第04章 投资性房地产 课后作业.docx

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第04章投资性房地产课后作业

中级会计实务（2016）第四章投资性房地产课后作业

一、单项选择题

1.

下列关于投资性房地产初始计量的说法中，不正确的是（　　）。

A.企业外购的房地产，自用一段时间后再改为出租的或用于资本增值，应当先将房地产确认为固定资产或无形资产 

B.企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产 

C.企业将自行建造的房地产在达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产 

D.企业购入的房地产，部分用于出租或资本增值、部分自用，且均能够单独计量和出售，用于出租或资本增值的部分应确认为投资性房地产

2.

甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2015年9月20日将2014年12月31日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限为25年，预计净残值为150万元，采用年限平均法计提折旧。

不考虑其他因素，则2015年该办公楼应计提的折旧额是（　　）万元。

A.0 

B.150 

C.200 

D.100

3.

A公司将其对外出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。

租赁期届满后，A公司将该写字楼出售给B公司，协议约定的售价为1000万元，增值税销项税额为110万元，B公司已用银行存款支付。

A公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

出售时该写字楼的账面余额为900万元，已计提折旧100万元，已计提减值准备100万元。

不考虑其他税费的影响。

则A公司因处置该写字楼影响营业利润的金额是（　　）万元。

A.460 

B.100 

C.300 

D.900

4.

甲公司2015年7月1日购入一栋办公楼，购买价款为5000万元，另发生相关税费100万元。

购买当日即与丙公司签订租赁协议，将该栋办公楼出租给丙公司使用，租期为3年，每年租金为520万元，每年年末支付。

甲公司为该项租赁业务发生谈判费用20万元，另预计租赁期内每年将花费10万元的办公楼使用维护费用。

不考虑其他因素，2015年7月1日，应确认的投资性房地产的初始入账价值是（　　）万元。

A.5100 

B.5080 

C.5150 

D.5120

5.

2015年3月2日，甲公司董事会作出决议将其持有的一项土地使用权停止自用，待其增值后转让以获取增值收益。

该项土地使用权的成本为1200万元，预计使用年限为10年，预计净残值为200万元，甲公司对其采用直线法进行摊销，至转换时已使用了5年。

甲公司对其投资性房地产采用成本模式计量，该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同。

则2015年度甲公司该投资性房地产应计提的摊销额是（　　）万元。

A.100　　　　　　　 

B.83.33　　　　　　 

C.91.67　　　　　　 

D.240

6.

甲公司持有一项投资性房地产，该项投资性房地产于2012年12月31日取得，原价900万元，预计使用20年，预计净残值为0，2014年12月31日其公允价值为1380万元，2015年该项投资性房地产每月取得租金收入6万元，2015年12月31日其公允价值为1385万元，甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

不考虑增值税等相关因素影响，则该项投资性房地产对甲公司2015年利润总额的影响是（　　）万元。

A.28.4 

B.27 

C.23.4 

D.-23.4

7.

甲房地产公司于2015年1月1日将一栋商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元。

出租时，该栋商品房的账面价值为3000万元，公允价值为3200万元。

2015年12月31日，该栋商品房的公允价值为3510万元。

不考虑其他因素，甲房地产公司因该栋商品房影响2015年营业利润的金额是（　　）万元。

A.410 

B.-90 

C.-200 

D.210

8.

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2014年12月31日外购一项投资性房地产，购买价款为4200万元。

该项投资性房地产税法规定的使用年限为20年，预计净残值为200万元，税法采用年限平均法计提折旧。

2015年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4500万元，假定适用的所得税税率为25%，则因该项投资性房地产确认的递延所得税负债是（　　）万元。

A.125 

B.75 

C.50 

D.0

9.

2015年1月1日，甲公司将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式进行后续计量。

该投资性房地产的原价为40000万元，已计提折旧10000万元，未计提减值准备，当日，其公允价值为50000万元。

甲公司按净利润的10%计提盈余公积。

假定不考虑所得税等因素的影响，则转换日影响2015年资产负债表中期初“未分配利润”项目的金额是（　　）万元。

A.20000 

B.30000 

C.18000 

D.45000

10.

2015年1月1日，甲公司将一栋自用的房屋对外出租，董事会已决议作为投资性房地产核算。

假设该房屋符合采用公允价值模式计量条件，甲公司决定采用公允价值模式计量。

转换日甲公司房屋原价120万元，已计提折旧20万元，当日公允价值为90万元。

则该房屋由自用转换为出租时下列会计处理正确的是（　　）。

A.确认资本公积10万元 

B.确认营业外收入10万元 

C.确认投资收益10万元 

D.确认公允价值变动损益-10万元

二、多项选择题

1.

