仙境小区房地产项目建设可行性报告.docx
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仙境小区房地产项目建设可行性报告.docx
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仙境小区房地产项目建设可行性报告
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
xx境小区项目
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
山东xx置业发展有限公司
法人代表:
通讯地址:
潍坊市奎文区幸福街12号
邮编:
电话:
4、报告编制单位
山东xx工程造价咨询事务所有限公司
工程咨询等级:
丙级
证书编号:
工咨丙11820060058
发证机关:
国家发展与改革委员会
二、工作依据
1、山东xx置业发展有限公司与山东xx工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《潍坊市城市总体规划》
4、《奎文区分区规划》
5、《城市居住区规划设计规范》
6、潍坊市人民政府关于加快中心市区“城中村”改造的意见(潍政发【2004】9号)
7、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
8、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设必要性及市场需求分析
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护
6、节能
7、实施计划与工程管理
8、投资估算与资金筹措
9、经济和社会效益分析
四、工作概况
山东xx工程造价咨询事务所有限公司在接受山东xx置业发展有限公司关于建设该项目的工程咨询委托后,立即成立了研究小组,小组本着客观、科学和对项目负责的精神,多次进行实地考察,搜集资料,对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究,会同有关部门,对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论,根据目前潍坊市住宅状况以及城市分区规划的有关要求,确定了项目的建设规模和实施方案,在此基础上编制了该报告。
五、建设单位概况
山东xx置业发展有限公司成立于2006年2月21日,注册资金1000万元,公司下设办公室、财务部、工程部、市场营销部等配套齐全的科室。
该公司是一家从事房地产开发、商品房销售、物业管理的综合性房地产开发企业。
在激烈的竞争中,公司始终遵循“团结、奉献、求实、创新”的企业理念,在企业经营,团队建设,人才管理,项目开发,客户服务上坚持“以人为本,诚信求实、品味时尚、与时俱进”的经营宗旨,鼎新革故,迅速适应市场变化,确立自身品牌。
公司所有竣工验收优良率达到100%,客户满意率达99%以上,实现了优质高效的承诺,为推动山东房地产事业的发展贡献自己的力量。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于潍坊市奎文区,西依潍州路,南邻健康街,草庙子村地块。
该区域基础设施配套完善,交通、通讯等条件便捷,是开发建设居住区的理想地段。
2、建设规模
该项目规划总用地面积10.15公顷,可建设用地面积9.83公顷,地上总建筑面积187006m2,其中住宅建筑面积114819m2,公建建筑面积72187m2;地下建筑面积36300㎡。
总户数1034户。
项目建成后,将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的居住社区。
3、物业管理
该项目建成后,通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理,中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
4、实施进度计划
该项目建设期计划为2年,工程拟于2008年3月份开工,预计2010年2月份竣工。
5、投资估算
该项目建设总投资为44764.9万元,其中工程费用28807.2万元,土地费用8959.3万元,其他费用1275.6万元,不可预见费902.5万元,财务费用1494.0万元,税费3051.5万元,销售费用274.9万元。
项目建设资本金15667.7万元。
6、资金筹措
⑴申请银行贷款10000万元;
⑵其余资金由建设单位自筹解决。
7、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划,对于改善城市面貌,加快城市化进程具有积极的作用。
提高和改善了潍坊市经济开发区的居住环境,为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化居住社区,同时可带动潍坊市建材工业和第三产业的发展。
具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
销售收入
万元
