西河镇项目论证.docx
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西河镇项目论证
西河镇项目市场情况
中铁瑞城置业营销管理部
二○一○年四月十八日
目次
总结
注:
本研究未考虑国地置业4000亩盘的数据,因为该盘自07年拿地以来就没有启动过。
1.区位
灵龙路和成洛大道之间的地块实际上就是十陵镇,宣传资料上的区位标注有误,据多方考证,实际上该地块位于“西河镇”,西河镇政府以东约1公里。
该区域呈“梯形”南边东西走向长约1.3km,南北走向“高”约0.9km,北边东西走向约1km,面积约1km2。
该区域位于成洛大道以北,地铁4号线终点“西河镇”以东约1公里。
以西300米为西江河,距三环路约8.5km,距绕城高速约3.6km;
以南为成洛大道,街斜面为九峰汽配城;
北距城南高速约3km,东距洛带古镇约8km。
交通状况:
219路公交。
2.周边情况
从上图可以看出,地块距离西河镇约1km,地块以西为目前已有的聚居区“天平村”,主要有报废机动车专营公司,汽车镀膜厂,各种小配件厂,大运汽车集团,川德交通机械厂。
其余地块均为村民聚居地,配套相对匮乏且落后。
交通情况:
紧邻成都地铁4号线终点站约1km,成洛大道。
总的说来,目前配套情况和区域成熟情况远远不及十陵镇(龙锦湾所在地),距离东方美宸和龙博御景也有一定的差距。
3.研究范围界定:
在研究的过程中,笔者发现在西河镇周围约30Km2的范围内只有3个小开发楼盘“龙锦湾”,该盘占地仅13.17亩,总建面7.57万㎡;“东方美宸”盘占地仅52亩,总建面10.97万㎡;“龙博御景”盘占地仅48.84亩,总建面13.66万㎡。
为此不得不扩大研究范围到,成龙大道以北,城南高速以南,东三环沿线,绕城高速以东5km内。
详见下图:
在整个区域内,分布着16个在售楼盘,和一些品牌开发商,有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。
这些楼盘主要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。
按照地域又可以划分为三个区域:
区域一,三环路附近;区域二,成龙大道沿线;区域三,成洛大道沿线。
(在此特别之处,对本地块影响最大的区域是“区域三”,其他区域的价格进作为参考)
4.区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上的大盘,4个300亩以上大盘,区域三只有小盘。
三个区域占地规模大于300亩的楼盘,为片区开发楼盘总占地规模的60%以上。
区域一和区域二的楼盘开发体量基本上都在40万平米以上,大于25万方的大盘占片区总开发规模的90%左右,说明研究大范围片区开发强度主要集中于大盘,但是区域三的开发尚处于非品牌开发商的小盘阶段,为非主流开发区域;
5.容积率:
区域一的容积率保持在4以上,区域二的容积率(除龙城一号)保持在2-4之间,区域三的容积率保持在3-4.5之间,从规划部门了解到本地块的控制性详细规划尚未出炉,不过依照相关资料相关资料确定该地块的容积率为3.5;
6.绿化率根据自身的情况不同,在20%-60%之间,主要集中在30%-40%;
7.建筑形态:
除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房,尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层,其余楼盘均为高层,所以该片区楼盘以高层为主;
产品面积段:
根据不同的楼盘和产品定位,该区域几乎涵盖了33-250㎡的所有面积段,主要是根据自身的产品定位有所不同。
区域三的产品面积主要集中在67-131㎡。
