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楼市
第一章前言
1.1研究房地产行业的目的和意义
截止2010年,中国的房地产行业政策经过三次大的调整,但都没有达到调控效果。
2008年美国的金融危机席卷全球,中国经济也受到了不小的冲击,但房地产行业却在危机中迅速的复苏,房价一路飙升,并从一线城市向二、三线
城市蔓延,金融危机不仅没影响到房地产行业反而使其更加的兴兴向荣。
在当前的经济条件下,国家出台了多项调控政策试图抑制房价的过快上涨,各省也相应的出台调控政策,可以说是各出奇招。
但究竟是否会起到作用,我们还处于观望状态,最终的结果要等市场和消费者的反应。
所以研究房地产的现行政策和趋势可以为政府的决策提供一些理论上的依据,适时的改变策略以更好的调控房地产行业。
衣食住行是关乎百姓生活的头等大事,而现在的高房价却让很多人望“房”兴叹,是有人在背后“炒”还是供不应求导致的高房价,这就与经济息息相关了。
是市场进行自发的调节还是政府对房地产行业实施行政干预以及力度问题,这是一个争论了很久且尚未有定论的问题。
究竟是人为还是经济的背后作怪让这个行业如此的火热,主流思想是市场主导辅助以政府调控,只不过政府的力度要加大,完善的法律加以严格的监控这才是房地产行业的王道。
1.2研究房地产行业的现状
房地产业对我国经济的拉动作用很大,特别是近10年来发展很快,已经成为GDP贡献最大的行业。
但由于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点,使得房地产开发企业所需的资金量巨大,资金融通成了房地产开发企业最关心的问题。
从目前房地产开发企业的研究来看,国内外学者已经做了大量工作,但是还存在两个问题。
首先是对于房地产开发企业的研究大多停留在定性的分析上,定量分析很少,而且更多地停留在理论探索阶段,实际应用的却很少。
还有就是目前的研究对于楼市的识别、评价、预警和控制方法本身的适用性、客观性、有效性等问题考虑较少,另外没有考虑到方法之间的非一致性问题。
因此,房地产开发企业无论是从理论角度或是实践角度,都迫切需要建立科学、客观、有效的管理体系,以预警和防范房地产行业的风险。
从目前的研究情况来看,还应从以下方面着手,信息技术为房地产开发企业的风险管理体系的建立提供了强有力的工具,未来的研究应充分利用现代计算机技术(如多智能体技术),开发实用、先进的软件。
由于指标体系是进行房地产风险管理的关键,然而随着房地产业的不断发展,会出现一些新的影响房地产市场的因素,导致原有的一些指标体系不能完全反映市场的变化,因此选择何种定量与定性相结合的分析方法,建立普遍适用的房地产风险指标体系也将是研究的重点。
1.2本文的研究思路和要阐明的观点
本文主要通过运用供给、需求以及政府政策的经济学原理,对兰州市政府拟实行的“最高限价”进行经济视角的分析,政府与市场的对垒,这种多方面的博弈游戏牵扯众多的利益受众者。
通过分析我们可以得知“最高限价”的楼市调控政策弊大于利,受缺乏弹性的作用在短期内他可能会产生效果,但由于富有弹性的作用,长期的调控会对房地产行业产生极为不利的影响。
所以政府可以改变调控政策,从土地或是税收着手,还有利率的手段等多方面重新定位楼市,以其对房地产行业更好的调控。
第二章“最高限价”调控政策的出台
1.12011年的楼市调控政策
在经历了2010年的楼市频繁调控过后,房价相对缓冲居中,然而,随着时间的推移,房价还是有上涨苗头,因此随着2011年的到来,房地产行业的一系列调控政策又相继出台。
2011年1月26日“新国八条”出台,提出要加大对房地产交易行为的调节力度,二套房首付提高至六成以上。
2011年1月27日财政部和国税总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,1月28日(含28日)后网签,个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,满5年将免征营业税。
