漯河调研报告.pptx

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1项目认知1区域认知城市规划认知北联东拓南跃西进漯河市城市总体规划-2012-2030漯河西扩东拓，城市横向发展漯河西扩东拓，城市横向发展漯河市，京广铁路上的重要城市，中国食品名城、品牌城市、森林城市、全国卫生城市、旅游城市等。

城市北面受制沙颍河行滞洪区和高压走廊，南面临近驻马店行政边界空间受限，因此制定“北优西扩，沿河推进；南跃东拓，整体协调”的城市战略发展规划。

城市以东利用京珠高速、漯周公路优势，发展铁东片区、开发区以及召陵组团，形成产城一体的新区。

中心城区将形成中心城区将形成“一主三副两轴多组团一主三副两轴多组团”的城市总体格局的城市总体格局各功能组团之间以绿地和设施屏障进行分隔，通过快速便捷的城市交通性道路连接。

同时，漯河市总体空间将按照内涵式提升和外延式拓展的双重模式，通过主次发展轴线进一步建立各个组团之间的联系，引导城市的整体有序发展。

4城市向西，沙、澧河广阔区域天然条件优越，加上政府规划主导，高铁站、CBD商务圈、高端文化设施的打造，西城区高端形象渐显，商务、住宅、文化项目高度集中。

漯河市西城区战略定位：

漯河CBD中央商务区区域认知西城区域解读漯河西城区定位为：

CBD中央商务区是集商务中心、文教中心、商贸中心、交通中心四大中心为一体的高端城市板块。

拥有源汇区源汇区政府、政府、高铁西站、高铁西站、月湾湖公园、月湾湖公园、博物馆、群博物馆、群艺馆、艺馆、西区金融中心、奥特莱斯商业中心、西区金融中心、奥特莱斯商业中心、漯河市中心医院西城分院漯河市中心医院西城分院、北大附中漯河分北大附中漯河分校、体育馆校、体育馆等等千亿级别城市配套资源，绝版黄金地段，最具升值潜力的价值洼地，百载价值传承。

6项目简介：

漯河市金融中心项目坐落于漯河市西城区未来项目简介：

漯河市金融中心项目坐落于漯河市西城区未来CBD中心中心中央商务区内环，东邻太白山路，北临月湾湖东路，中央商务区内环，东邻太白山路，北临月湾湖东路，南接月塘湾生态公园，周边行政中心、商业中心、高铁站、公园、河道等市政配套资源近在咫尺，区位极其优越。

南接月塘湾生态公园，周边行政中心、商业中心、高铁站、公园、河道等市政配套资源近在咫尺，区位极其优越。

商务内环总占地约商务内环总占地约138亩，其中项目用地约亩，其中项目用地约69.16亩，月塘湾生态公园用地约亩，月塘湾生态公园用地约68.84亩。

漯河市金融中心项目建筑面积约亩。

漯河市金融中心项目建筑面积约12万平万平方米，主体由状若风帆的双塔建筑组成，其中主楼高方米，主体由状若风帆的双塔建筑组成，其中主楼高42层约层约174米、副楼高米、副楼高23层约层约97.2米。

米。

项目总投资项目总投资15亿元人民币，定位集金融、保险、办公、酒店、商业及商务休闲为一体的多功能城市综合体，致力于打造成为亿元人民币，定位集金融、保险、办公、酒店、商业及商务休闲为一体的多功能城市综合体，致力于打造成为领衔西城区、漯河市乃至豫中南地区的新地标。

领衔西城区、漯河市乃至豫中南地区的新地标。

漯河市金融中心漯河市金融中心7项目简介：

漯河市金融中心项目坐落于漯河市西城区未来项目简介：

漯河市金融中心项目坐落于漯河市西城区未来CBD中心中心中央商务区内环，东邻太白山路，北临月湾湖东路，南接中央商务区内环，东邻太白山路，北临月湾湖东路，南接月塘湾生态公园，周边行政中心、商业中心、高铁站、公园、河道等市政配套资源近在咫尺，区位极其优越。

月塘湾生态公园，周边行政中心、商业中心、高铁站、公园、河道等市政配套资源近在咫尺，区位极其优越。

商务内环总占地约商务内环总占地约138亩，其中项目用地约亩，其中项目用地约69.16亩，月塘湾生态公园用地约亩，月塘湾生态公园用地约68.84亩。

漯河市金融中心项目建筑面积约亩。

漯河市金融中心项目建筑面积约12万平方万平方米，主体由状若风帆的双塔建筑组成，其中主楼高米，主体由状若风帆的双塔建筑组成，其中主楼高42层约层约174米、副楼高米、副楼高23层约层约97.2米。

