房地产基础名词解释.doc
- 文档编号:2622820
- 上传时间:2022-11-03
- 格式:DOC
- 页数:45
- 大小:222.50KB
房地产基础名词解释.doc
《房地产基础名词解释.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产基础名词解释.doc(45页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
房地产基础名词解释
一、房地产概念
房地产的概念:
房地产是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、附着物。
房地产,英语国家通常表述为“RealEstate”或“RealProperty”,即不动产。
它指的是“土地以及附着于土地之上的改良物”,其中的改良物(improvement)包括建筑物、道路、停车场、水电设施等。
但“RealEstate”的含义不仅包含“房地产”(国内通常认为其包括土地和房屋,也有学者将其等同于房产),还包括开发后附着于土地之上的各种结构物及设施。
值得强调的是,“附着于土地之上的改良物”实质上是土地使用的派生物。
由此可见,房地产可定义为“由于土地使用而引申出来的派生物”,这里所说的派生物可以是商品群或商品束。
房地产的特性:
房地产是一种特殊的商品,这是它所拥有的一些特殊的特性所决定的。
1.不可移动性
由于房地产是不动产,因此不能像一般产品那样可以通过交通运输工具将某一地区充裕的产品补充给供应不足的另一区域的市场,从而达到某种程度的市场均衡。
这是房地产商品与其他一般商品最大的不同之处。
2.耐久性
在质量保证、维护得力的前提下,房地产的寿命可长达百年甚至数百年。
例如钢混结构的房地产的耐用年限为100年,砖混结构的为50~80年,砖木结构的为25~70年,其他结构的为20年以下等。
相比其他产品,房地产的使用期要长出许多。
3.价格高昂
与其他一般商品相比,房地产价格较高,这形成了一定程度的市场进入障碍,使许多投资者无法进入房地产市场。
就住宅而言,高昂的价格往往使需求者无法入市,而购房者需要依赖于房地产金融,通过长期负债获得住房。
4、房地产商品之间具有相关性
从需求方面看,大多数的房地产商品之间具有互补关系。
如住宅价格下降,会使住宅的需求量增加,进而产生其他房地产引致需求的增加,如零售商业活动、休闲设施、公共设施等。
从供给方面看,多数房地产商品之间具有替代关系。
如住宅价格上涨,开发商将把资金转而投向住宅,条件可能的话,将原有写字楼转为兴建住宅楼。
5、房地产的开发使用具有外在效应
房地产的开发伴随着成本与收益的发生。
当所发生的成本或收益由开发者或使用者承担,则这种成本或收益为内部成本或内部收益;反之,发生的成本或收益不由开发者或使用者承担,则称之为外在成本或外在收益。
房地产的使用期限:
凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年期按国家规定执行。
即:
居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
房地产:
是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及所附带的各种权益。
所谓“不可分离”,包括了为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暧、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设施。
有时,我们可以简单的将房地产理解为房产和地产的总称。
商品房:
在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售。
一级市场:
又称土地一级市场。
是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。
出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。
在我国,房地产一级市场是由国家垄断的市场。
二级市场:
是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场。
三级市场:
具有消费性质。
此时房地产呈横向流通,即使用者、经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易行为。
反映的是以效用为价值尺度的市场价格,是调剂需求条件下的市场行为,如私房出租、出售等就是三级市场行为。
通过对这三个层次市场的解释,就可以知道。
开发商所参与的是一级、二级市场;代理商和销售商所参与的是二级市场;中介公司参与的则是三级市场
土地使用权年限:
由于土地用途不同,不同性质的用地具有不同的使用年限。
住宅
70年
工业用地
50年
商业(包括办公)、旅游、娱乐用地
40年
教育、科技、文化、卫生、体育用地
50年
综合用地或其他用地
50年
土地性质:
类别
包括
居住用地
一类居住用地:
低层住宅为主
二类居住用地:
多层住宅为主
三类居住用地:
高层住宅为主
公共设施用地
行政办公用地
商业金融业用地(还包括服务业、旅游业和市场)
文化娱乐用地
体育用地
医疗卫生用地
教育科研设计用地
工业用地
一类工业用地:
对环境无干扰和污染
二类工业用地:
有一定干扰和污染
三类工业用地:
有严重干扰和污染
仓储用地
普通仓库用地:
储存一般货物的普通仓库用地
危险品仓库用地:
储存易燃、易爆、剧毒等危险品的专用仓库用地
市政公用设施用地
供应设施用地:
供水、电、燃气、热能设施用地
交通设施用地:
客运、货运和其他交通设施用地
邮电设施用地:
邮政、电信等设施用地
环境卫生设施用地:
水泵站、污水处理厂、垃圾集运及堆放、处理等设施用地
施工与维修设施用地
其他:
如消防、防汛等设施用地
绿地
公共绿地
生产防护绿地
七通一平:
宗地外“通路、通电、通信、通上水、通下水、通煤(燃)气、通热力”,及宗地内“土地平整”。
三通一平:
宗地外“通路、通电、通水”,宗地内“土地平整”。
通的越多,土地使用越方便。
建筑面积:
又称为建筑展开面积,它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
它包括三项,即使用面积、辅助面积(建筑物各层中为辅助生产和生活活动的面积,如楼梯、走道等)和结构面积(建筑物各层平面中墙体、柱子等结构所占的面积)。
斜面屋顶结构的房间,层高低于2.2米的部分不计入面积。