2011年1月27日国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。
2011年1月28日上海重庆公布房产税细则,正式启动房产税试点。
2011年2月9日中国人民银行上调一年期存贷款基准利率0.25个百分点,同时住建部调整住房公积金贷款利率,五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。
2011年2月16日北京公布落实“新国八条”的“京十五条”,要求非北京户籍家庭在北京购房须提供5年以上缴纳社会保险或个人所得税证明。
2011年3月14日全国人大通过《国民经济和社会发展的第十二个五年规划纲要》,未来五年,我国将建设3600万套保障房。
2011年3月16日国家发改委下发《商品房销售明码标价规定》,要求商品房销售实行明码标价,取得预售证项目一次公开全部房源。
1.2兰州市的“最高限价”政策
中央如此大幅度的调控房价,地方各省市也不甘落后积极做出回应。
各地方根据楼市发展的不同水平出台了不同的调控政策,4月19日,有消息传出,兰州将拟实行房地产价格最高限价措施。
消息一出,立即引发各方热议。
虽然现在只是个意向,但有关专家认为这项措施如果执行,出发点固然值得肯定,但方法是否可行则有待商榷;而一些相关部门负责人则认为,即使最终真正执行“最高限价”,也是为了完成今年房价涨幅控制在9%以内目标而着手的不得已举措。
今年初,甘肃省、兰州市政府接连出台了一系列调控房地产市场的可行措施。
今年4月11日-15日,兰州也接受了国务院督查组对本地房地产市场的监督,在重拳出击下,最近一段时间,被业内看作是兰州楼市今年首次出现的“观望期”。
而就在这个“观望期”刚起步之时,4月19日兰州有关方面又传来消息,一份由相关部门拟定的实行商品房销售最高限价的意向已经上报政府部门。
据知情人士透露,这份待批准的意向主要内容就是在今后进一步加大兰州楼市调控力度,根据原则上每套房子利润不高于20%的标准,对城区在售商品房实行最高限价。
同时严格实行“一房一价”和物价部门备案程序,诸如兰州主城区城关区,其限价标准或将定在每平方米万元以内。
去年底,来自中国社会科学院的《住房绿皮书》也显示,兰州楼市泡沫在全国被调查的35个城市中已经排到了第六名,房地产泡沫不仅存在,而且较高。
因此限价的目的,也是为了挤压泡沫。
所以,在这样的背景下,兰州拟出台这个“最高限价”也并非没有根据。
但问题是兰州没有价格干预权,即使是作为省一级政府,能否就房地产市场价格进行强制限制,目前还值得商榷,所以惹来非议是预料之中的。
第三章供给需求与政府政策
1.1“最高限价”的法律依据
根据我国《价格法》第十八条规定,下列商品和服务价格,政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价:
1)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格;
2)资源稀缺的少数商品价格;
3)自然垄断经营的商品价格
4)重要的公用事业价格;
5)重要的公益性服务价格。
由以上的条例我们可以很明显的看出,商品房不属于这些可以进行价格指导的范畴,但政府为什么还要出台如此的政策。
这里面自然有可以变通的地方,一般政府都有一个几方面都认可的‘价格目录’,据我所知商品房也不在里面。
但有个规定,一般对涉及民生重要领域的目录,政府也可以在必要时采取临时价格干预的措施,所以这就可以给商品房‘限价’提供一个‘活口’。
但目前普遍适用性不强,就全国而言,个例也较少,这也就是这个方法有待商榷的原因之一。
1.3“最高限价”经济学分析
最高限价又可以叫做价格上限(priceceiling)是出售一种物品的法定最高价格,由于市场是自发的调节进行资源的配置,所以政府制定价格上限会对市场的运行产生影响。
