廉租住房建设项目实施方案.docx
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廉租住房建设项目实施方案
廉租住房建设项目实施方案
第一章总论1
1.1项目概述1
1.2项目建设目标3
1.3编制依据4
1.4研究的范围5
1.5研究结论5
第二章项目建设背景及必要性7
2.1项目建设背景7
2.2项目建设的必要性10
第三章项目建设条件11
3.1项目所在地概况11
3.2项目建设条件14
3.3项目区周边环境15
第四章项目建设规模和内容17
4.1指导思想和建设原则17
4.2总体布局19
4.3项目建设内容22
4.4建筑物概况22
4.5公共工程25
4.6配套设施34
第五章项目实施进度35
5.1项目进度安排原则35
5.2项目实施阶段35
第六章投资估算和资金筹措方案36
6.1建设项目总投资估算范围36
6.2估算依据37
6.3项目总投资38
6.4资金筹措方案44
第七章效益评价45
7.1对城市发展的影响45
7.2对改善低收入家庭居住条件的影响45
7.3环境评价46
第八章项目风险分析与控制47
8.1项目风险分析47
8.2项目风险回避48
第九章其他附图及附件资料49
第一章总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
廉租住房建设项目实施方案
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目主管单位
某县建设局法定代表人:
**
1.1.4项目建设期限
项目建设周期13个月。
1.1.5项目建设地点
本项目建设地点均位于某县环城南路西段水稻地。
1.1.6项目建设规模及内容
某县2012年廉租住房建设项目分四期建设,规划用地面积147000㎡(约220.39亩),其中廉租住房一期规划面积51000平方米,廉租住房二期规划面积34000平方米,廉租住房三期规划面积34000平方米,廉租住房四期规划面积28000平方米;建筑总面积约221000㎡,其中廉租住房一期建筑面积76500平方米,廉租住房二期建筑面积51000平方米,廉租住房三期建筑面积51000平方米,廉租住房四期建筑面积42500平方米;拟建住宅楼18栋,地上17层,框架结构,共建廉租住房住房4420套。
配套小区内给排水、供电、采暖、消防等公共工程。
1.1.7项目总投资
某县2012年廉租住房建设项目总投资39780万元,其中:
廉租住房一期建设项目投资13770万元,廉租住房二期建设项目投资9180万元,廉租住房三期建设项目投资9180万元,廉租住房四期建设项目投资7650万元;
(1)按费用构成划分:
工程直接费35237.2万元,占总投资的88.58%;工程其它费2292.0万元,占总投资的5.76%;预备费2250.8万元,占总投资的5.66%;
(2)按分项构成划分:
建筑工程费33778.2万元,占总投资的84.91%;设备购置安装费1459.0万元,占总投资的3.67%;其它费用4542.8万元,占总投资的11.42%。
1.1.8资金筹措
某县2012年廉租住房建设项目总投资39780万元,除申请中央补助资金、自治区专项资金外,其余资金由某县地财政配套解决。
其中:
申请中央补助资金17680万元,占总投资的44.44%;自治区专项资金11050万元,占总投资的27.78%;某县地方财政配套资金11050万元,占总投资的27.78%。
——廉租住房一期建设项目投资13770万元,其中申请中央预算内专项资金6120万元(主要用于廉租住房工程直接费),某县地方财政配套资金7650万元(主要用于廉租住房工程直接费、工程其他费、预备费)。
——廉租住房二期建设项目投资9180万元,其中申请中央预算内专项资金4080万元(主要用于廉租住房工程直接费),某县地方财政配套资金5100万元(主要用于廉租住房工程直接费、工程其他费、预备费)。
——廉租住房三期建设项目投资9180万元,其中申请中央预算内专项资金4080万元(主要用于廉租住房工程直接费),某县地方财政配套资金5100万元(主要用于廉租住房工程直接费、工程其他费、预备费)。
