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建筑维修管理手册

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HRWY-2016.9.30

共用部位、设施设备维护手册

广元禾瑞物业有限责任公司

二○一六年九月编制

第一章建筑维修管理概述

第一节建筑维修管理的定义

建筑维修管理是物业管理重要的、基础性的工作。

为了保证建筑物正常发挥其使用功能，延长使用寿命，必须经常地、有计划地对建筑物进行维修养护，以防止或减缓建筑物的损耗。

一、建筑物维修的概念

建筑物维修有广义和狭义之分。

狭义的建筑物维修仅指房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改进。

导致建筑物损耗的主要因素有以下几个方面：

1．自然因素

由于建筑物所处的地区、不同，大气条件对其外部构件产生老化、风化、侵蚀等影响。

这种影响随着大气温湿度的变化又有所区别。

2．使用因素

主要是指人们在使用时，其活动的频率、摩擦、撞击、使用的合理程度等行为产生的对建筑物的损耗。

3．生物因素

由于虫害（如白蚁）、菌类（细菌）的作用，对建筑构件的毁坏。

4．地理因素

由于地基的不均沉降以及地基盐碱化作用引起建筑物的损坏。

5．突发因素

突发因素的天灾人祸（洪水、火灾、地震、滑坡、台风、战争等）造成的对建筑物的损

坏。

上述各项因素交互影响，从而加剧了建筑物破损的过程。

如果不加强建筑物的管理和维修养护，任其日晒雨淋和时光的摧残，不仅影响建筑物的外观，而且也影响到建筑物的安全使用。

世界各国为维修房屋，每年都要花费大量的资金，维修工程在建筑行业中占重要地位。

西欧、日本等发达国家房屋维修管理费用（第二次投资）是新建房屋（第一次投资）的数倍。

因此，建筑物维修是一项长期而复杂的工程。

维修、养护、修复或改进建筑物及其设备设施，达到安全、美观、现代化的标准，方位方能保证建筑物及其设备设施的效能与价值。

二、建筑物维修管理的概念

建筑物维修管理是指物业管理公司根据国家对房屋维修管理的标准和要求，对企业所经

营管理的房屋进行维护修缮的技术管理。

建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，

防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障使用者的安全和正常使用，根据需要和可能适当改善住用条件。

第二节建筑物维修管理的特点

1．复杂性

由于建筑物的多样性，个体性以及维修养护的广泛性、分散性，使得建筑物的管理和维修也呈现复杂性。

2．计划性

建筑物维修过程亦存在各阶段、各步骤之间一定的不可违反的工作程序，决定了建筑物的维修也必须按者一程序有计划地组织实施。

3．技术性

建筑物本体结构的复杂性，建材的新颖性，设备的先进性决定了建筑物管理和维修工作的技术性要求。

第三节建筑物维修管理的范围与类型

一、范围

建筑物维修管理

建筑体建筑设备

（1）结构、基础；

（1）供电系统；

（2）屋面、外墙；

（2）给排水系统；

（3）门窗；（3）弱电系统

（4）楼层通道。

（4）电梯。

1

二、类型

维修类型

预防性维修例常维修周期性维修

（1）紧急；

（1）整修；

（2）一般。

（2）翻修。

三、工作指令和执行的种类

根据不同的工作内容，以及所影响的范围，确定工作的种类。

序号工作种类影响的范围完成时间

1）影响整幢大楼日常必须的缺陷，如供水、供电或主

要污水管阻塞，马桶溢出污水等

1立即24小时以内

2）危及生活、生命和财产的缺陷

3）影响房屋建筑安全的缺陷

1）妨碍、烦扰或影响住户的缺陷

2紧急2-3天以内

2）在公共场所并影响住户安全的缺陷

1）维护工作

3其它14天以内

2）所有不属于在上述两项的维护、维修、更换等工作

2

第二章建筑物维修管理的内容

第一节预防性维修

预防性维修采取的措施及方案，目的在于避免可预见的、或可防止的设备故障，并确定其完好的标准及使用功能。

大致上，预防性措施有：

1．常年检验，鉴定电机装置；

2．常年保养供电线路；

3．常年检验避雷系统；

4．常年鉴定电梯运作及负荷；

5．常年冲洗房屋污水排放管；

6．定期检验房屋结构强度；

7．季度或月度清洁隔油池；

8．月度保养灭火系统；

9．月度养护水泵及增压装置；

10．月度养护电梯；

11．季度养护紧急电源电池；

12．月度养护发电机。

第二节例常维修

一般例常维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。

基本上，巡视的范围包括地面层的空地、台板、排污沟、电梯门廊，户外空地，停车场，儿童乐园，花圃及房屋的构件如公共走廊，楼梯，电梯，电机房，水泵室，电梯控制室，屋顶和水箱间。

