特色商业小镇建设项目可行性研究报告.docx
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特色商业小镇建设项目可行性研究报告
特色商业小镇建设项目
可行性研究报告
第一章总论3
1.1项目背景3
1.1.1项目名称3
1.1.2承办单位概况3
1.1.3可行性研究编制依据3
1.2项目概况3
1.2.1地理位置3
1.2.2建设规模3
1.2.3建设目标3
1.2.4商业小镇现状概述3
1.3项目建设背景3
1.3.1项目提出的理由及过程3
1.3.2项目背景3
第二章供需预测及项目的必要性和可行性3
2.1供应预测3
2.1.1供应现状3
2.1.2供应预测3
2.2需求预测3
2.2.1需求现状3
2.2.2需求预测3
2.3项目建设的必要性3
2.4项目建设的可行性3
2.4.1发展条件分析(SWOT分析)3
第三章项目选址3
3.1场地现状3
3.1.1地点与地理位置3
3.2场址建设条件3
3.2.1地形、地貌地震情况3
3.2.2工程地质与水文地质3
3.2.3气候条件3
3.2.4社会环境条件3
3.2.5交通运输条件3
3.2.6公用设施社会依托条件3
3.2.7施工条件3
3.2.8环境保护要求3
3.3场址比选3
3.3.1选址原则3
第四章工程方案3
4.1项目区位与环境3
4.2项目建设规模与内容3
4.3规划设计3
4.3.1指导思想3
4.3.2具体要求3
4.3.3地块分析3
4.3.4人流导入分析3
4.3.5方案动线分析3
4.4建筑设计3
4.5结构设计3
4.5.1设计规范3
4.5.2设计载荷3
4.6消防设计3
4.6.1消防设计规范3
4.6.2建筑消防3
4.7给排水设计3
4.7.1设计依据3
4.7.2给水设计3
4.7.3排水设计3
4.7.4设计选用管材3
4.8电气设计3
4.8.1设计依据3
4.8.2供电设计3
4.8.3配电系统3
4.8.4照明设计3
4.8.5建筑物防雷3
4.8.6电话系统3
4.8.7电视系统3
4.8.8安保系统3
4.8.9消防自动报警和联动灭火系统(FA)3
4.9公共建筑设计3
4.9.1物管用房3
4.9.2垃圾收集3
4.9.3配电房3
4.9.4机动车停车场地3
4.10配套设计3
4.10.1生活给水系统3
4.10.2地震效应评价3
4.10.3环保卫生设计:
3
4.10.4街旁景观绿化设计3
第五章节能节水措施3
5.1节能设计3
5.1.1节能设计依据3
5.2能耗分析3
5.2.1建筑能耗3
5.2.2电气能耗3
5.2.3水资源能耗3
5.3节能措施3
5.3.1景观、公用建筑节能措施3
5.3.2给排水节能措施3
5.3.3电气节能措施3
5.3.4施工节能措施3
5.3.5节水措施3
5.4环保设计3
5.4.1环保设计依据3
5.4.2主要污染源3
5.4.3环境保护措施3
5.5能耗计算参数3
5.5.1年用电、用水量计算3
第六章环境影响分析3
6.1编制依据3
6.2环境影响因子识别3
6.2.1废水3
6.2.2废气3
6.2.3噪声3
6.2.4固体废弃物3
6.3环境保护措施3
6.3.1施工期环境影响分析及处理措施3
6.3.2营运期环境影响分析及处理措施3
第七章劳动安全卫生与消防3
7.1劳动安全卫生3
7.1.1设计标准及规定3
7.1.2项目建设期劳动安全3
7.1.3项目运营期间安全因素分析3
7.2消防3
7.2.1项目实施阶段采取的消防措施3
7.2.2项目运营阶段采取的消防措施3
第八章组织机构与人力资源配置3
8.1组织机构3
8.2项目维护和管理3
8.2.1项目设施的组织程序3
8.2.2项目管理制度3
8.3项目控制3
8.3.1管理和监督项目实施3
8.3.2跟踪项目实施过程3
8.3.3项目监理3
第九章项目实施进度3
9.1建设工期3