——廉租住房四期建设项目投资7650万元,其中申请中央预算内专项资金3400万元(主要用于廉租住房工程直接费),某县地方财政配套资金4250万元(主要用于廉租住房工程直接费、工程其他费、预备费)。
1.2项目建设目标
1、廉租住房住宅按照“户型不大功能全、造价不高品质优、占地不多环境美”的目标,坚持经济适用、舒适便捷的原则,并符合节能、环保要求,在较小的户型内实现基本使用功能。
新建廉租住房单套户型建筑面积控制在50平方米以内。
建设标准为:
室内水泥地面,内墙普通涂料,户内安装木门,入户安装普通防盗门、符合节能标准的普通窗户、普通卫生洁具,水、电、暖、气四表出户,分户计量。
2、把孤漠文化融入某县2012年廉租住房建设项目,从特色上体现某县城区建设及景观大环境。
建筑群以环形的布局,从整体上与自然清新的绿色氛围相拥,营造廉租住房良好的外部景观氛围。
同时,使用原有小区中部设置的绿色景观轴(中心花园),可使绿色清新的空气引入新建小区,使小区内部的环境与自然的风光融为一体,这条景观轴形成了整个小区的绿色呼吸系统——“绿肺”,使得小区成为一个在优美的环境中吐纳生息的有机体。
3、廉租住房户型设计从均好性的角度出发,宽敞明亮、动静分区,功能合理,通透明亮。
住宅户型丰富多样,满足低收入家庭的消费需求。
4、整个建筑与原有小区设计相匹配,建筑立面采用简洁素雅的造型,抛弃以往繁琐的线条、僵硬程式化的构件,转而体现轻快、精致及高低错落的起伏感和韵律感。
外立面强调竖线条,体现其高度挺拔感、凸窗等,体现出技术的精美,屋顶设计采用一片轻盈的片格做为收头,穿插在建筑实体与柱之间,优雅而又飘逸。
建筑色彩以浅黄色与灰色为基间,体现宁静素雅的建筑风格。
1.3编制依据
《中华人民共和国城市规划法》;
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号);
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号);
建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB137-90);
《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93);
《关于印发2010年自治区固定资产投资项目节能篇(章)编制内容及暂行评估方案的通知》(新发改环资<2010>921号);
《阿克苏地区2010年统计年鉴》;
《某县城总体规划(2006-2020)》;
某县规划管理部门规划选址意见及相关资料;
关于编制《某县2012年廉租住房建设项目实施方案》的技术服务委托书。
1.4研究的范围
根据国家对廉租住房基本建设项目实施方案的内容和深度要求,重点研究以下内容:
(1)论述项目建设的必要性;
(2)落实项目建设的条件;
(3)确定项目的建设内容、建设规模和实施方案;
(4)估算项目建设投资和资金筹措。
1.5研究结论
1、廉租住房是城市保障性安居工程的重要组成部分,本项目的建设符合国家住房保障政策。
项目的实施,既可带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业,又可发展社区公共服务,加强社会管理,推进社区建设。
2、本项目廉租住房属中央预算内专项资金项目,项目实施后,将有效改善某县4420贫困户、居民的居住条件,改变某县形象,提升和丰富小区周边商业经营氛围作出应有的贡献。
3、浙江省金华市作为某县的对口援助单位,在金华市援阿指挥部的大力援助下,将解决某县贫困居民的许多实际困难。
通过廉租住房项目的建设体现了对社会服务的关注,并增进某县和金华之间的友谊及金华市的影响力度。
4、本项目建设地点位于环城南路西段水稻地,交通便利,给排水、供热、供电、通讯等配套条件可靠,建设方案符合某县城市规划要求,布局合理,社会效益显著。
因此,项目的建设是必要的、可行的。
主要经济技术指标见下表:
主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
备注
一
建设规模
1
规划用地面积
m2
147000㎡
约220.39亩
2
总建筑面积
m2
221000
18栋、地上17层
3
廉租住房
套
4420
二
项目建设期
月
13
三
项目总投资
万元
39780
1
建筑工程费
万元
33778.2
2
设备购置安装费
万元
1459.0
3
其它费用
万元
4542.8
四
资金来源
1
中央补助资金
万元
17680
占总投资的44.44%
2
自治区专项资金
万元
11050
占总投资的27.28%
某县地方财政配套资金
万元
11050
占总投资的27.28%
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
住房问题不仅关系到人民的生存问题,也关系到一个国家的经济发展和社会稳定,我国政府历来都把住房制度放在经济生活和社会保障的重要位置来对待。
从1998年起,我国为拉动经济,扩大内需,出台了以房地产为支柱产业的经济政策,房地产业在经历了多年的低谷后,终于迎来了黄金发展时期。
近年来,在房地产市场市场化竞争的浪潮下,城市福利性住房制度逐步退出我国社会保障范围,城市中低收入者住房困难逐渐成为社会问题。
为保障城市弱势群体的基本住房权利,维护社会公平和稳定,各地政府纷纷出台了以廉租住房为主要形式的城市住房保障制度。
1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知中规定廉租住房是我国住房供应体系的一个重要组成部分,明确提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。
对不同收入家庭实行不同的住房供应政策:
最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
1999年,为了切实解决城镇最低收入家庭的住房问题,根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知要求,建设部以第70号令发布5城市廉租住房管理办法,对廉租住房的房源、廉租住房租金标准、廉租住房建设和廉租住房的申请程序问题予以明确的规定。
2002年6月,温家宝批示“建立和完善廉租住房制度,解决最低收入居民家庭的住房问题,是住房制度改革和住房建设的一项重要内容”。
胡锦涛总书记在党的十六届三中全会和2003年中央经济工作会议上都指出:
“要建立和完善对最低收入者的救助制度,妥善解决城市特殊困难家庭在住房方面遇到的实际问题”。
2003年11月15日建设部第22次常务会议又审议通过了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法。
2004年建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局五部委联合以120号令发布了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法,自2004年3月1日起施行,该办法结合我国的实际情况,在城市廉租住房管理办法基础上修订而产生的,为我国建立和完善符合本国实际情况的住房保障制度迈出了重要一步。
该办法在廉租住房资金来源、保障方式和保障水平上有了新的突破,明确以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的原则,以发放住房租赁补贴为主要保障方式和享受廉租住房的家庭人均住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%的规定。
根据城镇最低收入家庭廉租住房管理办法,为规范城镇最低收入家庭廉租住房管理,完善廉租住房工作制,2005年7月7日建设部、民政部关于印发城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法的通知,对城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法做了更为详尽的规定。