54981.3
2
销售税金及附加
万元
3051.5
3
土地增值税
万元
2952.8
4
总投资
万元
44764.9
5
利润总额
万元
6889.9
6
所得税
万元
1722.5
7
税后利润
万元
5167.5
8
投资利润率
%
15.4%
9
投资利税率
%
28.8%
10
投资净利润率
%
11.5%
11
所得税后全部资金内部收益率
%
27.7%
12
财务净现值(Ic=12%)
万元
2400.5
13
投资回收期
年
2.5
14
盈亏平衡点
%
85.2
第二章项目建设背景与建设必要性
一、项目提出背景
城中村是城市规划区内未完全向城市转型的原农村社区,是在急剧的城市化过程中,原农村居住区域(包括土地、房屋等要素)、人员和社会关系等就地保留下来,没有有机参与新的城市经济分工和产业布局,仍然以土地及土地附着物为主要生活来源,以初级关系(地缘关系和血缘关系)而不是以次级关系(业缘关系和契约关系)为基础形成的社区。
据统计,目前潍坊城区大大小小有71多个城中村被列入改造对象,占地面积约10平方公里,可腾出土地2.1万亩,虽然这些土地只有一部分会用于开发,但其惊人的体量和大多非常理想的地理区位,对于潍坊地产界来说无疑深具诱惑。
因此,城中村改造过程中的房地产机会,这应该是业界必须予以重视和关注的问题。
为进一步加快潍坊市市区,特别是中心区“城中村”改造步伐,改善人民群众的生活环境,提升城市形象,市委市政府决定加快市区“城中村”的改造,在以“三个代表”重要思想为指导的前提下,统一规划、综合开发、配套建设,改革管理体制,利用三到五年时间对中心城区内的“城中村”分期分批进行改造,基本实现农民市民化、土地国有化、管理社区化、城乡一体化的总体目标,彻底改变市区城乡二元化管理格局,实现城市一元化管理。
潍坊市奎文区草庙子村“城中村”改造工程位于奎文区内,西依潍州路,东临一汽公司潍坊服务站,北靠杨家村、奎文梨园街道办事处、幸福街小学,南为健康街。
该地域内现状为陈旧的村民住宅房,外观破旧,与现代化城市发展极不相称,为推动地区经济持续、健康、稳定发展,改善城市风貌,与现代化城市接轨,满足当地居民的居住需求,根据城市建设总体规划,拟对其旧村进行改造。
二、潍坊市城中村改造指导思想和基本原则
城中村改造的指导思想是:
坚持以人为本的科学发展观,按照构建和谐潍坊、效益潍坊的要求,以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心,结合全面提升城市建设品质和新城建设,长期、持续、全面开展城中村改造,不断改善城市运行机制,为潍坊市建设现代化城市,实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。
--坚持积极稳妥、有序推进的原则。
城中村改造必须以建设现代化城市为总目标,以城市规划为先导,根据深入推进城市化的要求,积极、稳妥、有序地推进,尽量减少对城市社会、经济的消极影响,确保“成熟一个,改造一个;改造一个,成功一个”。
--坚持政府主导、市场化运作的原则。
各级政府应牢牢把握城中村改造的方向,通过政策、规划、计划的适时调控,保证城中村改造符合公共利益,维护改造过程中的社会公平,努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。
同时坚持政府主导下的市场化运作,努力提高改造项目的经济效益,尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。
--坚持统筹兼顾、综合改造的原则。
积极开展体制创新,综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造,既要推动城中村的空间形态改造,又要推动其社会形态改造和经济再造,以实现城中村与城市的全面融合。
--坚持区别对待、因地制宜的原则。
深入认识不同城中村的特点和问题,针对不同地区、不同类型城中村的具体情况,制定不同的改造具体目标和改造策略,分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式,解决特定城中村的实际问题。
--落实科学发展观、建设节约型社会的原则。
根据落实科学发展观的要求,城中村改造中要高度重视资源节约和循环利用,努力实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标。
珍视城中村积累的巨大财富,针对不同的建筑状况采取不同的改造措施,同时在建设过程中要贯彻节能、节水、节材、节地等要求,努力构建节约型社会。
三、潍坊市城中村改造目标
潍坊市城中村改造的长远目标是:
按照建设现代化国际化城市总目标的要求,通过全方位的综合改造,促使全市城中村在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合,成为“和谐潍坊、效益潍坊”的重要组成部分。
根据这一目标要求,必须做到:
--空间融合。
通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造,改善城中村的生活环境,将城中村的土地按照城市规划进行统一利用,完善城市用地布局结构,营造整体协调的城市面貌。
