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整理土地估价师理论与方法电子版
19--36
第四部分土地估价方法
第二章收益还原法
一、大纲要求:
三、收益还原法
(一)考试目的
测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1.收益还原法概念
2.收益还原法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
3.收益还原法不同情况下的公式
(1)预期纯收益不变情况下的公式
(2)预期纯收益变化情况下的公式
(3)还原率变化情况下的公式
(4)收益年期不同情况下的公式
(5)不同公式的应用条件
4.收益还原法估价的基本步骤
(1)总收益测算的项目和方法
(2)总费用测算的项目和方法
(3)不同条件下纯收益测算方法
(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等
(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定
5.土地年总收益的概念、测算方法,不同情况下总收益的测算。
(1)土地年总收益的概念
(2)土地年总收益的构成及计算方法
(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法
6.总费用的测算方法
(1)土地年总费用的概念
(2)土地年总费用的构成及计算方法
(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法
7.土地纯收益的概念及测算方法
(1)土地纯收益的概念
(2)土地纯收益的计算方法
(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法
8.土地还原率的概念及其确定方法
(1)土地还原率概念
(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
(3)安全利率加上风险值调整确定还原率
(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系
9.收益还原法的适用范围
(三)考试基本要求
掌握:
收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法;
熟悉:
收益还原法的适用范围。
二、本章知识汇总:
2.1收益还原法
(一)收益还原法概念
1、收益还原法的定义:
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算待估土地价格的方法。
运用此方法在估价时,是把购买土地作为一种投资,即地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
2、收益还原法的的原理:
由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性,使用者在占有某块土地时,土地不仅能提供现时的纯收益,而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。
当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益,以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时,它即表现为该土地的实质价值。
也是适当的客观交换价值,这就是收益还原法的原理。
(二)、收益还原法不同情况下的公式。
收益还原法的基本公式
式中:
P——土地价格;a——土地纯收益;r——土地还原率。
原理:
收益还原法又称收益资本化法,是利用了经济学中的预期收益原理。
土地在合理利用的条件下,在未来年间具有无限产生收益的可能性。
由于土地具有永续性,人们可以期待未来的恒久性土地纯收益,当把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益a以一定的还原利率r折现为现在的价值时,就表现为土地的价格。
收益还原法不同情况下的公式
1、预期纯收益不变情况下的公式
(1)土地还原率固定,土地使用无限年期的计算公式与基本公式相同,为:
式中:
P——土地价格;a——土地纯收益;r——土地还原率。
(2)、土地使用年期有限的土地价格计算公式
式中:
n——使用土地的年期或有土地收益的年期。
2、预期纯收益变化情况下的公式
1)t年前(含t年)纯收益有变化,其值为ai;t年以后纯收益无变化,其值为a;r不变。
土地使用年期无限:
P=
+
(i=1…t)
土地使用年期有限为n:
P=
+
×
(i=1…t)
2)纯收益按等差级数递增或递减,差额为b
土地使用年期无限
P=
土地使用年期有限
P=(
)×[1-
]
×
3)纯收益按一定比率递增或递减,比率为s
土地使用年期无限
P=
土地使用年期有限
P=
3、纯收益a、还原率r有变化的土地价格计算公式
P=
+
+…+
(三)、收益还原法估价的基本步骤
收益还原法的程序是:
1)收集相关资料
2)测算年总收益
3)确定年总费用
4)计算年纯收益
5)确定还原利率
6)选用适当的计算公式
7)试算收益价格
8)确定待估宗地地价
其中的基本步骤是:
(1)总收益测算的项目和方法
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳动及经营等要素相结合而产生的总收益。
计算总收益首先分析可能产生的各种收益,然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。
(2)总费用测算的项目和方法
总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。
总费用在不同情况下,所包含的项目也有所不同,在计算时,首先要分析可能产生的各种费用支出,然后在全面分析的基础上,计算加总一般正常合理的必要年支出,即得总费用。
(3)不同条件下纯收益测算方法
总收益扣除总费用、房屋折旧费、房屋收益等,即为纯收益。
(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等
还原率是影响地价高低的重要因素,必须慎重选择。
一般首先要通过各种途径,确定各种可能的还原率,然后再经过综合分析、比较,确定可采用的还原率。
(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定
根据公式适用评估对象和评估目的等条件,选用相应的计算公式,将纯收益用相应的还原率进行还原,即得土地或房地产的收益价格。
(四)、土地年总收益的概念、测算方法,不同情况下总收益的测算
1、总收益的概念:
指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。
2、土地年总收益的计算方法:
根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同,总收益产生的形式有以下几种情况:
1)土地租金
是指直接通过土地出租,每年获得租金收入,包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。
