两岸人口及产业分布与地价之关系.docx
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两岸人口及产业分布与地价之关系
人口及产业分布与地价之关系
-以苗栗县为例
陈斌山谢静琪
.tw/_mysite.resources/EventData/e950915a_doc1/11.doc
要目
壹、前言肆、实证分析
贰、文献回顾伍、结论与后续研究建议
参、研究设计
提要
本文尝试从县(市)行政区域的角度,探讨人口及产业特性与地价之关系,运用复回归分析方法建立地价模型,并利用迭图分析呈现研究结果。
从苗栗县之实证分析中验证,人口密度及产业场所家数确实为各乡(镇、市)一般正常交易价格的形成因素;而人口密度、产业场所家数、产业员工人数及产业生产总额等四个变量为公告土地现值的重要解释变量。
因而建议台湾地区其它各县(市)政府,亦应检视人口及产业特性分布与地价间之关系,以建立公告土地现值之合理性。
壹、前言
随着经济的快速发展,人们对于土地的利用与需求亦日渐增加,土地利用价值的发生与决定来自于人们对土地的竞用,由于土地具有不可增加性、不可移动性及异质性等特性,使得土地市场上产生需求大于供给的情况,造成土地价格的变动且不易掌控,但地价与民众之权益、国家税收、公共设施的兴建及土地开发政策等又有非常密切之关系,因此土地价格的求取显得格外重要。
现行政府部门土地估价作业过程中,由于土地笔数众多,但地价查估人员有限的情况下,以人工方式进行估价作业,对估价人员来说工作负担繁重。
此外地价查估人员所需搜集之相关图表相当多且复杂,而且为了划分不同地价区段,查估人员需考虑的地价影响因素非常多,最后在进行区段的划分时,需要依据查估人员的经验来进行,过程中往往参杂了查估人员的主观意识,使得地价区段划分之合理性与客观性倍受质疑。
本文主要的目的即藉由统计技术来分析苗栗县各乡(镇、市)人口及产业分布与地价之关系,但对于空间关系之全盘掌握较为困难,所以配合地理信息系统之迭图分析功能,进一步掌握各乡(镇、市)间人口及产业分布与地价的关系,作为订定地价之参考依据,促使各乡(镇、市)间地价趋于合理。
影响地价之因素可分为一般因素、区域因素及个别因素等三大项,其中一般因素又可分为自然因素、行政因素、政治因素、社会因素及经济因素,而人口属于社会因素,产业则属于经济因素,两者都是影响地价的重要因素。
另形成土地价格之原则,可分为需要与供给原则、变动原则、替代原则、最有效使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、收益分配原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则及外部性原则等十二项。
目前国内以实证研究探讨地价课题的文献相当丰富,但针对人口及产业分布与地价关系的文献却很有限。
因此,本文主题针对人口及产业分布与地价之间的关系进行探讨。
贰、文献回顾
本文主要在探讨苗栗县各乡(镇、市)人口及产业分布与地价之关系,因此本段前半部份将先探讨地价影响因素,随即再探讨地价是否会受到人口及产业分布影响,最后本段的后半部份再针对衡量人口及产业分布与地价关系分析方法之相关文献进行探讨,以归纳出本文探讨人口及产业与地价之理论与观点以及分析指标与方法作为实证分析之基础。
一、地价影响因素与相关实证之依据
人口及产业均属于影响地价的一般因素,此等因素的影响并非全国一致,对于各种土地的影响亦非同等或相同程度,但对同一种土地或同一地区土地的影响却具有类似的趋势,一般因素的掌握对土地估价的实施,难免具有抽象观念的感觉,故未受到应有的重视,但倘若缺乏人口及产业分布的掌握,势必降低估价的准确性,妨碍估价作业的正确进行。
是以;一般因素中人口及产业分布与地价的关系,为本文探讨的重点。
(一)形成土地价格原则
形成土地价格之各项原则,可分为需要与供给原则、变动原则、替代原则、最有效使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、收益分配原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则及外部性原则等十二项,与本文相关部份原则有供给与需求原则、竞争原则及变动原则。
(二)影响区段地价之因素
公告土地现值依平均地权条例第四十六条及地价调查估计规则相关规定,采区段地价估价方式,由地政机关派员实地勘查,以乡(镇、市、区)为单位,将地价相近、地段相连、情况相同或相近之土地划为同一地价区段。
即同一区段内土地同构型高,不同区段土地则具异质性,影响区段地价之因素,包括土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、工商活动、房屋建筑现况、土地利用现况、发展趋势及其它影响因素之数据等。
(三)人口分布对地价之影响
为了解人口分布影响地价较显著的因素有那些,就国内有关土地或不动产价格之研究加以归纳分析后,发现其研究主题和内容各有不同,有利用复回归模型求取各变量和地价或不动产价格关系者;也有利用已知地价或不动产价格求其特征价格函数者;或针对交通建设、容积管制等对地价或不动产价格之影响;综合归纳研究结果,以所得、都市成长、人口数、人口密度为国内研究证实较显著之地价变动因素。
另外人口分布与人口成长率、户数及户量、出生数及粗出生率、死亡数及粗死亡率、自然增加数及自然增加率、社会增加率、年龄结构、扶养比、总生育率等与地价也有密不可分之关系。
归纳研究方法则以文献分析法、统计分析法及回归分析法应用最广且最为常见。
(四)产业分布对地价之影响
为了解产业分布影响地价较显著的因素有那些,就国内有关土地或不动产价格之研究加以归纳分析,综合归纳研究结果,以国内生产毛额、距离交通、人口结构、产业结构、土地使用管制之建蔽率及容积率为国内研究证实较显著之地价变动因素。
另外产业分布与产业场所家数、工商业从业员工数、产业生产总额、产业建筑物楼地板面积及土地使用管制等与地价也有着密不可分之关系。
归纳研究方法则以文献分析法、统计分析法、特征价格函数及回归分析法应用最广且最为常见。
二、衡量人口及产业分布指标之选取
因本文在探讨苗栗县各乡(镇、市)人口及产业分布与地价之关系,乃是以人口及产业分布会影响地价之观点为其理论基础,因此在寻找衡量分析人口及产业分布之指标时,其指标必须具有衡量地价高低层次之功能。
就所搜集相关文献,将有关人口及产业分布对地价的影响指标加以归纳、整理及分析,以作为后续实证分析的参考依据。
三、分析方法之选取
本段主要是针对相关文献及研究加以探讨,以整理归纳出适合作为本文分析探讨苗栗县各乡(镇、市)人口及产业分布与地价关系之分析方法。
综合归纳分析方法,认为「叙述性统计分析方法」、「复回归分析方法」及「地理信息系统迭图分析方法」较适于本文人口及产业分布与地价关系之方法。
因此,本文将以叙述统计分析为基础,进行各产业于各乡(镇、市)中基本状态之描述与分析,并藉由复回归分析方法以地价模型方式表现;另以地理信息系统迭图分析方法呈现人口及产业分布与苗栗县各乡(镇、市)地价之关系,探讨目前苗栗县地价情形,以作为订定合理地价之基础。
参、研究设计
一、研究架构
苗栗县各乡(镇、市)人口及产业分布均不相同其与地价间之关系为何?