--管理融合。
按照现代城市社区建设的要求,完善城中村的管理体制和社区组织体系,将城中村纳入城市管理的统一法制秩序。
--经济融合。
将城中村的集体股份合作公司改造成为参与平等竞争的市场主体,集体和原村民的经济来源由过度依赖于物业出租转型为多元化的产业经营,融入城市产业发展体系,实现可持续发展。
--文化融合。
妥善保护城中村的珍贵历史文化遗存和优秀地方文化传统,打破封闭的文化心理,使城中村居民融入具有深圳特色的现代都市文化。
潍坊市城中村改造在未来五年的工作目标是:
以空间形态改造为重心,以综合整治为突破口,全面推进,突出重点,逐步实现城中村生活环境的普遍改善,促进城市产业结构提升和空间布局优化,推动一体化建设,促进城市化水平和城市面貌的大改善。
四、城中村改造的必要性
城中村的存在给城市经济社会发展带来了严重影响,要提高城市化质量,提升城市素质,必须进行城中村改造。
1、符合国家相关的产业政策
改革开放以来,我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”发展阶段。
人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新时期。
1998年初,党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。
几年来,随着住房制度改革的逐步实施,住房市场体系、住房供应体系和住房金融体系等方面都有了重要进展,推动了住房新体制的建立。
尽管我国宏观上仍在实行适度从紧的货币政策,但随着银行贷款利率的多次下调,房地产面临的金融“瓶颈”制约作用实际上已经松动。
特别是国家为了刺激经济增长,进一步扩大内需,相继出台了一系列支持住宅建设与市场发展相适应的税收、金融政策。
主要包括:
培育和规划住宅交易市场,大幅度提高住房租金,取消54项建设项目收费,降低住房建设造价等。
住房逐步实行了分配货币化,建立了以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系,扩大金融服务,促进住房商品化,进一步改善了人们的住房消费观念,激发了人们购房的积极性。
近日,国务院就住房制度改革与住宅建设发出的通知中又特别要求经济适用房价格须与中低收入家庭的承受能力相适应,为房地产业健康有序发展,新经济增长点的形成奠定了政策基础。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业,引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持国民经济的平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出“发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。
加强城镇基础设施建设,健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能”国家计划委员会2000年7月27日发布的“当前重点鼓励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及房地产”中将“经济实用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。
潍坊市也以潍政发2004-83号来鼓励建设高层建筑,提高土地利用率,节约土地。
该项目城中村改造工程,以中等价位、中等套型的居住房满足村民回迁安置居住要求和保障要求,为居民提供优美、舒适的居住环境,提升生活质量,促进现代化城市建设的进程和经济的发展,符合国家相关的产业政策。
2、是实现城市物质形态现代化的需要。
从城市规划来讲,城中村严重影响了城市的物质形态空间规划的科学性、阶段性、层次性和整体性,特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤其明显。
另外,这些地区功能定位的模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂性,随着时间的推移将对城市物质形态空间规划产生越来越大的负面影响。
从市政建设来讲,城中村的市政建设严重滞后,水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施与城市的整体发展严重不配套,影响了城市功能的发挥。
因此,要实现城市物质形态的现代化,必须改造杂乱无章的城中村,使城中村物质形态融入到城市整体中去。
3、是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要。
城中村主要是以初级关系(地缘、血缘和原农村社会关系)为纽带形成的社区,具有强烈的封闭性,这与以次级关系(业缘、契约关系)为基础构成的城市社区形成了明显的对比,二者共同构成了新的城市二元社会结构,给社会管理带来很多矛盾和问题。
在城中村里,村民们在经济上和社会认同上都很排外,在社区管理中强调传统伦理,而不强调现代法理,强调习惯而不强调制度,他们更多地认同传统权威,借助传统的办法解决彼此之间的矛盾。
