新景祥明达地产洛王项目定位及开发策略报告(140p定稿).ppt
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岳阳明达地产洛王项目定位及开发岳阳明达地产洛王项目定位及开发策略报告策略报告本报告是严格保密的。
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2022/11/3谨呈:
岳阳明达房地产开发有限公司服服/务务/创创/造造/价价/值值项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分整体战略及定位整体战略及定位(中期汇报)(中期汇报)整体战略及定位整体战略及定位(终稿汇报)(终稿汇报)市场调研阶段市场调研阶段项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府官员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2009/11/152009/11/152009/11/202009/11/202009/10/262009/10/26项目界定及目标分析项目界定及目标分析问题结构化分析问题结构化分析市场价值研判市场价值研判案例借鉴及分析案例借鉴及分析项目整体发展战略项目整体发展战略项目定位项目定位服服/务务/创创/造造/价价/值值项目属性界定项目属性界定核心问题结构化分析核心问题结构化分析物业发展初步建议物业发展初步建议项目机会挖掘项目机会挖掘整体发展战略及项目定位整体发展战略及项目定位项目经济效益测算项目经济效益测算服服/务务/创创/造造/价价/值值东茅岭东茅岭商圈商圈3.3KM主城边缘,交通便利主城边缘,交通便利。
未来道路规划将为区域带来新。
未来道路规划将为区域带来新的发展机遇的发展机遇u项目位于主城区的边缘地带,属于城郊结合部的位置。
u项目位于冷水铺路南段,距巴陵路仅0.3千米,距离市商业中心约3.3公里,交通条件优越。
u冷水铺路规划拉通至城陵矶,交通更加便利,冷水铺路将承担更多两地人流,区域发展有新的机遇。
主城区边缘主城区边缘关键词一:
关键词一:
区域属性区域属性项目区位项目属性项目属性区位环境城市政务新区城市政务新区市政府市政府商圈商圈城市中心区城市中心区本案本案0.3KM城陵矶巴陵路巴陵路冷水铺路冷水铺路距离缩短距离缩短服服/务务/创创/造造/价价/值值区域人口密度大,流动人口多,形象杂乱,人文环境区域人口密度大,流动人口多,形象杂乱,人文环境差,固有印象差差,固有印象差区域属性区域属性项目区位项目属性项目属性区位环境u洛王包含藕塘坡,瑶塘坡等6个社区,总人口约9万人,常驻人口约5万,流动人口约4万,人口密度大。
u低档的商业、专业木材,粮油市场为主,区域形象差,居住氛围一般。
u私房多,外地流动人口多,人文环境差。
u区域早年内有岳阳火葬场,区域印象差。
形象杂乱形象杂乱关键词二:
关键词二:
u区域内的人口众多,以原来的菜农和外来人口为主,区域人口很多。
基本配套齐全,但缺乏亮点。
居委会办公室主任洛王社区洛王社区瑶塘坡社区瑶塘坡社区藕塘坡社区藕塘坡社区大桥湖社区大桥湖社区雷锋山社区雷锋山社区花园坡社区花园坡社区服服/务务/创创/造造/价价/值值基本呈略不规整,退让部分多,净用地面积低。
被自基本呈略不规整,退让部分多,净用地面积低。
被自建房包围,形象较差,宜居性不高建房包围,形象较差,宜居性不高u项目地块略不规整;u东侧临冷水铺路,预期拉通至城陵矶。
地块高于冷水铺路平面。
u南侧地块内有一规划道路,道路南有一山丘未平整。
