辛家庙项目可行性研究方案工程管理毕业设计.docx
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辛家庙项目可行性研究方案工程管理毕业设计
西安建筑科技大学华清学院
毕业设计(论文)任务书
题目:
辛家庙项目可行性研究
方案(六)
院(系):
管理学院
专业:
工程管理
学生姓名:
学号:
指导教师(签名):
主管院长(主任)(签名):
一、毕业设计(论文)的主要内容(含主要技术参数)
1.准备阶段
接收毕业设计任务,熟悉毕业实习、设计(论文)指导书,查阅有关书籍,收集有关资料,了解项目开发商对项目开发建设的设想,拟定市场调查方案(调查方式、内容、路线等)和建设条件调查方案。
调查方案要切实可行,且能达到获取所需核心信息的目的。
2.调查阶段
按照拟定的调查方案实施全面的调查,包括收集反映房地产市场宏观形势的资料,调查西安市房地产市场有关居住和商业物业的供求、位置、结构、租售比例、租售价格、空置率等状况,考察项目所在地周围环境状况和项目建设的资源供给及外部协作条件等。
该阶段的工作要尽可能全面细致、深入实际,力争获取到有助于开展项目可研所需的直接和间接信息。
3.统计分析阶段
对第二个阶段所收集到的资料进行整理,并对有关数据作必要的统计分析和预测,根据统计资料进行项目初步定位(形象定位、功能定位、目标市场定位、价格定位等)。
要求论证要有理有据,不能前后矛盾,并有书面的研究成果。
4.技术研究阶段
根据第三个阶段的研究成果,以及项目用地状况、开发商设想和有关城市规划的要求等,提出项目规划设计的指导思想、原则和方案。
该阶段的成果要求要客观、科学,要突出项目的特色,要能体现设计方案的先进、适用性和满足市场的实际需求。
5.营销策划阶段
对拟开发项目实施进度进行安排;走访开发商、广告公司和新闻媒体机构等,收集有关信息,拟定营销方案(营销方式、手段、周期和频度,租售进度、比例、资金回笼计划等)。
6.经济研究阶段
在完成以上阶段的基础上,进行项目的投资估算和基础数据的测算,安排项目建设资金的筹措和使用计划,编制有关的财务报表,计算财务评价指标,进行财务评价;对项目进行风险分析。
具体要求是,投资估算方法和估算指标的选用合适,基础数据的测算合理,资金筹措和使用计划的安排得当,财务报表编制规范,评价指标计算正确,财务评价客观实际,风险分析能较好地说明项目的风险状况。
7.论文初稿审查阶段
参照参考提纲的格式,对以上各阶段的研究成果进行整理,形成毕业设计(论文)初稿,并将初稿自检后,提交给指导教师进行审阅。
8.修改定稿阶段
按照反馈的意见对初稿进行必要的修改、补充和完善,经审核后,可打印正式论文。
正式论文要求体系完整、内容详实、结构严谨、论证充分、层次分明、格式规范。
9.答辩准备与答辩阶段
将正式论文提交给指导教师,同时准备答辩所需的提纲、挂图、表等各种资料,做好答辩提纲,准备答辩。
二、毕业设计(论文)题目应完成的工作(含图纸数量)
1.共同拟定调查方案,设计调查问卷,问卷发放不少于450份,独立统计分析有关数据,进行初步定位(物业类型、目标市场、价格等),完成书面调研报告;
2.项目规划设计方案、进度计划、营销策划方案、投资估算、财务评价等工作
3.最终提交可行性研究报告一份(含项目规划方案图、财务评价报表);
三、毕业设计(论文)进程的安排
序号
设计(论文)各阶段任务
日期
备注
1
准备阶段
2.27-3.5
无
2
调查阶段
3.6-3.23
无
3
统计分析及调研报告阶段
3.24-4.6
无
4
技术研究阶段
4.7-4.25
无
5
营销策划阶段
4.26-5.4
无
6
经济研究阶段
5.5-5.21
无
7
论文初稿审查阶段
5.22-5.28
无
8
修改定稿提交阶段
5.29-5.30
无
9
答辩准备与答辩阶段
5.31-6.6
无
四、主要参考资料及文献阅读任务(含外文阅读翻译任务)
【1】《投资项目可行性研究指南》编写组:
《投资项目可行性研究指南》(试用版),中国电力出版社;
【2】刘晓君等编著:
《技术经济学》(第三版),西北大学出版社;
【3】中华人民共和国建设部发布:
《房地产开发项目经济评价方法》,中国计划出版社;
【4】兰峰等编著:
《房地产开发与经营》,中国建筑工业出版社;
【5】中国房地产估价师学会编:
《房地产估价理论与方法》,中国物价出版社;
【6】《西安统计年鉴》,中国统计出版社;
【7】房地产相关报纸、期刊、网站;
【8】西安市有关部门对房地产开发项目的收费标准;
五、任务执行日期
毕业实习、设计计划安排从第一周(2012年2月27日)开始至第十六周(2012年6月8日)结束,为期十六周。
本计划只能提前,不能拖后,提交正式论文的截止日期为2011年5月30日。
自2012年2月27日起,至2012年6月8日止。
六、审核批准意见
教研室主任签(章)
主管院长(主任)签(章)
摘要
