到（C）以上。

A.±30%B.±20%C.±10%D.±5%

6、风险度是（C）与期望之间的比值。

A.概率B.方差C.标准差D.实际值

7、如果出让的土地属于商业用地，则国家规定土地使用权出让的最高年限为（D）。

A.30年B.40年C.50年D.70年

8、房屋拆迁补偿是给予（C）的。

A.被拆房屋的使用人B.被拆房屋的代管人

C.被拆房屋的所有人D.被拆房屋的使用人和所有人

9、在编制城市总体规划前一般要先编制（D）。

A.详细规划B.控制性规划C.远期规划D.城市规划纲要

10、城市绿化覆盖率是指绿化覆盖面积占（C）的百分比。

A.城市总建筑面积B.城市总居住面积

C.城市总用地面积D.城市总用地面积减去绿化覆盖面积

11、目前，房地产开发项目建设招标的方式主要有公开招标和（B）。

A.施工招标B.邀请招标C.协议招标D.设计招标

12、从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和（B）来表示。

A.坐标图法B.网络图法C.纵道图法D.表格法

13、房地产开发项目招标投标是一种（D）。

A.政府行为B.行政行为C.企业内部行为D.商业行为

14、房地产开发商的自有资金在开发项目总投资中通常占（B）。

A.5%～10%B.20%～35%C.40%～50%D.55%～70%

15、按资金使用时间长短不同，土地使用权抵押贷款、房产抵押贷款均为（A）。

A.长期贷款B.中期贷款C.短期贷款D.无期贷款

16、房地产开发市场是一个（D）

A.宏观区位市场B.可比性市场

C.完全统一的市场D.区域性市场

16、土地是自然产物，其面积、数量是（A  ）

A.有限的B.无限的C.有弹性的D.能增加的

17、我国房地产二级市场的卖方一般是（B）

A.农村集体经济组织B.城市开发企业

C.地方政府部门D.城镇居民

18、城市土地出让金体现的土地所有者权力是（A）

A.国家的权力B.企业的权力C.个人的权力D.银行的权力

19、建设用地规划许可证是给开发建设单位申请用地确定的用地位置、面积、界限的（B）

A.研究报告B.法定凭证C.使用权证D.临时契约

20、（B）是建筑质量的直接责任人。

A．房地产开发商B．建筑承包商C．工程师D．材料供应商

21、由于土地资源的稀缺性、土地资源总量有限，造成了房地产开发的（A）特性。

A．位置的固定性B．市场的区域性

C．投资的高回报性D．投资的保值增值性

22、（B）是建筑质量的直接责任人。

A．房地产开发商B．建筑承包商

C．工程师D．材料供应商

23、落实开发资金是（C）阶段的主要工作内容。

A．投资决策分析B．前期工作

C．建设D．营销

24、四级资质房地产开发企业的注册资本不低于（B）万元。

A．500B．300C．100D．50

25、（B）是指房地产开发企业在房地产开发经营活动过程中，支付工资、建安工程费和其他费用方面的资金。

A．固定资金B．流动资金C．储备资金D．借贷资金

26、（D）是指工程建设实施阶段全过程的招标投标，包括工程设计、设备供应、工程施工、竣工验收，直至投产试运行到交付使用。

A．设计招标投标B．建设项目招标投标

C．工程施工招标投D．工程建设总承包招标投标

27、一般而言，房地产（C）级市场上的卖主和买主都是不确定的。

A．一B．二C．三D．四

28、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精确度应控制在（C）

A．±30%B．±20%C．±10%D．±5%

29、土地（A）是土地制度的核心和基础。

A．所有制B．使用制C．租赁制D．垄断

30、国家规定，不准对承包地进行掠夺性经营。

这是从（B）上对土地使用权进行限制。

A．使用范围B．利用强度C．使用方式D．使用年限

31、分析用地经济的主要依据为（C）

A．平面利用系数B．平方米建筑面积造价

C．建筑容积率D．建筑面积

32、工程施工招标投标过程中，确定中标单位后，招标单位和中标单位一般在（A）天内签订承包合同。

A．30B．5C．7D．15

33、形成开发商与承建商之间开发项目交接的基础是项目（B）

A.竣工B.竣工验收C.评定竣工图纸D.竣工技术资料

34、开发经营管理制度是开发企业的主要制度，开发经营管理制度的主要内容之一是（B）

A.房屋营销工作管理制度B.工程质量管理制度

C.设计招标管理制度D.规划审批制度

35、由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式，称为（C）

A.公开招标B.全过程招标C.邀请招标D.混合型招标

36、在确定监理工程师在开发工程设计、施工中的监理身份时，以下条件错误的是（D）