1．地面层综合巡视

这项巡视在于观察在房屋空地、台板、排污沟、户外空地的设施与停车场，是否有任何影响美观的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。

例如：

（1）休闲区域破损的桌椅；

（2）涂鸦；

（3）废置物件、家具；

3

（4）水管破裂；

（5）排污管、阴沟阻塞；

（6）凹陷、破裂的人行道；

（7）告示牌损坏；

（8）未清除的报废装置。

2．地面层详细巡察

除了上述综合巡视的项目外，必须更仔细地检查地面层其它失修、失养的项目。

例如：

（1）顶棚（天花）滴水；

（2）水泥、油漆剥落；

（3）门把及锁损坏；

（4）松脱、悬吊的空中的电线或配件；

（5）排污管锈蚀、漏水或有污垢；

（6）排水沟盖缺少或破裂；

（7）电梯厅地板、墙壁瓷砖破裂、玷污；

（8）垃圾房失养；

（9）排水沟阻塞、不畅通；

（10）散落的垃圾；

（11）随意抛置建筑垃圾；

（12）被占用的人行道；

（13）地面凹凸不平、积水；

（14）栏杆、护柱断裂、生锈或松脱；

（15）桌椅、凳子失修、破损；

（16）园区内灯杆、灯罩、灯泡损坏；

（17）树木、树枝折断、倾斜；

（18）草坪杂草丛生。

3．房屋综合巡视

管理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时，要观察任何被忽略或影响美观的破损及其它清洁卫生问题。