另外,我国各地方政府针对地方实际情况出台了一系列的廉租住房政策规定,初步建立了廉租住房保障制度。
其他有些地方也相应的出台了符合当地实际情况的住房保障制度的政策。
某县位于阿克苏地区西北部、天山中段托木尔峰南麓,塔里木盆地西北边缘,总面积为1.42万平方公里。
东与拜城、新和县相接,西于乌什县隔阿克苏河相望,北与伊利照苏县和哈萨克斯坦、吉尔吉斯共和国接壤,南与阿克苏市紧邻。
县城距阿克苏市约12公里,至乌鲁木齐行程1009公里,314国道和南疆铁路横贯其中,阿克苏机场离县城5公里,通往各乡(镇)、场的道路均已铺设了柏油,公路四通八达,交通极为便利。
受地域条件、经济社会发展条件所限,某县低收入人口较多,为改善某县城镇困难家庭住房条件,同时使某县城规划建设更趋于合理、美观,某县近三年大力实施了旧城改造,先后开发了一定数量的廉租住房和经济适用房,使城市面貌和城市居民住房条件有了很大的改观,但仍不能满足低收入家庭的住房需求。
2010年3月29日至30日在北京召开的全国对口支援新疆工作会议是学习贯彻中央关于组织开展新一轮对口支援新疆工作的重要决策。
浙江省作为阿克苏地区对口支援省市,将对促进新疆跨越式发展,促进社会和谐稳定、实现新疆长治久安发挥积极的作用。
本项目拟申请列入中央补助资金项目计划,通过申请中央补助资金,为本项目的实施创造了一定的资金条件。
为切实解决某县城市贫困人口住房困难问题,合理调控住房供应结构,促进住房建设健康发展,加快建立健全住房保障体系,某县委、政府坚持以“三个代表”重要思想和党的十七大精神为指导,全面落实科学发展观,坚持以人为本,以促进经济与社会协调发展为统领,以提高城镇居民特别是低收入群体的居住水平为目的,继续推进某县城镇居民住房保障工作,促进某县社会和谐稳定发展,2012年拟开发建设廉租住房4420套,以此改善某县城市低收入家庭的基本生活条件。
在此背景下,提出某县2012年廉租住房建设项目。
2.2项目建设的必要性
1、是改善民生的重大举措。
某县城市居民中低收入家庭比例较高。
廉租住房项目的建设,是关心弱势群体、解决困难家庭住房困难的重要措施,是一项民心工程、稳定工程、德政工程,是关注民生、推进和谐社会建设的一件大事。
本项目的实施,是改善民生,解决居民特别是低收入居民的基本生活问题,改善居住环境的重大举措。
2、是完善城市功能的客观要求。
廉租住房建设是城市化建设的必然要求。
长期以来,某县受地域条件、经济社会发展条件所限,城镇化水平较低,城市基础设施及公共服务设施较为落后。
本项目的实施,对改善某县城市环境,提升城市功能,节约利用土地和加快某县城市化步伐具有重要的意义。
3、是促进经济社会协调发展的有效途径。
廉租住房制度是深化城镇住房制度改革的一项重要举措,是建立健全城镇最低收入家庭住房的保障制度,是政府改善困难家庭住房条件的职能体现,也是构建和谐社会的具体体现。
本项目拟新建廉租住房4420套,可解决约15470人的住房问题。
项目的实施,将大大改善某县城市低收入家庭的居住环境,提高居民的生活质量,还将有利于社区管理,促进社会和谐。
同时,对某县的政治稳定、经济繁荣、社会和谐发展具有深远的现实意义。
因此,本项目的建设是十分必要的、可行的。
第三章项目建设条件
3.1项目所在地概况
3.1.1地理位置
某县位于阿克苏地区西北部、天山中段托木尔峰南麓,塔里木盆地西北边缘,东京79o28’-81o28’,北纬40o52’-42o21’,东西宽117公里,南北长158公里,总面积为1.42万平方公里。
东与拜城、新和县相接,西于乌什县隔阿克苏河相望,北与伊利照苏县和哈萨克斯坦、吉尔吉斯共和国接壤,南与阿克苏市紧邻。
县城距阿克苏市约12公里,至乌鲁木齐行程1009公里,314国道和南疆铁路横贯其中,阿克苏机场离县城5公里,通往各乡(镇)、场的道路均已铺设了柏油,公路四通八达,交通极为便利。
3.1.2自然条件
(1)气候
某县属典型的大陆干旱性气候,山区属温凉性,平原属温热性,昼夜温差悬殊,年平均气温10.10℃,极端做高气温10.9℃,极端最低气温-27.4℃。