A.开发商以合同授权B.建设管理部门授权

C.设计、施工合同事先予以承认D.建筑法及有关行政法规授权

37、我国房地产二级市场的卖方一般是（B）

A.农村集体经济组织B.城市开发企业

C.地方政府部门D.城镇居民

38、凡是在某一时点上，流入项目的货币称为（D）

A.净现金流量B.货物流量C.现金流出量D.现金流入量

39、城市土地出让金体现的土地所有者权力是（A）

A.国家的权力B.企业的权力C.个人的权力D.银行的权力

40、建设用地规划许可证是给开发建设单位申请用地确定的用地位置、面积、界限的（B）

A.研究报告B.法定凭证C.使用权证D.临时契约

二、多项选择题

题号

1

2

3

4

5

答案

ACDE

ABCD

AB

ACE

AB

题号

6

7

8

9

10

答案

ABD

ACE

ABD

BDE

ABCD

题号

11

12

13

14

15

答案

BCDE

BCE

BC

ACD

ACDE

1．一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ACDE）等分析。

　　A．投资资金的安全性

　　B．项目定位的科学性

　　C．期望收益的可靠性

　　D．投资项目的变现性

　　E．资产管理的复杂性

2．房地产市场结构包括（ABCD）。

　　A．总量结构

　　B．区域结构

　　C．产品结构

　　D．供求结构

　　E．资金结构

3．从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（AB）。

　　A．第一阶段

　　B．第二阶段初期

　　C．第三阶段初期

　　D．第三阶段

　　E．第四阶段

4．制定租售方案的工作内容主要包括（ace）。

　　A．租售选择

　　B．宣传手段选择

　　C．租售进度安排

　　D．广告设计及安排

　　E．租售价格确定

5．随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：

弥隙市场的特点是（ab）。

　　A．消费者愿意支付较高的价格

　　B．企业处于领导地位

　　C．消费者以年轻人为主

　　D．商品住宅多为豪宅

　　E．以投资性购买为主

6．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（abd）。

　　A．同质偏好市场

　　B．分散偏好市场

　　C．个别偏好市场

　　D．集群偏好市场

　　E．弥隙市场

7．现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ace）。

　　A．资金运动的时间始点

　　B．日历年度的年初

　　C．某一基准时刻

　　D．既不能现金流出也不能有现金流入的时间点

　　E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点

8．在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（abd）。

　　A．折旧和摊销

　　B．投资回收

　　C．投资回报

　　D．未分配利润

　　E．权益融资

9．房地产置业投资的效果主要表现为（bde）等。

　　A．企业实力提升

　　B．租金收入

　　C．对社会贡献增加

　　D．物业增值

　　E．物业权益份额增加

10．房地产开发前期的规划管理包括（abcd）。

　　A．开发项目的选址定点审批

　　B．规划设计条件审批

　　C．规划设计方案审批

　　D．核发建设用地规划许可证

　　E．核发建设用地批准书

11．房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（bcde）。

　　A．总投资估算表

　　B．现金流量表

　　C．资金来源与运用表

　　D．损益表

　　E．资产负债表

12．以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（bce）。

　　A．建筑安装工程费

　　B．土地使用权出让金

　　C．拆迁补偿费

　　D．公共配套设施建设费

　　E．城市基础设施建设费

13．债务融资的资金融出方所获得的报酬有（bc）。

　　A．项目投资形成的可分配利润

　　B．协议中所规定的贷款利息

　　C．协议中规定的有关费用

　　D．租售收益

　　E．股息

14．物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（acd）。

　　A．可出租或可使用面积

