公寓大厦管理条例条文暨解释函令汇编.docx
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公寓大厦管理条例条文暨解释函令汇编
公寓大廈管理條例條文暨解釋函令彙編
中華民國八十四年六月二十八日總統華總
(一)義字第四三一六號令公布全文五十二條
中華民國八十九年四月二十六日總統華總
(一)義字第八九一四四三號令修正第二條條文
中華民國九十二年十二月三十一日總統華總[一]義字第09200243911號令修正
中華民國九十五年一月十八日總統華總一義字第09500005871號令修正發布第29條條文;增訂第59-1條條文
第一章總則
第一條為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,特制定本條例。
本條例未規定者,適用其他法令之規定。
▲關於函詢公寓大廈管理費請求權時效之疑義乙案。
內政部營建署95.12.4營署建管字第0950062113號
有關公寓大廈管理費請求權時效之疑義乙節,條例並無規定,依條例第1條第2款,適用民法等其他法令之規定辦理。
第二條本條例所稱主管機關:
在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣(市)為縣(市)政府。
第三條本條例用辭定義如下:
一、公寓大廈:
指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其
基地。
二、區分所有:
指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分:
指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。
四、共用部分:
指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。
五、約定專用部分:
公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分:
指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議:
指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權
人所舉行之會議。
八、住戶:
指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會:
指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人:
指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
十一、管理服務人:
指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
十二、規約:
公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
▲關於國民住宅社區依公寓大廈管理條例規定推選出區分所有權人會議召集人,其召開會議之期限及規約草案由何人擬訂之疑義乙案。
內政部營建署95.12.18營署建管字第0950064432號
規約之訂定須經區分所有權人會議決議,至於規約草案,條例並無規定應由何人擬訂,惟本部定有「公寓大廈規約範本」可供各社區訂定規約時之參考。
▲關於函詢僅有土地所有權者可否出席區分所有權人會議之疑義乙案。
內政部營建署95.6.8營署建管字第0952909264號
僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者,顯非該區分所有建築物之區分所有權人,自無參與該區分所有權人會議表決之權利,如涉及私權爭執,宜循司法途徑解決。
▲關於公寓大廈內設立之公司行號負責人或員工是否為「住戶」之疑義乙案。
內政部95.1.24內授營建管字第0950800434號
設立於公寓大廈內之公司行號,係向區分所有權人承租使用該專有部分,該公司行號之負責人或員工,應屬經區分所有權人同意而為專有部分之使用者,應為住戶,其住戶之權利義務當依本條例相關規定辦理。
▲關於函詢公寓大廈共用部分之使用變更,可否依區分所有權人會議決議為之及其出席人數之疑義乙案。
內政部營建署94.9.6營署建管字第0942915200號
區分所有權人會議之召開,非僅限於當層或整棟之區分所有權人,而應當召集「全體」之區分所有權人,並依條例第30條通知各區分所有權人,至其會議決議之成立,條例第31條及第32條已有明定。