太阳辐射年均总量14.千卡/平方厘米,平均日照2747小时,无霜期185天,平均降水量65.4毫米,最大降水量为123.4毫米,最少25.5毫米,蒸发量1883.6毫米。
多西北风和西风,每年3-5月为多风期。
最大风力11级,年平均大风为17.5天,由于气候呈垂直分布:
高山寒冷,终年积雪,冰川纵横;中山温寒,有云杉、草甸覆盖;平均原气候温和,热量丰富,关照充足。
(2)水文
某县水资源较为丰富,境内有托木尔峰南部冰川107条,占托木尔峰冰川的31.32%。
其东部冰川144条也大部分在县境内,其中大型山谷冰川10条。
冰川面积1219.38平方千米,占该地总面积的31.68%。
总储水量1582.02亿立方米,占该地区冰川总储水量的31.9%,并且县境内有大小河流43条,总长889千米,其中季节性河流有9条,主要有库木艾日克河、托什干河、台兰河、喀拉尤勒滚河、木扎提河等,径流量96.4亿立方米,其中源于境内的32.8亿;立方米,地下水储量16.18亿立方米。
(3)地质
某县耕地土层厚度、质地适中,无盐化。
有机物含量在1.5%以上的1级耕地占28.5%;有机含量在1%以下2级耕地占43.5%;土层厚度在60cm,地下水位较高,有中度盐化的3级耕地占28%。
土壤养分含量碱解氮在60ppm之间的占49.1%,小于30ppm占34.26%,速效磷在10ppm以上的占0.77%,5-9ppm的占9.62%,小于3ppm的占89.1%;山地土壤由于受到海拔高度影响,具有明显的垂直地带分布特征,3600-4500米原始土;2900-3600米草甸土,2200-2600米草原土;1900-2000米棕钙土,1900米以下棕漠土。
3.1.3社会经济情况
某县是个半农半牧县,是新疆商品粮基地之一,中国特产之乡推荐壁宣传活动组织委员会命名某县“中国**大米之乡”。
自治区农业名牌产品认定委员会认定某县昆托米业股份有限公司生产的昆托牌系列大米为2001年新疆名牌产品,它是新疆唯一的“绿色食品”大米,畅销区内外。
其中“黑珍珠”大米、各种香米为米中奇珍。
有“一地开花香满坡,一家做饭四邻香”的赞誉。
全县辖五乡五镇,五个农场、五个农牧场、二个林场,居有维、汉、柯等21个民族。
全县有105个村委会,总户数63062户,总人口237316人;农牧户数29424户,其中农业户24567户,人口11.54万人,农业劳动力43515个,其中牧业户数2677户,人口10814,牧业劳动5379人。
2010年某县生产总值24.76亿元,其中:
第一产业13.28亿元;第二产业4.97亿元;第三产业6.51亿元;农牧民人均收入4200.2元,其中牧业人均收入582.4万元。
2010年全县耕地面积119.28万亩,其中:
农作物播种面积49.3千公顷,粮食播种面积7.49千公顷,总产量达14.41万吨;棉花播种面积28.4千公顷,总产量5.16万吨;苜蓿累计种植面积为3.1万亩,总产量1.55万吨。
农区各种农作物秸秆总产量达22万吨;全县的粮食秸杆青(微)贮总量已达12.2万吨,粉碎秸秆3.35万吨,秸秆处理利用率70%,为畜牧业健康发函提供了保障。
3.1.4其它
(1)交通条件
某县距阿克苏市约12公里,至乌鲁木齐行程1009公里,314国道和南疆铁路横贯其中,阿克苏机场离县城5公里,通往各乡(镇)、场的道路均已铺设了柏油,县内有出租车及通往阿克苏和各乡镇(场)公交车,交通十分便利。
(2)通讯条件
某县的邮电通信事业发展迅速。
现已开通的南疆光缆,某县城区已全部开通程控电话,并与国内、国际联网。
GSM移动通信(全球通)、GPS、“163”公众多媒体信息网和无线寻呼系统也已建成使用,并形成规模。
某县2012年廉租住房建设项目拟选场址均处在邮电通讯业务范围内,能满足项目新建需要。
3.2项目建设条件
某县通过多年的城市基础设施建设,逐步完善了城市供水、排水、供电以及城市道路等市政设施条件,为本项目的建设提供了充足有效的保障,可以做到施工就近接入,有利于节省临时设施投资。
3.2.1给排水
1、供水
某县已形成覆盖全市区的供水网络。
本项目用水可直接从附近自来水主管道接入,就近接入,以满足本项目的供水需求。
2、排水
某县排水已形成覆盖全县区的排水网络。
本项目排水可直接排入某县排污管网,就近接入,以满足本项目的排水需求。
3.2.2供电
某县2012年廉租住房建设项目用电为普通负荷。
本项目供电由10KVA高压线路就近接入,所需电力可以得到保证。
3.2.3供热
某县城区已经实现集中供热,本项目可直接接入某县集中供热系统,就近接入,可以保证冬季供热需求。
3.2.4施工条件
本项目拟建场地周围空地较大,地势平坦,高差不大,建设区占地范围之内无大型建筑物,场地内未发现坑、穴等不良地质现象,具备施工场地和供电、供水、运输等条件。
本项目所需的建筑用沙石料可就地供应;免烧砖可到阿克苏市砖厂购进,运距15公里;钢筋可到阿克苏华能市场采购,运距13公里;水泥可从阿克苏多浪水泥厂直接购进,运距不足20公里。
3.3项目区周边环境
某县2012年廉租住房建设项目位于环城南路西段水稻地,有着优越的环境:
(1)住宅方面
2012年廉租住房建设项目周边区域的住宅房屋较为规整,多数为近年开发小区住宅,符合《某县城总体规划(2006-2020)》的总体要求。
(2)交通方面
某县交通条件十分便利,现已开通10多条公交路线,2012年廉租住房建设项目均通有公交车。
(3)教育方面
某县现有各级各类学校7所,本项目周围分布有小学、中学、和高中等,教育设施齐全。
(4)服务方面
本项目建设地点位于某县城区,涉及的服务行业类多,主要有餐饮业、娱乐业、服装业等。
第四章项目建设规模和内容
4.1指导思想和建设原则
4.1.1设计依据
《某县城总体规划(2006-2020)》;
《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB137-90);
规划管理部门规划选址意见及相关资料;
某县各小区规划设计征集方案;
《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93);
其它相关的技术规范、规定。
4.1.2指导思想
以科学发展观为指导,以改善民生、推进城市化进程、促进经济与社会协调发展为目的,坚持以民为本,着力解决某县城市低收入居民生活条件,提高某县城区整体环境质量,全面加快某县城市化建设步伐。
4.1.3建设原则
1、坚持政府组织,市场运作的原则。
在某县建设局的统一领导下,与房地产开发相结合,组织协调好某县2012年廉租住房建设项目的顺利实施,与周边小区设计有机结合,合理利用现有基础设施资源,积极促进以改善民生为重点的项目会建设住房保障体系的建立和完善。
2、坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发、配套建设的原则。
组织好某县2012年廉租住房的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设。
3、坚持依法运作,公开公正原则。
严格执行法律法规和相关政策,公开透明,阳光操作,妥善解决好各方面问题,保持社会稳定。
4.1.4功能定位
某县2012年廉租住房建设项目在规划立意上,首先考虑到要在社会责任上体现廉租住房的作用,从文化上融入当地文化和人文景观,从特色上体现民族文化,为某县的城市建设及景观大环境做出自己的贡献。
同时,应注重生态环境的保护和利用,重视居住环境、空间、氛围的营造,使之不仅仅是人们生活的场所,更要满足人们精神文化方面的追求。
廉租住房从价值区域分析,通过合理规划和资源调配,尽量增加积极空间,减少消极空间,并根据区域价值的高低进行户型设置。
设计手法排斥繁琐,摒弃造作,切实从居民的实际需要出发,以细致、质朴、人性化的设计,来塑造舒适、和谐、有亲和力的新社区,体视建筑师的人文关怀。
1)活动中心及其他
本项目力求为某县低收入居民提供一个舒适、绿色的居住环境,因此新建廉租住房小区利用原有小区设
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