米。

项目总投资项目总投资15亿元人民币，定位集金融、保险、办公、酒店、商业及商务休闲为一体的多功能城市综合体，致力于打造成为领衔亿元人民币，定位集金融、保险、办公、酒店、商业及商务休闲为一体的多功能城市综合体，致力于打造成为领衔西城区、漯河市乃至豫中南地区的新地标西城区、漯河市乃至豫中南地区的新地标，形成集吃、住、行、游、购、娱于一体，具有国际水准的综合性、复合型城市商业休闲中心。

中央奥特莱斯综合体中央奥特莱斯综合体月湾湖公园月湾湖公园市博物馆、图书馆市博物馆、图书馆市城市展示馆市城市展示馆市群众艺术馆市群众艺术馆市中心医院西城区分院市中心医院西城区分院市中心医院西城区分院位于长市中心医院西城区分院位于长江路与凌云山路交叉口，总占江路与凌云山路交叉口，总占地约地约10万平方米，总投资约万平方米，总投资约3亿元，开放床位亿元，开放床位1300张，总张，总建筑面积约建筑面积约9万平方米。

万平方米。

北大附中漯河校区北大附中漯河校区北大附中河南分校漯河校区位于翠华山北大附中河南分校漯河校区位于翠华山路与芙蓉江路交叉口东南角，总占地约路与芙蓉江路交叉口东南角，总占地约273.3亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约13万平方米，万平方米，计划招生规模计划招生规模5000人，总投资约人，总投资约3亿元，亿元，是一所集幼儿园、小学、初中和高中为是一所集幼儿园、小学、初中和高中为一体的高品质学校。

一体的高品质学校。

10漯河西站（高铁）漯河西站（高铁）位于京广高铁以东、翠华山路以西，长江路以北，总面积约位于京广高铁以东、翠华山路以西，长江路以北，总面积约9万平方米，总投资约万平方米，总投资约5700万元。

万元。

11区域认知交通规划地处西城区核心地段，西邻高铁站，对外交通便利，北邻长江路以及白云山路等城市主干道，道路宽阔，直接贯通至市区，便捷方便。

u西城区近年来房地产开发热度较高，特别是沿长江路区域，各大开发名企汇集于此；u本案所属长江路及白云山路也汇集大量名企（恒大、建业等），区域认知度低，人气不足。

u与本案相邻的奥特莱斯项目规划打造超大型商业中心，这对本案的价值提升是个利好。

区域认知开发环境市场竞争与机遇并存市场竞争与机遇并存漯河向西，开发热点漯河向西，开发热点本案区域战略定位未来CBD中心商圈版块认知版块规划n漯河西城区位于漯河市区西部，南依澧河、北枕沙河，东起107国道，西至规划安信快速通道，总规划面积约24平方公里。

西城区，得天时、占地利、拥人和，具有得天独厚的区位优势。

n根据漯河市城市总体规划，为了进一步提升西城区的宜居品质，西城区一期控规没有规划工业项目，最终确定了以第三产业为主导产业，确立了打造漯河市新的商务中心、行政文化中心、对外交通中心、商业中心和漯河城市核心区“四心一区”的功能定位。

“一主三副两轴多组团”城市发展规划促进西城区域高端品质住宅、特色精品商业、国际化商务办公等全方位跨越发展本案本项目地处长江路，位于规划中的CBD中央商务区。

14板块认知景观资源高铁旁、双河上的中原水城、时尚之都西城区钟灵毓秀，生态宜居。

这里临河而立，因水而秀，依水而兴，沙澧西区美景两河贯穿全境，赋予了西城区元宝状的天然轮廓。

这里亲水融绿，生态宜居，是江北少有的滨水城区。

按照因水兴市、因市旺城，理水为景、以景养景的城市运营理念，西城区因地制宜，规划了月湾湖、月塘湾和全长约18公里的环城水系，将西城区的特色景观节点有机贯穿，着力做足水的文章、发挥河的优势、彰显美的特色，使西城区恬静如田园、优美如画卷，致力打造高铁旁、双河上的中原水城、时尚之都。

