大学物业服务方案.doc
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大学物业服务方案.doc
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物
业
管
理
服
务
方
案
目录
第一章物业管理服务的目标、思路及设想P3
第二章项目基本情况P3
第三章客户群体和需求分析P4
第四章物业管理的重点及难点P4
第五章管理处主要绩效目标P6
第六章管理的方式、方法P7
第七章管理处的机构、人力资源配置P9
第八章物业管理内容、形式及标准P15
第一节学生公寓物业管理服务工作标准
第二节教职工住宅楼物业管理服务工作标准
第三节教学、办公等公共用房物业管理服务工作标准
第四节校园绿化管理保护服务工作标准
第五节校园环境卫生管理服务工作标准
第六节基地绿化管护服务工作标准
第七节保安管理服务工作标准
第八节防汛排涝服务工作标准
第九节公共设施及道路的物业管理服务工作标准
第十节公共设备的维修和维护服务工作标准
第九章必需具备的物质装备计划及费用测算P22
第十章便民服务P26
第一章物业管理服务的目标、思路及设想
对物业实行企业化、经营化管理,就是为了克服旧体制的弊端,最大限度地实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。
一、物业服务的目标
(一)具体来说,是为了实现下述目标:
发挥物业最大的使用价值;
为业主服务、使物业尽可能保值、增值;
为社会服务,使家庭、经济、社会、环境协调发展;
为用户服务,创造安、快、暖、便、洁的时间与空间环境;
(二)此外,我们还将在上任物业的基础上重新组织管理,实施服务工作,并将按照大学物业管理服务标准开展管理服务,根据具体情况持续改进,力争创建示范单位,使之成为大学物业管理服务的典范。
二、管理服务思路及设想
根据大学物业的属性、规模、住户构成等特点,对于该项目的物业管理服务,我物业将以“提供优秀的物业管理服务平台”为整体考虑,以业主需求为导向,在满足业主日常需求的基础上力争管理服务超越业主的期望值;开展特色校园文化建设,通过环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、网上文化等影响,潜移默化、寓教于乐,建设和谐校园,增强校园凝聚力。
第二章项目基本情况
物业坐落位置:
长沙市雨花区香樟路22号
校园占地面积:
1217亩,建筑面积:
45万平方米
物业性质:
大学物业
类型与使用功能:
低层教学楼、教职工宿舍为主,公共设备设施较多
设备设施情况:
公共部位较多,多照明、监控系统以及垃圾箱等,目前以上设备设施都遗留了一些问题
物业管理用房情况:
主要以教学楼和教职工宿舍为主
第三章客户群体和需求分析
一、业主和使用人的自然状况
在校学生:
1.7万多
民族构成:
大多数为汉族极少数藏族等少数民族
籍贯分布:
东北三省、湖南省等
性别:
男女比例为7:
1
二、业主和使用人的经济收入状况和支付能力
经济收入:
极少数人利用假期时间做兼职月收入为200-400
房屋用途:
学生寝室主要分等级三区(1200元/每月)、二区(1000元/每月)
车辆拥有:
大多数为电动车
三、业主和使用人对服务档次的需求
要求:
简单化、单一化、统一化需求低
第四章物业管理的重点及难点
一、物业类型
学生校园程序化地实施;另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作,利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。
比如,学校的各种大型活动开展较为频繁,每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理,以达到活动组织者及学校的要求。
在我们进行校园清洁卫生服务工作中,全面提倡量化和细节管理,促使各项环节都能够进行数字化的表示。
程序化地实施;另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作,利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。
比如,学校的各种大型活动开展较为频繁,每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理,以达到活动组织者及学校的要求。
在我们进行校园清洁卫生服务工作中,全面提倡量化和细节管理,促使各项环节都能够进行数字化的表示。
二、校园物业管理特点
(一)校园物业管理以服务优质为最高目标。
以优质服务、优良作风、美丽环境让师生员工满足,这是学校后勤工作永恒的主题,物业管理也不能偏离这一方向,必须把这“三优一满足”作为最高目标加以遵循。
(二)校园物业管理具有育人功能。
具体包括:
其一,“育身”功能,校园环境的改善、绿色植物的增加,可以吸收大量的二氧化碳,保持空气清新,有利于人的健康;其二,“育心”功能,学生阶段是大学生人生观、世界观和价值观发展的要害时期,通过物业管理,使校园更干净、更宽敞、更有序、更整洁,这样的环境可以让人心旷神怡、精神振奋,轻易形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质;其三,“育美”功能,通过物业管理,校园文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学价值和审美因素,有利于培养人的审美情趣,达到审美教育的目的;其四,“育德”功能,通过物业管理人员着装上岗、挂牌服务、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务,起到一定的示范作用,有利于培养学生的良好道德品质。
第五章管理处主要绩效目标
效益是企业的最终目标,执行绩效考核工作,提高服务工作质量,以绩效考核指标为标准,实行目标管理责任制,明确各级工作职责,责任到人,通过检查、考核,真正做到奖勤罚懒,提高员工的工作热情,促进工作有效完成。
在开展管理服务的基础上,重点实现以下各项指标:
序号
项目
承诺指标
1
管理费收费率
>95%
2
服务综合及时率
≥80%
3
维修质量合格率
100%
4
绿化覆盖完好率
85%
5
对清洁、保洁满意率
90%
6
道路完好率
95%
7
化粪池、雨水井、污水井完好率
90%
8
排水管、明暗沟完好率
95%
9
路灯、标牌完好率
90%
10
停车场设施完好率
90%
11
公共设施、休闲设施完好率
95%
12
治安案件发生率
<1%
13
生活垃圾日清率
90%
14
消防设施完好率
95%
15
火灾发生率
1%以下
16
员工生活满意度
>80%
17
管理服务人员专业培训合格率
70%
18
突发事件快速反应率
85%
19
物业管理服务满意率
≥95%
第六章管理方式、方法
“对物业进行严格管理,为广大师生提供优质服务”是本公司的根本理念,规范化管理,贴心服务,铸造物业公司的信誉与形象。
一、标准化管理
物业管理涉及面广,一般客户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解,业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。
房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。
本公司从房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务,均实施全面的、标准化质量管理,使本公司物业管理行为向规范化靠拢,在内部管理上自律、制度上创新,以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标,使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。
二、沟通服务至上
组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质,具备这项素质,工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无;反之,则误会重重,隔阂加深。
目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。
为此,本公司专门设置业主联络处,通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题(合理要求)、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式,发展与业主的良好关系。
同时,鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务,公司要求管理人员亲力亲为,实行走动式管理,亲临服务一线,直接了解业主需求,认真负责,讲道德,重诚实,对业主有求必应,保证服务质量。
三、缔造亲善的校园文化
创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。
因此,本公司提倡文明、礼貌、亲善的校园文化,与业主共建共荣、友好相处、相互信任,主导公司员工发展与业主的友好协作关系。
不论员工在工作期间或在工作区域之外,业主或员工的难处是否关系到本人,都要热心助人、温善相待,主动构架良好的人际关系,为校园、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。
第七章管理处的机构、人力资源配置
通过岗位责任制的落实,人事部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况,避免人浮于事,以建立一支精干、高效的服务团队为目标,严格控制人事成本。
人事部将把提高员工素质作为部门工作的重点,制定有针对性的培训计划,以业务知识培训和企业精神相结合,坚持正面灌输,强化理念,增强员工主人翁责任感和事业心,培养开拓进取,勇于奉献的精神。
要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。
在人事管理流程中,采取优胜劣汰的方针,对入职、转正的员工严格按标准把关,逐步提高员工素质,继而提高团队的整体素质。
根据项目现有建筑面积和现有入住人口数量等实际情况,为确保物业管理服务目标的实现,在机构设置和管理服务人员配备上形成物业服务中心,集中精力负责物业管理服务工作,并配备充足的人力资源,面向广大师生提供服务。
其它工程管理部、安全管理部为服务中心客服部提供专业化支持,服务中心提供强大技术力量支持。
物业服务中心的组织架构中,将目标功能作用全面落实到相应岗位角色的职责中,并且做到不漏项、不交叉,让企业内部各个岗位角色的职责和权限直接与服务中心整体管理系统的各子系统的目标功能作用对应起来。
机构设置保证了服务中心各部门和岗位角色工作相互之间事先的协调和平衡,消除服务中心、部门和岗位设置上的主观随意性,保证服务中心组织内部各个部门和岗位的增减建立在一个科学的基础上,以最大限度地减少管理层次,提升管理效益。
一、物业服务中心机构设置及管理服务人员配备
根据所确定的物业性质及实地考察,本公司管理处拟设置以下工作人员。
部门、职位设置数量
综合管理部
物业服务中心项目经理1人
客服管理部主管 1人
工程管理部主管2人
安全管理部主管、领班1人2人
绿化保洁部主管1人
各部门具体职位人数配备:
综合管理部:
人事行政助理1人、会计1人
客服管理部:
客服前台兼收银员1人、客服助理2人
安全管理部:
保安组长3人、保安5人、安全巡逻员5人
工程管理部:
维修组长2人、维修工15人、工程人员3人
绿化保洁部:
清洁、绿化领班各1人、绿化人员10人、清洁人员20人
二、工作岗位说明书(举例说明)
针对每个设立的工作岗位,为落实管理服务目标,清晰的划分责任与权利以及工作内容,制定出各岗位说明书(以下是服务中心项目经理的岗位说明书样本)。
岗位说明书
基本资料名称
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- 大学 物业 服务 方案