完整版房地产项目开发总控计划版.docx
- 文档编号:26097253
- 上传时间:2023-06-17
- 格式:DOCX
- 页数:45
- 大小:82.09KB
完整版房地产项目开发总控计划版.docx
《完整版房地产项目开发总控计划版.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《完整版房地产项目开发总控计划版.docx(45页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
完整版房地产项目开发总控计划版
工程总控制方案书审批:
执笔:
参与:
绪论
第一章.工程概况一.市场定位二.工程简介
第二章.工程控制目标一.投资规模二.投资收益目标三.总本钱控制目标四.销售及推广目标五.招商目标六.质量目标
第三章.工程实施工程进度控制方案
一.前期工作进度控制方案二.工程建设进度控制方案第四章.工程实施本钱控制方案
一.前期工程费用二.工程建设费用三.销售推广及招商费用四.管理费用五.财务费用六.营业税费七.不可预见费用八.总本钱控制目标第五章.工程实施销售及推广方案
一.销售方案二.推广方案
2
三.销售目标
第六章.工程实施招商方案
一.工程商业业态配置二.工程商业业态布局三.招商目标四.工程招商面积〔除去销售局部〕及租金收入确定五.招商时段划分
第七章.工程实施风险控制方案
第八章.工程组织架构及工作流程
一.工程组织架构二.工程实施工作流程
第九章.工程控制流程图
3
绪论?
XX·XXXXX工程总控方案?
是根据?
XX·假日XXX工程筹划书?
、?
XX·假日XXX概念设计?
和?
XX·假日XXX经济测算报告?
等有关文件制定的,是指导工程实
施的方案性、纲领性文件,它明确了工程定位,界定了各部门的职责与工作范围,提出了工程实施的投资控制方案、工程进度控制方案、营销推广控制方案和保障工程目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施,是“XX·XXXXX〞工程实施的指导性文件,也是制定?
XX·XXXXX工程执行方案书?
的根本依据之一。
编制依据:
〔一〕?
XX·XXXXX工程可行性研究报告?
〔二〕?
XX·XXXXX工程筹划书?
〔三〕?
XXXXX工程经济测算报告?
〔四〕?
XXXXX工程方案设计及初步设计?
〔五〕XX工程部提供的工程进度方案〔六〕本钱控制中心提供的本钱信息〔七〕营销中心提供的销售推广方案
〔八〕购物中心开展管理公司提供的招商方案
4
第一章工程概况一市场定位
工程名称
XX·XXXXX
工程定位现代商业步行街现代都市商业步行街系统,核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽,以精品购物回廊,美食娱乐城,酒吧情调区为特色的集观光休闲带,地下商业城,生态豪宅,生活效劳于一体的区域性景观购物中心,XX地标性建筑。
3目标客户目标客户群:
商业步行街70%为:
30%为:
XX区为主体的商业物业投资者本区域主城区商业物业投资群体主城区个拆迁的临时门面经营者XX区局部政人投资经营户府官员及灰色收入阶层主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张开展购置
新都市精品豪宅90%为:
10%为:
XX区成功的私企、个体老板主城区向XX区扩张的经营户XX区局部政府官员、公务员外来移民居住者追求现代生活的XX区中青年人群终端消费群:
区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间,生活节奏快、消费档次高、
接受流行元素强;充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。
4.工程形象概念
5
现代时尚的都市商业步行街
二工程简介
地块占地面积约
32亩,地块南北各建1栋高层住宅建筑,中间由3-4
层商业用房
组成,总建筑面积约
85000平方米,容积率约,具体指标如下:
用地面积〔㎡〕
商业总建筑面积〔㎡〕
61724
总建筑面积〔㎡〕
84535
主力店A〔㎡〕
6248
地上建筑面积〔㎡〕
62846
主力店B〔㎡〕
9177
地上商业面积〔㎡〕
46062
住宅总户数
99
住宅总建筑面积〔㎡〕
16731
容积率
垃圾站面积〔㎡〕
53
覆盖率
50.8%
地下建筑面积〔㎡〕
21689