▲關於區分所有權人會議之決議,於公寓大廈管理條例修正後,其修正前所定之規約如何適用疑義乙案。
內政部94.6.28台內營字第0940084041號
有關區分所有權人會議決議,於條例修正後,其修正前所定之規約引述本條例條文因修正變更條次及內容,應如何適用乙節,按規約內容引用條例修正前之條文,即以當時條文之內容作為規約之內容,該規約約定條文於未經區分所有權人會議決議修正前,仍具一定效力,惟為免規約引用條文與條例現行條文不合致,仍應由區分所有權人探求該規約原約定意旨,如有配合條例現行條文修正規約相關文字之必要,並請儘速依程序修正。
▲有關公寓大廈管理條例第5條所稱「違反區分所有權人共同利益之行為」之認定標準是否應依區分所有權人會議決議之執行疑義乙案。
內政部94.6.22內授營建管字第0940084181號
有關「違反區分所有權人共同利益之行為」之認定標準乙節,自得依前揭條例第3條第7款及第12款之規定,於規約規定或依區分所有權人會議決議,惟該行為是否係屬「違反區分所有權人共同利益」,非僅得以規約約定及區
分所有權人會議決議為認定標準,且規約內容是否即得限制專有部分所有權之行使,仍應由直轄市、縣(市)政府依其權責視個案情形審酌。
▲有關公寓大廈專有部分之共有人,可否同時被選任為管理委員會之管理委員疑義乙案。
內政部94.6.2台內營字第0940083737號
有關公寓大廈專有部分共同登記之區分所有權人,可否同時被選任為管理委員乙節,查條例尚無明文限制。
惟依條例第29條規定意旨,除區分所有權人會議決議或規約另有規定外,如具有住戶之身分,自得被選任為管理委員,其管理委員之選任,得依前揭條例於規約規定,未規定者依區分所有權人會議之決議為之。
▲有關區分所有權人僅有二人可否成立管理委員會乙案。
內政部營建署93.11.19營署建管字第0930065906號
建物所有權第一次登記,申請人為同一權利主體,如申請以區分所有建物型態登記者,其區分所有權人既未達3人,自無公寓大廈管理條例前開規定召開區分所有權人會議之適用。
▲有關於92年12月31日前已取得停車空間建築物所有權者,有無公寓大廈管理條例第3條第8款中「業經取得停車空間建築物所有權者。
」規定之適用乙案。
內政部93.11.2內授營建管字第0930087289號
公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)於民國92年12月31日修正公布,其中第3條第8款有關住戶之定義增訂『業經取得停車空間建築物所有權者』,該條文僅係針對住戶定義予以明定,因此所謂『業經取得停車空間建築物所
有權者』,應不限其係何時取得。
惟因本條例於修正前有關住戶之定義為:
『指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意,而為專有部分之使用者。
』因此如係取得停車空間建築物所有權者,不符上開住戶之定義者,則於本條例修正前,自不受本條例有關住戶權利義務之規範,而係於本條例修正後,方適用本條例有關住戶之權利義務規定。
」。
▲有關非居住於大廈內之區分所有權人,可否當選為該公寓大廈管理委員會委員疑義乙案。
內政部93.10.14台內營字第0930086958號
有關非居住於大廈內之區分所有權人者,除區分所有權人會議或規約另有規定外,得被選任為管理委員。
第二章住戶之權利義務
第四條區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
▲關於集合式透天建物所有權移轉,有無公寓大廈管理條例第4條第2項之適用乙案。
內政部95.10.11內授營建管字第0950154743號
按條例第4條第2項規定:
「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
」,其立法目的係以維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化,以避免法律關係趨於複雜,故建築物如屬公寓大廈,其「專有部分」之移轉或設定負擔,自應依上開條文規定辦理。
▲關於函詢公寓大廈區分所有權人會議決議可否限制專有部分之營業時間乙案。
內政部95.5.3內授營建管字第0950069304號
專有部分之營業時間,除法律另有限制外,得自由使用,並排除他人干涉。
▲關於公寓大廈規約得否限制不得為身心障礙福利服務使用乙案。
內政部營建署94.5.4營署建管字第0940020105號
依據都市計畫法及建築法等法令規定,該公寓大廈坐落之土地使用分區及建築物之用途,得為身心障礙者之福利服務使用時,則不得以公寓大廈規約另予限制。
