闽侯房地产市场调查报告.doc

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闽侯房地产市场调查报告2008年12月23日

闽侯房地产市场调查报告

一、闽侯房地产概述

随着福州“东扩南移”战略的实施，闽侯县成了福州的“后花园”，目前已有几十家房地产项目落户。

这些项目主要集中在闽江沿线、国省道边。

在闽江南岸的有金桥花园、江畔花园、闽都大庄园、天江第一村等十多项；在北岸的有荆溪镇的闽水缘、亚青游艇别墅、富豪山庄等。

竹岐金水湖、南屿旗山、南通十八重溪、甘蔗新城等房地产开发也渐入佳境。

占地400亩、总投资1亿元的亚健乡村俱乐部，备受消费者青睐。

荆溪镇荔园度假村已引进项目25个，投资逾6亿元，有工商银行培训中心、度假别墅、省电视台外景基地、娱乐城等项目。

二、重点项目介绍

项目一：

• 项目名称：

大洋鹭洲2期

•项目介绍：

大洋鹭洲总户数127套，其中联排117套,独栋10

• 楼盘价格：

起价：

6500元/㎡　均价：

7000元/㎡

• 开盘时间：

2008-05-01入住时间：

2009-12-31

• 物业类型：

联排、独栋别墅

• 物业地址：

大学城大洋鹭洲

• 交通状况：

41，55，606，723，43，39路

• 配套设施/市政：

上街大学城社区配套设施:

运动健身中心，文化中心、网球场、羽毛球馆、游泳馆、桌球室、棋牌室、茶吧、咖啡厅、一应俱全，为业主的新生活方式提供多种可能。

• 开发商：

福建新南房地产开发有限公司

• 售楼处：

大学城橘园州大桥北侧

• 销售电话：

2350677723506999

项目二：

• 项目名称：

雲畝天朗Ⅱ期溪谷

• 项目规模/总户数：

70000平方

• 项目介绍：

一期基本售罄，二期推出云亩天朗•溪谷

• 楼盘价格：

起价：

13000元/㎡　均价：

13000元/㎡

• 物业类型：

独栋双拼

• 物业地址：

八县闽侯县上街镇316国道旁新东阳高尔夫球场内

• 交通状况：

39路、社区巴士

• 配套设施/市政：

高尔夫场、乡村超白金双会所、五星级酒店、SPA、私家泳池、私家码头等

• 开发商：

福建捷扬房地产开发有限公司

•开盘时间：

2008-05-18

• 销售电话：

22871111

项目三：

•项目名称：

博仕后缘墅

•物业类别:

别墅

•建筑类别:

联排别墅、叠加式别墅、高层住宅（单身公寓及普通住宅）

•物业地址:

闽侯区大学城学区

•价格:

起价:

3988元/平方米

•交通状况:

39、学区专线、5支、942、43、606、723（博仕后家园站）

•周边配套:

豪华双会所空中超豪华会所，于高层住宅的次层安一个空中会所，视野宽广，望高尔夫球场满目盈翠，大学城尽收眼底。

气度非凡彰显别墅生活尊贵身份。

社区还配有一个1500m2的会所及网球、健身、游泳池等，是业主运动、休闲、会客的理想之选。

•开发商:

福建深深房地产开发有限公司

•售楼处地址:

上街大学城金山大桥北侧福州一中旁

•售楼电话:

22879777、22879555

三、闽侯房地产发展机遇分析

1.市场需求不断增长

近几年，闽侯县城镇化进程进一步加快，人口数量将继续增加，大量危旧房改造和房地产二级市场、租赁市场加快发育，房地产市场存在较大的发展空间。

闽侯县房地产市场以个人购房为主，单位购房为辅，个人买房的比例明显提高。

此外，住房质量进一步改善，销售环节加快规范，住宅消费服务领域有更大的拓展，物业管理的覆盖面扩大，住宅与房地产法制建设也得到了加强。



普通居民住房需求继续增长。

由于闽侯县靠近福州市，因而临近福州市的几个经济强镇大部分己归入福州规划区内，均已停止了个人建房审批，闽侯县大部分人口集中在该区域，个人购房潜在需求很大，加上家庭规模小型化趋势，小户型市场将会增加。

居室条件改善扩大的市场需求。

随着人们生活水平的不断提高，近几年已购住房者中有大部分希望通过换购住房改善居住环境，更有不少的居民进行住房投资，这通过历年县政府征收的契税就可看出。

因此，近年住房需求量相当大。

拆迁改建增加的市场需求。

随着闽侯县上街大学城、青口汽车城、荆溪粮食批发市场、旧街改造项目的建设，需要大量的房地产投入来满足拆迁需求。



2.配套体系不断完善

房地产业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业发展必不可少的条件。

房地产金融主要为开发信贷和消费信贷，开发信贷业务开展的时间较长，业务量也比较大，有效地支持了我县房地产业的发展，但消费信贷的发展却还是近一两年的事，随着福利住房制度改革的推进，经济发展水平的提高，闽侯县房地产市场的需求将主要以个人购房为主，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来，各大商业银行纷纷推出了以个人住房抵押贷款为核心的住房消费信贷业务。

1997年中国人民银行公布的《住宅担保贷款管理试行办法》，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。

从当前的按揭业务发展现状看，还存在贷款时间短、贷款比例低、担保方式单调、风险回避不够的缺陷。

可以预计，随着闽侯县房地产市场的进一步发展和住房制度改革的不断完善，房地产消费信贷业必将有美好的未来。

随着福州市区东扩南进战略的实施，闽侯县房地产业迎来了蓬勃发展的契机。

仅2005年1—6月份全县房地产商品房交易已达1036件，面积17.52万平方米，金额35729.45万元，契税908.88万元；二手房交易730件，面积13.03万平方米，金额11625.67万元，契税302.85万元；共进行预售登记1848件，面积43.31万平方米，金额50039.47万元。

闽侯县的房地产业作为该县的第三大支柱产业，对其经济发展和城市化建设的进程中起着重要的作用。

目前，闽侯房地产业已初步形成为一个土地使用权转让，房地产开发和经营等多种经济活动的高附加值的综合性产业。

房地产业的发展将带动闽侯县基础设施和公共服务设施的配套建设，从而改善了居住环境和投资环境。



3.市场供给多元化发展

房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。

在房地产过热时期，由于房地产业的利润比较高，许多商家都投资闽侯房地产业，以致出现了一些房地产公司规模小，开发的楼盘规模偏小，配套不齐全的现象。

经过近几年的调整后，房地产业的盈利呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日益激烈。

在此情况下，规模优势、品牌化优势越来越成为企业赢得市场竞争的关键。

一些综合实力较强的房地产开发商把发展成熟品牌管理体系、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段，以赢得广大的市场。

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