郑州航空港区市场概况.pptx
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郑州航空港区市场概况.pptx
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中央政府地方政府中端有市中端有市场场分分类调类调控控一城一策一城一策高端有抑制高端有抑制1政策:
中央把握基政策:
中央把握基调调,地方灵活,地方灵活执执行行中央政府的房地政策中央政府的房地政策2013年年7月再未出月再未出现现“调调控控”字眼,而是字眼,而是强强调调市市场场调节调节力量,注重力量,注重长长效基效基础础性制度建性制度建设设。
地方政府。
地方政府则则是根据当地市是根据当地市场环场环境出台境出台政策,限政策,限购购令等非常令等非常时时期的非常政策在三四期的非常政策在三四线线城市逐步淡出舞台城市逐步淡出舞台低端有保障低端有保障2特征:
量价齐升策略:
扩展新城市,多拿地,享受土地增值的红利特征:
分化复杂策略:
深耕市场,拿好地,享受产品开发的红利上半场黄金时代下半场白银时代黄金黄金时时代代VS白白银时银时代代房地房地产产行行业业告告别单边别单边溢价溢价时时代,房地代,房地产产跨区域的管理能力和开跨区域的管理能力和开发发流程流程的控制力重要性有所提升。
凭借独特的开的控制力重要性有所提升。
凭借独特的开发发模式,模式,产产品溢价能力会越品溢价能力会越发发突突出。
重出。
重视视开开发发流程流程红红利的开利的开发发商,房屋价格往往更高,毛利率更商,房屋价格往往更高,毛利率更稳稳定定3下半下半场场“白白银时银时代代”:
城市分化加:
城市分化加剧剧当房地当房地产产逐逐渐渐回回归归到居住属性,商品的价到居住属性,商品的价值规值规律开始律开始发挥发挥作用:
供求关作用:
供求关系决定商品房价格短期内升降,城市开系决定商品房价格短期内升降,城市开发总发总量与量与总总体消体消费费需求决定泡沫存在需求决定泡沫存在与否与否人口人口规规模模经济总经济总量量供求状况供求状况产业发产业发展展资资源禀源禀赋赋4运营关键:
珍惜存量资源,控制拿地成本,提高品牌溢价运营关键:
提升开发流程的控制力,加快周转,控制单个项目规模,不断提升管理效能一二线城市三四线城市下半下半场场“白白银时银时代代”:
更考:
更考验验的是房企的的是房企的营营运能力运能力在一二在一二线线城市,开城市,开发发商需要有判断周期的眼光,商需要有判断周期的眼光,对对土地土地获获取的能力要取的能力要求求较较高,而后端的开高,而后端的开发发能力相能力相对对不重要不重要三四三四线线城市众多,各城市采取敞开供地的策略,开城市众多,各城市采取敞开供地的策略,开发发商要商要侧侧重流程控重流程控制,即成本控制和管理效能,适当分散布局,并控制制,即成本控制和管理效能,适当分散布局,并控制单单个楼个楼盘规盘规模模5优者财务稳健,拿地谨慎,注重销售回款的融资渠道多,融资成本低定位刚需,中低端产品为主的劣者财务杠杆过高,有息负债率超过50%布局在供过于求的区域,例如:
长三角和东北三省的二三线城市产品定位失准,大户型偏多下半下半场场“白白银时银时代代”:
房地:
房地产产开开发发商分化加商分化加剧剧未来房地未来房地产产行行业业的集中度将会的集中度将会继续继续提升,提升,优胜优胜劣汰加劣汰加剧剧6下半下半场场:
“转转型、型、创创新、回新、回归归”已成已成为为房地房地产产行行业业的内在要求的内在要求O2O时时代,要用互代,要用互联联网的思网的思维维去武装我去武装我们们的思想,要敢于的思想,要敢于尝试尝试新的新的东东西,把西,把对传统对传统模式的思考和新的客模式的思考和新的客户户需求需求结结合起来,要学会合起来,要学会转变转变思思维维,学会,学会转变转变商商业业模式,学会模式,学会转变转变管理系管理系统统与方法,最与方法,最终终才能达成企的才能达成企的业转业转型型2014年年8月月6日日-9日日观观点博点博鳌鳌房地房地产论坛产论坛,与会行,与会行业业大佬的大佬的观观点与共点与共识识:
中国大中国大规规模城市与房地模城市与房地产产开开发发建建设设将逐步放将逐步放缓缓,我,我们们将从重建将从重建设设到重到重经营经营,城市,城市发发展模展模式将式将发发生巨大的生巨大的变变化,化,这这将是一个将是一个时时代的代的结结束与新束与新时时代的到来代的到来中国将以中国将以“依法治国依法治国”,反四,反四风风、反腐、反腐败败、打、打击击官商勾官商勾结结与利益与利益输输送,使送,使经济经济秩序回复秩序回复正常和理性正常和理性为为常常态态,我,我们们必必须须适适应这应这一社会与一社会与经济经济的新常的新常态态新型城新型城镇镇化从化从“造城造城”走向走向“化人化人”,“存量存量盘盘活,内生活,内生发发展展”,提升城市内在承受力,提升城市内在承受力将成将成为为房地房地产产商的商的责责任与方向,也是新黄金任与方向,也是新黄金时时期最主要的期最主要的发发展形展形势势7新思考:
新思考:
O2O时时代代对传统时对传统时代的机会代的机会顶层设计顶层设计三位一体化三位一体化社区养老社区养老社区金融社区金融1、改变管理哲学2、形成管理科学3、形成系统和方法论社区商社区商业业建筑工建筑工业业化化大盘操作,在“白银时代”,对开发企业提供了新的机遇和挑战社区旅游社区旅游社区教育社区教育跨界思跨界思维维平台思平台思维维大数据思大数据思维维社会化思社会化思维维流量思流量思维维迭代思迭代思维维极致思极致思维维简约简约思思维维用用户户思思维维兜售参与感兜售参与感多方共多方共赢赢的平台生的平台生态态圈圈善用善用现现有平台有平台让让企企业业成成为员为员工的平台工的平台社会化媒体社会化媒体口碑口碑营销营销社会化网社会化网络络众包众包协协作作小小处处着眼,微着眼,微创创新新精益精益创业创业,快速迭代,快速迭代专专注,少即是多注,少即是多简约简约既是美既是美得得“刚刚需需”者得天下者得天下互互联联网网时时代不在于互代不在于互联联网工具的网工具的应应用,而在于互用,而在于互联联网思网思维维的的变变革革携携“用用户户”以令以令诸诸侯侯用互用互联联网思网思维维大胆大胆颠颠覆覆创创新新小企小企业业也要有大数据也要有大数据你的用你的用户户不是一不是一类类人而人而是每个人是每个人免免费费是是为为了更好的消了更好的消费费兼兼职职到到质变质变的的临临界点界点打造打造让让用用户户尖叫的尖叫的产产品品服服务务即即营销营销用用户户体体验验至上至上89新方向:
品牌房企的新方向:
品牌房企的“新新”服服务务、“新新”定位定位云服云服务务云服云服务务城市健康城市健康生活服生活服务务商商服服务务蓝蓝光生活光生活智慧服智慧服务务家家综综合生活合生活服服务务商商城市配套城市配套服服务务商商10在在“白白银时银时代代”的下半的下半场场从从项项目开目开发发到客到客户户服服务务的使命的使命转变转变推推动动开开发发企企业业新一新一轮轮的的“转转型、型、创创新、回新、回归归”【城市机会】【城市机会】2011年国年国务务院正式批复中原院正式批复中原经济经济区区规规划,区划,区域的核心城市域的核心城市郑郑州市的州市的发发展已上升至国家展已上升至国家战战略略中原经济区是以郑郑州州都市区都市区为为核心核心、中原城市群为支撑、涵盖河南全省延及周边地区的经济区域,地处中国中心地带,全国主体功能区明确的重点开发区域,地理位置重要、市场潜力巨大、文化底蕴深厚,在全国改革发展大局中具有重要战略地位。
摘自中原经济区规划11郑郑州州12【区域机会【区域机会规规划】划】两区两城三两区两城三卫卫星形成中心城区和航空港区双星形成中心城区和航空港区双核核驱动驱动的新格局,的新格局,“城市空城市空间扩张间扩张,多中心,多中心发发展展”趋势趋势下,港区下,港区强强势势崛起崛起规规划新区划新区规规划划时间时间规规划面划面积积(平方公里)(平方公里)发发展等展等级级发发展定位展定位航空港区航空港区2007年415国家国家级级生态智慧航空大都市主体实验区郑东新区2002年260省级CBD郑上新区2013年972市级河南省新型城镇化、工业化、农业现代化和信息化协调发展示范区龙子湖高教园区200211.21区级教育科研新城,区域体育文化中心二七新区(运河新区)201128区级以“总部经济产业