9.2项目实施进度安排3
第十章招标方案3
10.1项目招标执行文件及标准3
10.1.1编制依据3
10.1.2招标原则3
10.2项目招标范围、组织形式及方式3
10.2.1招标范围3
10.2.2招标方式3
10.2.3招投标程序3
10.2.4投标3
10.3评标和中标3
第十一章投资估算与资金筹措3
11.1投资估算3
11.1.1编制依据3
11.1.2价格依据3
11.1.3其他说明3
11.2编制范围3
11.3编制原则及方法3
11.4投资估算3
11.5融资规划3
第十二章财务评价3
12.1财务评价依据3
12.2财务评价说明3
12.3建设项目财务分析3
12.3.1财务数据3
12.3.2项目财务测算表3
第十三章社会效益评价3
13.1社会效益分析3
13.1.1本项目对社会影响分析3
13.1.2项目与所在地的互适性分析3
13.2经济效益分析3
13.3环境生态效益分析3
13.4社会评价结论3
第十四章风险分析及对策3
14.1项目建设期间风险分析及对策3
14.1.1业主自身风险分析3
14.1.2业主方自身风险防范对策3
14.1.3项目建设参与与单位诚信风险分析及对策3
14.1.4诚信因素防范对策3
14.1.5合同风险分析及对策3
14.1.6项目资金、质量和进度风险及对策3
14.1.7自然环境给施工带来的风险及对策3
14.1.8商业运营风险3
第十五章结论与建议3
15.1结论3
15.2建议3
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
某特色商业小镇建设项目可行性研究报告
1.1.2承办单位概况
企业名称:
某置业有限公司
法定代表人:
地址:
某市白云区中环街与七一街交汇处办公楼2楼
经营范围:
法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营;法律、法规、国务院决定规定应当许可(审批)的,经审批机关批准后凭许可(审批)文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可(审批)的,市场主体自主选择经营。
基础设施项目的投资、建设和经营管理;市政基础设施周边一定范围内土地的开发利用,土地一级开发及土地整理;市政配套设施周边广告业务;停车场综合性开发和经营管理;房屋拆迁安置、棚户区改造、城中村改造、经济适用房及廉租房建设、旧城改造、新区开发、住房建设;非金融性项目投资的管理及咨询(不含投融资理财、投融资理财咨询业务,不得从事非法集资、非法吸收公众存款等违法金融活动,不得从事未经批准的金融活动);房地产开发经营;房屋工程建筑;道路、隧道和桥梁工程建筑;工程准备(不含爆破);建筑安装;建筑装饰;经济咨询;广告业;会议与展览服务;物业管理;企业管理咨询;工程项目管理;酒店管理及运营;文化旅游设施建设及运营)。
1.1.3可行性研究编制依据
《中华人民共和国城乡规划法》(2008)
《中华人民共和国土地管理法》(2004)
《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)
《某省城乡规划条例》(2010)
《某市白云区控制性详细规划(修编)》
《某市城市总体规划(2011-2020)》
《某市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(草案)》
《白云区土地利用总体规划(2011-2020)》
国家、某省、某市、白云区相关法律法规和规划规范
1.2项目概况
1.2.1地理位置
项目位于某市白云区主城区南侧,项目核心区域东临云峰大道,北临龙井路。
项目位置分布图
1.2.2建设规模
某建设项目包括3#、4#、6#地块地上地下的商铺和停车场的土建、安装、装饰装修、绿化园林及市政管网等建设,总用地面积149475.80㎡,约合224.6亩。
