成熟商业街考察报告.doc

成熟商业街考察报告.doc

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第一部分精品店

精品店的经营种类包括高档服饰、工艺品、进口烟酒、化妆品等，因其售价昂贵，消费人群有限，所以选址非常讲究，一般都分布于高级酒店、写字楼、公寓底层以及繁华商业区较具特色的单体建筑物底层。

我们的商业街F地块外侧其经营种类应该以中档服饰为主，也应包括鞋类以及外航办事处、客服中心等，适应泉城路商业圈的需求，在内街以高档服装、工艺品、开化妆品等为主，部分休闲场所，如星巴克等，但其经营种类以商品消费为主。

凭借独特的地理位置、周边消费人群分布以及自身物业形象，F地块必会成为有影响力的精品商店区。

　　精品店整体形象独树一帜，通过整体形象的塑造，吸引人气，能够使商店效益和物业形象取得双赢的效果。

通过调查分析，一个成熟的精品店商业街在经营种类以及整体形象塑造等方面有如下特点：

１、经营种类经过严格筛选，经营的多为国际知名品牌，与周边人群的消费需求及自身物业形象相吻合；

２、外部环境营造非常到位，包括外部景观、灯光等均经过精心设计，使那些商店在不临街的情况下保持了良好的吸引力和亲和力，使人产生一种进去逛逛的冲动；

３、店面外装饰风格统一，所有店面招牌在统一位置使用统一材质制作，外廊无任何店面招牌，整体形象精致、简洁、大方；

　　４、在外装饰风格统一的前提下通过室内橱窗设计、室内装饰、灯光配置以及经营区域内外空间相结合等方式突显个性。

第二部分休闲特色街（区）

　　城市休闲商业街的形成与一个城市的性格有莫大的关联，杭州、苏州等城市因为人文历史以及经济环境的原因，休闲之风盛行。

而作为国际化大都市的上海，海派文化的深厚底蕴也使上海形成了众多休闲的特色街区，其中以历史悠久的衡山路和新建成的新天地休闲街区最具特色。

　　形成独具特色休闲氛围的原因除了需要独特的人文传统、所处区块闹中取静以及保存了大量古建筑以外，可以归结为以下因素：

　　１、在原有道路两侧良好的绿化及大量古建筑的基础上，进一步采取措施，结合休闲设施，丰富绿化，形成花园式街道，并在新建建筑时控制大体量建筑，新建公共开放空间，精心设计布置小品，注重铺地、栏杆等细部处理，使休闲氛围更趋浓厚。

　　２、整条街道两侧店面的经营种类比较类似，多为酒吧、茶坊、西餐厅、饮品店、美容厅以及保龄球馆、网球中心等西方式休闲消费类场所，经营品种的特色及其关联性使整条街道在市民心中形成了较为固定的形象，大大地集聚了人气。

　　３、建筑体量不大，极其丰富的绿化景观使商业氛围与普通商业街迥然不同，不同形象的店面风格融合在环境中，使整个街道更现丰富、和谐。

　　4、在小体量的建筑以及外部空间较为充裕的环境下，选择充分发挥个性的外装饰风格，休闲类商店则充分利用室外空间营造休闲氛围，使整个新天地街区在怀旧的建筑背景下不显呆板，巧妙地将时尚和怀旧和谐地融为一体。

　　5、由于新天地采用业主自营而非出售的方式进行招商，可以有意识地对经营种类进行选择。

新天地经营种类包括时尚精品店、国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等，看似主题很多，但无不围绕“时尚”为主题。