下列各项中，不属于投资性房地产的有（　　）。

A.企业出租给本企业职工居住的房屋 

B.企业拥有并自行经营的旅馆 

C.企业自用的办公楼 

D.房地产开发企业准备出售的楼盘

2.

关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（　　）。

A.作为存货的房地产改为出租，其转换日为租赁期开始日 

B.投资性房地产转为存货，转换日为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期 

C.自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日 

D.自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

3.

下列各项中，不属于投资性房地产确认条件的有（　　）。

A.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产 

B.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 

C.该投资性房地产的成本能够可靠地计量 

D.投资性房地产属于有形资产

4.

采用成本模式计量的投资性房地产，核算时应设置的科目有（　　）。

A.投资性房地产——成本 

B.投资性房地产 

C.投资性房地产累计折旧（摊销） 

D.投资性房地产减值准备

5.

关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（　　）。

A.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，期末应考虑是否计提减值准备 

B.已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间内不得转回 

C.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销 

D.资产负债表日，以公允价值计量的投资性房地产公允价值与账面价值的差额应当调整其他综合收益

6.

甲公司（房地产开发公司）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

2014年12月8日，甲公司与乙公司签订经营租赁合同，将其原开发的用于对外销售的商品房出租给乙公司使用，租期为2年，租赁期开始日为2015年1月1日。

转换当日，甲公司该商品房的成本为6200万元，已计提存货跌价准备500万元，公允价值为6800万元。

不考虑其他因素，则关于该项转换，下列说法中正确的有（　　）。

A.甲公司原作为存货的商品房转换为投资性房地产的日期为2014年12月8日 

B.甲公司原作为存货的商品房转换为投资性房地产的日期为2015年1月1日 

C.存货转换为投资性房地产，转换日，投资性房地产的入账价值为6800万元 

D.存货转换为投资性房地产，转换日，应确认其他综合收益1100万元

7.

英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

2015年11月30日，英明公司将一栋办公楼出租给菁华公司。

办公楼成本为1800万元，采用年限平均法计提折旧，预计使用寿命为20年，预计净残值为零。

按照经营租赁合同约定，菁华企业每月支付英明企业租金8万元。

当年12月31日，这栋办公楼出现减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。

不考虑其他因素，对于上述事项，说法正确的有（　　）。

A.英明公司2015年12月份计提折旧的金额为7.5万元 

B.英明公司2015年12月31日计提减值准备的金额为300万元 

C.英明公司2015年12月份确认其他业务收入的金额为8万元 

D.该投资性房地产影响英明公司2015年12月份营业利润的金额为-299.5万元

8.

下列有关投资性房地产公允价值确定的说法中，正确的有（　　）。

A.参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价） 

B.无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期，所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 

C.可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量的现值计量 

D.投资性房地产的公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格

9.

下列各项中，一定会影响企业当期损益的有（　　）。

A.采用公允价值进行后续计量的投资性房地产，在持有期间公允价值变动金额 

B.投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式进行后续计量，变更日公允价值与账面价值的差额 

C.自用房地产转为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，转换日公允价值与账面价值的差额 

D.采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产，转换日的公允价值与账面价值的差额

10.

处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，下列说法不正确的有（　　）。

A.应按累计公允价值变动金额，将公允价值变动损益转入其他业务成本 

B.处置投资性房地产确认的增值税不影响处置损益 

C.处置价款与该投资性房地产账面价值之间的差额，应计入投资收益 

D.对于投资性房地产的累计公允价值变动金额，在处置时不需要进行会计处理

三、判断题

1.

企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值无法持续可靠取得的，应当对该投资性房地产单独采用成本模式计量直至其被处置，并假设无残值。

（　　）

2.

投资性房地产是一种投资性活动，其出租或出售取得的收益应通过“投资收益”科目核算。

（　　）

3.

自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态之前发生的必要支出构成，包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

（　　）

4.

投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额计入其他综合收益。

（　　）

5.

自用建筑物停止自用，改为出租的，转换日为董事会作出决议日。

（　　）

6.

企业的投资性房地产转换为自用房地产属于会计政策变更。

（　　）

7.

企业将作为存货的房地产转换为成本模式计量的投资性房地产时，应当按照该存货的公允价值，借记“投资性房地产”科目。

（　　）

8.

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入当期损益。

（　　）

9.

企业处置投资性房地产发生的相关增值税影响投资性房地产处置损益。

（　　）

10.