总建筑面积201800.80㎡。
1.2.3建设目标
本项目计划将某打造成一个别具特色的精品文化街区,也是坐落在某主城区的第一个商业小镇。
1.2.4商业小镇现状概述
项目地块现状为老街区,待拆迁。
1.3项目建设背景
1.3.1项目提出的理由及过程
中共第十八届中央委员会第五次全体会议明确“十三五”的新发展格局,将在“四个全面”战略布局下,坚持“五位一体”的发展思路,全面推进和落实创新、协调、绿色、开放和共享五大发展理念。
坚持绿色发展,坚持可持续发展,坚定走生态良好的文明发展道路,形成人与自然和谐发展现代化建设新格局。
绿色生态的发展之路已经成为现代化城市建设的必然选择。
“十三五”时期,国家实施“一带一路”、长江经济带等战略和省实施的高铁经济带、黔中经济区等战略,为我市扩大开放合作提供了良好契机;随着创新驱动时代加速到来,某在大数据发展方面已经呈现先行态势,可以顺势而为抢占发展制高点;国家采取一系列稳增长措施,某迎来承接产业转移、实现资源优化组合的历史机遇;国家实施新一轮西部大开发战略,为我市完善基础设施、构建现代产业体系、提升公共服务能力等提供了良好条件;某建设全国生态文明示范城市效果明显,“爽爽的某”成为响亮品牌,清爽的空气和凉爽的天气成为强大竞争力;特别是省委、省政府把某放在更加突出的位置,提出要进一步增强某城市功能,提高省会城市首位度,为某发展注入了新的强大动力。
某所在区域是某市白云主城区的中心地带,周围有南湖公园,行政中心,城市综合服务中心,良好的城市基础设施与公共设施建设环境为某商业小镇的开发建设与后续经营提供良好的经济环境。
项目建成后,也将促进白云区市政设施的建设和完善,拉动周边相关产业的发展,在一定辐射范围内加速城市的经济发展。
1.3.2项目背景
2014年,白云区紧紧围绕“两年初见成效、三年整体亮相,在奋力打造某发展升级版中当‘急先锋’、做‘顶梁柱’”的总目标,坚持三区统筹融合发展,群策群力,攻坚克难,努力克服经济下行压力持续加大、部分国有企业亏损加剧带来的影响,稳增长、调结构、推改革、惠民生、促发展,全区经济社会呈现出平稳较快、转型提速、民生改善、社会和谐的发展态势,地区生产总值突破150亿元,增长17.3%,位列全市第2位;在全省31个经济强县经济发展增比进位综合测评中,白云区获得了81.66分,排名第2位,较2013年提升了2位;在全省千亿级开发区综合考评中排名第1位。
由此可见,白云区整个社会经济发展环境态势优越,为某建设项目的顺利开展提供了较好的经济环境。
随着城市居民生活收入的提高,人们对生活环境的要求越来越高,某商业小城镇的建设不仅可以提高周边居民的生活品质,同时也能提升白云区风貌、加快白云区现代化建设进程。
某省——坚定走生态良好的文明发展道路
中共第十八届中央委员会第五次全体会议明确“十三五”的新发展格局,将在“四个全面”战略布局下,坚持“五位一体”的发展思路,全面推进和落实创新、协调、绿色、开放和共享五大发展理念。
坚持绿色发展,坚持可持续发展,坚定走生态良好的文明发展道路,形成人与自然和谐发展现代化建设新格局。
绿色生态的发展之路已经成为现代化城市建设的必然选择。
2015年2月12日某省人民政府印发《绿色某建设三年行动计划(2015—2017年)》,计划明确:
加快建设生态城市,国家级、省级园林城市,提高城市园林绿化水平,彰显“显山、露水、见林、透气”,改善生态景观环境。
2016年2月14日,某省委书记陈敏尔在全省造林绿化推进大会上强调:
“深学笃用绿色发展理念,牢牢守住山青、天蓝、水清、地洁四条生态底线,大力推进生态文明先行示范区建设。
牢牢守住发展和生态两条底线,深入实施好绿色某建设三年行动计划,推动绿色发展理念在某落地生根、开花结果。
”由此可见,建设生态园林城市将成为某省实现生态文明建设的重要着力点。
某市——坚持生态示范,全力构建“千园之城”
