杭州桐庐瑶琳镇项目市场报告修改.pptx
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杭州桐庐瑶琳镇项目市场报告修改.pptx
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桐庐瑶琳镇项目市场研究报告桐庐瑶琳镇项目市场研究报告u项目区域发展分析项目区域发展分析u区域房地产市场分析区域房地产市场分析u项目客户定位与价格建议项目客户定位与价格建议寻找项目机会点规划产品建议销售&利润保证项目区域发展分析项目区域发展分析报告从项目所在区域瑶琳镇入手,分析地区环境,寻找项目发展机会点瑶琳镇是桐庐县规划瑶琳镇是桐庐县规划“一主一副五极一主一副五极”中的中的“一极一极”,享有,享有“华夏旅游第一镇华夏旅游第一镇”的美誉的美誉地理位置:
桐庐县西北部面积:
镇域面积216.7平方公里人口:
3.5万人产业:
农业以水稻、蚕桑为主。
工业有彩印、造纸、轻工、机械、纺织、服装、皮革、塑料等荣誉:
全国旅游强镇、省综治先进镇、省级卫生城镇、省级教育强镇、省级绿色小城镇、省级生态镇瑶琳镇概况瑶琳镇p瑶琳镇确立“生态立镇、旅游活镇、工业强镇”的发展战略,以“三年打基础、四年见成效、五年上台阶”为发展目标桐庐县桐庐县“夹心夹心”位置,交通较为便利,未来规划高铁,进入长三角位置,交通较为便利,未来规划高铁,进入长三角“三小时三小时”交通圈交通圈两翼强镇桐庐立体交通网络的完善使其接轨大都市,融入长三角瑶琳镇概况杭新景高速富春江05省道320国道16省道分水镇分水镇县城县城瑶琳镇瑶琳镇p瑶琳进入长三角3小时交通圈,可到达上海、宁波等大都市,交通优越05省道瑶琳镇作为桐庐县发展五极之一,依托分水镇副中心瑶琳镇作为桐庐县发展五极之一,依托分水镇副中心,工业园区的规划使其快速摆脱经济,工业园区的规划使其快速摆脱经济发展滞后困境发展滞后困境交通便捷后,桐庐县近年来迅速崛起桐庐县“一主一副五极”的城镇架构分水镇是桐庐县副中心所在,目前向东南方向扩张,瑶琳镇正处于分水镇强力发展的辐射地带桐庐县“一区七园”瑶琳镇除本身规划有大型工业功能区外,周边分水镇制笔功能区和横村镇针纺织功能区已经较为成熟,保证瑶琳镇第二产业的快速发展瑶琳镇概况p伴随桐庐县经济能级增强,分水镇向瑶琳镇发展辐射,地区产业结构不断调整,区域经济能力和消费能力迅速提升分水分水镇镇瑶瑶琳琳镇镇横横村村镇镇富春富春江镇江镇桐君桐君街道街道凤凤川川镇镇桐君轻纺功能区横村镇针纺织功能区水镇制笔功能区瑶琳镇工业功能区台商投资功能区江江南南镇镇江南镇工业功能区桐庐经济开发区瑶琳镇主攻工业、综合开发农业和旅游业,不断提升城镇经济能级瑶琳镇主攻工业、综合开发农业和旅游业,不断提升城镇经济能级农业:
以水稻种植、蚕桑种养殖和水产品养殖为主,甲鱼养殖、药材种植、现代园艺、茶叶种植和毛竹种植全省闻名旅游业:
旅游业发达,境内旅游资源丰富,拥有瑶琳仙境、垂云通天河2个AAAA级景区和红灯笼乡村家园、天目溪漂流、琴溪香谷等众多知名景点,年接待游客150万以上,被誉为华夏旅游第一镇工业:
瑶琳镇坚持招商选资、选商引资的理念,选择了多家产品市场好、经济效益好、具有行业优势的企业落户,目前已有杭州霍普曼电梯制造有限公司、杭州亿能电机制造有限公司、杭州富春印务有限公司、金义集团皇家实业有限公司、桐庐瑶琳缫丝厂、桐庐江南坊针织厂等大型企业和工厂入驻瑶琳瑶琳镇产业格局甲鱼养殖瑶琳仙境工业园区p当前瑶琳镇以形成工业+旅游业为主导,农业为基础的产业格局,大型生产企业入驻,本地经济能级不断提升,注从旅游资源镇向工业强镇转变瑶琳镇拥有国家瑶琳镇拥有国家4A4A风景区等丰富的旅游资源,居住环境品质高,但是相关城市配套较为缺风景区等丰富的旅游资源,居住环境品质高,但是相关城市配套较为缺乏,区域适宜生态居住、旅游度假、养老休闲乏,区域适宜生态居住、旅游度假、养老休闲瑶琳镇是瑶琳旅游板块的中心,该板块是整个桐庐旅游的精华所在当前城镇发展还未形成规模化的城区,生活配套集中在各个旅游区和乡村集镇,城市住宅少,规模化和现代化居住理念基本缺失瑶琳