本次可行性研究目的是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法,在工程项目投资决策前,综合研究建设项目的可能性和可行性,由此确定该项目是否应该投资决策和如何投资等结论性意见,为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据,并作为开展下一步工作的基础。
本次可行性研究报告是针对金地集团西北区域公司的“桑梓情怀”项目而做的。
首先,根据项目开发商对项目开发建设的设想以及项目的基本情况,在实施全面的市场调查的基础上,对项目进行初步的定位;其次,根据前阶段的研究成果,及项目用地情况、开发商的设想和有关城市规划的要求等,提出项目规划设计的指导思想、原则和方案;然后,对拟开发项目实施进度进行安排,拟定营销方案;最后,在完成以上阶段的基础上,对项目进行投资估算、财务评价和不确定性分析,最终确定本项目是可行的,同时对开发商提出相关意见和建议。
【关键词】:
可行性研究,市场调查,投资估算,财务评价。
Abstract
ThepurposeofthisFeasibilitystudyistoofferascientificmethodoftakingtechno-economyanalysisanddemonstrationtoconstructprojectsbeforeinvestmentdecision-makingbeforetheprojectdecision-making,syntheticallyresearchtheadvanceandpracticabilityintechnology,rationalityineconomyandthepossibilityandfeasibilityoftheproject,thereoutmakesurewhetherandhowtoinvestandsomeotherlikelyconclusion,offercredibleandscientificgisttodecision-makingdepartmenttomakefinaldecision,andtakewhichasthebasesfornextwork.
Realestateisaintegratingeconomyactivity,investedgreatly,constructedlongandinvolvedwidely.Toachievetheanticipativeeconomyeffectsoftheproject,firstofall,feasibilitystudymustbewelldone,inthisway,manyimportanttechno-economyprinciplesandbasicmaterialsofrealestateprojectscanbesettledandcarriedout.Finally,bringforwardconclusion,makethedevelopermakedecisionsonthebasesofscience.Thispaperiscomposedaccordingtoarealprojectof"xinjiamiao"landsLtdnamed“Feelingofnature”.Firstly,accordingtotheconceiveofthedevelopertotheprojectandtheproject’sbasiccomplexion,onthebasesofcompletemarketresearch,maketheprimarypositioningfortheproject;secondly,accordingtothedisquisitionfruitofformerphases,thesituationoftheterrausingfortheproject,conceiveofthedeveloper,requirementsaboutcityprogramming,andsoon,bringforwardthelodestar,principlesandblueprintforprogrammingdesignoftheproject;thirdly,arrangetheactualizingschedulefortheprojecttobedeveloped,studyoutmarketingscheme;finally,onthebasesofupwardsphases,estimatetheinvestmentoftheproject,evaluatetheprojectinfinanceandanalyzetheuncertainty,finallymakesurethatthisprojectisfeasible,moreover,makesomeopinionsandsuggestionstothedeveloper.
【Keywords】:
Feasibilitystudies,marketresearch,investmentestimationandfinancialevaluation.