▲有關函詢承攬人就承攬關係報酬額,依民法第513條第1項規定,對於其工作所附定作人之不動產,請求定作人為抵押權之登記,有無公寓大廈管理條例第4條第2項規定之適用疑義乙案。
內政部營建署93.12.10營署建管字第0930070883號
條例第4條第2項規定,其立法目的,係使土地上之建築物與土地之產權一體化,避免其法律關係趨於複雜,致生糾紛。
故區分所有建物自不應與其基地所有權或地上權之應有部分分離而為設定負擔。
有關承攬人就承攬關係報
酬額,依民法第513條第1項規定,對於其工作所附定作人之不動產,請求定作人為抵押權之登記,有無公寓大廈管理條例第4條第2項規定之適用疑義乙節,承攬人之法定抵押權固然僅就其承攬工作所附定作人之不動產,得依民法第513條規定,請求預為抵押權之登記,惟若該不動產為公寓大廈,自有條例之適用,應依前揭條文規定辦理。
第五條區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
▲有關公寓大廈管理條例第5條所稱「違反區分所有權人共同利益之行為」之認定標準是否應依區分所有權人會議決議之執行疑義乙案。
內政部94.6.22內授營建管字第0940084181號
有關「違反區分所有權人共同利益之行為」之認定標準乙節,自得依前揭條例第3條第7款及第12款之規定,於規約規定或依區分所有權人會議決議,惟該行為是否係屬「違反區分所有權人共同利益」,非僅得以規約約定及區
分所有權人會議決議為認定標準,且規約內容是否即得限制專有部分所有權之行使,仍應由直轄市、縣(市)政府依其權責視個案情形審酌。
第六條住戶應遵守下列事項:
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
▲關於函詢公寓大廈管理負責人執行職務之疑義乙案。
內政部營建署95.7.7營署建管字第0950032986號
一、管理負責人應執行條例第36條規定之職務,並得為訴訟之原告或被告。
二、又按規約範本第9條第8款規定:
「管理委員得為工作之需要支領費用或接受報酬,其給付方法,應依區分所有權人會議之決議為之。
」。
三、有關區分所有權人會議記錄,除依條例第34條第1項規定,於會後15日內送達各區分所有權人並公告之外,其送達方式,查條例並無相關規定。
▲關於函詢公寓大廈管理條例第6條執行疑義乙案。
內政部營建署95.6.21營署建管字第0950029633號
住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其他專有部分或約定專用部分時,請依前揭條文規定辦理,如區分所有權人或住戶違反條例第6條規定,直轄市、縣(市)主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求,經通知限期改善,屆期不改善者,由直轄市、縣(市)主管機關依條例第47條第3款規定加以處罰。
第七條公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。
其為下列各款者,並不得為約定專用部分:
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
▲關於公寓大廈區分所有權人會議原召集人任期屆滿,新召集人重新推選之時間疑義乙案。
內政部95.11.1內授營建管字第0950806682號
區分所有權人會議召集人之任期,依上開條文規定辦理,其任期屆滿未再選任時,自當解任。
至於互推之召集人依條例第29條第6項規定為管理負責人,其於任期屆滿前,如公寓大廈仍未成立管理委員會或推選管理負責人,該召集人於任期屆滿後,方符合條例第25條第3項所稱無管理負責人或管理委員會之規定,始得由區分所有權人依條例施行細則第7條規定重新互推一人為召集人。
▲關於公寓大廈騎樓為專有部分或共用部分之疑義乙案。
內政部營建署95.9.15營署建管字第0950046616號
一、有關「騎樓」並未列入條例第7條列舉款項中,故其於建造執照申請時所檢附之詳細圖說,究應標示為「共用部分」或「專有部分」法無限制,於不影響公共通行之機能下,騎樓於建造執照圖說上區分所有之劃設,除連通市外通路或門廳部分須註明共用部分外,其餘部分得依慣例辦理。
二、另「按建築物設置騎樓係供公眾通行之用,建築技術規則設計施工編第57條第2款已有明定,不得裝設任何台階或阻礙物。
騎樓地設置鐵捲門阻礙騎樓通暢,妨礙公共交通,除得依『道路交通管理處罰條例』處理外,亦可以依違章建築處理辦法之規定辦理。
」。