绿化率
25.3%
地下商业面积〔㎡〕
15662
机动车停车数
140
仓储及设备用房〔㎡〕
1983
地下停车位
115
地下车库〔㎡〕
4044
地面临时停车
25
一层商业建筑面积〔㎡〕
10052
一层商业套内面积〔㎡〕
6978
二层商业建筑面积〔㎡〕
12004
二层商业套内面积〔㎡〕
8822
三层商业建筑面积〔㎡〕
11715
三层商业套内面积〔㎡〕
9449
四层商业建筑面积〔㎡〕
11350
四层商业套内面积〔㎡〕
8864
6
第二章工程控制总体目标
一投资规模工程方案总投资18000万元,启动资金7000万元,详见第四章。
二投资收益目标:
工程投资收益率35.5%(仅计算现金回收局部),自有资产年收益331万元〔其中车
库未计算收益〕。
详见第四章。
三工程进度目标工程总进度从2003年9月11日开工;商业局部主题建筑2004年5月31日完工,9月30日客户进场装修,12月底商业试营业;住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶;整个工程2005年6月竣工,住宅2005年10月交付使用。
详见第三章。
四总本钱控制目标总本钱〔含税费〕为20320万元,力争控制在19000万元以内;单方本钱控制在2400元/㎡〔不含税控制在2158元/㎡〕。
见第四章。
五销售及推广目标
工程方案总销售额亿元,2003年底力争实现合同销售收入亿元〔开盘3
个月内〕。
详见第五章。
六招商目标-2F~4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同;2003年9月10日完成至少10家骨架店招商;辅主力店必须引进知名品牌,2003年10月初开始全面招商,2004年8月完成90%的招商任务;年出租总收益564万元〔含物管费〕,其中自有资产出租收益331万元/年。
详见
第六章。
七质量目标工程质量到达合格标准。
7
第三章工程实施工程进度控制方案一前期工作进度控制方案
为了确保工程的整体进度按公司的既定目标进行,必须严格控制工程的实施方案,工程的前期工作要确保按既定时间完成。
序号工作内容一前期手续1初步设计2施工图审查
临时施工许可证4施工许可证
预售许可证二岗位安排工程总监到岗
监理工程师到岗现场办公室确定三开工前准备施工临时用水电市政管网拆迁地质勘察单位确定
1环境评估及污水处理平基单位确定土建单位招标监理单位招标
完成时间要求执行部门
8月25
日完成初步设计方案,
8月
工程部、研发部、总工办、拓展
30
日办理完报建手续
部
9月16
日完成建施图,
10月15日
工程部、研发部、营销部、购物
完成施工图
中心经营公司、总工办、拓展部
8月30
日至9月10日
工程部、拓展部、总工办
10
月8
日至10月15日
工程部、拓展部、总工办
10
月16日至10月20日
工程部、拓展部、总工办、销售
部
8月1日
工程部、总工办
9月1日〔土建、安装、预算个一
工程部、总工办
名〕
8月5日
工程部、总工办
8
月4日至20日
工程部、总工办
9
月10日完成
工程部、拓展部
8
月22日进场
工程部、本钱部、总工办、设计
院
8
月15日确定
工程部、本钱部、总工办
8
月30日确定
工程部、本钱部、总工办
8
月31日完成
工程部、本钱部、总工办
8
月31日完成
工程部、本钱部、总工办
四
销售前期准备
1
售楼部选址
8
月4日讨论
工程部、营销部、研发部
2
售楼部设计
8
月12
日完成方案,8月25日完成
工程部、研发部、营销部、总工
结构和装修施工图设计
办
3
售楼部与围墙
9
月11日开工,25日完工
工程部
4
销售面积测绘报告
9
月30
日
工程部、研发部、销售部
5
交房标准确定
9
月30
日
工程部、研发部、销售部
8
二工程建设进度控制方案
序号
工作内容
完成时间要求
备注
1
场地平整
9月10日至11
月10日
2
根底工程
2003
年11月10日至2003年12月30
日
根底到±
2004
年1
月1日至2004年3月30日
2004
年5
月30
日主体完工
商业建筑主体2004年9月30日交客户装修2004年12月底商业局部试营业住宅建筑主体2004年12月30日完工
5
综合竣工
2005
年6月30
日完工
5
住宅交付使用
2005
年10月1
日
9
第四章工程实施本钱控制方案一前期工程费
序号
用名称
算方法
价
金
〔元/㎡〕
注
(万元)
1
土地用
6000
2
方案
85
3
初及施工
148
4
地勘探
20
5
工程理
84535×3
3
6
印花税
〔1—4〕׉
7
城市配套
免
80
0
8
人
防
84535×13×50%
13
9
白防治
84535×
10
建合用、照
11
施工用水
315KWA
35
12
其它用
含、
21
13
小
763
6452
二工程建设费
序号
用名称
算方法
金
注
(万元)
1
土石方工程
100000×14
140
2
建筑安装工程
84535×700
5917
包括塔楼外面
3
外装
450
裙房1~4
4
梯工程
650
24台〔部〕
5
智能化工程
150
6
配套水工程
550
室外合管网
7
中央空
800
冷/冷暖
8
消防施工程
70481×25
176
-2F~4F
9
市政施
30
10
境景工程
11509×200
230
道路、化及广
11
天燃气系
〔99+20〕×3000
36
用向主收取,不入本钱
12
保治理工程
25
13
灯工程
50
14
印花税
(1+⋯+13)׉
15
小
9173
方造价:
1085元/㎡
注:
工程前期工程费〔一〕和工程建设费〔二〕合计:
6452+9173=15625万元
三公司管理费用
10
序号
费用名称
计算方法
金额
责任部门
(万元)
1
公司管理费
亿×2.0%
500
财务部、行政人事部
2
小
计
500
四营销管理费用
序号
费用名称
计算方法
金额
备注
(万元)
1
推广费用
×2%
500
包括售楼部及模型
2
销售费用
×1%
250
含销售人员工资、奖励和
日常管理费用
3
小
计
750
五招商管理费用
序号
费用名称
计算方法
金额
备注
(万元)
1
招商管理费用
一个月租金
50
2
小
计
六财务费用
序号
费用名称
计算方法
金额
责任部门
(万元)
1
公司财务费
1亿×10%×1年
1000
财务部、工程部
2
小
计
1000
贷款1亿元人民币
七不可预见费用
序号
费用名称
计算方法
金额
责任部门
(万元)
1
不可预见费
〔1+2+3+4+5+6〕×3%
530
财务部、工程部
2
小
计
530
八营业税费
序号
费用名称
计算方法
金额
备注
(万元)
1
营业税
×5.75%
2
交易过户税
×1.0%
250
3
土地增值税
×1.0%
250
4
印花税
׉
125
5
小
计
11
九本钱控制目标总投资:
1+2+3+4+5+6+7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455万元营业税费、土地增值税、交易税等税共计:
万元含税总本钱:
万元总销售额:
〔不含车库、主力店及其他骨架店卖场〕亿元单方造价为:
18455万元÷84535万平方米=2183元/㎡其中:
商业建筑本钱:
2323元/㎡住宅本钱:
1486元/㎡税前销售利润:
25000—18455万元=6545万元税前投资利润率〔仅计算销售收入〕:
6545万元÷18455万元=35.5%自有经营性固定资产万㎡,另有车库面积4000㎡,预计每年产生现金收益万元
十说明在执行过程中,严格按合同的有关规定执行,而单项合同的签定不得超出以上单项费用控制方案,合同签定和资金使用由本钱控制部和财务部监督,分项费用所包含的具体费用工程由财务部解释。
12
第五章工程实施销售及推广方案
一、销售原那么本工程尽可能全部销售,实现最大现金流分部销售,控制节奏,制造销售饥饿度,实现快速集中销售分三次开盘,在每次开盘中再进行销控,互为穿插,实现立体销售体系以上3次开盘实现销售总额70%(春节前)在都市广场的销售中进行铺王拍卖,拉升价位,聚集人气二、销售方案
顺序
时间
推出产品
备注
临街门面依广场分三次推出:
第一次开盘
2003年10
月26日
1F、2F
1.都市广场及相应的2F
〔10月26日〕
至11月
14日
2.动感广场及相应的2F
3.情调广场及相应的2F
第二次开盘
2003年11
月15日
负1F、负2F
〔11月15日〕
至12月5日
第三次开盘
2003年12月6日
电梯公寓
〔12月6日〕
至年底
三、目标任务〔总销售额共计
亿〕
序号
执行时间
目标销售额
1
2003年11月
亿
2
2003年12月
4千万
3
2004年1月
2千万
4
2004年2月
1千万
5
2004年3月
1千万
6
2004年4月
1千万
7
2004年5月
1千万
8
2004年6月
1千万
9
2004年7月
1千万
10