2)房地出租的租金
是指房地一起出租过程中,出租方从承租方取得的租金及有关收益。
一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况,确定客观收益水平。
3)企业经营收益
是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。
在分析企业经营的客观收益时,首先可以根据企业的财务报表进行分析,客观的财务报表是企业经营状况的基本反映,但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响,造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力,因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时,应进行适当调整,调整为正常经营管理水平下的客观收益;其次还可以根据企业的经营项目,按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格,分析计算其客观总收益。
在计算总收益时,还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益,如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等,确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
另外还应考虑收益的损失,如出租房屋的闲置,一般以出租率或空房损失率折算总收益。
(五)、总费用的测算方法
1、总费用的概念:
是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。
2、不同条件下土地年总费用的构成及计算方法:
根据总收益的产生形式不同,总费用的计算也分为以下几种情况:
1)土地租赁中总费用的计算
一般这种单纯的土地租赁时,发生的总费用包括以下几项:
(1)土地税。
指因土地使用和租赁发生的,由评估土地负担的税赋。
如我国的城镇土地使用税等。
(2)管理费。
指管理人员的薪水及其他费用。
一般以年租金额的3%计算。
(3)维护费。
指维护土地使用所发生的费用。
2)房地出租中总费用的计算
依据房地出租中租金的构成因素分析,计算土地纯收益时的总费用包括以下几项:
(1)管理费。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
分为两部分:
一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出;另一是管理人员工资的支出。
管理费的计算有两种方法:
一是依管理面积平均计算;二是依租金的一定比例计算,通常以年租金的2%~5%计。
(2)维修费。
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。
它的计算方法比较复杂,一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等,为计算方便,通常可按建筑物重置价的1.5%~2%计算。
(3)保险费。
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。
一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。
(4)税金。
指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
(5)计算房屋折旧费。
折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
其计算公式为:
当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时,按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限,在计算年折旧时也不应考虑残值。
相应的计算公式为:
房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限
3)企业经营费用的计算
企业经营费用是指在企业经营过程中为获取经营收益而必须支付的一切费用,通常包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用。
企业生产经营费用的计算通常有以下两种方法:
(1)根据企业的财务报表进行分析调整计算
客观的企业财务报表是企业生产经营过程的基本反映,因此可根据企业财务报表中的损益表及有关财务资料分析计算企业经营总费用,但需要详细分析企业生产经营和管理的整个过程,扣除不正常的生产经营和管理费用,计算客观的生产经营费用。
(2)根据企业生产经营或服务的项目计算企业经营费用
如工业企业可根据其生产的各种产品的平均成本计算总成本,采用这种方式计算总费用需要详细了解企业的生产经营过程和各种成本费用的支出状况。
(六)、土地纯收益的概念及测算方法
1、土地纯收益的概念:
以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等,即为纯收益。
2、不同条件下土地纯收益的计算要求及方法
1)土地租赁中的土地纯收益求取
土地纯收益=年租金总收入-年总费用
2)房地出租中的土地纯收益求取
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
=房屋重置价-房屋总折旧
房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限
3)企业经营中的土地纯收益求取
企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用
土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益
4)自用土地或待开发土地的纯收益求取
自用土地或待开发土地的纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
(七)、土地还原率的概念及其确定方法
1、土地还原率概念及种类
1)土地还原率的概念:
土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。
在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原率,是准确计算土地价格的非常关键的问题。
2)还原率的种类
(1)综合还原率:
是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。
(2)建筑物还原率:
是求取单纯建筑物价格时,所使用的还原率。
(3)土地还原率:
是求取纯土地价格时,所应使用的还原率。
2、土地还原率的确定方法
1)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。
为避免偶然性,常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上),求其纯收益与价格的平均值。
具体方法是:
选择3宗以上最近发生的,且在类型、性质上都与待估不动产具有相似特点的交易案例,以案例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原率。
2)安全利率加上风险值调整确定还原率
还原率=安全利率+风险调整值。
安全利率是指无风险的资本投资利润率,可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。
风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
将社会上各种类型的投资(如银行存款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序,然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围,从而确定所要求取的还原率的具体数值。
(八)、土地价格的确定
在土地纯收益确定以后,可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件,选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。
若要用收益还原法评估不动产价格,应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。
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一、大纲要求:
三、收益还原法
(一)考试目的
测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1.收益还原法概念
2.收益还原法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
3.收益还原法不同情况下的公式
(1)预期纯收益不变情况下的公式
(2)预期纯收益变化情况下的公式
(3)还原率变化情况下的公式
(4)收益年期不同情况下的公式
(5)不同公式的应用条件
4.收益还原法估价的基本步骤
(1)总收益测算的项目和方法
(2)总费用测算的项目和方法
(3)不同条件下纯收益测算方法
(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等
(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定
5.土地年总收益的概念、测算方法,不同情况下总收益的测算。
(1)土地年总收益的概念
(2)土地年总收益的构成及计算方法
(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法
6.总费用的测算方法
(1)土地年总费用的概念
(2)土地年总费用的构成及计算方法
(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法
7.土地纯收益的概念及测算方法
(1)土地纯收益的概念
(2)土地纯收益的计算方法
(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法
8.土地还原率的概念及其确定方法
(1)土地还原率概念
(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
(3)安全利率加上风险值调整确定还原率
(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系
9.收益还原法的适用范围
(三)考试基本要求
掌握:
收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法;
熟悉:
收益还原法的适用范围。
二、本章知识汇总:
(七)、土地还原率的概念及其确定方法
1、土地还原率概念及种类
1)土地还原率的概念:
土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。
在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原率,是准确计算土地价格的非常关键的问题。
2)还原率的种类
(1)综合还原率:
是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。
(2)建筑物还原率:
是求取单纯建筑物价格时,所使用的还原率。
(3)土地还原率:
是求取纯土地价格时,所应使用的还原率。
(4)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系:
公式1:
式中:
r—综合还原率;r1——土地还原率;r2——建筑物还原率;L——地价;
B——建筑物价格;d——建筑物折旧率。
2、土地还原率的确定方法
1)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。
为避免偶然性,常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上),求其纯收益与价格的平均值。
具体方法是:
选择3宗以上最近发生的,且在类型、性质上都与待估不动产具有相似特点的交易案例,以案例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原率。
2)安全利率加上风险值调整确定还原率
还原率=安全利率+风险调整值。
安全利率是指无风险的资本投资利润率,可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。
风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
将社会上各种类型的投资(如银行存款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序,然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围,从而确定所要求取的还原率的具体数值。
(八)、土地价格的确定
在土地纯收益确定以后,可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件,选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。
若要用收益还原法评估不动产价格,应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。
例题解析:
1、某旅店占地面积150平方米,建筑面积200平方米,月正常经营性收入为45000元,月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元,若土地还原率取10%,则该旅社所使用土地的单价为()元/平方米。
A、10000
B、12000
C、20000
D、25000
解答:
月正常经营性收入45000减去月经营总费用、建筑物纯收益(均为15000元),可得土地月纯收益15000,除以150占地面积,则每平方米土地月纯收益为100元,一年为1200元。
土地还原率为10%,则单价应为12000元每平方米。