例如：

（1）梯级破裂、缺口；

4

（2）电线槽板破损；

（3）垂悬或松脱的电线、灯具；

（4）损坏的电源插座、控制箱；

（5）玷污的墙壁、涂鸦；

（6）电梯门框生锈；

（7）通风扇风口肮脏；

（8）电梯按钮破损；

（9）剥落的墙壁、油漆；

（10）其它被损坏的设施设备等。

4．房屋详细巡察

（1）顶棚、横梁、柱子的墙皮剥落；

（2）公共走廊墙壁缺损；

（3）地板、墙壁的异常裂缝；

（4）栏杆扶手及楼梯破损；

（5）走廊、楼台地板积水；

（6）排水管阻塞；窗及窗台损坏；

（7）伸缩缝破裂；

（8）给排水管松脱、滴水；

（9）门牌、楼级指示牌损坏、失落；

（10）顶棚、横梁周围污垢、蜘蛛网未清理；

（11）柱及墙壁有无虫害迹象。

5．设备机房

（1）门锁是否牢固；

（2）是否有杂物堆积存放；

（3）是否有虫害迹象；

（4）仪表指示清晰；

（5）控制箱整洁；

（6）电缆地沟盖板完好、无积水；

（7）设备编号牌明显准确；

（8）设备外壳无油漆脱落、锈蚀；

5

（9）照明完好；

（10）维修卡、维修记录保存完好，记录内容完整、准确。

6．养护工作的检查、监督

管理人员定期按照各项工作的养护周期，对养护工作的执行情况进行检查监督。

具体养护周期如下：

序号

养护工作内容

周期

检查方式

备注

1

冲洗垃圾房

每周

现场巡查

2

电梯的维保

每月

现场巡查和维保记录

3

生活水泵及增压装置养护

每月

现场巡查和维保记录

4

草坪修剪

每季

现场巡查和维保记录

5

园区排水管道检查、窨井清掏

每季

现场巡查

6

地下停车场排污泵检查维护

每季

现场巡查和维保记录

7

地下停车场通风机检查维护

每年

现场巡查和维保记录

8

路灯、庭院灯检查更换

每月

现场巡查和维保记录

9

停车场行车指示和交通标志检查

每月

现场巡查和维保记录

10

会所空调保养

每月

现场巡查和维保记录

11

中央监控系统保养

每月

现场巡查和维保记录

12

游泳池循环系统保养

一年

现场巡查和维保记录

每年四月份

13

园区内树木修剪

每月

现场巡查

14

会所玻璃幕墙清洗

每月

现场巡查

15

建筑外墙清洗

一年

现场巡查和维保记录

16

避雷系统接地测试

一年

测试记录

每年二月份

17

消防系统检查

半年

现场巡查和维保记录

18

箱变低压接线端子检查

每月

维保记录

每月抄表时

19

楼顶铁栏杆检查

每月

现场巡查

20

园区背景音乐检查

每月

现场巡查和维保记录

21

单元门禁系统检查

每月

现场巡查和维保记录

22

网球场检查

一年

现场巡查和维保记录

6

23

会所卫生间小便感应器更换电池

每月

现场巡查和维保记录

24

灭火器检查

一年

维保记录

25

发电机检查

一季

现场巡查和维保记录

26

应急电池放电

一年

维保记录

第三节周期性维修

一、周期性维修的重要性

1．有计划/防御性的保养，是避免其设施或部件在超越其使用寿命后，导致全面失效、严重

故障的有效途径。

2．修复设施或部件，从而确保其完整的功能，并有效而继续地运行。

3．提高现有设施的质量。

二、周期性维修的类别

外墙清洗每年一次；

房屋的重新粉刷与修饰工程（5-7年周期）；

更换供水加压装置（7年周期）；

更新水泵工程（12年周期）；

重修建筑物屋顶工程（14年周期）；

更新中央电视电线系统（约17年周期）；

更新电机工程（约20年周期）；

更新水管工程（约25年周期）；

更新电梯工程（约28年周期）。

7

第三章建筑物维修的标准

建筑物维修标准见下表：

序号

检查区域

操作标准

操作指南

1

楼层/护墙

地面平整光滑，不老化

1）无坑洼，不下凹

2）无积水，无裂缝（宽度不超过

2mm）

护墙和排水沟斜度适

1）水沟内无死水

当，不阻塞

2）水沟内无藻类和淤泥

3）水沟内无聚集物

伸缩缝完好，不漏水

防水材料完好，接合处无杂草

装饰墙面地面完好

1）瓷砖、地砖无缺损且粘贴牢固

2）表面清洁无施工遗留水泥和油漆

管道、阀门状态良好

1）无阻塞

2）无锈蚀

3）不渗漏

墙面保养良好

1）墙壁无植物生长，无乱刻字画

2）油漆不脱落

3）墙面裂缝不超过2mm

信报箱维修良好

1）信箱号码清晰

2）门无变形

3）油漆无脱落

4）锁完好

2

楼梯和走

楼梯扶手保养良好

1）扶手牢固笔直，不腐蚀生锈

廊

2）梯级边角不破碎，缺损

