土木工程类房地产估价案例与分析模拟试题与答案55.docx
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土木工程类房地产估价案例与分析模拟试题与答案55
房地产估价案例与分析模拟试题与答案55
一、问答题
某大厦坐落地点为一级用地,属公建集中区,四周环路,该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼,钢筋混凝土框架剪力墙结构,地上1~3层整体设计为商场;塔楼A座为28层,设计为大户型公寓。
大厦总面积为83594.27m2。
大厦自1994年6月15日开工,于1995年12月停建,停建时大厦主体与外墙面装修已完工,室内装饰装修和设备设施安装未完成。
请问:
1.2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?
为什么?
答案:
一般不考虑使用成本法进行评估:
因为该大厦闲置了10年,物质折旧的存在是明显的,也是比较容易计算的,但是由于结构上的缺陷,大厦也明显存在功能折旧,一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的,但是要想准确的落实在数额的估算上还是比较困难的,所以应该舍弃成本法。
2.写出估价技术路线。
答案:
依据大厦的现状,一般认为就是采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用,也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估,首先要确定估价对象的未来状态,因此在分析估价对象现状、以及市场环境的基础上,对改造方案做出了设定,并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估,具体采用市场法进行,是对成本开发期间费用进行估算。
3.甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2,甲公司拟分两期建设50栋别墅。
当第一期20栋于2003年竣工时,因债务纠纷,被法院裁定强制拍卖还债。
拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/m2。
拍卖行据此进行了拍卖,成功卖出了8栋,平均成交价格为4000元/m2,其余12栋流拍。
当2005年第二期30栋竣工后,建成的别墅以6100元/m2一售而空。
甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低,而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/m2,远低于其当时投入的建设成本,很不合理。
而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。
请问:
乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?
答案:
乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有:
①拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右,房地产市场情况已发生了变化;②为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格;③拍卖时只卖出了20栋中的8栋,说明在当时的拍卖成交价格水平上,市场的需求并不旺盛,需求不足也会导致成交价格较低;④整个别墅区在一期工程竣工与二期工程竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语;⑤2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同,2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性,更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。
解答:
房地产纠纷估价
二、单项选择题
某房地产的法定用途为工业用途,现状用途为商业用途,拟对该房地产进行估价。
1.若估价目的为拆迁补偿,该房地产应按评估。
A.商业用途
B.工业用途
C.估价师确定的用途
D.商业与工业混合用途
答案:
B
2.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明,但尚未办理相关手续,进行抵押贷款委托评估时应按评估。
A.商业用途
B.工业用途
C.估价师确定的用途
D.委托方确定的用途
答案:
B
3.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件,尚未办理用地变更手续,评估时应假设估价对象用途为。
A.工业用途
B.商业用途
C.工业用途,且不考虑补地价因素的影响
D.商业用途,并考虑补地价因素的影响
答案:
D
4.若以改变用途的假设为前提进行评估,需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。
以下说法中,不正确的是
A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响
B.本次评估已考虑补地价对估价结果的影响并予以扣减
C.若估价对象变更用途未获批准,则估价结果应适当调整
D.若估价对象变更用途获得批准,则估价结果应适当调整
答案:
D
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
5.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是。
A.道路扩宽后,交通发生变化
B.绿地率发生变化
C.公共配套设施发生变化
D.土地形状发生变化
答案:
B
解答:
企业各种经济行为涉及的房地产估价
6.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值,其主要原因是。
A.噪声和污染程度发生变化
B.土地形状发生变化
C.人口密度发生变化
D.出行便捷程度发生变化
答案:
D
解答:
企业各种经济行为涉及的房地产估价
7.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是。
A.由于住宅小区用地条件发生变化,按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值,相减得出房地产价值变化额度
D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度
答案:
C
解答:
企业各种经济行为涉及的房地产估价
某小商品批发市场,位于××商场中。
××商场的产权属于Y集团公司。
2004年6月1日,Y集团公司所投保的保险公司委托房地产估价机构对××商场进行估价,评估价值为人民币150万元。
2005年10月15日,××商场发生火灾。
灾后调查确认,系属小商品批发市场管理混乱,一个烟头引发成火灾。
为确定火灾所造成的直接损失,保险公司又委托估价机构估价。
此次估价报告认为:
××商场在2005年10月15日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币560万元,建筑物价值为人民币142万元;在2005年10月15日遭受火灾后建筑物价值为人民币25万元。
8.下列表述正确的是。
A.2005年10月15日的评估价560万元包含地价
B.2005年10月15日的评估价142万元包含地价
C.2004年6月1日的评估价150万元包含地价
D.2004年6月1日至2005年10月15日未发生火灾时,××商场建筑物价值尚未损失
答案:
A
9.××商场在火灾中的直接损失为人民币万元。
A.410
B.125
C.418
D.117
答案:
D
某在建工程开工于2004年3月1日,总用地面积3000m2,规划总建筑面积12400m2,用途为写字楼。
土地使用年限为50年,从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。
该项目的正常开发期为2.5年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。
至2005年9月1日实际完成了主体结构,已投入50%的建设费用。
但估计至建成尚需1.5年,还需投入60%的建设费用。
建成后半年可租出,可出租面积的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为85%,出租的运营费用为有效毛收入的25%。
当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。
报酬率为9%,折现率为13%。
10.该在建工程的正常购买总价为万元。
A.3330.60
B.3403.80
C.3572.60
D.3803.80
答案:
B
11.该在建工程的销售费用和销售税费总额为万元。
A.128.11
B.208.72
C.223.30
D.272.30
答案:
D
12.在建工程的价格不宜采用来评估。
A.长期趋势法
B.净收益法
C.假设开发法
D.赢得值法
答案:
D
三、指错题
1.××置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托人
××置业公司,法定代表人:
×××,住所:
××市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所,法定代表人:
×××,住所:
××市××路××号。
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示,兼并集团内××工厂,获得了该工厂的房地产。
该房地产位于××市××路××号,四至范围××××,总占地面积12000m2,土地级别为该市一级地二类区。
经上级集团公司批准,已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市,并拆除其余建筑物,新建一栋建筑面积18000m2的写字楼,目前正在建设中。
估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为抵押贷款提供依据。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认,估价时点为2001年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况,对超市和在建写字楼分别估价。
因商业房地产的交易实例较多,对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多,采用收益法估价,然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等,予以扣除,以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算,本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写,人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整),其中超市的总价值为7355万元(大写:
人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整),单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写:
人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2001年6月30日至2001年7月5日。
十三、估价报告的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2,其中建筑物为主厂房一栋,建于1980年,钢筋混凝土框架结构,共4层,层高3.8m,建筑面积7800m2。
其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋,均为砖混结构,建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。
××置业公司根据当地市场情况,经上级集团公司批准,对估价对象房地产进行了用途改造,将主厂房改造为超市,目前已投入使用。
拆除了其余建筑物,利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略),拟对外出租经营。
目前写字楼主体完工,正在进行设备安装和内外装修,预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘,客流量大,道路通达状况好,公交线路多,市政设施齐全,适宜于商场和写字楼经营,××置业公司进行用途改造后,商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况,本报告对估价对象采用不同的估价方法。
对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值采用收益法估价,然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等,予以扣除,以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如表所示(交易情况与房地产状况的详细分析略):
类似商业房地产交易资料
可比实例
A
B
C
成效价格
人民币9300元/m2
人民币6300元/m2
人民币1350元/m2
成效面积
6900m2
240m2
8600m2
成效日期
2001年5月30日
2001年6月23日
2000年12月28日
交易情况
拍卖
正常
正常
房地产状况
0%
-25%
+10%
注:
表内面积均为建筑面积。
根据可比实例,搜集的其他相关资料有:
该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%,预计今后一年内仍可保持此趋势。
2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:
8.3,2001年6月30日为1:
8.27。
1.比准价格A=9300×100/100×(14-0.5%)×100/100