2、有一宗房地产总价为100万元,又知综合还原率为7%,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,则该宗房地产的土地价格为()万元。
标准答案:
c
A、30
B、40
C、50
D、60
解析综合还原率=[(土地价格*6%)+(建筑物价格*8%)]/(土地价格+建筑物价格)=7%,土地价格+建筑物价格=100万元,求得土地价格=建筑物价格=50万元。
3、某宗地前三年每年的收益为15万元,以后每年的收益稳定为20万元,土地还原利率为6%,则该宗地50年使用权价格为()万元。
A.286.03B.301.87C.351.88D.355.33
解析:
应选用土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式,则前三年的土地价格为15÷6%×(1/(1+6%)3)=40.1万元,后47年的价格为20÷[6%×(1+6%)3]×(1/(1+6%)47)=261.78万元,则50年总价格=40.1+261.78=301.88万元。
4、有一房屋,其重置价为80万元,成新度为70%,现用于出租,年租金收入为8万元,年出租总费用为1万元。
又知土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,则该宗土地的年纯收益为()万元。
答案:
2.52
解析:
根据综合还原率公式,可得土地纯收益+80*70%*8%=80000-10000,则土地纯收益=70000-44800=25200元。
2.1收益还原法
(九)、收益还原法应用
1、利用收益还原法评估土地价格
基本思路:
首先求得建筑物的价格;然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益,得到土地的纯收益;再以土地还原率还原,即可得到土地的价格。
计算公式:
a-B·(r2+d)=L·r1
式中:
L——土地价格;
a——建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益
(a如为折旧后收益则去掉d);
B——建筑物的价格(依其他方法求得);
r1——土地还原率;
r2——建筑物还原率;
d——建筑物折旧率;
a1——土地的纯收益
22
例题:
1.估价对象概况
某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于1996年11月在此地块上建成建筑物B,当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为每平方米1500元,残值率为10%,A地块面积450㎡,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元。
据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元,土地及房屋还原率分别为5%和6%,每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2%。
2.估价要求
试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
3.估价过程
(1)该宗土地与房屋出租,有经济收益,适宜采用收益还原法进行估价。
(2)计算出租总收益:
收益应采用客观收益,即每月每平方米30元。
年总收益=30×400×12=144000(元)
(3)计算出租总费用:
总费用包括以下几项:
①年税金=20×400=8000(元)
②年管理费=30×400×12X4%
=5760(元)
③年维修费=1500×400×2%
=12000(元)
④年保险费=1500×400×0.2%
=1200(元)
⑤计算房屋年折旧费:
房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。
但本案例中土地使用权出让年限,即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限,而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定,土地使用期满而使用者未申请续期的,土地使用权由国家无偿收回,关于地上建筑物的处置,《城市房地产管理法》未作具体规定,而国务院55号令则规定由国家无偿取得。
因此使用者可使用房地产的年限不能超过出让年期。
对本案例而言,使用者可使用房产的年期为50-1=49年;而房屋的残值在使用期满时也并不能由房产主取得。
因此,整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回,以回收整个投资。
因此本案例中房屋年折旧费为:
所以总费用=①+②+③+④+⑤=39205(元)
(4)计算房屋出租年纯收益:
①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限
=1500×400-12245×3=563265(元)
②房屋年纯收益=房屋现值X房屋还原率
=563265×6%=33795.9(元)
(5)计算年土地纯收益:
土地年纯收益=
(2)-(3)-(4)
=144000-39205-33795.9=70999.1(元)
(6)确定1999年11月的土地使用权价格
本案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年,因此土地使用权价格为:
土地使用权价格=
2、利用收益还原法评估房产价格
基本思路:
首先求取土地价格;然后以建筑物与其相应范围内所产生的总的收益中,减掉归属于土地的纯收益,求得建筑物的纯收益;再将此纯收益以建筑物的还原率还原,就可求取建筑物的收益价格。
计算公式:
式中:
B——建筑物的收益价格;
a——建筑物及其基地所产生的纯收益(如为折旧后收益则去掉d);
a2——建筑物的纯收益
L——土地的价格(依其他方法求得);
rl——土地还原率;
r2——建筑物还原率;
d——建筑物折旧率。
(1)估价对象简介:
某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得,占地面积为1万㎡,出让年限为50年。
该宗地上有一座饭店。
在2000年8月尚可有效使用50年,容积率为3。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。
据当地资料,容积率每增加1,地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率r1=6%,该饭店的建筑还原率取r2=8%。
(2)估价目的:
评估房屋(该饭店)的价格。
(3)估价期日:
2000年8月。
(4)估价方法:
采用收益还原法测算房价。
(5)估价过程:
①计算房地年纯收益:
房地年纯收益=11万元/月×12月=132万元/年
②计算土地价格:
土地总地价=600元/㎡×10000㎡×2.2(容积率修正)=1320万元
③计算土地年纯收益:
土地年纯收益=
④计算房屋年纯收益:
房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益
=132-8
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