值得深入探讨,故本文之研究架构如下:
(一)首先探讨苗栗县各乡(镇、市)人口分布与地价之关系:
人口分布对土地使用之需求,会影响地价之高低,因此本文以人口数、人口密度、户量、社会增加率、教育程度、年龄结构及老化指数为指针,利用叙述性统计分析、复回归分析及地理信息系统迭图分析方法,来探讨人口分布的不同是否会影响苗栗县各乡(镇、市)之地价。
(二)随后再探讨苗栗县各乡(镇、市)产业分布与地价之关系:
产业分布对土地使用之需求,也会影响地价之高低,因此本文以都市化程度、产业场所家数、产业员工人数、产业楼地板面积及产业生产总额为指标,利用叙述性统计分析、复回归分析及地理信息系统迭图分析方法,来探讨产业分布的不同是否会影响苗栗县各乡(镇、市)之地价。
(三)最后再探讨苗栗县各乡(镇、市)人口及产业分布与地价之关系:
人口分布及产业分布对土地使用之需求,亦会影响地价之高低,因此本文以其人口及产业特征为指针,利用叙述性统计分析、复回归分析及地理信息系统迭图分析方法,探讨人口分布及产业分布的不同是否会影响苗栗县各乡(镇、市)之地价。
二、分析方法
本文在方法上,分为理论探讨与实证分析二大部分:
(一)理论探讨部分:
主要采归纳分析法,即搜集人口、产业、地价理论及其相关研究,以建立影响地价之变量,作为分析之基础。
(二)实证分析部分:
研究范围内人口及产业与影响地价等相关资料,采用叙述性统计分析、复回归分析及地理信息系统迭图分析方法作下列分析:
1.叙述性统计分析方法:
分析比较苗栗县各乡(镇、市)人口及产业分布与一般正常交易价格及公告土地现值之差异。
2.复回归分析方法:
是用来分析一个以上自变量与应变量的数量关系,以了解当自变量(人口特征或产业特征)为某一水平或数量时,应变量(地价)反应的数量或水平。
3.地理信息系统迭图分析方法:
则是用空间分析方式呈现人口及产业分布与地价的情形,以了解其中相互关系。
三、资料来源、研究范围与限制
(一)资料来源
本文目的在探讨苗栗县各乡(镇、市)人口及产业分布与地价之关系,因此有关人口的变量数据是依据苗栗县九十年统计要览进行统计与分析所得;有关产业的变量数据是依据苗栗县八十九年农林渔牧业普查与九十年工商及服务业普查数据进行统计与分析所得;有关地价的变量数据则是以苗栗县九十一年一般正常交易价格与公告土地现值资料进行统计与分析所得,所搜集之资料皆为政府机关的二手数据,因此数据详实可靠,可以作为实证分析之基础。
(参见表3-1)
(二)研究范围
1.空间范围之界定
本文以苗栗县全部行政区域苗栗市、苑里镇、通霄镇、竹南镇、头份镇、后龙镇、卓兰镇、大湖乡、公馆乡、铜锣乡、南庄乡、头屋乡、三义乡、西湖乡、造桥乡、三湾乡、狮潭乡、泰安乡等18个乡(镇、市)为空间范围。
2.时间范围之界定
本文以苗栗县各乡(镇、市)90年统计要览资料、89年农林渔牧业普查、90年工商及服务业普查、91年一般正常交易价格及公告土地现值为时间范围。
(三)研究限制
1.假设实证研究时期的阶段,影响地价因素除人口及产业分布外,于短期内是固定不变的。
2.假设苗栗县地价查估作业,在实证研究时期是接近一般正常交易价格的。
表3-1实证变量名称、数据时间及来源说明
名称
(代号)
资料
时间
说明
资料来源
人口数
(X1)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)具有户籍登记之现住人口总数。
苗栗县政府90年统计要览
人口密度
(X2)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)每平方公里人数。
苗栗县政府90年统计要览
户量
(X3)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)以总户数除总人口数所得之商数等于平均户量,户量的定义是构成一户家庭的人数。
苗栗县政府90年统计要览
社会增加率(X4)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)人口迁入率-人口迁出率。
苗栗县政府90年统计要览
教育程度