第八條公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。
屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。
▲關於函詢公寓大廈管理條例第8條第2項規定之疑義乙案。
內政部營建署95.2.14營署建管字第0950006555號
住戶違反第8條第1項規定,屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會依條例第8條第2項規定回復原狀,如經違規住戶抗爭以致無法回覆原狀時,管理負責人或管理委員會針對該住戶之違規行為,仍得報請直轄市、縣(市)主管機關,依條例第49條第1項第2款規定,加以處罰。
如尚有個案執行疑義,請檢具具體事實資料,逕洽當地直轄市、縣(市)政府辦理。
▲關於公寓大廈管理條例92年12月31日修正前所報備之規約有無同條例第8條第1項之適用乙案。
內政部營建署94.10.17營署建管字第0940053674號
公寓大廈管理條例第8條第1項,因該條文並無排除規定,故於條例92年12月31日修正前報備之規約或區分所有權人會議決議,亦有該條文之適用,惟規約之內容自不得牴觸本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法等法令規定,牴觸者無效。
▲關於公寓大廈成立管理組織後,因規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續乙案。
內政部94.8.15內授營建管字第0940085330號
一、有關規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續乙節,本條例及報備處理原則並無明文,惟規約如係依條例8條所為之限制規定時,則須向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者始得適用,其修改時亦同。
三、同時考量各直轄市、縣(市)政府執行違反條例第8條、第9條、第15條、第16條等規定之處置時,亦有涉及規約之規定,為確實建立公寓大廈管理組織申請報備相關資料,俾利日後公寓大廈之管理及相關問題之處理,管理委員會或管理負責人依程序完成規約訂定或修改後,如依前揭條文及函釋辦理報備申請,直轄市、縣(市)主管機關自當受理。
▲有關公寓大廈管理條例第8條處罰對象之疑義乙案。
內政部94.3.30內授營建管字第0940004239號
違反條例第8條第1項規定,其處罰之對象,自為住戶之行為人。
另有關違章建築之拆除,除依條例第8條第2項規定外,亦得依違章建築處理辦法第3條第1項規定,由直轄市、縣(市)主管建築機關執行之。
▲關於函詢公寓大廈外牆面設置廣告物之疑義乙案。
內政部營建署94.3.21營署建管字第0940011638號
按外牆係指建築物外圍之牆壁,為建築技術規則建築設計施工編第1條第22款所明定,又查同編第57條第1款有關騎樓寬度之計量規定,係自道路境界線至建築物地面層外牆面。
本案所述之騎樓內側牆面,若為上開計量騎樓寬度之建築物地面層外牆面者,即屬前開所稱之外牆。
▲有關公寓大廈違規行為發生於管理組織成立前,可否依違反公寓大廈管理條例第8條第1項規定,並爰引第49條第1項規定處以罰鍰之執行疑義乙案。
內政部94.3.11內授營建管字第0940003648號
本條例無溯及既往之特別規定,舊有公寓大廈之管理組織未成立前既已存在之事實,如有違反成立後之規約者,其法律效果如何,宜依具體情形由受訴法院或主管之行政機關認定之。
▲有關修正前公寓大廈管理條例第8條後段回復原狀之規定執行疑義乙案。
內政部93.11.8台內營字第0930087287號
有關條例第8條第2項所訂主管機關回復原狀之權責,探究上開條文之立法意旨係針對住戶違反同條文第1項規定時,所為處罰之規定,並課以住戶恢復原狀之義務,至未回復原狀時,始由主管機關衡酌實際執行狀況,自行決定是否代為回復原狀,而非課以主管機關回復原狀之強制權責,至其費用則由該住戶負擔之。
▲有關公寓大廈管理條例第8條修正前後適用之疑義乙案。
內政部營建署93.10.13營署建管字第0930059645號
有關住戶於一樓處變更建築物外牆,究應適用本條例修正前,抑或修正後第8條之規定乙節,除法律另有規定外,依法律不溯及既往原則,應適用住戶違規行為時之規定。
第九條各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。
但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