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目开发商简介
该项目开发商为金地集团西北区域公司。
金地集团初创于1988年,1993年开始正式经营房地产。
2001年4月,金地(集团)股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。
金地集团秉承“用心做事,诚信为人”、“以人为本,创新为魂”等“金地之道”的企业精神,并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。
历经十年探索和实践,现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司,同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。
金地集团坚守“科学筑家”的使命,在企业经营中体现专业和科学的特质,为客户提供高品质的产品,已经成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。
金地集团初创于1988年,1993年开始正式经营房地产。
2001年4月,金地(集团)股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。
金地已在西安拥有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大镜等具有很大市场影响力的项目。
1.1.2项目简介
本项目位于北二环与东二环交汇处,东侧的浐灞大道直通浐灞生态区。
南眺大明宫国家遗址公园,北瞰西安经济技术开发区。
项目总占地121.06亩,容积率3.5,计容积率面积28.25万平方米。
本案共规划住宅4种楼型4×6=24栋(地下一层)2754户另加一栋商业楼。
主力户型为80—100的两室,以及110—135的三室。
建筑结构为框架剪力墙结构,整个项目分两期开发。
1.1.3项目周边概况
出行:
与东郊世园会主址广运潭十五分钟车程,距北郊新行政区仅十分钟车程,周边更是拥有36、309、211、241、406等十余条公交线路,规划中的地铁三号线更是升级了出行速度,地铁三号线出口近在咫尺。
配套:
周边配套齐全,学校、银行、医院、购物休闲场所云集,摇篮幼儿园、西煤子校、陕重中学;工行、商业银行、农行、建行;唐城医院、西京医院;华润万家、大家润、国美电器、胡家庙蔬果市场、海阔天空等等,生活所需一应俱全。
其他:
本项目东临浐灞生态区,西瞰大明宫,具有很好的自然环境。
但由于本地区房地产市场尚未发展成熟,人文环境较差。
1.2项目提出的背景
从宏观来看全球经济正在从08年的金融危机中艰难复苏,我国城市化率刚刚突破50%,这些都标志着我国经济的增长点站在了一个历史的路口。
从2011年1月26日,新“国八条”出台开始,国家政府多次上调存款准备金率和存贷款基准利率,且从2012年初至今仍不见有明显松动迹象,可见政府对房地产调控之决心。
2012年3月5日温家宝在第十一届全国人民代表大会第五次会议上指出今年经济社会发展的主要预期目标是:
国内生产总值增长7.5%;再加上本年是国家领导人换届之际,预计宏观调控政策一年内不会有大的改变。
从中观上来看,西安刚以其四大世界文明古都的地位确定了建立国际化大都市的目标,随着政府的北迁,西咸一体化提出以及浐灞生态区的建成,西安的整体布局将更趋完善。
这也将进一稳定其西部中心城市的地位。
从区域环境来看,去年世界园艺博览会,刚刚在离本项目十五分钟车程的广运潭举办,这不仅提升了西安的城市形象,也大大促进了本地区的发展,未来的几年浐灞生态区很可能成为第二个曲江。
1.3项目建设必要性
西安的东北部离西安市中心较近,可整体人文环境水平并不高,这大大的影响了西安整体的发展,从2004年提出建设浐灞生态区以来,浐灞生态区的建设也在不断进行,而本地区的发展好坏将直接影响到浐灞生态区的建设进程。
因此,本地区基础设施,以及居住条件的不断完善将十分必要。
1.4项目可行性研究的依据
1 开发商有关情况及项目提出的背景;
2 拟建项目的土地费用及其他有关基础资料;
3 拟建项目的市政建设条件;
4 拟建项目市场调研、项目定位、营销方案等方面的内容;
5 拟建项目规划设计方案的设想;
6 资金筹措与使用计划的构想;
7 西安市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准等;
8 有关建设项目的经济评价的基本参数和指标等。
1.5技术经济指标
◆项目技术指标入下表:
◆项目经济指标如下表:
1.6结论及建议
1.6.1结论
通过对辛家庙项目的社会环境、经济环境以及投资环境的分析可知,本项目有着较好的社会经济环境,具有一定的获利空间。
项目所处位置交通便利,离市中心较近,且具有很好的自然环境和发展前景,浐灞生态区的进一步完善将更加提升该项目的市场前景。
综合起来可以得到以下结论:
1 通过对宏观环境分析可知,虽然目前政府还在打压房地产,但长期来看我国的经济快速增长以及高速的城市化仍将持续一段时间。
2 通过对宏观和区域坏境的分析可知,本项目所处的地理位置比较优越,这将有助于本项目的开发。
3 通过对市场的供给和需求进行分析可知,该项目存在一些竞争性楼盘,但就目前市场需求来看,仍存在很大的获利空间。
4 通过本项目的SWOT分析可知,本项目具有较明显的优势,因此本项目的销售工作可以顺利进行。
5 通过对本项目各项财务指标进行分析可知,本项目投资回收期短且可以获得较高的利润。
1.6.2存在的问题及建议
通过对本项目的可行性研究,发现了本项目仍存在一些问题,具体问题以及对本项目的一些建议如下:
1 目前政府对房地产的调控仍然没有放松,近一两年内,房地产市场状况并不十分明朗,建议要有充分的资金准备防止资金链发生断裂。
2 本地区房地产市场虽然有很大潜力,但并未发展成熟,建议加大对本地区市场潜力方面的宣传。
3 本项目工期紧,且楼栋数多,故要求详细的施工组织,要加强对进度、质量方面的控制。
4 本项目对销售收入和建设投资的财务敏感性较大,故要非常重视销售工作,以及总成本的控制。
5 附近竞争性楼盘较多,故要重视和附近楼盘的差异性,尽量做出自己的特色。
6 与银行建立关系,实施银行按揭贷款,以解决客户目前的支付能力与房价相差太大的矛盾。
2市场分析与定位
2.1宏观分析
2.1.1宏观经济分析及预测
2011年面对复杂多变的国际形势和国内经济运行环境,我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策,国民经济运行总体良好。
虽然经济增速有所放缓,但仍保持相对稳健的步伐;工业生产平稳增长;居民消费持续增长;投资增速虽回归常态,但依然保持较快增长;外贸仍保持增长,但增速放缓;货币信贷运行回归常态;城镇新增就业稳步增长。
未来经济发展面临的国内外环境更趋复杂,不稳定、不确定因素不断增加,对2012年宏观经济形势分析如下:
◆有利因素
(1)国际方面
(1)世界经济总体上保持着复苏态势,经济格局的变化将提升,世界经济总体上保持着复苏态势,我国的国际影响力在不断加强。
总体上看,2012年世界经济仍将呈现低速增长态势,预计2012年世界经济的年均增长率为4.5%左右,发达经济体的增长率为2.5%,新兴经济体和发展中国家经济增长率为6.5%。
包括20国集团在内的多种对话机制的形成将为我国广泛参与全球经济金融事务提供了更多的国际舞台;世界经济格局变化还将推动国际经济秩序朝着更加公正合理的方向转变。
(2)美国经济再次陷入衰退可能性不大。
去年10月以来,美国消费者信贷按年率一直保持正增长,有利于促进消费需求扩张。
今年4月以来,美国工业生产一直保持扩张态势,工业生产指数和产能利用率提升都较为明显。
另外,美国银行体系状况逐步改善,并且刺激性财政政策获得新的空间。
今年8月2日国会提高联邦政府举债上限,为美国政府继续实施刺激性财政政策创造了条件。
美国货币政策继续保持宽松态势,联邦基金利率0-0.25%的超低水平将一直维持至2013年,美联储已宣布延长4000亿美元的国债期限,未来美联储仍有采取其他措施进一步放宽货币环境的可能性。
从失业率来看,美国11月份失业率降至近两年半低点8.6%,就业出现稳健增长态势。
从以上信息可以看出,美国经济再次陷入衰退的可能性很小,如果这些好转能够持续下去,美国经济将有所改善。
(3)欧洲主权债务危机导致欧洲金融体系崩溃和欧元区解体的可能性很小。
欧元区一旦解体,整个欧洲将陷入停滞,各国在国际事务中的话语权也将明显下降,并将严重危害世界经济的复苏。
因此,世界各国和国际组织虽然立场存在明显差异,但最终均会达成有效的短期救助方案;而从中长期看,随着欧元区在财政、金融等方面进行大幅度的制度调整,主权债务危机将会逐步得以解决。