镇旅游资源瑶琳仙境垂云通天河红灯笼外婆家浪石金滩琴溪香谷天目溪漂流p瑶琳镇依托丰富的旅游度假资源,居住环境优越;伴随景区的开发,城市配套逐渐发展完善,但较为缓慢;旅游景区衍生的度假别墅、休闲公寓等需求不断增加,生态宜居和养老度假产品将成为当地市场的主流瑶琳乡村集社瑶琳镇将投资瑶琳镇将投资1111亿,规划建设亿,规划建设10001000亩游乐园和动漫主题乐园亩游乐园和动漫主题乐园“锡安城锡安城”,将极大地带动当,将极大地带动当地经济乃至房地产市场发展地经济乃至房地产市场发展大型游乐园和大型项目的开发对区域的贡献巨大,从各方面来说都是互利共赢的局面,旅游经济增长,城市基础设施建设完善,当地客流增加人气旺盛本案是当前区域内部首家尝试将生态居住和旅游度假作为销售亮点的项目,未来在游乐园建成后,项目已入成熟期,消费者保值增值目标实现瑶琳镇旅游规划游乐园动漫主体乐园恐龙主体乐园瑶琳镇是桐庐县旅游基地,工业作为经济支持快速发展起来,第二产业格局逐渐成熟,区瑶琳镇是桐庐县旅游基地,工业作为经济支持快速发展起来,第二产业格局逐渐成熟,区域经济实力和居民购买力不断增强域经济实力和居民购买力不断增强区域发展趋势发展趋势发展趋势桐庐县生态居住板块:
桐庐县生态居住板块:
同时具备城市居住、旅游度假、休闲娱乐和养老疗养的居住功能必要条件:
地区具有大力发展经济的产业支撑,旅游业发达,工业产业格局逐渐形成,消费购买力不断提高充分条件:
桐庐县旅游资源丰富度第一位,景区开发成熟,旅游人气旺盛;生态环境保障居住品质城市基础设施建设完善,地区城镇化进程加快,对城镇住宅需求增多地区受到重视,是桐庐县规划和经济发展的重要一环及组成部分;受到周边成熟区域的辐射,不仅有成功经验可供借鉴,而且地区在招商引资方面有着创新交通便利配套逐渐完善,政府明确引导提升生活品质;新兴旅游资源的开发和大型休闲体验项目的创建带来需求的累积项目条件分析本项目位于瑶琳镇镇中心,南临分水河,近距离接触风景区,项目立面好,社区规模在区本项目位于瑶琳镇镇中心,南临分水河,近距离接触风景区,项目立面好,社区规模在区域处于领先地位域处于领先地位镇政府红灯笼外婆家瑶琳镇大桥红石湾风景区瑶琳仙境天目溪漂流05省道16省道本案分水河p区位区位:
项目位于瑶琳镇中心区位,距离镇政府步行5分钟p交通交通:
05、16省道在项目附近交汇,瑶琳镇大桥和毕浦码头步行1分钟可达,交通优势非常明显,是通往杭州等周边地区的必经之处p配套配套:
周边城镇生活配套基本齐全,瑶琳小学、瑶琳镇中学、皇甫社区卫生院、中国电信营业厅、瑶琳镇基督教堂、瑶琳镇政府大酒店、蓝庭大酒店等教育、餐饮、生活服务配套近在咫尺,皆在步行范围以内p江景江景:
项目北面一线临江p风景区风景区:
近距离接触天目溪漂流,位于瑶琳镇毕浦码头旁,距离瑶琳仙境景区、红石湾风景区、红灯笼外婆家景区仅3公里,景观和旅游资源是项目不可复制可超越的优势资源p尽项目拥有成为城市住宅的必要条件,同时,与区域的规划和发展相一致的话,项目有成为当地建设生态宜居和旅游休闲项目的有力条件,是地区发展不可缺少的一部分,将成为区域的典范和参照系区域发展小结旅游强镇,大手笔投入带动区域板块整体发展旅游强镇,大手笔投入带动区域板块整体发展房地产市场价值认知获得重塑机会房地产市场价值认知获得重塑机会区域房地产市场分析区域房地产市场分析分析区域房地产市场,寻找城市住宅与生态宜居住宅之间的平衡点,解答建造何种产品项目周边市场格局一览项目周边市场格局一览区域房地产市场环境选取项目周边存在一定竞争的分水镇、横村镇和县城区选取项目周边存在一定竞争的分水镇、横村镇和县城区域富春江一带代表性项目域富春江一带代表性项目永隆仙境苑和谐家园金色家园物能金座南门苑安瑞翰林院祥和家园翡翠城嘉威江南水乡顺发一品江山伟邦江南绿园同方春江燕语绿城桐庐玫瑰园县城区域县城区域横村镇横村镇瑶琳镇瑶琳镇分水镇分水镇本案本案分水镇向分水镇向东南方向东南方向发展发展桐庐县区域整体房地产发展趋势一览:
桐庐县区域整体房地产发展趋势一览:
面积趋大化,产品品质化面积趋大化,产品品质化产品类型产品类型面积段面积段市场诉求市场诉求各产品价值段各产品价值段普通多层住宅高层、小高层产品纯别墅社区,纯江景高层社区70-90,110-13090-140300-500,800-1000;180-250“豪宅”刚需自住,普通居住居住改善,小区品质、住房品质提升宜居社区;高端享受;上层生活2000元/4000元/5000-9000元/9000-15000元/20092009年年20102010年年20112011年年高层、小高层产品高层+多层,高层+别墅搭配90-140,200-4003500-5000元/140-180,300-400区域房地产市场环境时间时间放眼桐庐,项目面临的住宅市场大环境竞争格局多集中化分布,本案直接面临分水镇房地产市场竞争放眼桐庐,项目面临的住宅市场大环境竞争格局多集中化分布,本案直接面临分水镇房地产市场竞争在售项目集中县城富春江轴上,沿富春江、分水江冲击平原发展形成的城镇分布,第二个集中区域则是城镇副中心分水镇区域房地产市场环境多层小高层高层超高层(江景)高层+别墅别墅多层+别墅小高层+别墅物业类型:
富春江带富春江带分水副分水副中心中心本案本案市场诉求:
刚需自住改善型居住投资,旅游度假p目前市场产品主要针对刚需自住、改善型需求和旅游度假投资客户,产品类型多规划别墅产品,既提升项目档次,又可跨界跨境吸引人气,保证居住品质,保证销售沿富春江平原带是桐庐县房地产主力市场所在,市场较为成熟,价值最高,高层沿富春江平原带是桐庐县房地产主力市场所在,市场较为成熟,价值最高,高层+别墅项目别墅项目兴起,步入品质化时代兴起,步入品质化时代桐庐县目前新兴项目基本集中在县城区域及周边,沿富春江及其支流两岸分布,充分利用富春江江景资源中心城区项目以高层、小高层产品居多,面积在90-130刚需户型,配比部分联排别墅200-300和部分景观大面积180-230住宅;县城周边辐射区域依托桐庐县丰富的旅游度假资源,多资源型别墅和度假公寓县城项目价值为桐庐县最高,高层(小高层)均价4000元/左右,多层5000元/左右,景观住宅6000-9000元/,经济型别墅8000元/起,资源型别墅9000元/起,部分高端项目不乏千万级别墅产品桐庐富春江带项目分析产品产品区位区位面积面积价格价格(小)高层城区90-1304000元/起联排别墅城区,郊区200-3008000元/起双拼别墅城区,郊区200-3009700元/起独栋别墅郊区350-90015000元/起p作为桐庐县房地产价值高点,县城区域为本项目提供成功借鉴经验,同时指示着本案区域未来发展格局,规划生态宜居产品增多嘉威江南水乡:
嘉威江南水乡:
江景,超高层,别墅江景,超高层,别墅开盘时间2010-7-28已推案量别墅全部房源,26栋78套待推案时间2011年下半年待推案量高层房源,共计666套总建筑面积96903容积率1.8绿地率26%开发商杭州嘉威房地产开发有限公司板块江南镇物业类型高层联排别墅主力户型高层80-130别墅201-256均价预计高层4000元/起别墅7600元/起,均价9000元/总价高层40-60万元别墅180-250万元桐庐县城区域案例嘉威江南水乡销售情况:
销售情况:
2010年7月28日开盘推出联排别墅在售,赠送半地下室和花园,但是销售情况一般,开盘近10个月来去化缓慢,主要原因在于周边配套较为滞后,而区域内部竞争项目多。
目前主要是高层客户蓄水。
别墅售价9000元/,比高层溢价达125%桐庐县城区域案例嘉威江南水乡户型:
可实用空间大嘉威江南水乡户型:
可实用空间大地下车库双车位,有活动间、储藏室及卫生间一楼功能间为客厅及餐厅,通往室外庭院的客厅阳台二楼主要居住功能间,步入式大型衣橱,大阳台顶层赠送活动露台,可设置屋顶花园分水镇作为桐庐房地产次级市场,城镇化较成熟,市场朝品质化时代迈进分水镇作为桐庐房地产次级市场,城镇化较成熟,市场朝品质化时代迈进旅游度假和投资需求的别墅项目销售情况良好旅游度假和投资需求的别墅项目销售情况良好分水镇是桐庐县经济最强区镇之一,桐庐幅中心,房地产发展仅
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