　　B．出租方的商业信誉

　　C．基础租金与市场租金

　　D．出租单元的面积规划和室内装修

　　E．物业管理企业的经营业绩

15．影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（acde）。

　　A．自然特征，如山地和河流等

　　B．细分市场

　　C．人口密度的大小

　　D．该区域发展的类型和范围

　　E．竞争性项目的区域

题号

16

17

18

19

20

答案

A、B、C、D

A、C

B、C、D

A、D

A、B、C、D

题号

21

22

23

24

25

答案

B、C、D

A、B、C、D

A、B、D

A、C

A、B

题号

26

27

28

29

30

答案

A、B、D、E

B、C、D

A、B

A、B、C

A、B

16、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括。

（abcd）。

A．生产方式和工作方式

B．人文环境的变化

C．信息、通讯技术水平的提高

D．自然环境的变化

17、外墙装饰材料是用于（ac）等建筑物全部外露的外部结构装饰的材料。

A．外墙

B．踢脚

C．阳台

D．隔墙

18、土地的经济特性有（bcd）。

A．供给的广泛性

B．可垄断性

C．土地利用多方向性

D．效益级差异

E．土地利用的单向性

19、开发商对开发项目进行预售，其主要目的是（ad）。

A．降低或转移投资风险

B．树立公司良好形象

C．延长销售期，加强公众印象

D．筹措项目开发资金

20、一般来说，房地产开发的主要程序有（abcd）步骤。

A．投资机会寻找和筛选

B．可行性研究

C．获取土地所有权和使用权

D．规划设计与方案报批

E．签署有关合作协议、施工建设与竣工验收和市场营销及物业管理

21、房地产开发项目的不确定分析包括（bcd）。

A．蒙特卡罗法

B．盈亏平衡分析

C．敏感性分析

D．风险分析

22、房地产开发的主要程序可分为（abcd）步骤。

A．投资机会选择与决策分析

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租售阶段

23、如果项目具备（abd）条件，金融机构可能会放宽其评判标准。

A．开发商已获得了项目用地的土地使用权

B．有充分的证据证明，项目确实可以顺利出租或出售出去

C．开发商具有良好的信誉

D．开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设

24、按常规公开招标项目应授标给最低报价者，除非最低标价是（ac）的。

A．不合理

　B．外地承包商提交

C.根本无法实现

D．开发商有怀疑的承包商提交

25、风险对房地产投资方向选择的影响表现在（ab）。

A．令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小、确定其合理的投资收益水平

B．使其尽可能回避，控制或转移风险

C．迫使投资者改变投资方向

D．确定投资金的多少

E．确定房地产的回收资金

26、抵押率的确定受（abde）等因素的影响。

A．抵押物的流动性

B．贷款期限长短

C．通货膨胀预期

D．抵押物所处的市场条件

27、开发项目评估中的敏感性分析，是分析和预测项目的主要指标如（bcd）等对主要变动因素变化而发生变化的敏感程度。

A．总投资与资金筹措表

B．财务内部收益率

C．财务净现值

D投资回收期

28、影响现金流量的因素有（ab）。

A．用现金购买5个月到期的债券

B．商业汇票贴现

C．用存货抵偿债务

D．赊销商品

E．　　A、　　B、　　C、　　D均不正确

29、写字楼租金的确定应考虑的因素有（abc）。

A．计算可出租或可使用面积

B．基础租金与市场租金

C．出租单元的面积规划和室内装修

D．竞争对手的租金情况

E．客户的承受能力

30、关于投资估算的表述正确的是（ab）。

A．他通过编制估算文件对拟建项目所需投资先测算

B．他通过编制估算文件对已建设项目所需投资先测算

C．其估算内容包括从筹建直接到竣工投产所需两部分

D．他包括固定投资估算和铺底流动资金估算两部分

E．他只包括固定资产投资估算

三、简答题

1、土地使用权出让的方式?

2、按计价方式不同划分的合同形式?

3、简述房地产开发的阶段及各阶段的相互关系。

4、房地产开发企业、工程监理公司、施工承包公司三者之间是什么关系?

5、适用于房地产开发项目的组织结构？

6、房地产投资风险的主要类型？

7、房地产开发的任务？

8、土地使用权特征、划拨形式?