大盘往往由于产品形态丰富,其涵盖的面积段较为广泛,如万科魅力之城、蓝谷地;部分低密度大盘,如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高端,产品形态相对统一,产品面积段相对集中于较大的区间;四海逸家主要定位于高端客户,因此面积段很大,报建面积85-125㎡,实际为200-250㎡;锦江城市花园和鑫苑名家主要定位于首置客户,因此面积段集中偏小。
8.客户情况:
由于楼盘自身的定位不一样,客户群因此不同。
区域一汇集着首置客户到投资客等不同定位的客户群,区域二除合能·四季映像以外,以改善型客户为主。
区域三以小面积段低总价产品为主,主要吸引首置客户,且客户主要来源于城东和镇上居民;
9.成交价格走势:
该片区价格整体走势除少数楼盘的特殊原因偏离较大,其余均与成都市的走势基本一致,较12个月以前大约上涨30%左右。
目前,除万科·魅力之城和四海逸家以外,区域一的均价为5200-6200;除合能·四季映像以外区域二成交均价为5200-6700;区域三的均价为3700-3900(暂不考虑龙锦湾),由于体量较小,备案价格滞后等因素致使该区域价格的平均年度环比涨幅在10%以内;
10.09年3月以来的成交和目前的存量情况(拿预售证的存量)
区域
消化量(㎡)
存量(㎡)
区域一
858250
104360
区域二
423706
171556
区域三
53750
21561
合计
1335706.89
297477
11.价格情况:
楼盘
价格
龙锦湾
4750-5087-5365
东方美宸
3630-3760-3830(上一批次价格,目前已售罄)
正在排号的均价约4100
龙博御景
下一批次2010-10开盘,一期均价3700,二手房约3900
价格趋势是约向东约远离成洛路价格越低。
综上所诉,区域一已成为比较成熟的二级市场开发区域。
区域二正在启动中,且恒大地产,合能地产已经入驻,恒大绿洲以北,跨过成龙大道,国地置业还有一块4000亩的大盘会逐步入市,所以,区域二在两年内也会成为比较成熟的二级开发区域。
区域三目前仅有三个小盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”,均为不知名开发商的产品,且开发规模小,品质感不强。
总的说来,区域三(包括“十陵镇”和“西河镇”)仅处于二级开发的启动阶段,品牌开发商尚未入驻,没有实质性的竞争楼盘。
同时区域三内尤其是地块周边文化和自然资源匮乏,地铁四号线终点站距离地块约1km,周边配套匮乏且不成熟,缺乏支撑项目销售的卖点和机会点,潜在价值不能体现,目前启动不是最佳的时机。
若在目前周边环境尚未改善的情况下进行开发,考虑到“中铁瑞城”品牌效应和297亩的规模效应,保守估计能够实现的均价为4300元/㎡左右,不过根据后期的定位等因素不同,价格会有一定变化。
1、地块区位
灵龙路和成洛大道之间的地块实际上就是“十陵镇”,宣传资料上的区位标注有误,据多方考证,实际上该地块位于西河镇,西河镇政府以东约1公里。
该区域呈“梯形”南边东西走向长约1.3km,南北走向“高”约0.9km,北边东西走向约1km,面积约1km2。
该区域位于成洛大道以北,地铁4号线终点“西河镇”以东约1公里。
以西300米为西江河,距三环路约8.5km,距绕城高速约3.6km;
以南为成洛大道,街斜面为九峰汽配城;
北距城南高速约3km,东距洛带古镇约8km。
交通状况:
219路公交。
注:
地铁四号线简介:
成都市城市快速轨道交通线网规划,4号线初步规划西起温江,途径江安河、苏坡立交、骡马市、双林路、十陵等站点,东止于西河站,线路全长38.9km,设车站19座。
其中,地下线长约20.21公里,地上线长约为18.69公里;高架车站8座,地下车站11座。
2010年4月开建,2014年竣工通车。
2、地块片区情况介绍
