黑龙江房地产估价师《制度与政策》对违规房地产估价机构和人员的处罚考试试题.doc

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2015年黑龙江房地产估价师《制度与政策》：

对违规房地产估价机构和人员的处罚考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房产税的课税对象是。

A：

房产

B：

土地增值额

C：

房产人

D：

负税人

E：

执行层的组织协调

2、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的，每年核定一次。

A：

2倍或3倍

B：

2倍或4倍

C：

3倍或4倍

D：

3倍或5倍

E：

执行层的组织协调

3、某居民楼总建筑面积为5000㎡，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元．某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元．若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为．【2006年考题】

A：

3％

B：

5％

C：

7％

D：

4％

E：

工业用地的监测点评估价格

4、对承包商而言，在__的情况下，采用固定总价合同是比较合适的。

A．开工前对工程内容尚不十分清楚

B．没有施工图就开工

C．设计图纸和技术说明书相当详细

D．有施工图但对工程的某些条件尚不清楚

5、任何一项工程从决策到竣工交付使用都有一个较长的建设期间。

在这期间内，有很多因素如工程变更、设备材料价格、工资标准以及费率、利率、汇率等都会发生变化，而这些变化必然会影响到造价的变动，从而使工程造价呈现的特点。

A：

大额性

B：

动态性

C：

个别性和差异性

D：

层次性

E：

执行层的组织协调

6、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为__万元。

A．40

B．48

C．50

D．60

7、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。

A：

368万元

B：

552万元

C：

561万元

D：

920万元

E：

工业用地的监测点评估价格

8、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。

A：

概括性

B：

描述性

C：

理论性

D：

准确性

E：

工业用地的监测点评估价格

9、投资基金证券的持有人与发起人的关系是关系。

A：

股权

B：

债权

C：

契约

D：

债务

E：

执行层的组织协调

10、路线价法主要适用于两侧土地的估价。

A：

城市街道

B：

城市主干道

C：

城市商业街道

D：

城市高速公路

E：

工业用地的监测点评估价格

11、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。

A：

对估价对象范围的描述就是说明其四至

B：

对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C：

对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D：

对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

E：

工业用地的监测点评估价格

12、__在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法

13、乘数理论就是描述关系的一种理论。

A：

投资变动与国民收入变动之间

B：

供给与需求变动之间

C：

供给弹性与需求弹性变动之间

D：

供给规律与需求规律变动之间

E：

执行层的组织协调

14、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是。

A：

商用房地产的风险更高

B：

商用房地产的收益更高

C：

商用房地产的价值更高

D：

商用房地产的增值潜力更大

E：

借款合同

15、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5％，该商铺实际增值额为万元。

A：

610．00

B：

619．05

C：

650．00

D：

761．90

E：

工业用地的监测点评估价格

16、单层工业厂房的组成中，主要是提高厂房结构的空间整体刚度和稳定性，传递水平风荷载以及吊车产生的冲击力的是__。

A．吊车梁

B．柱子

C．外墙围护系统

D．支撑系统

17、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．9000

18、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。

A：

100万元

B：

42万元

C：

63万元

D：

77万元

E：

工业用地的监测点评估价格

19、高尔夫球场属于。

A：

居住物业

B：

商用物业

C：

工业物业

D：

特殊物业

E：

借款合同

20、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。

A．空置率＞合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率＝合理空置率

D．不能判断

21、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A．抽检法

B．平滑法

C．指数加权法

D．市场法

22、下列说法正确的是__。

A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖

B．增价拍卖皆为买方报价拍卖

C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖

D．减价拍卖皆为买方报价拍卖

23、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。

A：

1297.91

B：

3584.01

C：

4881.93

D：

5158.71

E：

借款合同

24、市场需求的预测一般需要从__类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。

A．三

B．四

C．五

D．六

25、某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价（单价）数额为。

A：

300元／㎡

B：

30元／㎡

C：

4240元／㎡

D：

1272元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。

A：

委托人、拍卖人无过错

B：

委托人、拍卖人有过错

C：

买受人过错

D：

声明不保证

E：

声明保证

2、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管理

D．成本控制

3、下列关于征地的表述中，正确的有。

A：

根据当前宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”

B：

任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿

C：

由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用

D：

土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍

E：

征地时的水井，属于地上附着物补偿

4、房地产投资开发是指在依法取得国有__的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。

A．土地使用权

B．土地开发权

C．土地所有权

D．土地驻扎年限

5、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。

A．1.9%

B．2.1%

C．2.3%

D．2.5%

6、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。

A．建筑技术

B．土地权利设置

C．相邻关系

D．土地使用管制

7、下列保险中，厲商业保险的有。

（2004年试题）

A：

保证保险

B：

外汇变动保险

C：

信用保险

D：

健康保险

E：

劳动工伤保险

8、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》确定，对招标出让中，应当确定为中标人。

A：

能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人

B：

能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人

C：

能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人

D：

能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人

E：

能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人

9、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。

A：

拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：

对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金

C：

委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D：

公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E：

收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定

10、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。

A．土地所有权

B．国有工业用地土地使用权

C．宅基地土地使用权

D．大型游乐场

E．乡镇企业用房

11、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。

A：

减少

B：

增加

C：

不变

D：

同步递减

E：

借款合同

12、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。

A：

属于房地产开发企业

B：

属于业主共有

C：

属于物业服务企业

D：

归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定

E：

执行层的组织协调

13、收益法适用的条件是房地产的__。

A．收益能够量化

B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化

D．收益和风险均能量化

14、经济适用住房价格__。

A．由市（县）人民政府制定

B．实行市场调节价

C．由房地产开发商定价

D．由政府限定销售价格

15、法律规定可以属于集体所有的自然资源有__。

A．森林

B．矿藏

C．水流

D．山岭

E．荒地

16、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。

A：

国务院

B：

国务院建设行政主管部门

C：

省人民政府建设行政主管部门

D：

自治区人民政府建设行政主管部门

E：

直辖市人民政府房地产行政主管部门

17、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。

A．50.0

B．92.4

C．60.0

D．98.0

18、在某种商品市场上，影响该商品需求的因素是。

A：

消费者偏好

B：

消费者的收入水平

C：

该商品的价格

D：

厂商对未来的预期

E：

厂商对商品的评价

19、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。

A．佣金

B．手续费

C．咨询费

D．保证金

20、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用__评估可能会更科学。

A．成本法

B．收益法

C．市场法

D．其他

21、下列关于房地产图的比例尺，表述正确的是。

A：

城市地籍图比例尺一般为1：

500

B：

宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：

500或大于1：

500

C：

建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1：

1000的比例尺，