2004年8月
1千万
11
总计
亿
四、推广方案
13
第一阶段:
形象推广〔8月中旬——9月中旬〕推广主题A:
〔8月10——8
20日〕XX区——重庆一个新兴的工业强区,国家西部经济开展、综合体改试点区目的:
让全社会了解XX,尽大扩张客户面通路:
晨、晚、商报媒的新闻炒写推广主题B:
〔8月23——9月3日〕欣欣XX,投资热土,XX区各级党委和政府为投资者创造一个发财开展的投资环境目的:
工程是政府规划开发,以增强投资者的信心通路:
晨、晚、商报媒的新闻炒写/政府性投资招商会/DM/厂矿单位巡展物料准/XX主城入口广告位一块推广主题C:
〔9月5日——9月20日〕XX区政府旧城改造工程,2003年XX地区商业工程的典范——XX·XXXXX目的:
工程是政府规划开发,以增强投资者的信心通路:
晨、晚、商报媒的新闻炒写/政府参与性的产品发布会/市民参与性的产品展示会/楼书/海报
第二阶段:
产品推广〔9月中旬——10月中旬〕
推广主题A:
〔9月23——10月7日〕传统商业区域中心最具规模的港式购物中心,区域经济的核心点——XX·XXXXX目的:
开始了解产品、产生兴趣通路:
晨、晚、商报媒的新闻炒写/市民参与性的产品展示会/工地现场/售房部、情景样板区建成国庆狂欢节、商家巡展/户外广告推广主题B:
〔10月8日——10月18日〕购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住各种业态优化重组,更显庞大人气三大主题广场、两大主力店,多条风情步行街生态商业,因势能动XX·XXXXX——XX商业第一号目的:
对产品产生兴趣、购置欲望通路:
商家公关活动/主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀
第三阶段:
销售推广〔10月20日——12月30日〕
推广主题A:
〔10月20日——11月10日〕10月28日第一次开盘首创多个平街层,立
14
体街铺,铺铺临街,更显财富动力三大主题广场、步行街临街旺铺出售目的:
强挡入市,聚集最大人气通路:
主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀/拍卖会/推广主B:
〔11月20日——12月8日〕11月28日第二次开盘大型江景特卖场,巧妙创造时尚商业气氛,更小投资成为财富领袖。
更低首付拥有更大财富升值空间目的:
降低进入门槛,吸引更多小型投资经营户,继续保证人气通路:
主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀/
推广主题C:
〔12月10日——12月30日〕12月16日第三次开盘成熟商业配套、新都市精品豪宅、享受都市时尚新生活现代人——生活在时尚中心精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质目的:
通过前期商业旺销的保证,商业配套成熟,引导市民进入市中心的电梯精品公寓入住的欲望通路:
主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电视台封杀/
XXXXX开盘前期营销活动细案
8
月12日
前期活动宣传方案政府汇报
8
月19日
各媒体采访XX区相关领导〔宣传部、商委、建委、区长等〕
8
月28
日
完成临时销售接待处布置和形象单页
8
月28
日-29日
商报新XX新闻报道〔新兴工业强区、未来重庆交通枢纽〕
8
月29
日
晨报、晚报新XX新闻报道〔新兴工业强区、未来重庆交通枢纽〕
8
月31
日
完成XX工程销售、推广物料的所有平面设计工作
9
月1日-30
日
渔洞主城区入口户外广告
9
月1日-11
日
投资招商会筹备工作;XX投资概念新闻报道
9
月1日-11
日
销售、推广物业的所有平面设计确定及制作完成
接触拍卖专业代理公司
15
9
月12日
XX工程渝中区投资招商会〔XX政府,工程各部门,主城区投资、
经营户,商家,媒体〕
9
月19日
XX工程XX区投资招商会〔XX政府,工程各部门,XX投资、经营
户,商家,媒体〕
9
月20日-26
日
销售部现场布置/投资招商会成功举办报道
9
月23日-30
日
市民参与性产品展示活动〔区政府旁,有奖问答活动〕
10
月1日
品牌商家国庆巡展/大型时尚晚会
10
月8日-10
日
品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻发布