如有損害並得請求損害賠償。
▲關於函詢公寓大廈管理條例第9條及第10條所稱「共有之應有部分比例」,如建物登記簿謄本或其所有權狀無共用部分之記載時,應如何計算之疑義乙案。
內政部營建署95.10.2營署建管字第0950050293號
區分所有權人依其共有之應有部分比例,使用收益其共用部分,並分擔共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用,其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。
至關所詢如建物登記簿謄本或其所有權狀無共用部分之記載時,上開條文所稱共有之應有部分比例如何計算乙節,查條例並無明文,請依其他法令規定。
另來函所述中庭、地下室之「大公」及門前之「小公」如何計算,條例亦無關規定。
▲有關違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定處罰對象之疑義乙案。
內政部95.2.14內授營建管字第0950800699號
一、違反條例第9條第2項規定,其處罰之對象,當以違反該規定住戶之行為人為限。
二、對於買賣取得不動產之區分所有權人,如對其建築物原已違反條例第9條第2項規定之行為,既非行為人除不應將其列為條例第49條規定課處罰鍰之對象外,得依同條規定令其負「限期改善」之義務。
▲有關公寓大廈管理委員會於緊急用昇降機設置刷卡機或類似管制設備之執行疑義乙案。
內政部94.7.28內授營建管字第0940084983號
一、按有關公寓大廈管理委員會可否於緊急用昇降機間設置刷卡機或類似管制設備乙節,公寓大廈管理條例並無明文限制,惟緊急用昇降機如設置刷卡機,將影響緊急救難之時效及增加逃生之阻礙,是為避免影響建築物之救災及逃生功能,緊急用昇降機不宜設置刷卡機。
二、如區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用時,應依條例第21條及第22條規定辦理,故不宜以住戶未繳交公共基金或管理費或其他負擔之費用為由,剝奪其一般昇降機或緊急昇降機等共用部分使用之權,影響其生活利用上不可或缺之權利。
▲關於函詢公寓大廈住戶欲裝設衛星接收設備(小耳朵)之疑義乙案。
內政部營建署94.3.7營署建管字第0940009750號
有關社區住戶欲向管理委員會申請設置衛星接收設備(小耳朵),如該衛星接收設備係欲設置於公寓大廈共用部分時,則應依條例第9、10條規定辦理。
又該衛星接收設備是否屬無線電基地台等類似強波發射設備之認定,係屬交通部權責,倘經認定屬條例第33條第2款所定之無線電基地台等類似強波發射設備,自有該條例第33條第2款之適用。
第十條專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。
其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。
前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。
▲關於函詢管理委員會自聘之總幹事,其資遣費之支給權責疑義乙案。
內政部營建署95.5.26營署建管字第0950026305號
有關資遣費支給規定,條例並無明文,如涉及管理費或公共基金之運用,請依條例第10、18條規定辦理。
▲關於起造人得否擔任主任委員及公共基金運用等疑義乙案。
內政部94.5.12內授營建管字第0940083300號
一、起造人得否擔任主任委員乙節,除區分所有權人會議決議或規約另有規定外,如具有住戶之身分,自得被選任為管理委員、主任委員,不因其同時具備起造人身分而有所區別。
至於區分所有權人可否同時擔任數公寓大廈之主任委員乙節,依條例第29條第2項規定,應依其區分所有權人會議決議或規約規定辦理。
二、另起造人提列之公共基金,區分所有權人會議決議全數移交起造人作為社區一年之維修費用,且屆時一年期滿此費用不多退少補,該決議與公共基金之用途及運用方式不符,有違條例第10、11條規定之意旨,其區分所有權人會議之決議自不得違反條例之規定。
▲關於函詢公寓大廈住戶欲裝設衛星接收設備(小耳朵)之疑義乙案。
內政部營建署94.3.7營署建管字第0940009750號
有關社區住戶欲向管理委員會申請設置衛星接收設備(小耳朵),如該衛星接收設備係欲設置於公寓大廈共用部分時,則應依條例第9、10條規定辦理。
又該衛
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