u西,西南,北,东北侧地势高于地块,密集排布大量自建房,需作出退让,并处理护坡u东侧一民宅需要预留人车入口。
南侧规划道路南侧规划道路南侧山头南侧山头东侧临冷水铺路东侧临冷水铺路西侧及内部西侧及内部西南侧及内部西南侧及内部北侧北侧东北侧东北侧东侧入口民宅东侧入口民宅区域属性区域属性项目四至项目属性项目属性技术指标服服/务务/创创/造造/价价/值值项目东面临主干道冷水铺路,临街长约项目东面临主干道冷水铺路,临街长约120120米,具有很米,具有很好的商业潜力好的商业潜力区域属性区域属性项目四至项目属性项目属性技术指标商业潜力大商业潜力大u项目东南面临主干道。
临街面约120米长,具有很好的昭示性。
u项目周边商业已具有一定氛围。
服服/务务/创创/造造/价价/值值项目总占地面积约项目总占地面积约4545亩,容积率亩,容积率2.02.0,形状不规整,形状不规整,多面需退让,并有道路穿越,净用地面积低,规划难多面需退让,并有道路穿越,净用地面积低,规划难度大度大区域属性区域属性项目四至项目属性项目属性技术指标关键词三:
关键词三:
中等规模中等容积率中等规模中等容积率N经济技术指标:
经济技术指标:
占地面积:
30183m2,含规划道路1596平米综合容积率:
2.0建筑面积:
约5.7万m2土地使用年限:
住宅70年,商业40年基本现状:
基本现状:
临冷水铺路,沿街面总长约181米,规划道路以北约120米,南面有规划道路穿过地块,需要退让5米建筑层高无限制临冷水铺路,高差约2米,退冷水铺路8米,周边地块高于项目,护坡需处理,并退让东北角处需为一住宅预留人车入口服服/务务/创创/造造/价价/值值三线城市、主城边缘区、陌生区域、不具备核心资三线城市、主城边缘区、陌生区域、不具备核心资源的中等规模项目源的中等规模项目项目属性界定项目属性界定p项目属性:
项目属性:
p区域属性:
区域属性:
三线城市三线城市岳阳在房地产市场划分中属三线城市城市边缘区城市边缘区项目位于主城区东北部,距离核心商业区仅3千米,距离城市主干道仅300米,但不是目前城市发展的主要方向陌生区域陌生区域项目所处区域的固有印象差,配套功能不完善。
区域发展机遇区域发展机遇区域人口众多,未来具备发展潜力,目前没有标杆项目中等规模中等规模项目总面积约45亩,在区域竞争中具备一定优势服服/务务/创创/造造/价价/值值项目属性界定项目属性界定核心问题结构化分析核心问题结构化分析物业发展初步建议物业发展初步建议项目机会挖掘项目机会挖掘整体发展战略及项目定位整体发展战略及项目定位项目经济效益测算项目经济效益测算服服/务务/创创/造造/价价/值值开发商提出开发目标开发商提出开发目标开发目标开发目标目标目标11:
保证资金安全,实现短平快操作。
目标目标22:
谋求合理利润,实现利润最大化。
目目标标理理解解目标一:
安全目标目标一:
安全目标保证项目的基本盈利能力,实现保证项目的基本盈利能力,实现项目资金的快速回笼,保证项目项目资金的快速回笼,保证项目运作安全。
运作安全。
目标二:
利润目标目标二:
利润目标在保证项目运作安全基础下,尽在保证项目运作安全基础下,尽可能提升项目利润,实现项目的可能提升项目利润,实现项目的利润最大化要求。
利润最大化要求。
服服/务务/创创/造造/价价/值值限制条件分析限制条件分析项目所在洛王区域,受历史遗留问题影响,区域价值项目所在洛王区域,受历史遗留问题影响,区域价值认可不高,属于城市边缘尴尬区域认可不高,属于城市边缘尴尬区域u访谈目的:
访谈目的:
本次主要针对岳阳人对项目所在片区的认识进行深度访谈,从消费者的角度对片区进行重新审视,主要采取问答的形式展开。
u访谈问题设定:
访谈问题设定:
对项目所在区域的看法?
该区域的房地产您觉得多高的价位能接受?