而以国家法律为依据建立起来的居民委员会在城中村中没有相应的地位,大多数村民仍然认同城中村原有的经济社会组织。
居委会没有权威,城中村社区的经济组织与上级组织又没有隶属关系,因此,上级组织(如区政府和街道)进行社会管理的渠道不是很通畅,有的政策推行起来阻力很大,使得城中村俨然成为一个“独立王国”。
只有改造城中村,淡化和瓦解城中村的社会结构,才能实现城中村社会结构和社会管理的现代化。
4、是改善城市环境和社会治安的需要。
创建国家级园林城市、推动城市化进程是潍坊市委、市政府确定的奋斗目标,围绕这一目标,市委、市政府投入大量资金、人力和物力,加大了城市建设步伐。
城中村在环境卫生上存在着先天不足:
建筑密度大,绿地少,通风采光差;市政配套差,道路狭窄,标准低,用电线路纵横交错,排水管网不足,污水横流;居住人员庞杂,乱粘贴,乱设摊,乱扔垃圾,管理方式和手段落后,环卫工作不到位,卫生状况差,居住环境恶劣。
有人描述城中村是“村外现代化,村内脏乱差”,也有很形象地描述城中村的顺口溜说:
“住在‘城中村’,不知晨与昏;难见窗外一线天,一日三餐要开灯。
”居住环境可见一斑。
在社会治安方面,城中村房东出租人员把关不严,藏污纳垢,管理混乱,治安和犯罪事故频繁。
租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占城市总案件的半数甚至90%以上,发生在出租屋的案件占总案件的30%左右。
如果改造好城中村,使城中村居住形态和管理形态与城市社区一致,将使城市环境卫生和社会治安有一个根本性的改观。
5、是盘活城市资产,提高城市土地利用效率,使城市资产升值的需要。
一方面,城中村占用了大量城市土地,有的城中村位居寸土寸金的市中心,但充斥着高低错落、标准不一的私房,土地利用效率低,产出低。
另一方面,随着城市的发展,城市用地日趋紧张。
因此,按照规划进行城中村改造,既可以改善城市环境,又可以提高城市土地利用效率,实现城市的内涵式发展。
城中村的存在,也影响了城市房地产和物业价值。
城中村周边房地产的价格普遍比其他区域低,销售也受到影响。
如果改造城中村,不但将使城中村周边的房地产升值,而且使整个城市资产随着环境的改善而升值。
总之,改造城中村,有利于改善城市环境,提高城市综合竞争力,促进城市经济社会的发展。
同时,从时机的角度讲,早改比晚改好,早改可以尽快地发挥改造的综合效益。
否则,随着时间推移,城中村私房为了租赁需要自行翻新将带来一轮一轮新违章建筑的出现,使改造成本持续增加,改造难度进一步增大。
6、是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的具体体现
党的十六届五中全会指出要以科学发展观统领未来整个经济社会发展全局。
贯彻落实科学发展观,构建和谐社会,最关键的是维护人民群众的利益,提高人民群众的生活水平。
而实施的高家楼城中村改造工程,将直接惠及广大市民特别是城中村中的居民。
通过城中村改造,可以大大改善广大居民的居住条件和生存环境,增加就业岗位,提高群众的生活水平,这也是城中村改造的根本目的。
五、结论
城中村改造要树立长远眼光。
注意在进行房屋改造的同时,尽可能实现社会形态的改造,使城中村更好地融入到城市整体中去,以实现城中村彻底地城市化。
综上所述,该项目的建设不仅改善城市面貌,提升当地居民的生活品质,而且对潍坊市的经济发展产生巨大的拉动作用。
因此,潍坊市奎文区草庙子村旧村改造工程的开发建设是十分必要的。
第三章建设条件与建设地址
一、建设地区概况
1、潍坊市概况
潍坊市地处山东半岛中部,辖奎文、潍城、寒亭、坊子、寿光、诸城、青州、安丘、高密、昌乐、临朐等十二个县市区,总面积1.58万平方公里,总人口874万人,其中城区人口140万人。
潍坊市东接青岛,西靠淄博,南连日照,北邻渤海湾,地理位置优越,经济较为发达,是无数商家向往之地。
近年来,通过潍坊国际风筝会的举行,更是将潍坊推向、轻工、化工、食品、建材、纺织、医药等支柱产业各领风骚了世界。
潍坊作为一座新兴的工业城市在齐鲁大地崛起,机械、电子。
随着改革开放的不断深入和经济建设的快速发展,人民生活水平不断提高,综合经济实力明显增强,截止2006年完成地区生产总值1720.9亿元,增长16.5%;财政总收入177.7亿元,其中地方财政收入88.5亿元,分别增长26.1%和26.4%;社会消费品零售总额573.6亿元,增长16.3%;居民消费价格总水平上涨1.0%。
成为半岛城市群中最具活力的城市之一。
2、奎文区概况
奎文区总面积71平方公里。
辖9个街道办事处,65个行政村,49个居委会。
2006年全区总人口35万人,人口出生率7.82‰,死亡率3.11‰,自然增长率4.71‰。
有少数民族22个,800人。
经济概况 全年实现生产总值56.0亿元,按可比价格计算,比上年增长19.6%。
其中,第一产业增加值0.8亿元,降低6.2%;第二产业增加值34.6亿元,增长20.3%;第三产业增加值20.6亿元,增长19.7%。
三次产业比例为1.4∶61.9∶36.7。
农业 全年农村经济总收入71.9亿元,比上年增长15.4%。
农林牧渔业总产值完成1.45亿元。
工业 全区工业总产值完成139.2亿元,比上年增长24.7%。