公允价值计量模式下的投资性房地产处置时，应同时结转持有期间确认的投资性房地产累计公允价值变动，若存在原转换日计入其他综合收益的金额，也一并结转。

（　　）

四、计算分析题

1.

长江公司为房地产开发公司，2012年至2015年发生如下与投资性房地产有关的业务：

（1）2012年12月31日，将一闲置建筑物出租给乙公司并采用成本模式进行后续计量。

租赁合同约定：

租赁期开始日为2013年1月1日，租赁期为3年，每年12月31日收取租金150万元。

该建筑物的成本为2800万元，出租时，已计提折旧500万元，已计提减值准备300万元，预计尚可使用年限为20年，长江公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，预计净残值为0。

（2）2014年1月1日，考虑到其所在地的房地产交易市场比较成熟，并且能够合理估计该建筑物的公允价值，长江公司决定将该项投资性房地产的后续计量模式从成本模式转换为公允价值模式。

2014年1月1日，该建筑物的公允价值为3000万元。

2014年12月31日，该建筑物的公允价值为3500万元。

（3）2015年12月31日，租赁期届满，长江公司将该建筑物收回自用，当日的公允价值为3300万元。

假定长江公司按净利润的10%提取盈余公积，不考虑增值税、所得税等相关税费的影响。

要求：

（1）编制长江公司2012年与该项投资性房地产有关的会计分录。

（2）计算长江公司该建筑物2013年年末的账面价值。

（3）编制长江公司2014年和2015年与该投资性房地产有关的会计分录。

（答案中的金额单位用万元表示）

2.

恒通公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，发生如下与投资性房地产有关的业务：

（1）2012年1月1日将一栋自用厂房用于出租，租赁期为3年，每年租金250万元，于每年年末收取。

该厂房为2010年11月10日以银行存款2500万元购入，发生直接相关税费150万元，另外购入后发生资本化的装修费500万元，2010年12月31日达到预定可使用状态，该厂房预计使用寿命为20年，预计净残值150万元，采用年限平均法计提折旧，2011年12月31日前未发生减值。

2012年年末也未发现减值迹象。

（2）2013年12月31日恒通公司经测试表明该厂房公允价值减去处置费用后的净额为2250万元，预计未来现金流量现值为2500万元。

假定计提减值后折旧方法、折旧年限均未发生变化，预计净残值为0。

（3）2014年12月31日租赁期届满，承租人与恒通公司续租并要求恒通公司对该厂房进行改扩建。

改扩建于2015年1月1日开始，改扩建过程中发生符合资本化条件的支出200万元，以银行存款支付。

2015年3月31日，改扩建工程完工。

要求：

根据上述业务，不考虑其他因素，编制恒通公司2012年1月1日至2015年3月31日，与该项投资性房地产相关的会计分录。

（计算结果保留两位小数，答案中的金额单位以万元表示）

答案解析

一、单项选择题

    1.【答案】  C     

【解析】  

企业自行建造的房地产达到预定可使用状态后先自用一段时间再改为对外出租，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产，自租赁期开始日再转为投资性房地产。

【知识点】  投资性房地产的确认和初始计量

    2.【答案】  B     

【解析】  

2015年该办公楼计提折旧额=（5150-150）/25×9/12=150（万元）。

【知识点】  与投资性房地产有关的后续支出

    3.【答案】  C     

【解析】  

A公司处置该写字楼影响营业利润的金额=1000-（900-100-100）=300（万元）。

【知识点】  投资性房地产的处置

    4.【答案】  A     

【解析】  

企业外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

故甲公司2015年7月1日应确认的投资性房地产的初始入账价值=5000+100=5100（万元）。

【知识点】  投资性房地产的确认和初始计量

    5.【答案】  B     

【解析】  

该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同，故其投资性房地产应计提的摊销额=（1200-200）÷10×10/12=83.33（万元）。

【知识点】  采用成本模式计量的投资性房地产

    6.【答案】  B     

【解析】  

该项投资性房地产对甲公司2015年利润总额的影响=其他业务收入-其他业务成本=6×12-900/20=27（万元）。

甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，所以利润总额不受公允价值影响。

【知识点】  采用成本模式计量的投资性房地产

    7.【答案】  A     

【解析】  

将存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于成本的差额应计入其他综合收益，不影响营业利润，2015年12月31日应确认的公允价值变动收益=3510-3200=310（万元），故影响营业利润的金额=310+100=410（万元）。

