签订卖房合同注意事项.docx
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签订卖房合同注意事项.docx
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签订卖房合同注意事项
签订卖房合同注意事项
篇一:
签订购房合同八大注意事项
签订购房合同八大注意事项
第一项:
关于五证
陷阱:
有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。
五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策:
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。
若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第二项:
关于公摊面积
陷阱:
建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。
依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。
对策:
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款:
双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
第三项:
关于房产证
陷阱:
建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。
可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策:
1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第____种方式处理:
1、买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第
(1)项的违约金计算标准承担责任。
2、买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。
如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。
但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。
第四项:
关于书面通知
陷阱:
合同中约定通知义务后(如:
交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼
部张贴书面公告,却署名约定日。
还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。
对策:
1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。
2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。
律师建议增加补充条款:
本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。
第五项:
关于所售房屋的坐落位置
陷阱:
开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策:
1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。
2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款:
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
第六项:
关于所售房屋的抵押
陷阱:
有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。
如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。
因为买受人还未得到房产证,不具有物权。
对策:
1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。
3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第七项:
关于物业管理公约
陷阱:
《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。
否则,开发商就不得出售房屋。
潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策:
1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。
2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。
3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
律师建议增加补充条款:
出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。
买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
第八项:
关于各方责任范围
陷阱:
如果因开发商的各种原因(如:
五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。
然而法律也没明确具体范围。
对策:
1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。
2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下:
出卖人的责任范围:
1、退还已付房价款及其利息(此利息的计算,如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。
2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。
4、对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:
银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。
篇二:
签订商品房买卖合同注意事项
附件2:
商品房买卖合同签约注意事项
根据《合同法》、《物权法》、《商品房销售管理办法》等法律法规,按照平等、自愿的原则,双方当事人签约合同时应注意下列内容:
一、合同当事人的相关资料:
本条款内容据实填写,特别是身份证号、联系地址、联系电话等,这是双方联系畅通的基础。
当联系信息发生变更的,应以书面通知变更为准。
买受人为多人时,应约定所占产权的比例,并且指定一个或多个为联系人。
二、项目建设依据、销售依据:
根据售楼现场公示内容认真核对,据实填写。
建议双方在空白行处根据【国有土地使用证】约定买受人所购房屋分摊土地的使用年限。
三、商品房的基本情况:
主要是依据规划部门批准建设的商品房的位置、户型、面积、阳台等,本条款需注意的是:
1、预售期房的面积是预测面积,可能和产权登记面积存在误差,现售房屋的面积为实测面积,即产权登记面积。
2、建筑面积的约定应在附件二中对分摊的情况给予说明,依据测绘报告如实填写。
明确参与分摊的部位名称、大致位置等,分摊方式是按比例分摊、协议分摊两种方式。
四、付款方式的约定:
一般有三种:
一次性支付、分期
支付、按揭贷款支付。
一次性支付、分期支付相对比较简单,按揭贷款支付方式较为复杂,容易出现纠纷,应进行详细约定:
1、首付款支付的时间和数额,剩余房款的数额和贷款方式。
2、因买受人或出卖人的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,双方约定违约责任及解决方式。
3、出卖人为买受人贷款而提供阶段性担保的有关约定。
4、因非双方原因,导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的,双方应就具体付款方式另行约定,且不得排除解除合同的权力。
本条款需注意的是买受人应当提前掌握贷款银行的贷款政策,确保自己符合贷款要求,避免承担违约责任。
五、面积差异处理:
面积差异处理主要是指以建筑面积或套内建筑面积作为计价方式,在合同中约定面积与产权登记面积发生差异时的处理办法。
面积差异处理依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第二十条的有关规定进行约定。
建议合同双方选择第二种处理方式即按法定原则处理面积差异。
六、交付条件:
交付条件在《郑州市房地产开发经营条
例》中有明确规定,交付使用的商品房应当符合下列条件:
1、建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案;
2、配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成,并经验收合格;
3、前期物业管理已经落实。
上述条件为最低交付标准,双方还可就其它方面做出交付约定。
七、交接:
一般包括:
1、通知。
出卖人认为商品房达到交付条件后,应当向买受人发出书面通知书。
2、查验。
买受人在接收前,有权按照合同约定对房屋进行现场查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署交接单、物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件;如果发现所交付的商品房和小区配套设施不符合合同约定或存在质量问题的,买受人应当以书面形式向出卖人提出异议,出卖人认为异议成立的,应当予以修复整改或采取双方同意的其他处理方式。
如果买卖双方对所交付的商品房是否符合合同约定有不同意见的,可协商解决,协商不成的,按照合同约定的方式向人民法院起诉或向仲裁机关申请仲裁。
3、签署交接单。
如果买受人确认所交付的房屋符合法律规定和合同约定,出卖人也已确认买受人按合同约定履行了付款义务,双方应当签署房屋交接单。
4、小区内共用部位、共用设施设备的承接验收按照《物
业承接查验办法》执行,在前期物业服务合同中应进行明确约定,由物业公司进行查验交付,并向业主出具承接验收单。
八、装饰装修情况的约定:
双方应就下列部位明确约定:
外墙,内墙,顶棚,地面,门窗,厨房,卫生间,阳台,电梯等。
对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰,视为无条件赠送给买受人。
考虑到实际施工中,装饰装修工程一般在主体封顶后实施,签订合同时所用材料的厂家没有确定,双方应就设备的技术标准、性能等通用标准进行约定。
精装修的应详细约定。
九、关于基础设施、公共配套建筑的约定:
基础设施,一般是指与住宅小区或其他建筑相配套的供水、供电、燃气、通讯、有线电视、道路、绿化等设施。
公共配套建筑,是指与住宅小区或其他建筑相配套的教育、商业、服务、管理用房等建筑。
双方应对基础设施的运行方式及违约责任做出详细约定,与该商品房有直接关联的基础设施的正常使用时间不得晚于交付时间、不得影响房屋的正常使用功能。