u访谈对象:
访谈对象:
区域原居民、个体户、房地产从业人士访谈结论:
访谈结论:
历史遗留问题历史遗留问题公墓、火葬场、棚户区、治安一般公墓、火葬场、棚户区、治安一般受历史遗留问题的影响,岳阳人对区域认可度不高受历史遗留问题的影响,岳阳人对区域认可度不高详见访谈记录尴尬之地尴尬之地服服/务务/创创/造造/价价/值值限制条件分析限制条件分析三线城市价格天花板现象明显,项目所在洛王区域是三线城市价格天花板现象明显,项目所在洛王区域是片区价格洼地,市场价值低片区价格洼地,市场价值低天伦城缤纷年华中环1号锦程家园上城旺座湘汇源本案本案雷锋山家园汇金国际中建新项目中建彩虹阁恒泰新项目巴陵尚都巴陵华庭均价:
均价:
2700-3000均价:
均价:
2400-2800均价:
2800-3000均价:
均价:
2100-2500中心城区价格分布:
南高北低、西高东低中心城区价格分布:
南高北低、西高东低u价格天花板明显:
价格天花板明显:
三线城市中价格天花板现象明显,客户对价格十分敏感,不同物业之间价差不明显。
3000元是目前岳阳房价天花板;u洛王是价格洼地:
洛王是价格洼地:
洛王区域内目前没有形象较好的商品房项目,部分在售商品房品质低劣,单价在1600元/平米以内;周边区域物业售价也处于中低层面;区域客户的购买能力有限,多受价格挤压。
价格洼地价格洼地服服/务务/创创/造造/价价/值值限制条件分析限制条件分析四面需退让,净用地面积低四面需退让,净用地面积低,中等规模且没有核心资,中等规模且没有核心资源优势,硬件条件优势不足,宜居性不强源优势,硬件条件优势不足,宜居性不强u地块限制因素:
地块限制因素:
项目总占地约45亩,在区域内具备一定优势,但中等规模项目,优势有限,但中等规模项目,优势有限,地块北面被周边住宅包围在社区内部,南部被道路穿越分隔,地块略不规整,地块略不规整,规划难度大,规划难度大,东面需退让冷水铺路不少于8米,南面需退让规划道路不少于5米,西面北面需处理护坡及退让建筑,四面需四面需退让,净用地面积低退让,净用地面积低项目所处区域没有景观资源优势,也不属于城市核心区,区域的印象差,区域的印象差,资源优势不足资源优势不足;平凡之地平凡之地服服/务务/创创/造造/价价/值值核心问题核心问题核心问题的界定与分解核心问题的界定与分解11、保证资金安全,实现短、保证资金安全,实现短平快操作平快操作2.2.谋求合理利润,实现利润最谋求合理利润,实现利润最大化。
大化。
限制性条件:
限制性条件:
尴尬之地:
项目位于主城区边缘区域,受历史遗留问题影响,项目区域形象差,区域价值低,认可度一般;价格洼地:
项目区域价格为片区最低,为市场价格洼地,住宅物业市场价值低;平凡之地:
四面需退让,净用地面积低,中等规模且没有核心资源优势,硬件条件优势不足,宜居性不强;住宅是现金的主力住宅是现金的主力商业是利润的核心商业是利润的核心住宅价值有限住宅价值有限服服/务务/创创/造造/价价/值值核心问题核心问题核心问题的界定与分解核心问题的界定与分解保证项目保证项目“商业利润、住宅现金流商业利润、住宅现金流”运作成功,从项目运作的本质来看,运作成功,从项目运作的本质来看,本项目目前需重点研究和解决的问题是:
本项目目前需重点研究和解决的问题是:
项目商业价值的最大实现及变现能力是项目的核项目商业价值的最大实现及变现能力是项目的核心问题,心问题,怎样的商业定位及产品规划,能实现商怎样的商业定位及产品规划,能实现商业销售及价值最大化?
业销售及价值最大化?
问题问题22住宅物业如何定位,住宅物业以什么样的产品住宅物业如何定位,住宅物业以什么样的产品,打造项目竞争优势,实现快速销售?
打造项目竞争优势,实现快速销售?
问题问题22问题问题11住宅现金流住宅现金流商业利润商业利润让我们在复杂的市场环境中寻找解决项让我们在复杂的市场环境中寻找解决项目核心问题的答案目核心问题的答案服服/务务/创创/造造/价价/值值项目属性界定项目属性界定核心问题结构化分析核心问题结构化分析物业发展初步建议物业发展初步建议项目机会挖掘项目机会挖掘住宅市场住宅市场商业市场商业市场项目经济效益测算项目经济效益测算整体发展战略及项目定位整体发展战略及项目定位服服/务务/创创/造造/价价/值值住宅市场住宅市场宏观市场宏观市场竞争市场竞争市场客户分析客户分析服服/务务/创创/造造/价价/值值房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系8,000-20,000USGDPGDP超千亿元超千亿元,经济总量居全省第二位,房地产市场远经济总量居全省第二位,房地产市场远落后于经济发展速度,
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- 新景祥 明达 地产 项目 定位 开发 策略 报告 140 定稿