成都工业地产创业案例.doc

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成都工业地产创业案例

（2010-01-2214:

48:

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房产理财工业地产地产模式成都财经

一块50亩的郊区空地，一年最多能赚多少钱？

——请你来规划

　　一个周末，朋友驾车带着我们来到了郫县红光镇附近。

途经一片农村空地时，朋友指着路边那块地问：

“你们知道这块50亩的空地，一年能产生多少效益？

”

　　以前，大家从来没有想过类似问题。

因此，他突然的一句话，难住了我们一行人，也让大家为他的问话搞得莫名其妙。

莫非这块杂草丛生的空地还能产生什么效益？

即便挖空心思要做点什么，它一年的价值也不过万把块钱而已。

　　对于我们的结论，朋友先是憋住了许久，然后伸出食指在大家眼前晃动：

“在我食指后面加两个零还要再加上一个万元，请问你们这是多少？

”100万！

这确实是一个让我们每个人张大了嘴巴的结果。

　　朋友告诉我们，这片看似偏远的空地，实则是一个工业地产项目。

他在这块空地上每年收入上百万，通过以租赁停车场、修车厂的方式挖掘到了他在成都创业的第一桶金。

　　他说，工业地产的用地在普通人心里，不是认为偏远破旧，就是认为没有投资价值，殊不知新经济时代已经改变了赚钱的法则。

在这片极低成本的空地上，你可以做一家仓储式商店，可以做一个运动休闲场所，可以做一间工业主题的露天酒吧，也可以做一个创意艺术工作室……

　　随着国家GDP的增加，人们财富的增加，自然人到法人其实是每时每刻都在发生的事情。

我们中的每一个人，都面临一个最好的创业时代。

　　工业地产的投资价值，就在于大家还从来没有认识到它的价值。

而这，正是我们创业成都的最好机会。

一组专业数据背后的信息

有几个数据值得投资人关注：

　　2008年，全球经济遭遇金融风暴，但以青羊工业总部基地为例，其园区内入驻企业上缴利税达到9300万，在2007年3700万的基础上翻了一倍还多；

　　2008年，成都工业地产彩钢厂房5吨航吊的租金在8元左右，而今年租金的价格上涨为12元，甚至最高达到16元。

同样，10吨航吊的租金也由12元上涨至如今的18元；

　　2009年10月，西博会签约投资5911亿元，超过前九届总额。

跨国企业投资中国西部，四川成为首选之地，成都显现出极强的投资竞争力；

　　2009年度的“全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告”出炉，成都排名第八。

　　这是CRC监测到的一组最新数据。

　　这组数据其实告诉我们的创业投资者，一个大的成都创业时代正在来临。

因为，成都即将崛起。

在这个大背景下，此时进入成都工业地产还是一个最低的洼地区域。

　　八年收回成本模式的玄机

　　据CRC总结历史上各种类型物业的投入产出比，最后经过测算得出一个结论：

平均8年可以收回工业地产的投资成本。

而商铺和写字楼投资收回成本年限大概在20年左右，住宅投资平均收回成本年限大概在25年左右。

　　为何这种赚钱最快的工业地产模式，一直不为大多数人获知？

在百度百科收录的条目中可以看到，工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。

作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

作为西南地区知名工业地产研究机构的四川合力未来地产专家告诉记者，由于工业地产的开发不同于商业和居住地产的开发，其开发与推广也有它自己独特的模式，所以用一句很形象的话来比喻就是：

你欲让他去天堂，就让他去做工业地产；你欲让他进地狱，也可以让他去做工业地产。

　　这种赚钱最快的工业地产模式，就这样一直局限在绝对小众的人群中。

但随着成都城市的崛起，人们创业意识的普遍提高，进入工业地产领域将是接下来的必然。

海外投资机构盯上这个“洼地”

　　那么，工业地产模式是如何实现最快赚钱的呢？

据四川合力未来地产顾问机构专家介绍，其核心在于成本最低，升值最快。

　　一家公司要在异地建设生产基地，一般要考虑一个比较重要的因素——土地成本。

而我国现行的工业地产土地政策则是根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策，投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。

当住宅、商业房地产价格连连上冲的时候，工业地产地价的洼地效应则充分体现了出来。

大部分产业园区的拿地，都是通过政府征地、拆迁等完成的。

这些地，最初的征用价格相较住宅和商业地价都是低得惊人，而这些土地一旦完成工业园区的建设后，其升值空间便成几何级上涨。

　　据CRC监测，以前，很多海外投资机构更多投资成都的住宅和商业项目，现在开始转向工业地产。

从调查情况看，工业地产的投资回报相对稳定，好项目的投资回报率高达17％以上。

因此，CRC预测：

本届西博会后，随着近来大企业尤其是国际跨国公司的到来，成都工业地产投资将日渐盛行。