《某市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(草案)》提出,树立和落实绿色发展的理念,坚定走生态良好的文明发展道路,促进人与自然和谐共生,以生态之美谋赶超之策,推进绿色某建设。
以绿地系统和公共空间系统为基础,改造、提升、建设、规划一批不同类型、不同层次的城市公园,形成由森林公园、湿地公园、城市公园、山体公园、社区公园“五位一体”的城市公园体系。
某市深入贯彻绿色发展理念,坚持标本兼治,合理布局生产、生活、生态空间,持续推进绿色化,精心呵护生态品牌,确保如期建成全国生态文明示范城市。
某市将坚持生态示范,全力构建“千园之城”新体系。
具体思路为:
依托环城林带、河湖湿地、城市山体等特色资源,建立城市组团间、组团内的生态廊道,加强环城林带和城市绿地建设,着力打造生态宜居的城市环境。
以绿地系统和公共空间系统为基础,改造、提升、建设、规划一批不同类型、不同层次的城市公园,构建以森林公园、湿地公园、山体公园、城市公园和社区公园为主体的大中小微公园相结合的立体化、多类型、功能复合的公园体系。
某市政府工作报告中指出:
“十三五”期间,某将把生态文明建设放在更加突出的地位,到2020年,新增各类公园660个,全市公园达1000个以上,实现中心城区300米见绿、500米见园,环境空气质量稳步提升,集中式饮用水源地水质稳定达标,南明河水环境综合整治全面完成,国家水生态文明试点城市建设取得明显成效。
某市今年将在推进公园城市体系建设编制规划、优化公园城市布局、实施工程建设、提升公园品质、加强公园管理维护、丰富公园绿地类型和完善公园绿地体系等七个方面推进公园城市建设。
在推进公园城市体系建设编制规划方面,某市结合“疏老城、建新城”的总体目标,推进编制《某市环境总体规划》、《某市绿地系统规划》、《某市环城森林公园规划》。
目前,这些规划已基本形成规划大纲和文本。
在优化公园绿地布局方面,某市按照“300米见绿,500米见园”的要求,通过因地制宜地优化各类绿地空间布局,指导城市公园绿地建设;针对公园绿地数量少、分布不均、人均指标低、公园类型欠缺等问题,专题重点规划,合理布局新增公园绿地,要求每个区县要布局一个城市综合类型公园。
在实施工程建设方面,某市将围绕城市绿化工程和公园城市建设工程,加快推进公园城市建设。
在提升公园品质方面,某市将对原有公园进行提升改造,对新公园提出高标准建设要求,在市县级新建高要求的公园,力争将一批省级公园提升到国家级公园标准,同时加快现状公园提升改造。
2016年,某市将建成的249个公园中,包括森林公园15个,湿地公园12个,山体公园29个,城市公园45个,社区公园148个。
重点打造27个示范性公园,这27个示范性公园总占地规模达到4159公顷,拟投资预算为208.88亿元。
某市以27个示范性公园为重点,全面打造精品公园,其中包括白云区的荷塘月色湿地公园和南湖公园。
白云区——建设南湖公园是打造“诗意白云”、“乡愁白云”的重要载体
白云区城市的发展格局定位为“诗意白云:
云中七卷”和“乡愁白云:
云上九章”,南湖公园作为云中七卷之一,以天然地下水为水源,营造了大面积人工湖,加之现有的空明山秀丽的天然植被,打造中华文化商业古镇。
某市以建设“千园之城”为目标,结合白云实际,推进城市公园体系建设,共建生态宜居白云。
在这种大背景下,该项目的规划和建设是大势所趋。
某商业小镇是南湖公园项目的其中一部分,其背靠南湖公园,风景优美,气候宜人,加之公园建成以后,人流量会大大增加,某商业小镇正好与南湖公园形成一个休闲娱乐综合区域,可满足不同年龄段人群的喜好,由此可见某的商业价值潜力巨大。
第2章供需预测及项目的必要性和
可行性
2.1供应预测
2.1.1供应现状
白云区已建成建筑密集,阻塞了项目与主干线的交通直接联系,出入形成瓶颈,商业地块形状过于狭长、地块之间被绿地及广场打断,商业动线难以衔接,现有商业建筑无法填补白云区现代化发展的空白。