拍卖会活动方案确定、拍卖会准备
10
月9日-16
日
工程软性宣传/拍卖会信息发布;
拍卖会准备
10
月17日
拍卖会举行
10月20日—22日
拍卖会成功举办各媒体新闻报道
10
月23——26日
步行街门面开盘广告
10
月26日
开盘
16
第六章工程实施招商方案
一工程商业业态配置主力业态1〕大型综超+专营百货店2〕大型电器卖场3〕中型小商品市场
辅主力业态餐饮+品牌百货专营店+家居卖场+数码卖场+休闲娱乐+社区效劳店+文化教育+电影院二工程商业业态布局业态布局特色定位
立体式商业步行街,精品购物回廊,全面导入江景商场、休闲广场概念〔功能性都市广场、生态型运动广场、景观型情调广场〕。
业态规划布局数据分析
〔见附表:
工程商业布局数据分析表〕工程总建筑面积:
万㎡商业用房建筑面积:
万㎡
各业种布局位置分布
〔见附图〕三工程招商目标主力店大型综超——新世纪百货、山城超市〔-1F层,面积约7000㎡〕百货店——重百、南方百货、立丹百货〔主力店B区1F—3F层,面积约7000㎡〕中型电器卖场——厂家直销店、品牌电器专卖店、鱼洞本地电器专营店。
17
-2F层,面积约5114㎡〕中型小商品市场——类似朝天门现有业态,整合鱼洞地区现有同档次的业种。
〔-1F层,面积约6000㎡〕
辅主力业态〔1〕餐饮——大型餐饮〔主题店〕—重庆各品牌餐饮连锁店〔小天鹅、外婆桥、陶然居等〕特色餐饮—南滨路各品牌店、南方花园各品牌店风味餐饮—整合鱼洞本地各餐饮店〔2〕百货专营店——精品专卖店—重庆地区品牌时装店、皮具箱包店、鞋类店等〔移植朝天门、“XX·黄金海岸〞相关业种、业态〕〔1F层〕社区效劳类—投资经营户、地区品牌连锁机构,如金夫人、诚泰通讯、千叶眼镜、和平药房、钟表等。
〔1F层〕运动休闲街—针对各运动休闲品牌连锁专营店〔注意对“XX·黄金海岸〞相关品牌的移植〕。
〔2F层〕优雅女人坊—整合鱼洞地区女性用品专营店、重庆朝天门地区批发店、“XX·黄金海岸〞相关品牌。
〔2F层〕儿童绅士馆—整合鱼洞地区儿童及男性用品专营店、重庆朝天门地区专营店、区域性的品牌连锁店。
〔2F层〕家居主题卖场—整合鱼洞地区各专营店。
〔A区3F层〕数码通讯类主题卖场—整合鱼洞地区各专营店。
〔A区2F层〕〔3〕休闲娱乐——西餐茶楼—整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。
〔3F层〕洗脚城—整合整合鱼洞本地业种。
〔3F层〕KTV歌城〔主题店〕—整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。
〔3F层〕美容美发—整合鱼洞本地业种。
〔3F层〕风情酒吧—整合鱼洞本地业种。
〔3F层〕网吧、游戏厅—整合鱼洞本地业种、引进电信投资经营。
〔4F层〕影剧院〔主题店〕—利用XX政府的政策引导。
〔4F层〕
18
四工程招商面积〔除去销售局部〕及租金收入确定招商面积招商出租面积总合约万㎡。
其中-1F层综超为7000㎡、A区2F—4F主题店6900㎡、B区4F主题店为2300㎡、主力百货店〔B区1F—3F〕为6900㎡、3F—4F其他计租面积为6048㎡。
收益确定工程招商物业出租租金收入总和约万/年〔含物管费〕,自有资产出租收益万元/年。
其中综超20-25元/月、百货主力店20-25元/月、主题店10-25元/月、其他为10-20元/月不等。
五工程招商时段划分前期准备工作2003年6月10日前完成鱼洞地区各主干道所有商铺的市调工作及目标客户的资料收集。
综合百货主力店2003年5月下旬开始与重百、新世纪、山城超市、重客隆等同时接触,预计2003年8月底签定租〔售〕合同〔或意向合同〕。
各业态骨架店2003年6月初开始接触,预计在2003年9月10日前至少确定10家,并签定租〔售〕合同〔或意向合同〕,以配合工程的开盘销售。
辅主力业态店2003年10月初开始全面招商。
其中包括各业态骨架店。
预计在2004年8月完成工程90%的招商工作。
19
第七章工程实施风险控制XXXXX工程是我公司在区县开发的第一个商业房地产工程,该工程的实施是我公司经营战略转移和实现的重要步骤,商业房地产开发的风险主要表达在四个方面:
一是政策风险;二是财务风险;三是经营管理风险;四是价格风险。
本工程的政策风险和财务风险很小,着重考虑
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 完整版 房地产项目 开发 计划