我们如果不控制业态，很难形成这种感觉。

第三部分旅游商业街

此次考察，发现人气很旺的商业街很多都具有明显的旅游功能，或者定位为旅游商业街。

就像南京夫子庙。

他们都具有这个特征：

1、有一定的历史古迹或者是临近名胜古迹。

2、店铺面积都比较小，在20-100。

3、业态复杂，小商品、茶叶、工艺品、旅游纪念品为主，配合特色小吃和快餐业（麦当劳、肯德基每处都有）。

4、一层利用率高，二层利用率低。

主要是特色餐饮上二楼，我们应该在我们项目的旅游路线上的二楼面积要大，而且要容易上二楼。

我们应该将D地块建设为新天地这种形式，在古建筑群里是否可以建设一条旅游气息浓重的商业街。

5、关于项目景观设计的一些考虑。

成功的商业街的景观设计是很重要的，主要有：

互动性。

希望设计师还有景观设计师能够设计多处互动性比较强的景观，以及对业态的相关考虑，比如在水景的周边的业态，从而考虑面积是否合适。

第四部分总体体会：

此行考察的商用物业不多，但对公司日后在商用物业的定位、管理等有颇多借鉴之处：

　　１、商铺的对外形象主要通过门楣店面招牌、橱窗展示、室外灯箱、内部空间向外延伸以及异型招牌等多种形式进行展现，对商铺的外装饰风格进行管理，是提升商铺物业形象、集聚人气的有效途径；

　　２、同一物业或区块中的商铺在经营种类上不仅要符合所处区域的人群消费特征，还必须在经营种类上具有整体特色或具有一定的关联性，这样可以有效地在市场中突显区域商业形象，使经营种类在满足消费力方面产生互补性，扩大了消费对象的范围；

　　３、作为商铺物业的发展商，项目定位时必须考虑项目所处地理位置的商业氛围，并结合本项目的实际情况，确定商铺的功能定位（经营种类）和形象定位，在定位明确的基础上进行商铺的委托设计，也就是说，必须在产品策划阶段即对商铺日后的经营作充分的考虑，为业主经营创造有利条件，如商铺面积大小、建筑立面与店面招牌的关系、室外公共空间的环境营造、橱窗的分割方式等；

　　４、必须有意识地对商铺经营种类以及装饰风格进行引导或管理。

在不考虑区域商业氛围的前提下，如果是大体量的建筑单体，且建筑密度较高，就必须严格统一装饰风格；如果是低密度的沿街商铺，且有较好的绿化环境作支撑，也适合开设个性化装饰要求稍高的休闲类店铺；

　　５、商铺经营种类及外装饰风格不仅将直接影响到所在物业整体的形象和品质，从长远的角度看，也必将对商铺本身的保值增值产生至关重要的影响。

第五部分其他一些感想：

1、我们在参观时发现马路中间有一排绿色隔离带很好。

需确认马路中间种树的可能性。

希望由此提高外侧商铺的商业价值。

2、充分利用和开发旅游资源，发掘或创造历史文化古迹的文化内涵，引进一些具有鲜明艺术特色的店。

我们需要从整个济南的角度来考虑旅游对我们的影响。

3、互动景观的选择。

希望景观设计师在设计时着重考虑这一点。

4、路标：

一可作为景点，二可作为对游客的引导。

希望设计师考虑在何处设路标。

5、铺地对人流的影响作用：

减缓速度、增加停留时间、景观。

利用铺地的改变引导人流。

设计师应该考虑一下。

6、物业管理的重要性，好的物业管理公司能够提升商业价值。

7、绿化设计，树木的保存与高度控制。

有些树木周围要用土填充起来，显得与人更加紧密。

希望景观设计师能够考虑一下。

8、拐角处一般都是餐饮。

9、楼层之间的进退可以很好地解决人们视觉上的压抑感。

11、对于仿古建筑难度很大，但是对于滨湖商业街他们的结合是很好的。

但是他们的档次太高，不适合我们。

我们可以吸收的就是在A、B两地，多做景观。

吸引人流.

12、对于道路隔离，移动的绿化隔离带挺好。

我们在某些略显空阔的地方。

13、对于比较靠离得不好位置，新天地引进世界级的商家，生意很火。

15、将广场做的隐蔽一些，与业态联系起来，有广场的地方可以做餐饮、咖啡，这样就可以充分利用室外的空间。

具体到设计上。