其中规模以上工业企业68家,完成总产值131.2亿元,增长28.3%。
建安企业完成总产值4.6亿元,增长70.4%,实现利税1400万元,增长42.6%;施工面积73.5万平方米,竣工面积29.3万平方米;工程合格率100%。
建设 环保 全区投资1100万元,新建、扩建、改造、修复城市道路面积3.9万平方米。
以创建园林城市为目标,加快城市园林绿化建设步伐,累计投资510万元,重点实施了双羊街、四平路北段等绿化工程。
“城中村”改造步伐加快。
全区环境保护总投资6296万元,其中废水治理投资898万元。
工业废水处理率达到100%,燃料燃烧中废气处理率达100%,工业固体废物综合利用率达99.8%,烟尘控制区覆盖率达到100%,区域环境噪声达标区覆盖率达到80.9%。
交通 拥有客货营运车辆2626部,增长16.7%,其中出租车520部。
全年共完成货运量302万吨,增长9%;货运周转量13057万吨公里,增长9%。
完成客运量65万人次,增长2%;完成客运周转量7360万人公里,增长8%。
贸易 全年实现社会消费品零售总额31.13亿元,比上年增长16%。
科教文卫体 全区共取得主要科技成果14项,达到国内先进水平和填补国内空白5项,达到省内先进水平9项。
共有普通小学24所,在校生25893人;普通中学10所,在校生9431人;职业中专1所,在校生348人;特殊教育学校1所,在校生80人。
各类学校共拥有在职教职工3740人,其中专任教师2523人。
全年文化系统共发表各类文艺、美术作品43件。
拥有医疗机构7处,床位519张,卫生技术人员611人。
参加市级以上体育比赛项目14个,获金牌45枚,银牌26枚,铜牌24枚;广泛开展丰富多彩的健身活动,全年举办群众性健身活动9余次,参加人数达3万余人次。
社会生活 年末全区共有在岗职工31998人;发放工资总额47340万元;年平均工资15245元。
城镇居民人均可支配收入11846元,增长14.8%;人均消费性支出8816元,增长15.1%。
农民人均纯收入5921元,增长8.2%;农民人均生活消费支出4093元,增长4.6%。
城乡居民储蓄余额达到35.0亿元,增长3.1%。
二、建设地址
该项目位于潍坊市奎文区,西依潍州路,南邻健康街,草庙子村地块。
该区域基础设施配套完善,交通、通讯等条件便捷,是开发建设居住区的理想地段。
附:
区域位置图
三、自然条件
1、地形、地貌、地质等资料
潍坊市位于东经118°00’120°01’,北纬36°30’37°36’,在大地构造上属华北台地,处在鲁西隆起、沂沭断裂带、鲁东隆起三个次级构造的交汇处,地势南高北低,坡向莱州湾海岸,南部为丘陵,中北部为平原。
根据国家地震局2001年《中国地震烈度区划图》,该工程所在区域为7度烈度区,小区内所有建构筑物均按国家抗震设计规范设防建设。
2、水文、气象资料
该项目所在地位于潍坊市奎文区,属暖温带半湿润季风区,气候温和,四季分明,雨量集中,雨热同期。
气温:
历年平均气温:
12.2℃
历年平均最高气温:
19.2℃
极端最高气温:
40.7℃
历年平均最低气温:
7.7℃
极端最低气温:
-21.4℃
降雨量:
历年平均降雨量:
646~677mm
年最大降雨量:
1215.7毫米
年最小降雨量:
372.3毫米
湿度:
历年平均空气湿度:
67.5%
年最大空气湿度:
90%
年最小空气湿度:
55%
风向风力:
夏季主要风向为:
东南风
冬季主要风向为:
北风
历年平均风速:
3.5米/秒
最大风速:
20米/秒
霜冻:
历年平均冰冻期52天
历年平均霜期79天
冻土深度:
490毫米
历年平均日照总时数为2792小时。
从地质、水文、气象等条件来看,对工程建设无不利影响。
四、市政配套设施条件
1、交通
潍坊市内有潍坊港口、潍坊机场、济青高速公路横贯东西。
距青岛国际机场97公里,距山东省会济南国际机场194公里。
开发区200公里范围内有潍坊、青岛、烟台、日照等国际客货港口;东西横贯山东半岛的胶济铁路沿开发区而过,客货运输便捷。
该项目位于潍州路与健康街东北角,周围有2、12、环32、53路公共汽车通过,交通十分便捷。
2、给排水
该项目用水由潍坊市自来水公司供给,自潍州路市政给水管网引入DN150的给水管作为给水主管道,供水水压、水量有保证,饮用水质达到《生活用饮用水卫生标准》。
该项目排水实行雨污分流制,雨、污水汇集后就近分别排入市政雨、污水管网。
3、供电
该项目用电由潍坊市供电公司供给,自潍州路市政供电网接线,在区内建设变配电室,即可满足项目用电需要。
4、燃气
该项目燃气由潍坊市天燃气公司供应,自潍州路燃气管道接入燃气管线,在区内建设燃气降压站,经调压后供给用户,可满足项目用气需求。
5、采暖
该项目采暖热源由潍坊热力公司供应,自潍州路市政供汽管道接入供热管线,在区内设热交换站,即可满足项目冬季采暖需求。
6、电讯
潍坊市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络,各类信息能够及时传输交流,为项目的通讯提供了便利条件。
7、教育
潍坊市奎文区教育层级结构设
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