经济学上还有一个术语——弹性(elasticity),是指衡量需求量或供给量对其某种决定因素的反应程度的指标,可以分为缺乏弹性和富有弹性。
如果一种物品的需求量对价格变动的反应很大,就说这种物品的需求是富有弹性,而如果一种物品的需求量对价格变动的反应很小,就说这种物品的需求是缺乏弹性的。
运用经济学上的原理对一些物品的最高限价政策进行分析可以得知,
曼昆:
《经济学原理微观经济学》,.北京大学出版社2009,第123页。
最高限价会导致该种物品在市场上的短缺,房地产行业亦不例外。
兰州市政府出台“最高限价”政策的目的是帮助穷人或是经济条件不好的人更能买得起房,但有的经济学家却对这种政策提出了批评,认为这是一种极无效率的帮助穷人提高生活水平的方法。
这种调控政策的不利影响对一般人来说并不明显,因为这些影响要在许多年中才能显现出来。
在短期中,房屋的数目是固定的,而且他们不能随着市场状况的变得而迅速调整这个数量。
此外,在短期中,一个城市要买房的人的数量对房价也并不会非常敏感,因为人们计划买房是一个长时间的过程,不会在短期内对房价的变化做出反应。
因此,住房的短期供给与需求都缺乏弹性。
图表1(a)
图1(a)幅表示最高限价对房地产市场的短期影响。
其中A点是最高限价后房地产行业的房屋供给量,而B点是最高限价后市场上房屋的实际需求量,即AB段表示房屋的短缺。
由此可以看出与任何一种价格上限一样,价格控制导致了住房短缺。
但由于短期中房屋供给量与需求量缺乏弹性,最初由价格上限引起的短缺并不大。
短期中的主要影响是降低了房价。
曼昆:
《经济学原理微观经济学》,.北京大学出版社2009,第124页。
长期的情况则完全不同,因为随着时间的推移,房屋的买者与卖者对市场状况的反应增大。
在供给一方,住房所有者对最高限价的反应是不建新楼房或是直接不出售已建好的公寓;在需求一方,房屋的短缺使很多人不得不租房或是把目光转向二手房市场。
因此在长期中,供给与需求都是较为富有弹性的。
图表2(b)
图2(b)幅表示最高限价对房地产市场的长期影响。
其中A点是最高限价后房地产行业的房屋供给量,而B点是最高限价后市场上房屋的实际需求量,即AB段表示房屋的短缺。
由此可以很明显的看出,这种短缺在逐步的增大,即房屋的供给量大幅度减少,而房屋的需求量大幅度增加。
在实行最高限价以后,一方面买房者排长队等待,而另一些卖者却不出售房屋。
有时,房子卖给那些愿意暗中贿赂房地产商的人,实际上,这些贿赂使公寓的总价格(包括贿赂)接近与均衡价格。
由此我们可以看出最高限价的初衷是帮助那些买不起房的人,改善他们的经济状况,但结果却适得其反,反而滋生了腐败,抬高了房价。
曼昆:
《经济学原理微观经济学》,.北京大学出版社2009,第124页。
第四章房地产未来发展趋势
市场是一只“看不见的手”,他可以对市场上流通的产品进行自发的调节,以使其达到供给与需求的价格均衡。
但房地产市场有点特殊,首先他是人们的衣食住行之一,与人民的切身利益息息相关。
还有最重要的一点是在房地产市场的博弈中涉及政府、企业、银行和居民,政策调控失败是各博弈主体的行为不一致导致的结果,行为不一致的背后是利益不一致和预期不一致,因此中央政府的调控能否起作用取决于对政府、企业(房地产商)、银行和居民的综合影响。
本轮房地产调控只是更长期调控的一个开始,从紧政策两年内不会发生变化,高房价已经成为制约经济刺激政策,尤其是货币政策的主要因素,如果房价不跌,货币政策不敢放松,整个经济政策就不能专注于明年保增长的目标,整个中国就要为房地产着个行业的利益而付出惨重的代价。
而且“高房价”所暴露的社会问题日益突出,从政治经济等角度来讲,不但短期内对高房价的高压政策不会改变,即便未来的几个月房价又实质性的回落,政策也不可能改变。
政府的高压政策应以市场自由竞争为前提,通过分析我们可以得知“最高限价”的政策不能用于调控房地产市场,但如何让悬在半空中的房价恢复到我们可以承受的限度呢?