纵观国内外各类小镇,我们把小镇的类型分为如下四种:
(1)以郊区化生活为核心驱动
一般位于都市边缘地带的特定区域,如交通便利的高端居住区、风景区等,如主打“城市微度假”的中粮祥云小镇。
(2)以旅游、度假、娱乐为核心驱动
从区位上没有明显特征,主要是其大型的度假娱乐休闲功能的配属而形成的商业形态。
如城市特征明显的上海迪斯尼小镇,亦如华侨城的大盘综合开发型小镇等。
(3)以特定功能主题体验驱动
可能是产业型的,也可能是特定旅游度假型的,同样无特定的位置特征。
如美国韦尓滑雪小镇、北京爱斐堡红酒小镇、云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等等
(4)以历史、文化、风情、体验为核心驱动的小镇
多以古镇形态出现,江南如乌镇、周庄、同里等,西南如丽江(大研古镇、束河古镇与白沙古镇)、驷马古镇、周子古镇等,某、江西亦多分布,北方亦有如山西平遥、河北蔚县古镇等等。
小镇是一种生活方式,更是一种品质生活体验。
而小镇商业的主题、功能及场景设置,因其驱动因素的不同而商业模式差异明显。
2.1.2供应预测
根据白云区规划,随着城市的发展,逐步建设完善白云区的商业配套设施,提高人民生活水平和生活环境。
商业小镇的建设模式在某已有先例——“时光某”。
“时光某”是以休闲旅游为主题的商业街区、某100个特色旅游景区之一,位于某百花湖、红枫湖之间,是一个集旅游、度假、休闲、食宿、娱乐为一体的休闲旅游地产项目,是某首个以文化传承为基础的休闲旅游主题商业街区。
“时光某”是以讲述“某故事”,展现“海派生活”为主题,并撷取40年代风华绝代的海派建筑灵魂特色,以某数亿年的史前文化为起点,以数百年移民屯堡文化为依托,以数百年的建筑文化为指向,集地质文化、史前文化、屯堡文化、会馆文化、休闲文化为一体。
项目位居有30万职教城师生、37所高等职业院校、1000亿投资、50平方公里占地的全国最大职教城——某清镇职教城的核心地带,商业价值巨大。
由此可见,项目选址以及周边配套设施对商业小镇的建设起着至关重要的作用。
商业小镇的发展还有着巨大的空间和可塑性,未来商业价值不可估量。
2.2需求预测
2.2.1需求现状
“十三五”时期,国家实施“一带一路”、长江经济带等战略和省实施的高铁经济带、黔中经济区等战略,为我市扩大开放合作提供了良好契机;随着创新驱动时代加速到来,某在大数据发展方面已经呈现先行态势,可以顺势而为抢占发展制高点;国家采取一系列稳增长措施,某迎来承接产业转移、实现资源优化组合的历史机遇;国家实施新一轮西部大开发战略,为我市完善基础设施、构建现代产业体系、提升公共服务能力等提供了良好条件;某建设全国生态文明示范城市效果明显,“爽爽的某”成为响亮品牌,清爽的空气和凉爽的天气成为强大竞争力;特别是省委、省政府把某放在更加突出的位置,提出要进一步增强某城市功能,提高省会城市首位度,为某发展注入了新的强大动力。
同时,对全省的贡献率不高、集聚效应和辐射带动作用不强,与省会城市的地位还不相适应等问题也不同程度存在。
主要有:
产业发展“青黄不接”,标志性的大产业、大企业、大项目缺乏,大数据先发优势和发展基础还不牢固;城乡区域发展不协调,农村路水电房气讯等基础设施薄弱;城市承载能力不足,城市配套、运行和管理体系不够完善,资源环境约束趋紧;民生保障能力有待提高,优质教育和医疗资源不足,交通拥堵、农副产品价格偏高等问题仍未有效缓解。
总之,欠发达欠开发的基本市情没有变,既要“赶”又要“转”的双重任务没有变,处于西部省会城市第三梯队的状况没有变,我们必须科学判断和准确把握发展趋势,进一步强化责任意识、进取意识、创新意识,充分利用各种有利条件,加快解决突出矛盾和问题,凝心聚力肩负起守底线、走新路、打造升级版的历史使命。
“十三五”时期,发展环境对某总体有利,某经济社会健康发展的基本面仍然向好,仍然处于可以大有作为的重要战略机遇期。