(4)日本经济将缓慢复苏。
虽然今年日本经济出现负增长,但在灾后恢复重建的带动下,日本经济有望逐步缓慢复苏。
日本央行预测,经济从今年4季度开始进入温和复苏轨道,但日本经济仍面临世界经济复苏放缓、日元升值和内生增长动力不足等挑战。
国际货币基金组织预计,今年日本经济将下降0.5%,但明年有望实现2.3%的增长。
(5)新兴经济体经济增速将保持较快增长。
全球经济增速放缓和需求减弱将抑制大宗商品价格的进一步上涨,这将有利于缓解新兴经济体的输入性通胀压力和经济过热,加之发达国家延长低利率货币政策执行时间,新兴经济体有可能适度放松过度从紧的货币政策,以促进经济增长。
另外,新兴经济体的财政状况普遍显著好于发达国家,刺激内需支持经济增长的政策空间仍然较大。
国际货币基金组织预计,新兴市场和发展中国家经济今明两年仍将分别增长6.4%和6.1%,其中,俄罗斯分别增长4.3%和4.1%,印度分别增长7.8%和7.5%,巴西分别增长3.8%和3.6%,撒哈拉以南非洲地区分别增长5.2%和5.8%。
(6)美元国际地位削弱为人民币国际化带来机遇。
美元国际地位削弱刺激国际储备货币进一步多元化,将为人民币成长为国际货币提供更大的空间。
另外使我国等新兴大国在国际货币体系方面话语权和影响力不断提高,有助于我国加快实施人民币国际化战略。
使许多国家和地区更加重视加强区域货币金融合作,为人民币首先实现区域化带来新机遇。
(二)国内方面
(1)我国经济仍处于增长“长周期”我国经济仍处于增长“长周期”从短期来看,房地产行业和制造业仍是拉动经济增长的主要动力。
另外,企业自主投资较强,制造业增长较快也将推动经济增长。
从中长期来看,企业设备升级等投资需求势头不减,国内较高的储蓄率对拉动内需仍有很大空间,我国经济将长期处在一个增长通道中。
(2)宏观经济政策主基调不会变化。
2011年在紧缩政策和外需回落双重夹击下,装备制造业、钢铁产业,部分企业出现了多年未遇的停产现象。
同时,在政策紧缩下,许多中小企业资金链紧绷,尤其是沿海地区的一些外贸制造业企业,停工现象开始蔓延,失业率开始上升。
2012年宏观调控政策从整体政策框架和总基调上,不会有太大改变,可能仍是积极的财政政策和稳健的货币政策。
但是在通胀得到初步治理后,稳增长在宏观调控框架中的重要性越来越凸显,会根据实际经济情况在具体操作上更加倾向于放松,突出前瞻性,政策将更加关注经济下滑的风险。
(3)十二五”期间我国将不断加强工业化和城镇化建设,将不断加强工业化和城镇化建设济发展的主要驱动力。
成为经济发展的主要驱动力。
根据国家“十二五”发展规划,到2015年我国工业化率将由现在的50%上升到65%左右,城镇化率将由现在的45.7%上升到60%左右。
工业产值每增加1个百分点,就可以带动GDP增长0.6个百分点,城镇化率每增加1个百分点,可以带动GDP增长1.5-2个百分点。
工业化和城镇化建设将成为经济发展的强大驱动力。
(4)经济结构调整促进经济健康增长。
促进经济健康增长金融危机正在倒逼中国经济从“出口”转到“内需”上来。
2012年,我国将充分利用本轮金融危机和经济增长降速的有利时机,把主要的精力放在转方式、调结构、促改革上,加大落后产能淘汰和节能减排的政策力度,强制高成本高能耗高污染产业的退出与调整,同时倾力培育战略新兴产业和科技含量高、市场需求潜力大的产业及产品崛起,尽快形成经济增长的新引擎。
在这一转型进程中,一批出口型企业、高能耗型以及部分高成本房地产企业,将会遭遇倒闭、重组、兼并和收购的命运;一批节能环保、绿色制造、生物医疗和新一代IT等新兴产业将会呈现新的盈利机会。
(5)中西部地区经济发展空间大。
我国经济发展在区域间的不平衡是经济发展中存在的问题,同时,解决这一问题也是我国保持经济持续发展的机遇,我国中西部地区与东部地区相比,在资源、能源、土地、劳动力等生产要素供应条件上,具有更大的比较优势,由于经济发展水平的差异,市场需求潜力有更大的增长空间,经济发展有更大的增长前景。
我国能源、原材料工业发展的重心,已开始向中西部地区转移,加工业向中西部地区转移的速度也在进一步加快。
(6)国内市场消费增长潜力巨大。
我国已经进入全面建设小康社会阶段,消费结构也进
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