四、论述题

1、试论房地产开发项目竣工验收程序及标准？

2、试论房地产项目施工阶段工程质量控制？

五、案例分析题

1、西部丝绸商贸城是兰州市城关区雁滩乡小雁滩村1996年5月兴办的集体企业，主要经营丝绸、布料、鞋帽、日杂等商品，以批发业务为主。

1996年底，丝绸商贸城在集体土地上，在没有办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等相关手续的情况下，擅自在商贸城内开工修建6层住宅楼。

城关区规划土地局曾于1999年4月在土地执法检查中发现了该违法建设，并立即发了停工通知书。

但丝绸商贸城置区规划土地局停工通知于不顾，于2001年4月与甘肃海惠房地产开发有限公司签订协议，由海惠房地产开发公司出资承建剩余工程，2001年10月，小雁滩村委会发现此事后，连续六天登报声明该建设用地属村集体所有，任何单位和个人不得擅自开发、转让，否则后果自负。

2001年底，工程完工，共建5个单元，60套住房，同时又委托甘肃金土地房地产经纪有限公司代理销售，私自印制并给住户发放房屋所有权证，并承诺售房后再给住户办理合法的房屋所有权证，在不到3个月的时间里，60套住房被抢购一空。

问题：

（1）请说明上述背景中有关违法之处？

（5分）

（2）分析“60套住房被抢购一空”这一现象产生的原因？

（10分）

（3）西部丝绸商贸城该如何处理这一事件？

（5分）

2、某工程合同价1000万人民币，业主决定采用公开招标，监理工程师提出的招标程序如下：

（A）向建设行政主管部门办理招标备案；（B）编写招标的有关文件；（C）发出投标邀请函；（D）发售招标文件；（E）现场考察；（F）资格后审；（g）投标质疑会；（H）开标；（I）定标；（J）评标；（K）发出中标书，退还所有投标人保证金；（L）业主与中标人签订施工合同。

评标委员会在评标过程中，考虐了如下四项因素，甲乙两个投标人投标情况及各因素的得分如下表。

甲投标人向业主提出的优惠条件如下；竣工半年以后，开始支付工程款，每个季度付款一次，分4次付清。

乙投标人向业主提出的优惠条仵如下，竣工一年后，开始付工程款，每两个月的月末付一次，分5次付清。

月利率3‰。

问题

（1）对招标程序改错，并排列出正确顺序；（10分）

（2）用综合评分法，计算各投标人的综合得分：

（10分）

（3）甲，乙两个投标人哪个对业主最优惠？

（5分）

3、1993年3月16日，环宇公司与岳阳市国土局签订土地使用权出让合同，办理有关手续后取得了位于立交桥东南侧土地使用权，面积98792m2。

1993年4月28日，环宇公司与广利公司签订土地使用权转让合同书，约定：

环宇公司转让位于立交桥东南侧土地位用权，面积为13500m2（折合20．25亩），每亩地价为21万元。

由于合同中约定转让的土地小，有一部分是岳阳市邮电局的，环字公司遂于同年6月6日又与广利公司签订了补充协议，约定转让土地面积为15600m2（折合23．4亩），环宇公司与其他有关部门末办要地块调整手续，为履行合同，双方同意将土地整块西移，保持临街面积150m2和23．4亩面积不变。