出卖人应当按照经批准的规划方案,向买受人介绍会所、幼儿园、停车场等公共配套建筑规划设计和建设的有关情况,并对其名称、用途、面积、位置、运行方式、产权归属等做出约定。
十、关于交存首期房屋专项维修资金的约定:
根据《郑州市房屋专项维修资金管理办法》的规定,买受人可自行交存,也可由出卖人代为交存,需提醒的是交存时限为房屋交
付使用前。
十一、产权登记的约定:
主要是分两部分,一是产权初始登记,按《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定执行。
二是转移登记,双方申请办理可自行约定时限及违约责任,建议取得初始登记后120日内办结。
十二、前期物业服务的约定:
前期主要是指业主委员会成立前的阶段,由出卖人公开选聘物业公司并经主管部门备案,买受人应对前期物业服务情况进行充分了解,并接受前期物业服务和临时管理公约。
买受人在签订本《商品房买卖合同》的同时应与物业公司签订《前期物业服务合同》。
十三、违约责任的约定:
本合同中违约责任主要有逾期付款、逾期交付、产权登记延期、配套设施延期等,根据对等的原则,双方应按照违约责任约定赔付标准,赔付标准的约定注意双方对等原则。
十四、双方经协商设立的条款,只要不违反法律法规的都具有法律效力,双方必须遵守,约定内容与法律法规不一致的依据法律法规规定办理。
十五、本合同签约参考文本没有修改原合同的内容,而是完善了合同中约定不清的条款、增加了应该约定而没有约定的内容。
完善条款主要是在合同条款的下方以建议的形式提醒双方进行补充填写,增加条款主要是在合同的附件中进行约定。
篇三:
卖房注意事项
步骤/方法
买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
签合同卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。
买卖双方通过协商,对房屋坐落位臵、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。
买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
立契
房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。
现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。
缴纳税费
税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。
比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
打余款完成交易
买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
注意事项
房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。
如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。
房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。
所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。
再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。
买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。
买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:
合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
篇四:
签购房合同八大注意事项
签购房合同注意事项
一查证
1.最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证。
一定要看原件。
要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。
商品房预售,开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同,预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
确保将来顺利的办理产权证。
2.必须要求承诺办理产权证的时间。
明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。
出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内,办理产权登记手续。
(第一阶段,开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关;第二阶段的30日里,由买受人办理产权登记手续)
3.应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用,无《住宅交付使用许可证》的,公安部门不予办理入户手续。
4.房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
确保将来顺利的办理产权证。
二房屋面积的条款
1.建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。
具体做法:
a,应在条款中写明建筑面积。
建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。
b,公摊面积:
和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。
现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。
c,其他:
所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。
另外房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。
面积差异的处理方式:
一种是双方自行约定,约定使用面积不能大于1%,或者%;另一种,约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。
某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”,此点必须注意不接受,约定清楚。
2.房屋质量的条款
要详细地把质量要求写进合同。
如:
卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级,建材配备清单、等级,屋内设备清单,水、电、气、管线通畅,门、窗、家具瑕疵,房屋抗震等级等。
同时,合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。
(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)
注意:
涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时,合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。
避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”。
或干脆空白不填。
另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。
如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等,可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
下列情况,购房人因为房屋质量问题,有权要求解除合同并要求赔偿损失:
房屋主体结构质量不合格,不能交付使用;房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
注意查看交付标准:
多数开发企业选择的是第一种交付标准,即“该商品房经验收合格”。
而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定,住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收,分期开发的应当分期验收,否则不得交付使用。
确保将来顺利的办理产权证。
三交房时间和预期交房条件
在预售合同中应予明确交付时间。
比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等,同时明确违约责任。
注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。
对于一些不合理的、缺少依据的收费,如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等,拒付。
楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,应注意:
如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款,维修费、物管费
等等。
房子的保修期限和范围。
对维修期限、条件作出约定。
明确按揭办不下来的话,双方的责任。
现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。
要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。
楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,应注意:
一些比例数字。
比如说违约金是千分之几还是万分之几,还是百分之几。
四不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证
不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安装的延误,都认定为不可抗力。
建议一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责。
五补充条款签合同要注意的事项
由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语,一般购房人很难完全搞懂。
因此,购房人不要急于和开发商签订补充协议,先将补充协议拿回来,找专家进行咨询,将补充协议中不合理的地方找出来,并对其进行修改。
同时由于补充协议是由开发商拟定的,保
护购房人的条款很少,因此,应在专家的指导下,在补充协议中增加保护购房人的条款。
如果开发商不能满足购房人以上的合理要求,那么,购房人最好不要和开发商签订补充协议。
六退房条件
如果出现以下八种情况,购房人可提出退房。
1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内。
2.开发商逾期交房构成根本违约,即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4.开发
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