3）无油漆脱落

地面维修良好

1）地面无积水

2）伸缩缝防水板完好，牢固

天花板维修良好

无水泥和油漆剥落

8

墙壁维修良好1）墙壁裂痕不超过2mm

2）涂层不隆起

3）水泥踢脚板不碎裂

4）楼层指示牌牢固，无损坏和缺少

5）单元告示牌安装牢固、清洁

消防通道完好1）无妨碍疏散的杂物堆积

2）闭门器完好且能保持消防通道门常闭

机电设备完好1）墙壁开关安装牢固，无缺少和损坏

2）电源箱、水表阀井门完好

3）紧急出口灯完好

4）走廊照明灯声光控制良好

5）灯具安装牢固，不歪斜

给排水管道维修良好1）水表安装向内倾斜

2）管件连接良好不渗漏

3）表及管道上无水泥和油漆

4）表壳无锈蚀

3园区自行车停放处良好1）支架不歪斜、无损伤

2）无被遗弃的破损自行车及部件

3）支架不生锈

休闲区桌椅完好1）桌椅表面无凹陷缺损

2）无油漆脱落

3）桌椅安装整齐不歪斜

4）木制桌椅无腐烂

5）金属部件无锈蚀缺少或变形

各种沟渠井道完好1）盖板不缺少，不松动

2）排水畅通

3）金属井盖无锈蚀

地面停车场完好1）车位线及编号清晰

2）地面平整

9

告示栏完好1）园区平面图清晰、整洁

2）楼号标志清晰

3）单元告示栏安装牢固、整洁

车道完好设施齐全1）道路平整

2）行车线、交通标志齐全、清晰

3）限速坡安装牢固

景观及娱乐设施完好1）景观造型不破坏

2）阅读栏无破损，变形

3）广场、球场无堆积杂物

4）健身器材不损坏不变形油漆不脱落

5）地面无凹陷、积水

6）金属部件无锈蚀

4建筑外墙整洁1）无水泥、涂料脱落

2）无违反规定悬挂或安装永久性设施

3）无乱涂写文字、广告现象

4）无乱搭建花架

5地下车库环境整洁、设施完好1）通风管道吊装整齐牢固

2）照明灯具安装整齐

3）各种管道上无遗留涂料油漆

4）消防栓内设备配备齐全，管道阀门不漏水

5）消防栓门完好

6）地面平整无凹陷积水

7）车道线及车位编号清晰

8）限速坡安装牢固

9）地面排水沟畅通无淤积

10）排水泵运行正常

11）通风机运行正常

10

6

公共厕所

卫生装置

1）小便池、面盆和抽水马桶无阻塞

2）弯道无损坏

3）卫生洁具无破损

4）管道无渗漏和腐蚀

5）管道固定良好

墙壁维修良好

1）墙面无乱刻的字画

2）无涂料脱落和褪色

3）墙面裂纹不超过2mm

4）墙面无起鼓或凹陷

地面维修良好

1）地砖无碎裂和缺少

2）无油污

天花板维修良好

无剥落现象

门维修良好

1）门无损伤

2）联结件完好

3）油漆不脱落和褪色

附属装置维修良好

1）烘手机状态良好

2）卫生纸架安装就位

3）灯具安装良好

7

泵房和配

门维修良好

1）门无损伤

电房

2）门锁完好

3）门上标志完好

运行设备状态良好

1）泵运行指示灯和报警装置完好

2）仪表指示正常

3）单线图完好

4）设备编号明确、清晰

电线电缆全部入线槽和

1）绝缘材料不碎裂和损伤

桥架

2）电缆桥架、线槽不腐蚀

3）电缆桥架、线槽无积水

11

8

屋顶

保温层维修良好

1）无损坏和移位

2）无开裂

天面维修良好

1）无缺损和破裂

2）天面不开裂

3）排水沟清洁畅通

4）落水管口金属隔网完好

5）无废弃物

避雷器完好

避雷带安装牢固，无锈蚀

附属设施完好

1）水泥和油漆不脱落

2）金属爬梯安装牢固，无锈蚀

9

电梯

电梯状态良好

1）报警器、排气扇和灯完好

2）紧急开关标志清晰

3）排气扇无噪音

4）按钮及其指示完好

5）电梯合格证安装整齐、年检时间不过期

6）四壁无划痕

7）地面无腐蚀、无油污

8）楼层呼梯面板安装牢固，指示清晰

9）楼层电梯门开关顺畅，地槽内无杂物和垃

圾阻塞

10）门无划痕、凹陷

电梯机房整洁

1）门及锁完好

2）通风口、窗口有保护网

3）控制柜编号清晰

4）紧急救援工具悬挂位置明显、易于取用

5）地面无凹陷、油污

6）不作储藏间

7）无堆积废旧机电配件及非电梯备件

8）照明灯具完好

12

10

电气设备

控制箱、开关箱状态良

1）安装牢固

好

2）油漆无脱落、锈蚀

3）箱内外无灰尘，线路整齐

4）线管与箱体接合处无脱落

5）箱的编号清晰

6）门锁完好

公共照明状态良好

1）灯具安装牢固

2）灯罩完好清洁

3）灯柱安装垂直、底座不腐蚀

插座插头完好

1）插座面板无脱落、破损

2）表面无涂料、油漆

3）漏电开关良好

4）插头与线路连接牢固

5）插头外壳无破损

11

水箱间

水箱维护良好

1）水箱无渗漏

2）水箱盖密封且加锁