从上图可以看出,地块距离西河镇约1km,地块以西为目前已有的聚居区“天平村”,主要有报废机动车专营公司,汽车镀膜厂,各种小配件厂,大运汽车集团,川德交通机械厂。
其余地块均为村民聚居地,配套相对匮乏。
交通情况:
紧邻成都地铁4号线终点站约1km,成洛大道。
总的说来,地块周边配套情况和区域成熟情况远远不及十陵镇(龙锦湾所在地),距离东方美宸和龙博御景所在区域也有明显的差距。
3、研究片区界定
通过以上的楼盘分布可以看出:
西河镇只有2个楼盘“东方美宸”、“龙博御景”,占地仅100.84亩,总建面24.63万㎡。
考虑到高速公路对城市发展的阻拦作用,两条高速路之间的地块可以视为同一区域,我们将研究区域再扩大到成渝高速以北,城南高速以南,三环以东,绕城高速以西的范围内,在研究区域内也只有3个在开发楼盘——“龙锦湾”、“东方美宸”、“龙博御景”。
通过以上分析可以看出,该研究区域尚未成为热点开发区域,仅处于二级开发的启动阶段,没有实质性的竞争楼盘。
因此,必须扩大研究范围。
为此,我们进一步将研究的范围进一步扩大,向南跨过地铁二号线,延伸到成龙大道(理由:
向北越过城南高速就进入成华区范围,也是成都人通常认为的“城北”不再是“城东”),以东跨过绕城高速约5公里以内。
通过以上界定,可以看出,该大范围内的楼盘主要分布在交通主干线三环路和成龙大道两侧。
成洛大道沿线仅有三个楼盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”。
1.二三环之间
二三环之间聚集了众多品牌开发商,如:
万科、华润、龙湖、博瑞、和黄。
此外,还云集了众多的中型开发商。
该区域的楼盘价格最高已经超过10000元/㎡,主流价格也在7000元/㎡以上,为成熟的二级开发市场,对本研究没有实质的参考意义,因此不做详细研究。
2.研究区域
成龙大道以北,城南高速以南,三环以东,绕城高速以西。
该区域内汇集了包括品牌开发商在内的众多开发楼盘,详见以下列表:
项目名称
售楼处电话
行政区
位置
开发商
锦江城市花园-公园天下
锦江区
锦江区成龙路幸福梅林
国嘉地产
华都·美林湾
锦江区
锦江区国家AAAA级景区三圣花乡幸福梅林旁
华都置业
四海逸家
锦江区
锦江区南三环一段·成龙路绿轴公园旁·卓锦城后侧
香港中渝置地(香港上市公司)/国嘉地产
卓锦城(四期千树郡)
锦江区
锦江区成龙大道一段9号
成都盛吉立房地产开发有限公司
鑫苑名家
锦江区
锦江区成龙大道旁
鑫苑置业(成都)有限公司
蓝谷地
锦江区
锦江区三圣乡大观村
成都融创置地有限公司
万科魅力之城
成华区
成华区东三环5段万科路1号
成都万科置业有限公司
炬星·柠檬城
龙泉
龙泉驿成都市惠王陵东路(川师大东校区旁))
四川炬星置业发展有限公司
龙锦湾
龙泉
郊县/区-地铁4号线-城东
成都富宇房地产开发有限公司
尚东美林
龙泉
成洛大道东虹路
成都市聚业房地产开发有限公司
3.绕城高速以东
项目名称
售楼处电话
行政区
位置
开发商
龙博御景
龙泉
龙泉驿西河镇西河中心广场旁
龙博房地产开发有限公司
东方美宸
龙泉
成都市成洛路西河大道168号
四川美宸置业发展有限公司
龙城1号
龙泉
龙泉驿区东大街外沿线龙城大道1号(航天立交原大观立交外约6公里)
成都志达房产开发有限公司
合能·四季映象
龙泉
大面驿都大道旁(紧邻新川师)
合能地产
恒大绿洲
龙泉
锦江区成龙路银河大道118号(荷塘月色前约500米)
成都恒大银河新城置业有限公司
恒禾皇冠国际社区
龙泉
龙泉-北泉路以北龙二环以西
四川恒禾置地发展有限公司
小结:
✓本次研究的全部区域界定为成龙大道以北,城南高速以南,东三环沿线,绕城高速以东5km内。
4、片区市场研究
以下对研究区域和绕城以东的楼盘进行较为详细的研究。
研究思路是从宏观到微观,先对整个片区楼盘的情况进行图表汇总过,分析一些主要的参数,楼盘的占地面积、体量、容积率、建筑形态、价格走势等,得出一些宏观结论。
然后再深入分析一些具有代表意义的楼盘。
汇集的知名开发商:
万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业(由于其一直没有启动,所以没有在研究中列其数据)
(1)宏观研究
Ø占地面积(亩):
占地面积超过600亩:
万科·魅力之城、龙城一号;
占地面积300-600亩:
蓝谷地、恒禾·皇冠国际社区;
占地面积超过100-300亩:
锦江城市花园、华都美林湾、四海逸家、合能四季映像、恒大绿洲;
占地面积小于100亩:
卓锦城千树郡、鑫苑名家、炬星·柠檬城、龙锦湾、尚东美林、龙博御景、东方美宸。
占地面积
个数
个数比例
规模(亩)
规模比例
大于600
2
12.50%
1266
40.97%
300-600
2
12.50%
627
20.29%
100-300
5
31.25%
845
27.35%
小于100
7
43.75%
352
11.39%
合计
16
100.00%
3090
100.00%
该片区最大规模的两个楼盘占个数总量的12.5%,绝大多数楼盘的体量在100亩以下,个数占45%。
但是,按照占地规模,情况刚好相反,规模最大的两个楼盘,占总占地的40.97%,100以下的小盘占总占地的11.39%。
规模最大的4个楼盘占总体量的61.26%,可见该区域由于开发尚处于起步阶段,大盘较为集中(未考虑国地置业4000亩大盘的因素)。
Ø建筑面积(万㎡):
该片区品牌开发商的楼盘体量一般都比较大,一般都在40万㎡以上,40万方以上的占9个,50万方以上的有5个。
注:
尚东美林的6万方仅为目前开发的30亩,剩余50亩的开发量未计入。
建筑面积
个数
个数比例
规模
规模比例
大于50
5
31.25%
312
54.10%
25-50
5
31.25%
205.5
35.63%
15-25
0
0.00%
0
0.00%
10-15
3
18.75%
39.66
6.88%
小于10
3
18.75%
19.57
3.39%
合计
16
100.00%
576.73
100.00%
建筑面积大于50万方的楼盘占个数的31.25%,占总建筑面积的54.1%,小于15万方的楼盘占个数的37.5%,占总建面的10.27%。
同时,该区域没有15-25万方的中等规模楼盘。
60%以上的楼盘均超过25万平米,其开发规模占整个片区开发规模的约90%。
大片区的趋势就是开发楼盘规模化,但是区域三还处于小盘开发的非主流开发阶段。
Ø楼盘平均容积率:
容积率
个数
个数比例
大于4
6
37.50%
3-4
5
31.25%
2-3
4
25.00%
小于2
1
6.25%
合计
16
100.00%
该区域容积率大于3的楼盘约占总数的68.75%,小于2的只有1个楼盘,占6.25%。
该片区依然是以高密度的楼盘为主,建筑形态以高层电梯为主。
Ø楼盘绿化率:
楼绿化率是按照规划要求设置,绝大多数楼盘绿化率集中在30%-40%。
Ø建筑形态:
除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠社区有多层洋房,尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾有11层小高层,剩余的均为高层。
Ø面积段
·
该区域不同的产品定位决定了有不同的产品面积段,几乎涵盖了33-250㎡的所有面积段而没有断层,主力面积段70-130㎡。
最小的合能四季印象有33平米的产品,最大的四海逸家有250平米的户型。
通常情况下多层洋房的产品面积段较大,而高层户型尤其是首置定位的产品其面积段较小。
区域三的产品面积主要集中在67-131㎡。
大盘万科·魅力之城、龙城一号、蓝谷地、恒大绿洲由于其产品由多种形态组合,所以产品面积段较长。
几乎涵盖了首置和改善型的面积段。
由上可知,楼盘产品的面积段是与楼盘的定位和规模决定的。
定位高的产品面积段较大,社区大的面积段更丰富。
小结:
✓西河镇只有2个楼盘“东方美宸”、“龙博御景”,占地仅100.84亩,总建面24.63万㎡。
且其开发商四川美宸置业发展有限公司、龙博房地产开发有限公司均为非主流开发商,所以,其参考性值得思量,因此,在仔细思考和论证的基础上,将研究区域适当扩大到成龙大道以北,城南高速以南,三环以东,绕城高速以东5km内;
✓该区域大盘规模较少,仅有4个300亩以上的大盘,但是其规模占所有在开发楼盘的60%以上。
真正处于非成熟开发区域的大盘又恒禾皇冠社区和龙城一号,占开发规模的30%左右;
✓该区域楼盘开发规模较大,60%以上的楼盘均超过25万平米,其开发规模占整个片区开发规模的约90%;
✓该区域容积率大于3的楼盘约占总数的68.75%,小于2的只有1个楼盘,占6.25%。
该片区依然是以高密度的楼盘为主,建筑形态以高层电梯为主。
根据不同的楼盘和产品定位,该区域几乎涵盖了33-250㎡的所有面积段。
大盘往往由于产品形态丰富,其涵盖的面积段较为广泛,如万科魅力之城、蓝谷地;部分低密度大盘,如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高端产品形态相对统一,产品面积段相对集中于较大的区间;四海逸家主要定位于高端客户,因此面积段很大,报建面积85-125㎡,实际为200-250㎡;锦江城市花园和鑫苑名家主要定位于首置客户,因此面积段集中偏小。
区域三的产品面积主要集中在67-131㎡。
(2)典型楼盘研究
参考楼盘深入研究。
详见下表:
项目名称
售楼处电话
行政区
位置
开发商
占地面积(亩)
建筑面积(万㎡)
容积率
绿化率
总户数
建筑形态
层数
户型区间(㎡)
首次开盘时间
交房时间
交房标准
物管费用(元/㎡)
东湖湾国际社区
龙泉
龙泉大面镇
成都国地置业有限公司
4000
300
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
龙城1号
龙泉
龙泉驿区东大街外沿线龙城大道1号(航天立交原大观立交外约6公里)
成都志达房产开发有限公司
600
28.5
1.4
40%
1期前3批次654套
叠院别墅/叠院洋楼/风情多层
6+1、8+1、12+1
90-180
09年
毛坯
0.9
合能·四季映象
龙泉
大面驿都大道旁(紧邻新川师)
合能置业
116
42
3.19
35%
4826
小高层、高层
18、25、34
33-100
2009-12-26
2011-12
毛坯
1.6
恒大绿洲
龙泉
锦江区成龙路银河大道118号(荷塘月色前约500米)
成都恒大银河新城置业有限公司
213
60
4.1
38%
1期2113户
18幢高层、27幢小高层、17幢空中别墅
11、34
70-190
2007.12.1
2009-1
毛坯
1.6
锦江城市花园-公园天下
锦江区
锦江区成龙路幸福梅林
国嘉地产
151
70
6
56%
3800
超高层
34
46-82
2009-6-20
2011—12
毛坯
1.5
华都·美林湾
锦江区
锦江区国家AAAA级景区三圣花乡幸福梅林旁
华都置业
160
47
3.9
41%
3600
高层/小高层
11-33
55-160
2008-12-13
2009
毛坯
1.5
四海逸家
锦江区
锦江区南三环一段·成龙路绿轴公园旁·卓锦城后侧
香港中渝置地(香港上市公司)/国嘉地产
205
41
3
60%
4280
超高层
32
200-250
2008-09-06
2010
毛坯
270/套
卓锦城(四期千树郡)
锦江区
锦江区成龙大道一段9号
成都盛吉立房地产开发有限公司
44
13
2.5
40%
1028
超高层
26、32
70-130
2008-11—14
2010—12—31
毛坯
1.8
鑫苑名家
锦江区
锦江区成龙大道旁
鑫苑置业(成都)有限公司
96
50
4.78
50%
7000
超高层
34-42
56-104
2008-9-20
2010—12
毛坯
1.8
蓝谷地
锦江区
锦江区三圣乡大观村
成都融创置地有限公司
300
52
4
70%
2240
超高层
33
82-139
2008-4-26
2010
毛坯
1.5
万科魅力之城
成华区
成华区东三环5段万科路1号
成都万科置业有限公司
666
80
2.3
30%
5000
高层
11、18
70-130
05年
一期早已交房
毛坯
分产品形态
尚东美林
龙泉
成洛大道东虹路
成都市聚业房地产开发有限公司
80
6
3
30%
381
高层电梯
18、26
64-102
2007-7
2009年
毛坯
1.4
炬星·柠檬城
龙泉
龙泉驿成都市惠王陵东路(川师大东校区旁))
四川炬星置业发展有限公司
18
6
4.9
30.50%
536
高层
18、29
60-90
2008-1-3
2009-10
毛坯
1.2
恒禾皇冠国际社区
龙泉
龙泉-北泉路以北龙二环以西
四川恒禾置地发展有限公司
327
47
2.15(1期1.12)
40%
1期648套
双拼、多层、小高层
11+1、17+1
121-142
07年底
09年底
毛坯
1
龙锦湾
龙泉
郊县/区-地铁4号线-城东
成都富宇房地产开发有限公司
13.17
7.574579
4.4
0.2
494
高层电梯
33层
50-102
2010-4-9
2012-4-1
毛坯
1.2
龙博御景
龙泉
龙泉驿西河镇西河中心广场旁
龙博房地产开发有限公司
48.84
10.97
3.37
38.60%
850
高层电梯
18、25
80-131
2008-7-5
2009-12-31
毛坯
1
东方美宸
龙泉
成都市成洛路西河大道168号
四川美宸置业发展有限公司
52
13.52
3.9
36%
1460
高层电梯
11、18
67-113
2010-5-10
2012-3-1
毛坯
1.2
各盘成交情况:
锦江城市花园成交均价
锦江城市花园成交套数
华都·美林湾成交均价
华都·美林湾成交套数
四海逸家成交均价
四海逸家成交套数
卓锦城成交均价
卓锦城成交套数
鑫苑名家成交均价
鑫苑名家成交套数
蓝谷地成交均价
蓝谷地成交套数
万科魅力之城成交均价
万科魅力之城成交套数
炬星·柠檬城成交均价
炬星·柠檬城成交套数
龙锦湾成交均价
5087
龙锦湾成交套数
大于400套,目前494套均已销控
尚东美林成交均价
尚东美林成交套数
恒禾皇冠国际社区成交均价
恒禾皇冠国际社区成交套数
龙博御景成交均价
按照签约备案的价格
龙博御景成交套数
东方美宸成交均价
按照签约备案的价格
东方美宸成交套数
龙城1号成交均价
龙城1号成交套数
合能·四季映象成交均价
合能·四季映象成交套数
恒大绿洲成交均价
恒大绿洲成交套数
成都市2009-4至2010-3的成交均价情况:
◆价格分析
项目名称
2009年4月
2010年3月
极差
极差月份
年度环比
极差比
锦江城市花园-公园天下
4136
5276
5648
2010年1月
128%
137%
华都·美林湾
4766
5711
5711
2010年3月
120%
120%
四海逸家
10694
14951
14951
2010年3月
140%
140%
卓锦城(四期千树郡)
447
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- 关 键 词:
- 西河镇 项目 论证
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