【知识点】  采用公允价值模式计量的投资性房地产

    8.【答案】  A     

【解析】  

期末存在的暂时性差异来源于两部分，税法规定每年可以抵扣的折旧额（4200-200）/20=200（万元）在会计利润的基础上调减200万元；会计中确认公允价值变动损益300万元（4500-4200），税法对公允价值变动并不认可，在会计利润的基础上调减300万元。

所以确认的递延所得税负债=（200+300）×25%=125（万元）。

【知识点】  与投资性房地产有关的后续支出

    9.【答案】  C     

【解析】  

转换日影响2015年资产负债表中期初“未分配利润”项目的金额=[50000-（40000-10000）]×90%=18000（万元）。

【知识点】  投资性房地产后续计量模式的变更

    10.【答案】  D     

【解析】  

非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值90万元小于账面价值100万元（120-20）的差额，计入公允价值变动损益。

【知识点】  房地产的转换

二、多项选择题

    1.【答案】  A,B,C,D     

【解析】  

选项A、B和C属于企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产；选项D，房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地作为存货核算，不属于投资性房地产。

【知识点】  投资性房地产的范围

    2.【答案】  A,B,C,D     

【解析】  

【知识点】  房地产的转换

    3.【答案】  A,D     

【解析】  

投资性房地产在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：

（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

选项A和D不属于投资性房地产的确认条件。

【知识点】  投资性房地产的确认和初始计量

    4.【答案】  B,C,D     

【解析】  

“投资性房地产——成本”属于采用公允价值模式计量的投资性房地产时应设置的科目，选项A不正确。

【知识点】  采用成本模式计量的投资性房地产

    5.【答案】  A,B     

【解析】  

采用公允价值模式计量的投资性房地产，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益，选项C和D不正确。

【知识点】  投资性房地产的后续计量

    6.【答案】  B,C,D     

【解析】  

作为存货的房地产转换为投资性房地产核算的，其转换日为租赁期开始日，故转换日应为2015年1月1日，选项A错误，选项B正确；存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应以转换日公允价值6800万元计量，公允价值大于账面价值的差额1100万元［6800-（6200-500）］计入其他综合收益，选项C和D正确。

【知识点】  房地产的转换

    7.【答案】  A,B,C,D     

【解析】  

（1）2015年12月份计提折旧=1800÷20÷12=7.5（万元）。

借：

其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　　　7.5 

　贷：

投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　　　7.5 

（2）2015年12月份确认租金：

借：

银行存款（或其他应收款）　　　　　　　　　　　　　8 

　贷：

其他业务收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8 

（3）2015年12月31日计提减值准备：

借：

资产减值损失　　　　　　　　　　　　　　　　　　300 

　贷：

投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　　　300 

该投资性房地产影响英明企业2015年12月份营业利润的金额=-7.5+8-300=-299.5（万元）。

【知识点】  采用成本模式计量的投资性房地产

    8.【答案】  A,B,C,D     

【解析】  

【知识点】  投资性房地产的确认和初始计量

    9.【答案】  A,D     

【解析】  

成本模式变更为公允价值模式进行后续计量，应作为会计政策变更，变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（即盈余公积和未分配利润），选项B不正确；自用房地产转为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，以自用房地产的账面价值作投资性房地产的账面价值，不考虑公允价值，选项C不正确。

【知识点】  投资性房地产后续计量模式的变更

    10.【答案】  C,D     

【解析】  

处置价款与该投资性房地产账面价值之间的差额，应通过其他业务收入和其他业务成本的差额反映，选项C不正确；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将确认的投资性房地产累计公允价值变动损益的金额转入其他业务成本，选项D不正确。

【知识点】  采用公允价值模式计量的投资性房地产

三、判断题

    1.【答案】  1     

【解析】  

【知识点】  投资性房地产的后续计量

    2.【答案】  2     

【解析】  

投资性房地产是一种经营性活动，其出租或出售取得的收入应通过“其他业务收入”科目核算。

【知识点】  投资性房地产的后续计量

    3.【答案】  1     

【解析】  

【知识点】  投资性房地产的确认和初始计量

    4.【答案】  2     

【解析】  

投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。

【知识点】  投资性房地产后续计量模式的变更

    5.【答案】  2     

【解析】  

自用建筑物停止自用，改为出租的，转换日为租赁期开始日。

【知识点】  房地产的转换

    6.【答案】  2     

【解析】  

企业的投资性房地产变更用途转换为自用房地产属于一项新的交易事项，不属于会计政策变更。

【知识点】  投资性房地产后续计量模式的变更

    7.【答案】  2     

【解析】  

企业将作为存货的房地