园区”、“商业商务办公区”、“现代物流产业区”、“生态休闲产业区”等四大功能片区为支撑,打造现代服务业集聚区、智慧宜居新城区和低碳生态示范区中原新区201333区级宜居宜业生态环保新城惠济新城201372区级面向中原城市群、服务郑州都市区,融高端服务业、生态宜居于一体,产城融合的优美滨河景观新城13【区域机会【区域机会规规划】划】郑郑州航空港被州航空港被规规划划为为国家国家级级生生态态智慧航空大智慧航空大都市主体都市主体实验实验区,其区,其规规划能划能级级超超过郑东过郑东新区新区14【区域机会【区域机会规规划划】作作为为全全国第一个国家国第一个国家战战略的航空港略的航空港经济发经济发展展先行区,已成先行区,已成为郑为郑州州经济发经济发展的新引擎展的新引擎2013年3月7日,国务院正式批复了郑州航空港经济综合实验区发展规划(20132025年)。
这是全国第一个上升全国第一个上升为为国家国家战战略的航空港略的航空港经经济发济发展先行区展先行区郑州航空港经济综合实验区的战略定位定位为为国国际际航空物流中心航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现现代航空都市代航空都市、中原、中原经济经济区核心增区核心增长长极极富士康带动带动了了100多个多个产业产业、400多个配套企多个配套企业业落落户户河南,已河南,已经经有有22家富士康家富士康协协理厂商与我理厂商与我们签约们签约,26家家配套企配套企业业将租用将租用闲闲置厂房置厂房进进行生行生产产,60多家企多家企业业表达表达进驻标进驻标准厂房的意向,准厂房的意向,产业产业集聚效集聚效应应已初步已初步显现显现郑州航空港产业集聚区内入驻或洽谈企业还有UPS、联联邦快邦快递递、惠普、德、惠普、德铁铁辛克、德迅辛克、德迅等世界知名物流企业抢滩河南截至去年年底,航空港区工商企工商企业业超超过过300家家,已初步形成了以电子信息、航空物流、现代服务业等三大新兴主导产业为代表的产业集群,呈现出国际与国内知名品牌、台(外)资与内资企业良性互动,共同发展的良好局面二七二七新区新区郑郑州航州航空港区空港区15郑郑汴一体化新城汴一体化新城郑郑上新区上新区龙龙子湖高教子湖高教园区园区郑东郑东新区新区中原新中原新区区【区域机会【区域机会规规划】划】与与郑东郑东新区相比,航空港区具有更加开新区相比,航空港区具有更加开阔阔的的发发展空展空间间郑东新区处于城市的东西发展方向上,航空港区处于南北发展方向上惠惠济济新区新区规规划新区划新区景景观资观资源源航空港区后胡水库、罗垌水库等天然湖景;景观公园:
张庄森林公园、北湖公园、西湖公园、兰河公园、南水北调干渠景观等;兰河、南水北调干渠郑东新区南水北调渠景观、人造湖景、人造中央公园、森林公园景观郑上新区丁店水库、南水北调渠景观、人造湖景、人造中央公园、森林公园景观龙子湖高教园区人造湖景、人造中央公园二七新区(运河新区)尖岗水库、公园等景观中原新区西流湖人造景观惠济新城黄河湿地生态景观16【区域机会【区域机会景景观观】双河一园,生双河一园,生态资态资源源优势优势突出突出兰河公园规划图南水北调河工程景观北港区公园规划图规规划新区划新区主主导产业导产业航空港区航空港区以航空物流以航空物流为为基基础础、航空关、航空关联产业为联产业为支撑的航空港支撑的航空港经济产业经济产业体系体系郑东新区金融业、商贸业郑上新区高新技术产业、装备制造、专用设备制造、纺织轻工、新光源、清洁能源装备制造、新能源、超硬材料、绿色新材料、通航设备制造及通航服务业等战略性新兴产业龙子湖高教园区教育、科研二七新区(运河新区)以创意、软件开发、金融、电子商务、物流、娱乐、休闲、服装等为主的特色楼宇园区,以专业特色楼宇为主打造新区高档商务区中原新区生产性服务业和生活性服务业惠济新城商务会议、旅游休闲、文化创意、商贸物流、都市农业17【区域机会【区域机会产业产业】明确以航空关明确以航空关联产业为导联产业为导向,形成于向,形成于郑东郑东新新区的金融、
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