1993年7月30日，环字公司因市场情况变化等因素未能履约交付土地。

1993年9月，环字公司分立，环宇公司在土地使用权转让合同和补充协议中应承担的权利义务，由金海公司承担。

1993年10月，岳阳市国土局因环字公司未依法交足土地出让金，依法将土地使用权证收回。

广利公司对此情完全不知，后又曾多次找金海公司协调未果。

问题：

1、分析上述违法行为，并说明原因？

（10分）

2、阐述环宇公司、广利公司、金海公司之间的关系？

（5分）

3、说明土地转让权获得的程序？

（10分）

4、某施工单位欲在AB两项公开招标工程中选择一项进行投标，对某项工程又可以采取投高标或投低标两种策略。

根据以往经验与统计资料，若投高标，中标的概率为0.3；若投低标，中标的概率为0.5。

各方案可能出现的损益值及其概率估计如下表。

不中标的费用损失为6000元。

试采用决策树法作出投标决策。

（20分）

方案

承包效果

可能的损益值（万元）

概率

A高

好

一般

差

55

12

-23

1.3

0.5

0.2

A低

好

一般

差

42

11

-30

1.2

1.6

0.2

B高

好

一般

差

60

20

-30

1.3

0.5

0.2

B低

好

一般

差

50

12

-15

1.3

1.6

0.2

5、某单位，业主依法进行了公开招标，并委托某监理公司代为招标。

在该工程招标过程中，相继发生了下述事件。

事件一：

招标公告发布后，有10家单位参加了资格预审报名。

监理人员经过对这10家单位进行资格审查，确定A、B、C、D、E、F等六家单位为投标人。

但业主认为B公司拟采用的锅炉本体不是由本地企业生产的，指示监理人员不得向B公司发售招标文件。

事件二：

在现场勘探中，C公司的技术人员对现场进行了补充勘察，并当场向监理人员指出招标文件中地质资料有误。

监理人员则口头答复：

“如果招标文件中的地质资料确属错误，可按照贵公司勘察数据编制投标文件。

”

事件三：

投标人D公司在编制投标书时，认为招标文件要求的合同工期过于苛刻，如按此报价，导致报价过高，于是按照其认为较为合理的工期进行了编标报价，并于截止日期前二天将投标书报送招标人。

日后，D公司又提交一份降价补充文件。

但招标人的工作人员以“一标一投”为由拒绝接受该降价补充文件。

事件四：

开标时，由于交通堵塞，有关领导不能准时到会。

招标人临时决定将开标会议推迟至提交投标书截止时间后1小时举行，开标会议由市发改委主任亲自主持。

问题：

1、在事件一中，业主的做法是否妥当？

为什么？

（8分）

2、在事件二中，有关人员的做法是否妥当？

为什么？

（8分）

3、在事件三中，是否存在不妥之处？

请一一指出，并说明理由。

（8分）

4、在事件四中，招标人的做法是否妥当？

为什么？

（6分）

6、某房地产有限公司经上海市建设工程招标投标管理办公室的批准，组织了建设凯马广场的国际性方案设计征集活动。

建筑规划设计事务所应邀参加该活动设计投标，缴纳保证金人民币l万元。

建筑规划设计事务所按某房地产有限公司要求组织设计并将设计方案及收费标准送交某房地产有限公司后，经专家评审，1997年9月30日，建筑规划设计事务所收到中标通知书。

但由于凯马广场项目最终未获批准，建筑规划设计事务所、某房地产有限公司没有签订有关合同。

为此，建筑规划设计事务所要求某房地产有限公司支付其向某房地产有限公司提供设计方案的方案设计费，

问题：

1、某房地产有限公司是否应该付建筑规划设计事务所设计费？

（15分）

2、如果某房地产有限公司不付建筑规划设计事务所设计费，建筑规划设计事务所

该怎么处理？

（15分）

7、某一房地产开发企业拟获得某城市规划区内一农民集体所有制地块建设经济适用房。

该农民集体经济组织原耕地面积为80公顷，农业人口为600人，现征收耕地20公顷，该地块征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。

经商定，土地补偿费为该耕地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的附着物及青苗补偿费20万元，征用耕地的耕地开垦费为60万元。

问题：

（1）简述征收农村土地基本规定？

（5分）

（2）该地块被征收应由哪一级政府部门审批？

（5分）

（3）需要安置的农业人口数为多少？

安置补助费为多少？

（5分）

（4）征收耕地补偿费用为多少？

（5分）

（5）该房地产开发企业支付的费用为多少？

（5分）

•征收耕地面积为20公顷：

①若此耕地属于基本农田保护区的耕地，由国务院批准。

②若此耕地不属于基本农田保护区的耕地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

•计算需要安置的农业人口数和安置补助费：

需要安置的农业人口数=被征收的耕地数量÷被征收单位平均每人占有耕地的数量计算=20÷80/600=150（人）

该耕地被征收前3年每公顷的平均年产值=（3+3.2+3.4）/3=3.2（万元/公顷）

安置补助费=征收耕地数量×每公顷的平均年产值×补偿倍数=150×20÷150×3.2×5=320（万元）

•计算耕地补助费用

土地补偿费=征收耕地数量×每公顷的平均年产值×补偿倍数=20×8×3.2=512（万元）

由于地上附着物和青苗补偿费为20万元，安置补助费为320万元，则

耕地补偿费用=512+20+320=852（万元）

•该房地产开发企业支付的费用

该房地产开发企业支付的费用=耕地补偿费用+耕地开垦费=852+60=912（万元）

8、1993年4月6日海成公司与兴海公司签订的《商品房买卖合同书》，实际上是商品房