我认为应该从两个方面着手,其中一个就是土地和税收。
先来说土地,土地对于房地产企业来说是最重要的资产。
其占总成本的比重较大,因此能否拿到位置好、价格低廉的土地是房地产开发企业的核心竞争力之一,甚至商业模式为此出现分化。
还有就是税收,对于房地产开发企业来说,影响最大的应该是土地增值税。
土地增值税于1993年12月颁布,主要目的是抑制高房价,但土地增值税实施初期,房价不高。
所以该税税种并不受重视。
近年来伴随房价的快速上涨,土地增值税作为一种税收调控政策越来越受到重视。
从整体上来说,税收方面的改革将会影响到房地产开发企业的利润率,虽然国家为保护耕地,出台了相关政策抑制土地开发的步伐,但显然这些政策不足以遏制住高房价。
所以从土地增值税方面着手对房地产行业进行调控,即关键环节的抑制会对降低房价起到意想不到的效果。
张宇明:
2011年楼市展望【J】.资本市场.2010.年
中国一线城市的房价如此之高,除了开发商的抬价,还有一个很重要的原因是有人在“炒”房,有些地区甚至出现了专业的炒房团。
有的人买不起房,有的人却拥有好几套房子,多则几十套,他们的目的就是靠转手来牟取暴利,在很大程度上,中国的房价就是这些人“炒”起来的。
市场经济的良好运行要靠法律来规范,它固有的一些缺陷自身是无法弥补的,只能诉诸于法律,这个时候就需要有政府参与进来了。
保证经济的良好运转是政府的职责,而法律的不健全,才使得这些炒房者有了擦边球的机会,由此可以看出政府在这个方面立法的滞后和失职。
2011年2月16日,北京市出台落实“国八条”的楼市调控细则,细则要求,在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房,须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。
虽然这个调控政策的公平性仍有待商榷,不过他至少表明政府已经从这个方面开始了新一轮对炒房者的限制。
在我看来,除了土地和税收,这应该是政府今后调控楼市的重点监控区,减少人为因素对房价的哄抬,可以在一定程度上抑制高房价。
房地产市场的泡沫现在已经成了中国经济的硬伤,俗话说得好“冰冻三尺非一日之寒”,已经开始向二三线城市蔓延的高房价,也不是一蹴而就的,即使国家现在采取高压政策打压房价,但在短期内中国的高房价也不会有明显的回落。
在这个市场上,各个利益集团的较量暂时不会分出胜负,正如我在前面提到的,它牵扯到太多的博弈各方,不是孰输孰赢的问题,而是牵扯到中国经济转型问题。
所以,借用屈原的一句词,中国的房地产仍然是“路漫漫其修远兮”,而政府也将“吾将上下而求索”。
结论
对房地产行业的调控政策可以称得上是政府对经济干预里面政策变动最为频繁的,这个涉及民生的高房价,不仅让买房者头疼,有时甚至连政府的政策也失效。
中国正处在经济转型的关键时期,这个时期也伴随着很多社会矛盾的产生,而各地的高房价就像催化剂一样,不仅加剧了这些矛盾,又催生了一些新的考验中国政府的问题。
所以处理好这个矛盾就显得特别重要,总结以上的内容,我们可以得出如下结论:
第一市场经济有其自身的运行规律,它是不以人的意志为转移的。
所以,针对兰州市政府拟实行的“最高限价”,在运用图表法和经济学原理分析以后我们可以得知,它与市场的经济规律背道而驰,不仅不会降低房价,反而会引起房屋的短缺。
显然这不是一个调控房价的好方法,政府做了本应由市场来进行的事,在自己应该履行职责的领域却失职。
第二制度的不健全让一些人钻了制度的空子,这是政府今后调控房价的一个重点领域。
市场的缺失部分正是政府应该运用政策来弥补的地方,让市场经济规范运行,这就是政府在房地产行业应履行的职责。
作为房地产开发企业核心竞争力的土地,以及与他们的利益密切相关的土地增值税是调控高房价的一个不错的选择,所以中国政府对这个行业的调控任重而道远。
参考文献
[1]曼昆.《经济学原理微观经济学》[M].北京:
北京大学出版社.2009[2]张宇明:
2011年楼市展望【J】.资本市场.2010.年[3]汤炎非,杨青著.可行性研究与投资决策.武汉:
武汉大学出版社,1998[4]李竹成主编.房地产经济专业知识与实务.北京:
团结出版社,2001[5]潘蜀健主编.房地产项目投资.北京:
中国建筑工业出版社,1999[6]中国房地产估价师学会编.房地产估价理论与方法.北京:
中国物价出版社,2001[7]宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006.[8]刘秋雁.房地产投资分析[M].大连:
东北财经大学出版社,2003.[9]刘志平,王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产,2001.[10]何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点[J].中国国际咨询,2003.
公共政策概论
对房地产调控政策的分析
——以经济学的视角
指导老师:
曾巧
姓名:
陈荣燕
学号:
200809060122
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