(X5)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)满十五岁以上现住人口教育程度(包括高中职、专科、大学以上)人口数。
苗栗县政府90年统计要览
年龄结构
(X6)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)青壮年人口即15-64岁人口数(有生产力人口)。
苗栗县政府90年统计要览
老化指数
(X7)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)(65岁以上人口/0到14岁人口)*100%,老化指数是为了衡量地区人口老化程度所设定的指标。
苗栗县政府90年统计要览
都市化程度(X8)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)三级产业人口数占总就业人口比例。
行政院主计处89年苗栗县农、林、渔、牧业普查与90年工商及服务业普查数据
产业场所
家数(X9)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)二级产业场所家数+三级产业场所家数。
行政院主计处90年苗栗县工商及服务业普查数据
产业员工
人数(X10)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)二级产业人口数+三级产业人口数。
行政院主计处90年苗栗县工商及服务业普查数据
产业楼地板面积(X11)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)二级产业场所单位+三级产业场所单位年底使用建筑物楼地板面积。
行政院主计处90年苗栗县工商及服务业普查数据
产业生产
总额(X12)
90年
资料
系指90年苗栗县各乡(镇、市)二级产业场所单位+三级产业场所单位全年生产总额。
行政院主计处90年苗栗县工商及服务业普查数据
一般正常交易价格(Y1)
91年
资料
苗栗县各地政事务所调查各乡(镇、市)90年买卖实例或收益实例所估计数据。
苗栗县政府
公告土地
现值(Y)
91年
资料
苗栗县各地政事务所调查各乡(镇、市)90年买卖实例或收益实例所估计,并经地价评议委员委员会所通过之资料。
苗栗县政府
肆、实证分析
实证分析之作用就是把所搜集的资料经由量化、估计、检验及推论等过程所得的结果加以解释,并提出解释办法以供参考,本文依据研究目的、架构进行资料之搜集,并将搜集之数据经过整理编码,输入计算机建立数据库利用MicrosoftExcel软件包及SPSS统计软件包进行统计分析并利用ArcView软件包呈现分析结果。
一、人口特性分布与地价之关系
经由本文文献回顾之分析,了解地价受人口特性分布所影响,本部分将利用复回归分析的逐步回归选取法建立地价模型,希望透过地价模型的建立及地理信息系统迭图分析功能,了解苗栗县各个乡(镇、市)的土地,其地价可由那些人口特性所反映,及其间的关系为何。
(一)实证结果分析
本文依据文献分析与实证回顾的结果,将筛选后人口特性分布变量进行二种模型分析,分别为人口特性分布与一般正常交易价格地价模型及人口特性分布与公告土地现值地价模型,在校估回归方程式的过程中,根据逐步回归分析结果考虑,所得的函数型态如下:
1.人口特性分布与一般正常交易价格之关系
以一般正常交易价格(Y1)为应变量,而人口数(X1)、人口密度(X2)、户量(X3)、社会增加率(X4)、教育程度(X5)、年龄结构(X6)、老化指数(X7)为自变量之复回归分析基本结果如下(本文资料不是依时间来搜集,所以不做Durbin-Watson检定):
⑴应变量Y1与自变量的相关系数分别为X1(0.873)、X2(0.914)、X3(-0.006)、X4(0.182)、X5(0.904)、X6(0.878)、X7(-0.581)。
⑵逐步回归分析法选入的自变量为人口密度(X2)。
⑶复线性回归方程式为:
F1=973.241+4.645*X2。
⑷系数的检定:
自变量为人口密度(X2)的P-值为0.000小于显著水平0.05,即自变量可以用来解释应变量。
⑸适合性检定:
从变异数分析表中,可知P-值为0.000小于显著水平0.05,表示此模式适合,即自变量可以用来解释应变量。
⑹逐步回归分析法:
R平方83.4%;调整过后R平方82.4%。
逐步分析后,此时,第一个以最佳预测变项角色进入的是人口密度,人口密度可以解释一般正常交易价格的83.4%变异量【F(1,16)=80.669,P(显著性)=.000(<.050)】,以调整后的R平方来表示,仍有82.4%的解释力。
以F考验结果,此一解释力具有统计意义【F(1,16)=80.669,P(显著性)=.000(<.050)】,逐步分析的系数估计发现,人口密度被纳入模式中,该变项可以独立预测应变量Beta系数为.914,t值为8.982【(P(显著性)=.000(<.050))】,因为此时只有单独一个变项被纳入,所以无共线性问题,也就是说人口密度对于一般正常交易价格的预测力并没有受到其它六个变量的干扰。
故可以利用这个模式F1=973.241+4.645*X2进行预测。
2.人口特性分布与公告土地现值之关系
以公告土地现值(Y)为应变量,而人口数(X1)、人口密度(X2)、户量(X3)、社会增加率(X4)、教育程度(X5)、年龄结构(X6)、老化指数(X7)为自变量之复回归分析基本结果如下(本文资料不是依时间来搜集,所以不做Durbin-Watson检定):
⑴应变量Y与自变量的相关系数分别为X1(0.872)、X2(0.919)、X3(-0.001)、X4(0.157)、X5(0.897)、X6(0.875)、X7(-0.540)。
⑵逐步回归分析法选入的自变量为人口密度(X2)。
⑶复线性回归方程式为:
F2=293.569+2.560*X2。
⑷系数的检定:
自变量为人口密度(X2)的P-值为0.000小于显著水平0.05,即自变量可以用来解释应变量。
⑸适合性检定:
从变异数分析表中,可知P-值为0.000小于显著水平0.05,表示此模式适合,即自变量可以用来解释应变量。
⑹逐步回归分析法:
R平方84.4%;调整过后R平方83.5%。
人口密度可以解释公告土地现值的84.4%变异量【F(1,16)=86.808,P(显著性)=.000(<.050)】,以调整后的R平方来表示,仍有83.5%的解释力。
以F考验结果,此一解释力具有统计意义【F(1,16)=86.808,P(显著性)=.000(<.050)】。
逐步分析的系数估计发现,人口密度被纳入模式中,该变项可以独立预测应变量,Beta系数为.919,t值为9.317【(P(显著性)=.000(<.050))】,因为此时只有单独一个变项被纳入,所以无共线性问题,也就是说人口密度对于公告土地现值的预测力并没有受到其它六个变量的干扰,故可以利用这个模式F2=293.569+2.560*X2进行预测。
3.归纳人口及产业特性分布地价模型回归分析如表4-1;人口及产业特性分布地价模型方程式分析如表4-2:
(二)回归分析及迭图分析
本文系利用苗栗县行政区域图作为主题地图,将复回归逐步分析法选取之自变量,建立GIS属性数据,接着利用ArcView统计分析功能制作统计长条图,将应变量一般正常交易价格及公告土地现值的数量用渐层色表示,逐步回归选出的自变量数据的数量用长条图显示,并将图例标示清楚,以空间方式展示。
依据人口特性分布与一般正常交易价格地价模型及人口特性分布与公告土地现值地价模型,选入之预测变量均为人口密度其回归分析及迭图分析如下:
表4-1人口及产业特性分布地价模型回归分析表
项目
人口特性分布
产业特性分布
人口及产业特性分布
地价模型
变数
一般正常交
易价格地价
模型(F1)
公告土地现值地价模型(F2)
一般正常交易价格地价模型(F3)
公告土地现
值地价模型(F4)
一般正常交易价格地价模型(F5)
公告土地现
值地价模型
(F6)
常数项
973.241
(2.150)**
293.569
(1.221)**
785.187
(1.579)**
93.220
(0.419)**
973.241
(2.150)**
217.058
(1.166)**
人口数X1
人口密度X2
4.645
(8.982)**
2.560
(9.317)**
