西藏房地产估价师《制度与政策》商品房销售管理试题.doc
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2016年西藏房地产估价师《制度与政策》:
商品房销售管理试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、下列风险中,属于个别风险的是。
A:
购买力风险
B:
市场供求风险
C:
政策风险
D:
比较风险
E:
借款合同
2、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后,就要进入实施过程,而实施过程的第一步就是。
A:
确定建设施工的各种图纸准备就绪
B:
完成全体工作人员的筛选工作
C:
获取土地使用权
D:
明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
E:
借款合同
3、在以下投资组合中,对投资者来说,投资且等比例选择风险最小的是。
A:
股票+投资基金
B:
债券+股票
C:
投资基金+债券+股票
D:
债券+投资基金
E:
执行层的组织协调
4、关于房屋施工面积的说法,正确的是__。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
5、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求,应在城乡规划管理部门下发的中提出。
A:
《规划意见书(选址)》
B:
《设计方案审查意见》
C:
《建设工程规划许可证》
D:
《建设用地规划许可证》
E:
借款合同
6、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中,正确的是__。
A.以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废,并可对当事人处以2000元以下罚款
B.涂改、仿造房屋权属证书的,其证书无效,由登记机关收回权属证书,并可对当事人处以2000元以下罚款
C.非法印刷房屋权属证书的,登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款
D.因登记机关工作人员过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的,登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任
7、《房地产开发企业资质管理办法》属于__。
A.法律
B.行政法规
C.部门规章
D.行规
8、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。
A.政策性银行
B.商业银行
C.中央银行
D.人民银行
9、重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的。
A:
建筑水平和工艺
B:
建筑材料
C:
价格水平
D:
建筑构配件
E:
工业用地的监测点评估价格
10、房地产中介服务机构在领取营业执照后的个月内,应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
A:
一
B:
二
C:
三
D:
五
E:
执行层的组织协调
11、房地产开发的程序主要分为__四个阶段。
A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
D.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
12、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素,融资成本包括()和资本融资成本。
A.机会融资成本
B.股票融资成本
C.债务融资成本
D.权益融资成本
13、某物业当前的市场售价为5000元/m2,其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为()元/m2。
A.482.79
B.448.24
C.467.25
D.498.53
14、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率,这种调查方法属于()。
A.观察法
B.实验法
C.讨论法
D.问卷调查法
15、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法
16、收益递增递减原理可以帮助我们确定__。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
17、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,则该房地产的投资利润率为。
A:
10.0%
B:
11.1%
C:
11.9%
D:
12.5%
E:
工业用地的监测点评估价格
18、在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于()。
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
19、公积金缴存比例是指职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例,一般不低于__。
A.5%
B.7%
C.4%
D.6%
20、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡,出租率为85%,运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为2%,商场建筑面积为40000㎡,可供出租的比例为95%,运营期为38年,该商场的收益价值为__万元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81
21、关于估价对象状况描述的说法,正确的是。
A:
对估价对象范围的描述就是说明其四至
B:
对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观
C:
对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层
D:
对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
E:
工业用地的监测点评估价格
22、某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为15万元/月,并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时,其应缴纳的租金是万元。
A:
13.2
B:
15.9
C:
19.5
D:
20.4
E:
借款合同
23、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有__。
A.位置固定性
B.各异性
C.适应性
D.相互影响性
24、以下房地产价格中,属于政府定价的是。
A:
经济适用住房价格
B:
公有住房出售的成本价
C:
普通住房价格
D:
高档住宅价格
E:
工业用地的监测点评估价格
25、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元,买卖双方对面积误差的处理方式未作约定,已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2,合同约定建筑面积97m2。
该商品房的成交价格是__元。
A.388000
B.388640
C.399640
D.400000
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、下列关于《物业服务合同》,说法正确的是__。
A.《物业服务合同》属于我国合同分类中的委托合同
B.《物业服务合同》只可以发生在法人之间,不可发生在公民与法人之间
C.业主大会成立以后,一般要签订《前期物业服务合同》;业主大会成立以前,一般要签订《物业服务合同》
D.业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订,原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效
2、甲级写字楼的特点有__。
A.具有良好的地理位置,建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
B.有完善的物业管理服务,包括24小时的维护修理及保安服务
C.建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应
D.建筑物的功能不是最先进的,有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物
3、某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元,则该投资的税前现金回报率为()。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
4、工业用地不得以__方式出让。
A.招标
B.拍卖
C.挂牌
D.协议
5、中央银行活动的主要特征是。
A:
以盈利为目的
B:
不以盈利为目的
C:
不经营普通商业银行的业务
D:
不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务,而只与政府和金融机构发生业务关系
E:
为实现国家政策服务
6、建筑物区分所有权包括等。
A:
按份共有所有权
B:
专有部分所有权
C:
共同关系成员权
D:
共用部分持份权
E:
长期使用和租赁
7、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。
A.注册资本980万元
B.有3名一级建造师
C.有3名注册会计师
D.有符合公司法人登记的名称
8、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中,错误的是()。
A.原始价值高于账面价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
9、下列关于划拨土地政策,说法正确的是。
A:
划拨土地可以转让,但是有条件的
B:
划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续,缴纳土地出让金
C:
划拨土地无偿取得,因此不得转让
D:
划拨建设用地使用权可以出租
E:
划拨建设用地使用权可以抵押,其抵押的金额应包括土地价格
10、从宏观上说,在进行房地产市场结构分析时,除了要分析总量结构,通常还应分析。
A:
价格结构
B:
区域结构
C:
产品结构
D:
供求结构
E:
投资结构
11、下列表述不符合房地产广告要求的是__。
A.房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B.房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当
C.房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明
D.房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
12、下列不属于物业管理企业经营费用的是__。
A.保险费
B.房产税
C.法律费
D.贷款利息
13、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是.
A:
股票是股份有限公司发行的,是一种股权关系
B:
债券体现的是债权债务关系
C:
投资基金证券是由基金发起人发行的
D:
投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系
E:
投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系
14、开发商对投标人进行资格审查时应考虑__方面。
A.企业注册证明和技术等级
B.主要施工经历
C.技术力量简况
D.施工机械设备简况
E.存在拒工的承建项目
15、下列关于城市规划实施控制,表述不正确的是__。
A.一般来说,城市规划实施控制可以分为通则式和判例式
B.规划审批的主要依据是控制性详细规划,同时还考虑其他相关因素
C.我国的城市规划控制基本上属于通则式
D.我国的城市规划控制基本上属于判例式
16、下列房屋属于不得出租的情形的有。
A:
依法取得房屋所有权证的
B:
司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的
C:
共有房屋,取得共有人同意的
D:
不符合安全标准的
E:
属于违章建筑的
17、经济适用住房的开发建设应通过的方式确定开发建设单位。
A:
具有购买经济适用住房资格者投票选择
B:
公证处随机摇号
C:
政府在实力强、信誉好的企业中指定
D:
招标投标
E:
执行层的组织协调
18、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A.施工单位
B.建设单位
C.监理单位
D.设计单位
19、下列关于写字楼基础租金的表述中,不正确的有。
A:
基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
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