3）溢流管加金属网

4）管道、阀门无渗漏和锈蚀

5）阀门丝杠涂防锈漆养护

6）照明完好

7）水位指示正常

8）浮球阀关闭良好

水泵维护良好

1）水泵编号清晰

2）水泵及电动机无锈蚀和油漆脱落

3）控制箱安装牢固、内外清洁

4）控制箱上指示灯、信号灯工作正常

12

垃圾房

清洁无异味

1）地面无污水凝结

2）无蚊蝇孳生

3）只存放清洁用具、工具

13

第四章建筑物维修管理的评估

第一节评估的目标

一、维持物业管理标准；

二、向发展商提供反馈信息以便改进设计和建筑材料的类型；

三、改善物业管理的运作；

四、使建筑物维修，公共环境和绿化管理系统规范化，作为物业管理公司的品牌。

第二节评估的内容

建筑物维修评估主要包括三个部分：

一、公共环境（环境维护）；

二、建筑物维修；

三、绿化管理。

每个部分都按照不同的表格内容进行评估

评估的区域及内容

缺陷类型

序号

区域

部位

清洁方面

维修方面

1

建筑物

电梯前室、

1）堆积大件垃圾

1）墙上涂鸦

走廊、楼梯

2）未清扫的杂物

2）楼梯踏步缺损

和天花

3）污点和蜘蛛网

3）地面缺损、破裂

4）灯坏

电梯

1）轿箱换气扇肮脏

1）控制按钮损坏

2）轿箱四壁小广告

2）灯坏

3）轿箱灯罩内积灰尘

2

园区

公共草坪

1）白色垃圾

1）施工遗留废地基和墙壁裸

2）大件垃圾堆放

露

3）装修废弃物

2）地面下陷积水

3）未及时修剪

14

绿化带

1）修剪丢弃的树枝树叶堆积

1）景观照明灯具损坏

2）树干及树枝上悬挂绳索及

2）背景音乐音箱损坏

杂物

3）树枝未及时修剪

公共休闲

1）垃圾堆积

1）娱乐设施损坏

区域和设

2）水面漂浮废弃物

2）座椅损坏

施

3）水池及池壁生苔藓

3）水池面砖缺损

4）池水肮脏

4）油漆脱落或褪色

5）地面积水

3停车场

地下停车

1）停车场垃圾

1）地面缺损、淤积

场

2）堆积大件垃圾和装修废弃

2）通风口损坏

物

3）指示牌损坏

3）地面油污

4）停车线及车位号褪色

4）顶棚角落蜘蛛网

5）墙壁涂鸦

5）墙壁灰尘

地面停车

1）垃圾

1）地砖破损

场

2）堆放杂物

2）停车线及车位号褪色

3）地面凹凸不平

第二节评估等级与方法

一、评估次数

1．每月检查3-4栋楼（R3部分）；

2．每栋楼每半年循环检查一次；

3．每月检查园区和停车场。

二、评估方法

1．选择3-4栋楼逐层检查；

2．公共区域和停车场逐项检查；

3．必要时用照片显示。

三、评估等级

按照每个专业评估内容的总数，分别以百分比计算评估等级

15

等级百分比

1）优良75%以上

2）满意50%-74%

3）不合格49%以下

第五章建筑物的整修和翻新

整修和翻新工程是在不同的需要条件下进行，对物业也会起增值的作用，改善工程可及

时淘汰掉落后的设备和能耗高的设备，提高效率，但也可能增加能源消耗，如：

增加游泳池会用水和用电增加等。

第一节整修和翻新的必要性

只有在确有必要的情况下，才进行建筑物的翻新工程。

主要原因有：

一、房屋及设施的原设计不足，不能符合实际需求

随着社会的发展，人们的需求也在不断增长，原来的设计已经无法满足人们追求高品质

生活的愿望，翻新就成为必然。

二、技术进步的原因

原有的设施设备因年代久远，损耗太大，维修成本越来越高且效率低下，安全因素也逐渐显现出来，及时淘汰这些设备设施，避免造成更大的损失。

三、提高物业的品质

及时整修和翻新落后的设备设施，可使物业保持相对较高的品质，使业主和投资人的资产价值比原来有所提高。

第二节整修和翻新工程的分类

一、局部整改和翻新工程

对管理区域内设备设施进行小规模的整修，不是对某个系统全面整改。

这类工程规模小、工期短。

如局部路面重新铺面，小花园、凉亭整修等。

二、有系统周期性工程

这类工程通常与周期性维修工程同时进行，如在周期粉刷工程中进行更换门窗工程，将

大大降低工程费用和工期。

三、翻新工程

16

这类工程规模大。

如有些楼房设施因需求改变，失去正常使用功能和使用价值，经过有

计划并根据需求翻新，物业会有新的经济价值。

这类工程有：

1．更换更快更完美的电梯；

2．安装新设计的信报箱；

3．更换新的铝合金窗和金属栏杆；

4．翻新游乐园和广场；

5．翻新烧烤台和健身设施。

第三节改善工程的可行性分析

对每一项改善工程都要进行可行性分析，经过可行性分析确定改善工程是否有必要。

可

行性分析的内容有：

1．工程预算与资金来源（是否有足够的资金来实施改善工程）；

2．环境因素