4.645
(8.982)**
4.365(7.344)**
户量X3
社会增加率X4
教育程度X5
年龄结构X6
老化指数X7
都市化程度X8
产业场所
家数X9
2.533
(8.366)**
2.519
(5.971)**
产业员工
人数X10
-0.174(-2.801)**
-0.259
(-3.706)**
产业楼地板面积X11
产业生产
总额X12
4.814E-059
(2.575)**
R平方
0.834
0.844
0.814
0.886
0.834
0.922
调整后R
平方
0.824
0.835
0.802
0.871
0.824
0.905
F值
80.669
86.808
69.984
58.381
80.669
54.876
注一:
※代表逐步回归分析选入之自变量
注二:
括号内为t值。
「*」表示在0.1显著水平下具显著性;「**」表示在0.05显著水平下具显著性。
表4-2人口及产业特性分布地价模型方程式分析表
分类
地价模型
数学方程式
人口特性
分布
一般正常交易价格地价模型(F1)
F1=973.241(2.150)+4.645*X2(8.982)
R2=0.834ADJR2=0.824
公告土地现值地价模型(F2)
F2=293.569(1.221)+2.560*X2(9.317)
R2=0.844ADJR2=0.835
产业特性
分布
一般正常交易价格地价模型(F3)
F3=785.187(1.579)+2.533*X9(8.366)
R2=0.814ADJR2=0.802
公告土地现值地价模型(F4)
F4=93.220(0.419)+2.519*X9(5.971)-0.174*X10(-2.801)
R2=0.886ADJR2=0.871
人口及产业
特性分布
一般正常交易价格地价模型(F5)
F5=973.241(2.150)+4.645*X2(8.982)
R2=0.834ADJR2=0.824
公告土地现值地价模型(F6)
F6=217.058(1.166)+4.365*X2(7.344)-0.259*X10(-3.706)+4.814E-05*X12(2.575)
R2=0.922ADJR2=0.905
1.人口特性分布与一般正常交易价格之关系
⑴回归分析
逐步回归分析结果显示人口密度与一般正常交易价格的变动关系与预期符号一致,即人口密度对一般正常交易价格有极显著的正相关。
人口密度大小与地价高低,通常具有相当密切之关系,社会因素中最主要者是人口因素,人口增加则土地需求增大,或人口在某地区集中,则该地区土地需求亦随之提高,构成该地区价格水平上升。
因此确实会因为乡镇市人口密度较高而促使土地价格上涨。
依据供给与需求原则,一般而言,山地村落人口稀少,住宅用地的需求小,地价较为偏低;平地乡村人口较多,住宅用地的需求略为增大,地价稍微升高;市镇人口稍为聚集,地价高于乡村地价;至于城市,由于人口聚集,住宅用地的需求大为增加,地价势必偏高;人口愈聚集地价亦随之升高。
⑵迭图分析
人口密度与一般正常交易价格分析图(如图4-1)
图4-1人口密度与一般正常交易价格分析图
2.人口特性分布与公告土地现值之关系
⑴回归分析
因人口特性分布与公告土地现值之关系所选入的自变量人口密度与人口特性分布与一般正常交易价格之关系所选入的自变量人口密度一样,故回归分析相同。
⑵迭图分析
人口密度与公告土地现值分析图(如图4-2)
图4-2人口密度与公告土地现值分析图
二、产业特性分布与地价之关系
经由本文文献回顾之分析,了解地价受产业特性分布所影响,本部分将利用复回归分析的逐步回归选取法建立地价模型,希望透过地价模型的建立及地理信息系统之迭图分析功能,了解苗栗县各个乡(镇、市)的土地,其地价可由那些产业特性所反映,及其间的关系为何。
(一)实证结果分析
本文依据文献分析与实证回顾的结果,将筛选后之产业特性分布变量进行二种模型分析,分别为产业特性分布与一般正常交易价格地价模型
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- 两岸 人口及产业分布与地价之关系 人口 产业 分布 地价 关系