15区域认知小结交通配套景观开发环境区位位于城市核心发展轴长江路，规划为漯河城市副中心商圈，西城CBD,未来城市成长极,真正的价值洼地。

与源汇区政府一路之隔，真正的风水宝地本案立体交通网络趋于完善。

城市主干道：

长江路（双向8车道）、白云山路等高铁：

石武高铁公交项目周边商业配套、生活配套，需要进一步完善。

景观资源丰富，涵盖河景、湖景以及主题公园。

区房地产开发热度较高。

本案周边竞品供应节点集中，存在直接竞争。

本案地处漯河城西核心区，属开发热土，规划前景看好，景观资源较好，但现状配套缺乏，生活配套存在瓶颈，潜在放量大竞争环境恶劣。

需依靠区域占位、项目差异化卖点挖掘，打破竞争格局！

16区域认知项目产品结构解读项目认知1项目认知小结板块认知17基础经济指标占地面积40万方总建筑面积15万容积率2.22开发分期2-3期物业形态高层、洋房、公寓项目产品结构解读项目概况项目是15万平米的低密度综合体项目，业态丰富，计划分2期进行开发。

优势：

平层面积控制较好，赠送空间较大，部分户型可以实现多变。

劣势：

一期洋房产品为8+1，与传统5+1洋房相比舒适度不足；项目产品结构解读n本案电梯洋房产品设计为刚需+首改型产品，面积控制合理，符合区域市场热销面积段；n户型方正，赠送比例较大，设计新颖，私密性强；n面积控制在120左右，在经济型洋房中面积控制较好。

项目产品结构解读202122月湾湖介于源汇区与西城区，区政府对面，周边有相对成熟的生活配套，现阶段已经是现房。

与周边项目对比而言，月湾湖工程进度最快，洋房年底即可交房，这是该项目的一大利好优势；目前，在售9层洋房现房，年底交房，客观来说，月湾湖洋房产品品质不高，9层其实已经超出洋房的范畴，而是小高层的层级，另外客户对于月湾湖洋房外立面的灰黑色抗性较大。

总体而言，月湾湖除3栋高层外，项目基本以“洋房”为主导，社区产品规划相对单一纯粹，但综合素质一般。

24区域区域认知认知本体本体认知认知项目认知小结n区域格局：

漯河西城CBD新区“四区一中心”的城市副中心商圈规划；未来市场成长极。

n住宅格局：

现阶段为非成熟居住区，外区域客户接受度低n商业格局：

未来的中央商务区，大型商务办公及奥特莱斯主题商业决定了区域商业格局潜力无限n整体形象：

15万平米低密度品质楼盘，涵盖湖景高层、洋房、公寓等n配套资源：

教育资源，商业资源，高铁资源、大型主题公园，一线湖景等n产品分析：

面积控制合理，具有一定竞争优势。

现房的优势也在区域内具有竞争优势。

25市场竞品分析2西城区郾城区源汇区经济技术开发区召陵新区楼盘扎堆开发，品质良莠不齐，市场去化缓慢漯河楼盘依据行政区域分布于五大板块，北边郾城区，南边源汇区，东边经开区、召陵区，以及西边西城区。

据初步统计，目前漯河市（不含舞阳/临颍）在售项目69个，楼盘数量众多，品质良莠不齐，整体去化较慢。

新城区中楼盘呈现集中扎堆组团式开发的特征，如西城区围绕CBD金融中心扎堆开发，召陵新区以区政府为核心开发，经开区以区管委会为核心开发；外来开发商建业、恒大与本土昌建、泰威等共同分割市场，无论外来还是本土开发商，大品牌旗下项目更受市场青睐。

20152015前三季度房地产开发投资完成情况（亿元）前三季度房地产开发投资完成情况（亿元）类类别别开发投资开发投资同比下降同比下降住宅投资住宅投资投资占比投资占比非住宅投资非住宅投资投资占比投资占比第三季度9.1124.27%5.762.57%3.4137.43%前三季度36.1916.25%27.1775.08%9.0224.92%漯河市前三季度土地开发投资前三季度全市房地产开发共完成投资36.19亿元，同比降低16.25%；其中住宅完成投资27.17亿元，占全市房地产开发总投资的75.08%；非住宅完成投资9.02亿元，占全市房地产开发总投资的24.92%。

点评点评漯河前三季度的房地产开发投资同比下降超过15%，主要受大市场经济环境下行的影响，预计短期内房地产开发投资将继续走低。

20152015年漯河市土地挂牌年漯河市土地挂牌情况（住宅用地）情况（住宅用地）挂牌时间挂牌时间宗地编号宗地编号面积面积容积率容积率绿化率绿化率年限年限区域区域土地用途土地用途2015.3.202015-184455.141-3.535%70召陵区住宅用地2015.3.202015-195780.141-3.535%70召陵区住宅用地2015.5.112015-212786.69135%70召陵区住宅用地2015.9.