套内建筑面积:
是商品房套内各部分建筑面积的总和,由三部分组成:
套内使用面积(房间实际能使用的面积);套内墙体面积(套内使用空间周围的维护或承重墙体面积,有共用墙及非共用墙两种;各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积);阳台建筑面积(指套内阳台的建筑面积,按国家规定:
封闭式阳台,按其水平投影面积计算建筑面积;凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积)。
使用面积:
每套房内除墙体厚度外全部净面积总和(即地毯面积)。
得房率:
使用面积除以建筑面积。
反映房间实际可使用面积指标的高低。
(实用率是指套内建筑面积除以建筑面积,大于得房率)。
公摊面积:
以幢为单位的商品房公用分摊的面积(包括大堂、走道、楼梯间、电梯井等等,还有功能上为该建筑服务的专用设备用房(空调机房、值班警卫室等);不包括车库、仓库、人防工程等)。
共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
公用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内,建设费用己分摊进入住房销售价格的共用上下水位立管、落水管、烟道、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、天线、照明、供电线路、暖气线路、安全设施、消防设施、道路、绿地、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
建筑基底面积:
建筑物首层的建筑面积。
间距:
建筑平面外轮廓线之间的距离。
日照间距:
指前后两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需
日照量而保持的一定间隔距离。
二)、经济技术指标类
占地面积:
项目用地红线范围内的土地面积(包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积(建筑基底面积)、运动场地等等)。
总建筑面积:
项目规划建设用地范围内全部建筑面积之和。
容积率:
项目规划建设用地范围内全部地面建筑面积与规划建设用地之比。
附属建筑物也计算在内(注明不计算面积的附属建筑物除外)。
容积率这一比值越小,表明小区内的建筑总量越小,居住生活质量就越高。
对开发商而言,容积率越低,单位面积成本就越高。
建筑覆盖率:
建筑基底面积占建设用地面积的百分比。
绿地率:
建设用地范围内的绿化用地面积与规划建设用地面积之比。
要求:
距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿地率的绿化面积。
此外,地表覆土深度达不到3米的,也不能计算在内。
屋顶绿化根据国际规定,可作为正式绿地。
绿化率:
凡是能种上草的,边边角角都可划分为“绿化范围”之内;此外,绿化率计算的是树冠面积而非实际种植面积,即指树冠投在地面上的树荫的面积。
所以,所种树种不同,以及季节不同,绿化率都会有所不同。
建筑高度:
建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。
通常情况下,容积率越高,建筑物的高度越高。
覆盖率越高,建筑物的高度就越低。
三)、物业分类
1、按建筑高度/楼层分
低层建筑:
指高度小于等于10米的建筑,低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑:
指高度小于等于24米的建筑,多层居住建筑为四至八层。
高层建筑:
指高度大于24米的建筑,为八层以上建筑。
在日常工作中,我们常常会接触到所谓多层、小高层、高层和超高层这样的概念。
在这里多层通常指四到七层的建筑物;小高层一般指八层到十四层的建筑物(很多人把18层以下均统称为小高层);高层指十四或十八层以上的建筑物(建筑高度小于等于100米);超高层指的是建筑高度超过100米的建筑物。
2、按商品房用途分
(1)住宅
是固定地占用一定土地和空间资料,具有综合消费功能,为个人和家庭居住,为劳动力和人口再生产提供物质空间的建筑物。
简言之,住宅就是人们的居住用房,房屋内具备可供人们生活器具的功能和设施。
住宅根据用途不同,可分为:
多层住宅:
形态为多层建筑的居住用房
小高层、高层:
形态为小高层、高层建筑的居住用房
别墅:
通常指相对独立的、单独使用的单幢居住建筑,带有不同规模的私家花园。
根据形态不同,别墅又可分为:
独栋(单体、独立)别墅:
最传统、最经典的别墅样式。
拥有独立的建筑,有独立的绿化环绕,私密性比较强。
联体别墅:
通常为二到六户拼接在一起。
每户人家拥有自己的院子和车库。
这种别墅形式发源于19世纪四五十年代的英国新城镇时期,欧美普及。
目前市场上把二户连接在一起的称为“双拼别墅”、六户连在一起的称为“排屋”。
联体别墅在国外称为“Townhouse”。
叠加别墅:
通常为四层到五层的多层建筑。
一、二为一户,三、四层为一户,每户也拥有独立的车位。
下层住户通常会有地下室和门前绿化空间;而上层住户会有一个大面积的露台(不计入建筑面积)。
(2)商铺(商业营业用房)
是经营者为顾客提供商品交易、服务及感受体验的场所。
商铺按照不同的形态,大致又可划分为:
商场商铺、商业街商铺(商业步行街)、沿街商铺、裙房商铺(底商)、市场商铺、轨道交通商铺等。
业态:
我们在研究商铺时,通常会提到两个名词,业态和业种。
按照惯例,业态是指商业的形态,是商品销售活动的具体形式。
业态根据经营方式的不同可分为批发业态和零售业态。
批发业态形式相对比较简单,批发这种形式也是属于比较初级的商品经营方式,批发所面对的最终客层面也比较窄。
目前主要的研究方向是零售业态。
零售行为受到国际商业发展趋势的影响,发生了多次重大变革。
通常认为,业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,业态是零售活动的具体形式。
通俗理解,业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
2004年10月1日,我国开始实行最新的零售商业业态分类标准,将零售业态划分为17种,它们是食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 基础 名词解释
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)