=9347(元/m2
2.比准价格B=6300×100/100×(14-0.5%)2×100/(100-25)
=8484(元/m2
3.比准价格C=1350×8.27×100/100×(1+0.5%)2×100/110
=10458(元/m2
式中可比实例C因区域等状况较好,根据以往经验增加10个分值。
4.估价结果:
根据上述可比实例的修正,采用简单算术平均,得出
估价对象的单价=(93474-84844-10458)÷3=9430(元/m2
总价=9436×7800=7355(万元)
(二)在建写字楼的估价
1.首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计,估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。
因尚未发生实际收益,估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。
光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每1m2每天1.2美元,空置率为20%,运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元)
年运营费用=3215×55%=1768(万元)
净收益=有效毛收入-运营费用
=3215-1768=1447(万元)
收益年期取50年。
资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况,按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑,代入下列公式计算:
式中 V——房地产价值;
α——年净收益;
r——资本化率;
n——收益年期。
=14183(万元)
根据上述分析测算,估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。
2.测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况,对其在建写字楼进行测算评估:
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1800万元,设备及安装工程费1190万元,室外工程费350万元,管理费等150万元,合计3490万元。
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5.85%,续建期为1年,则
投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1
=101(万元)
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%,则
销售税费=14183×6%
=851(万元)
3.在建写字楼的评估价值
总价值=14183-3490-101-851
=9741(万元)
六、估价结果
按上述分析测算,估价对象超市部分单价为9430元/m2,总价值为7355万元(大写:
人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写:
人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。
估价对象总价值为17096万元(大写:
人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)。
答案:
1.缺少土地使用性质描述。
2.缺少产权描述。
3.没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。
4.可比实例A为拍卖,其交易情况一般需修正。
5.可比实例B交易日期修正错了。
6.可比实例B可比性差,修正幅度超过20%,面积与估价对象差别太大。
7.可比实例C选用汇率错误。
8.收益年限不应选取50年。
9.收益法只选择一个参照物,客观性不够。
10.全年收益天数按300天计算错误。
11.确定资本化率不能只参照一个实例。
12.比准价格应为收益价格。
13.未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。
14.未来发生的利润未计算。
15.超市应优先选用收益法估价。
16.区域因素和个别因素描述不够具体。
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误
1.某公司征用一宗土地,征地过程总税费按征地款的5%计,欲在上面建筑地上3层,地下1层的建材超市,土地面积为26500m2,依据规划拟建设建筑面积为47370m2,其中,地上建筑面积36585m2,地下建筑面积10785m2(其中,设备用房面积:
747m2,停车场面积:
10038m2
评估测算地价采用假设开发法计算如下:
1.开发价值
该项目为建材超市,地上建筑面积为36585m2,根据该地区同类物业收益平均水平,结合估价对象实际情况,确定每平方米日租金为3元,估价对象的有效出租面积比率为90%,空置率为10%,则:
有效出租率=90%-10%=80%
年出租收入=3×36585×80%×360=31609440元
考虑年管理费用为租赁收入的10%,租赁房产税为租金收入的12%,维修费用为租金收入的10%,营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的4.5%。
折现率取10%。
开发经营期限的确定:
开发经营期限按照出让年限40年计算,其中建设期为2年,经营期为38年。
开发价值净值=31609440×(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%)/10%×[1-1/(1+10%)38/(1+10%)2
=147465556元
单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8元/m2
2.总开发成本
根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准,结合该项目的建造档次的项目总建造成本为2118元/m2(计算过程略)。
3.开发商利润
根据本项目实际情况,确定其开发期为2年,根据本市土地出让地价评估技术标准,开发周期为3年的项目投资回报率为20%。
开发商利润=总建造成本×投资回报率=2118×20%=423.6元/m2
4.开发余值
开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润
=4030.8-2118-423.6=1489.2元/m2
5.土地价值为1489.2元/m2
答案:
1.有效出租率有错误,应为:
90%×90%=81%
2.年出租收入有错误,应为=3×36585×81%×365=32449066元
开发价值净值=151382611元
3.单位面积开发价值有错误,应为151382611/47370=3195.7元/m2
4.土地价值计算有错误,未考虑土地交易税费
应为V(1+5%)=3195.7-2118-423.6
V=623.0元/m2
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