2.2.2需求预测
随着十三五期间城市建设进程加快,白云区的现代化建设也将更加完善,填补白云区现代商业空白,通过现代都市商业综合体、艺术商业街区、楼宇经济带等打造,为白云区塑造符合时代的城市文化。
2.3项目建设的必要性
一直以来,白云区都致力于高质量做好城市建设和管理各项工作,建出规模,管出水平,确保城市建设展现新面貌、城市管理迈上新台阶、服务群众取得新成效。
政府强调在今后的工作中,要确定目标,坚定信心;面对新一年度确定的各项目标任务,各有关单位要抓紧落实推进措施,进一步推动城市建设管理工作全面提升;要着重围绕“建”和“管”来做,建出规模、管出水平,不断提升白云城市品质和形象;要进一步探索城市管理新机制,确保城市建设与管理同步发展;要以全局意识,从管理细节出发,抓好城市精细化管理,不断完善城市环境改善和提升,形成生态优美、管理有序的城市生活环境。
在区位上,某商业小镇建设项目位于白云主城区南侧,处于白云区与观山湖区的交汇地带,同时位于白云区政府与某市政府的中间地带,作为白云区对外的城市形象展示窗口及某市与白云区行政办公区域的中央地带,某商业小镇建设项目的开发与实施将成为提升白云区城市形象和品牌的重要承载点。
该项目建成后,将有利于促进城市居住环境进一步改善,人民的生活品质进一步提高。
2.4项目建设的可行性
2.4.1发展条件分析(SWOT分析)
(1)项目优势条件(strength)分析
①政策优势
《中共某市委关于制定某市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》(草案)提出,辐射带动黔中城市群发展
整合优化资源配置,不断提高综合承载能力、综合服务能力、综合影响能力,着力提升某在黔中城市群的核心地位,逐步实现规划一体化、交通基础设施建设一体化、市场体系一体化、生态环境保护一体化、公共服务一体化。
重点推进与贵安、安顺同城化发展,加强城市干道和轨道交通建设,建设以某为中心的放射状城际交通网络,实现某与周边城市之间1小时通达;强化与黔南共同推进航空港经济区建设,与遵义、贵安新区等共同办好“数博会”;推进中关村某科技园设立分园,开展结对帮扶;逐步建立黔中城市群政府间和民间横向协调机制。
②便捷的区位优势
某商业小镇建设项目所在区位优势显著,位于白云区与观山湖区交汇地带,距离白云区政府0.5公里,距离某市政府2.5公里。
基地东侧的云峰大道和西侧的云环路作为城市干道,能够实现与周边地区的快速对接;同时现状的某绕城高速及在建的某环城铁路可实现与某市各个区域的便捷联系,这将为本地市民和外来游客的快速抵达提供了便利的交通。
良好的区位优势为项目的建设开发提供了便利。
③良好的生态环境
商业小镇背靠南湖公园(在建中),环境优美、生态良好、绿化范围广、空气清新,购物与文化植入发展态势良好,为项目的开展奠定了坚实的基础。
④管理优势
组建区各部门通力配合的领导责任班子,督促、监督、管理项目的规划建设。
成立专属部门,负责项目的规划、建设、管理、营销。
政府统领,专业团队推行,运用丰富的管理经验,必将为该项目的开发建设奠定良好的管理基础。
⑤规划设计优势
目前,白云区某商业小镇建设项目在区委区政府各级领导及专业规划设计部门的共同努力下,为项目的建设发展提供了良好的技术支撑。
综上,白云区某商业小镇建设项目的开展十分必要。
既是某市、白云区政府的当务之急,也是贯彻多项国家政策要求。
因此,为促进区域产业、经济和文化更好、更快发展,本项目应尽早推进实施。
(2)制约条件(weakness)分析
①打散商铺销售后统一管理乏力
由于商铺打散销售后会造成业主过多的局面,在运营管理中很难将各方的意见协调一致,因而项目在业态布局、促销、服务等各关键性环节均难以达到理想程度,所以最终会致使项目失败。
目前在国内,打散销售
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