房开企业成本费用项目及核算内容.docx

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房开企业成本费用项目及核算内容

房开企业成本费用项目及核算内容

1、库存商品成本核算应视库存商品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

为了加强库存商品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，正确核算库存商品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算库存商品的成本，必须明确库存商品成本的种类和内容。

库存商品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

库存商品成本按其用途，可分为如下四类：

（1）土地开发成本：

指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

（2）房屋开发成本：

指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

（3）配套设施开发成本：

指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

（4）代建工程开发成本：

指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类库存商品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1）土地征用及拆迁补偿费

2）前期工程费

3）建筑安装工程费

4）基础设施费

5）基础配套设施费

6）开发间接费

2、各成本项目的开支范围如下：

土地征用及拆迁补偿费

指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价，主要包括以下内容：

A）政府地价及市政配套费：

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

B）合作款项：

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

C）红线外市政设施费：

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

D）拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

A）勘察设计费

（1）勘测丈量费：

包括初勘、详勘等。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（2）规划设计费：

规划费：

方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：

施工图设计费、修改设计费等。

其他：

可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

（3）建筑研究用房费：

包括材料及施工费

B）报建费

（1）报批报建费

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性批报建费：

项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

（2）增容费

包括水、电、煤气增容费

C）“三通一平”费：

（1）临时道路：

接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

（2）临时用电：

接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

（3）临时用水：

接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

（4）场地平整：

场地清运费、旧房拆除等费用。

D）临时设施费

（1）临时围墙：

包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用

（2）临时办公室：

租金、建造及装饰费用

（3）临时场地占用费：

含施工用临时占道费、临时借用空地租费

（4）临时围板：

包括设计、建造、装饰费用

建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

主要包括：

A）基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水

B）结构及粗装修造价

结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。

C）门窗工程

主要包括室外门窗、户门、防火门的费用

D）公共部位精装修费

主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用

E）户内精装修费

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。

F）室内水暖气电管线设备费；

室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；

室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；

室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）。

G）室内设备及其安装费

空调及安装费；

电梯及其安装费；

发电机及其安装费；

高低压配电及安装费；

消防通风及安装费；

背景音乐及安装费。

H）室内智能化系统费

保安监控及停车管理系统费用；

电信网络费用；

卫星电视费用；

三表远传系统费用；

家居智能化系统费用。

基础设施费

指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。

A）室外给排水系统费

主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统

B）室外采暖系统费

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

C）室外燃气系统费

主要包括管道系统、调压站

D）室外消防系统费

主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站

E）室外消防系统费

F）室外智能化系统费

主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统

G）环境设计费

H）绿化建设费：

区内、区外绿化支出

I）建筑小品：

雕塑、喷泉、环廊、假山等

J）道路、广场建造费：

道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等

K）围墙建造费：

包括永久性围墙、围栏及大门

L）室外照明：

室外照明电气工程，如路灯、草坪灯

M）室外背景音乐

N）室外零星设施：

各种指示牌、标识牌、示意图等

配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类：

A）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。

B）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

C）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

D）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

游泳池：

土建、设备、设施

业主会所：

设计、装修费、资产购置、单体会所结构

幼儿园：

建造成本及配套资产购置

学校：

建造成本及配套资产购置

儿童游乐设施

车站建造费：

土建、设备、各项设施

开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。

（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

）

A）工程管理费

（1）工程监理费：

支付给聘请的项目或工程监理单位的费用

（2）预结算编审费：

为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用

（3）行政管理费：

直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

（4）施工合同外奖金：

赶工奖、进度奖

（5）质检费：

竣工验收过程中的有关质检费。

B）营销推广费

项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括：

（1）媒介广告费：

电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏

（2）广告设施及发布费：

车站广告、路牌广告

（3）现场包装费：

彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆

（4）促销活动费：

场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费

（5）宣传资料及礼品费：

售楼书、各种礼品

（6）接待厅装修、装饰费：

设计、工程、装饰等

（7）现场销售器具费：

饮水机、家私等

（8）现场销售人工费：

工资、奖金、补贴等

（9）卖点增加费

（10）看楼交通费：

看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

（11）样板间：

包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。

对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。

（12）销售模型费

（13）展销费：

展位费、布置费、制作费等

（14）其他

C）资本化利息：

直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

D）物业管理完善费

包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

期间费用

期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴。