成都牧马山123亩地块可行性研究报告.ppt
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成都牧马山123亩地块可行性研究报告.ppt
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成都牧马山123亩地块可行性研究报告西南区域总部2017年9月目录一、项目介绍二、市场分析三、定位与设计专题结论四、量价关系结论五、综合分析与建议新津县是成都市下辖县,位于四川盆地西部、成都市南部的平原腹地,东接双流区、南濒眉山市、西临邛崃市、北靠大邑县和崇州市,是成都市的南大门。
新津县全县幅员面积330平方公里,辖10镇1乡1街道,户籍总人口31.16万,其中城镇人口约12万人。
2015年,全县完成地区生产总值230.2亿元,同比增长11.7%;规模工业增加值120.5亿元,增长14.8%;一般公共预算收入20.12亿元,增长16.6%;完成固定资产投资255.6亿元;外贸进出口36357万美元;社会消费品零售总额61.4亿元,增长9.8%;城镇常住居民人均可支配收入29708元,增长8.7%;农村常住居民人均可支配收入16856元,增长10.2%。
项目介绍城市概括:
本案所在新津县,位于四川盆地西部,成都市南部,东接天府新区,西临邛崃市,南濒眉山市,是成都市的南大门。
新津幅员面积330万平方公里,距成都市区19km,距天府新区核心区15km。
为川西重要的物资集散地和交通枢纽,是四川省经济技术向西南辐射的必经之地。
市中心天府新区核心区19公里公里15公里公里区域交通较便利,进城大件路直达,往天府新区核心区可通过牧华路(通南湖)和正公路(通秦皇寺中央商务区)以及第二绕城高速(通成都科技城)直达,地铁10号线已动工,预计19年通车,从红牌楼站到新津,贯穿整个牧马山片区,而10号线花源站与新津站均距本案仅1.2公里。
第一绕城高速第二绕城高速大件路牧华路京昆高速天府大道正公路牧马山牧马山3号线太平园双流西站10号线应天寺黄水新津站双流国际机场项目介绍交通配套:
花源1.2公里1.2公里【规划指标】:
供地位置用地性质占地面积(亩)容积率建筑面积(万方)建筑密度/绿地率限高(米)最大/最小商业比车位比新津县花源镇官林村四组、柳河村五组二类居住用地92.332.213.54建筑密度不大于30%绿地率大于35%不高于24米规划设计条件无商业占比要求(暂按零考虑)按照计容建筑面积1.2个/100平方米;大于144配比2个/户项目介绍规划指标及出让信息供地批次控规编号用地性质占地面积(亩)容积率建筑面积(万方)建筑密度/绿地率限高(米)最大/最小商业比车位比新津县花源镇柳河村四、九组二类居住用地30.771.83.69建筑密度不大于30%绿地率大于35%不高于24米规划设计条件无商业占比要求(暂按零考虑)按照计容建筑面积1.2个/100平方米;大于144配比2个/户【出让信息】:
招拍挂项目出让信息土地价格宗地名称总地价(万元)楼面地价(元/)地面地价(万/亩)保证金(万元)交地时间开工时间竣工时间新津县花源镇官林村四组、柳河村五组138491022.71503500/新津县花源镇柳河村四、九组461512501501350/说明1、92.33亩和30.77亩宗地,由成都中晖投资有限公司于2011.12.27日拍卖竞得,该公司为重庆天磊投资有限公司全资子公司,目前该两宗地块均取得国土证;2、同日,成都中晖投资有限公司还竞得一宗35亩宗地,位于30.77亩东侧。
35亩宗地除缴纳了交易服务费外,其余土地价款均未缴纳。
交易架构成都中晖投资有限公司拟以楼面价1600元/转让股权一、项目介绍地块四至:
I.宗地一92亩:
南侧为湿地公园和绿地,西侧临大件路,北侧为柳河苑小区,东侧为空置用地;II.宗地二31亩:
西临空置用地,北临空置用地和柳河苑以及香榭湾小区,南临空置地块,两宗地块距金科廊桥水乡仅220米和350米;周边生态景观较好且宗地一临大件路出入口,交通便利。
大件路大件路宗地一宗地一宗地二宗地二湿地公园湿地公园花源大道花源大道大件路出口大件路入口350米220米一、项目介绍地块不利因素:
220Kv高压线走廊I.92亩地块东北角有220Kv的高压电线通过,对东北角物业将产生一定的不利影响;II.同时,两地块均有24米限高要求,影响后期产品布局和业态选择。
结合地块指标及既定资源条件和限高结合地块指标及既定资源条件和限高2424米要求,并经过多轮方案强排,判断项目米要求,并经过多轮方案强排,判断项目发展可行方向:
发展可行方向:
8F8F洋房洋房p用地规模:
92.33亩p容积率:
为R2.2;p商业:
0万方;p建筑密度:
总30%p属于环境资源和交通通达性高地块;p主打首改、再改客户,TOP不利地块指标和地块稀缺性以及收益最大地块指标和地块稀缺性以及收益最大化的指导原则下,经市场研究、方案化的指导原则下,经市场研究、方案测算,我部在定位过程中确定住宅物测算,我部在定位过程中确定住宅物业的打造方向为:
业的打造方向为:
8F8F洋房洋房p用地规模:
30.77亩p容积率:
为R1.8;p商业:
0万方;p建筑密度:
总30%p属于环境资源和交通通达性高地块;p主打首改、再改客户,TOP不利一、项目介绍123亩地块产品发展方向统计口径:
牧马山板块(房联数据)近年来牧马山公开招拍挂土地市场无土地成交,土地成交集中与2009-2010年,目前区域库存持续去化。
从历年区域土地市场出让情况看,楼面地价维持在1400-1600元/左右。
二、市场分析土地市场量价:
20072008200920102011201220132014201520162017020040060080010001200140002004006008001000120014001600180056351.9119571843216.1896.8360064514801535141316001200土地成交(亩)土地成交楼面地价(元/)(亩)(元/)注:
仅统计公开招拍挂二、市场分析土地近期成交:
牧马山板块至2013年以后就再无土地供应和成交,其板块内土地楼面地价最高达2000元/;区域出让地块均为低容积率地块,致使区域低密物业云集。
2007年-2017年区域土地成交及未呈现项目列表土地位置出让时间净用地面积(亩)土地用途分类计算容积率可开发体量(万)楼面地价竞得者呈现项目新津县普兴镇前锋村五、六、十一组2013-12-1896.83住兼商212.91200四川省新铁投资黄水镇板桥社区3、5组(原文通村1、7社2012-09-1316.18住兼商33.21600成都双流富豪实业新津县花源镇柳河村九组2011-12-2735.1住兼商1.84.21250重庆天磊投资新津县花源镇官林村四组、柳河村五组2011-12-2792.3住兼商2.213.51023重庆天磊投资新津县花源镇柳河村四、九组2011-12-2730.8住兼商1.83.71250重庆天磊投资新津县花源镇白云村三、四组,2011-12-1590.34住兼商1.27.22000四川省新铁投资新津县花源镇白云村三组2011-12-1527.7住兼商1.83.31333四川省新铁投资新津县花源镇白云村三、四组,2011-12-1545.27住兼商1.85.41333四川省新铁投资新津县普兴镇前锋村六组2011-12-1573.24住兼商1.25.92000四川省新铁投资新津县花源镇白云村三组2011-12-1537.41住兼商1.84.51333四川省新铁投资新津县花源镇柳河村四、九组2010-12-1630.77住兼商1.83.71000新津县国有资产投资新津县花源镇2010-10-18374住宅用地1.229.92062希威私人新津县花源镇花源社区10、11组2010-03-23105.1住兼商1.812.61767成都青业置业胜利镇应天寺社区1组2010-01-2525.4住兼商1.22.0550成都嘉德置业牧马山蔚蓝卡地亚胜利镇应天寺社区1组2010-01-2592.3住兼商1.27.4600成都嘉德置业胜利镇应天寺社区2组2010-01-1434.3住兼商1.22.7417成都嘉德置业胜利镇应天寺社区1、2组2010-01-1456.3住兼商1.24.5483成都嘉德置业新津县花源镇白云村、普兴镇前锋村2009-12-11672.9住兼商1.253.81500龙湖锦城置业龙湖悠山郡新津县花源镇官林村4组、柳河村5组2009-12-0892.3住兼商1.48.6964新津县国有资产投资新津县花源镇白云村7、8组2009-11-03430住兼商1.234.41575郭惠强、陈冬花源镇柳河村9组2008-12-3135.1住兼商1.84.2542新津县国有资产投资花源镇柳河村4、5组2008-12-3117.8住兼商1.82.1542新津县国有资产投资胜利镇白塔村五、六、七社2008-04-11199住兼商113.3720鹰联基地建设黄水镇桃荚村五社2008-04-11100住兼商1.28.0600西南航空房地产开发国航凤凰苑胜利镇应天寺社区2007-09-2556住宅用地1.24.5600艺朗实业牧马山蔚蓝卡地亚17年牧马山板块区域成交均价回升至6345元/,区域2016年至今成交量大幅上升至19.27万,市场回暖态势显现。
而近年成交均价偏低主要原因在于,联排成交量偏低而洋房、叠拼成交占比过大,拉低区域整体成交均价。
二、市场分析住宅整体市场量价:
牧马山商品住宅销售情况2012年2013年2014年2015年2016年2017年051015202530354001000200030004000500060007000800090001000014.3713.1610.778.1312.156.03867782936887679461376345存量(万)供应(万)销售(万)成交均价(元/)统计口径:
牧马山板块,17年时间截止5.3日,备案(房联)(万)(元/)区域以低密业态为主,无高层业态,当前洋房去化周期仅6个月,供应库存均低;叠拼物业因市场供应稀缺,去化周期仅3个月;而区域双拼产品需库存量较低,但去化周期最长市场接受度较低。
二、市场分析住宅整体去化周期:
统计口径:
牧马山板块,17年时间截止5.3日,备案(房联)牧马山板块各业态去化周期独栋双拼联排叠拼洋房024681012051015202530354025352436存量面积(万)去化周期(月)(月)(万)截止5月2日廊桥水乡销售产品结构楼栋产品类型面积段均单价B29、B30、C30、C31、D29、E25商业13-639907B16、B22、B23、C13、E1-E23叠拼146-1886456A56、A58-A60、A64、A67、A70、B4-B6、B10、B12、D2联排232-3637933C3、C6独栋373-3608808B30、E26洋房80、1066500A48、A77-A79类独栋208-2225588.91A20双拼238.4411848I.金科廊桥水乡5月1号新推洋房48套,产品户型为80套二和106跃层套四,截止5月2日项目现场反馈成交23套,去化率近50%,截止5月26日,案场反馈洋房销售套数已达44套,去化率近92%;II.目前80平层成交均价达6531元/,其中带花园达6937元/;而106跃层成交均价6652元/。
二、竞品分析金科廊桥水乡洋房开盘销售情况截止5月26日廊桥水乡洋房开盘销售情况楼栋套数面积底单价底总价执行单价执行总价成交套数B30(跃层106)821456400137367091439B30(平层80)756358613306074342B30(平层带花园80)648066043176937333E26(跃层106)885162865356509554E26(平层80)15111964077176586737注:
廊桥水乡至5月开始执行最新洋房调价政策,上调至均价6500元/;而其他别墅价格还在上报调价流程中,此表中别墅价格为未调整前价格。
80套二户型u金科廊桥水乡产品在户型设计仍然存在诸多缺陷,1、套二户型客户存在一定抗性,现在市场主流为套三;2、跃层户型实际与平层产品户型一致且后期存在楼梯改造的问题;3、此洋房产品无电梯配置;4、面积小、赠送率小
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