广州市住宅地产研究分析报告.ppt

广州市住宅地产研究分析报告.ppt

《广州市住宅地产研究分析报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州市住宅地产研究分析报告.ppt（49页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

20120133年年广州广州市住宅地产研究分析市住宅地产研究分析报告报告一、早期向东（产业向东、城市没向东）、也一、早期向东（产业向东、城市没向东）、也向南（南沙定位错了十几年），北优为水源，向南（南沙定位错了十几年），北优为水源，但是商业无妨，所以白云区商业即将很厉害但是商业无妨，所以白云区商业即将很厉害二、现在要：

南、西、北三面发展二、现在要：

南、西、北三面发展第一章、广州市发展的第一章、广州市发展的“前生今世前生今世”第二章、广州发展的第二章、广州发展的“后生来世后生来世”广州广州“西南北中西南北中”的四大商业中心的四大商业中心和城市核心地带和城市核心地带项目白云商圈番禺睡城商圈荔湾之芳村商圈花都区域生活商业核心商圈：

天河+越秀海珠商圈东部开发区未形成商圈增城区域生活商业从化区域生活商业主城四大核心商圈外围商圈第三章、第三章、“广佛同城广佛同城”发展态势分析报告发展态势分析报告第三章、第三章、“广佛同城广佛同城”发展态势分析报告发展态势分析报告未来芳村地区是未来芳村地区是“广州西商业中广州西商业中心心”。

第三章、第三章、“广佛同城广佛同城”发展态势分析报告发展态势分析报告一、广州市人口区域分布分析一、广州市人口区域分布分析全市常住人口中，中心城区为772万人，占60.84%，新城区为334万人，占26.33%，县级市为163万人，占12.83%。

区域2010年人口数占比中心城区772716360.84%新城区334349126.33%县级市163014612.83%合计12700800100.00%第二部分、市场分析报告第二部分、市场分析报告第一章、广州市社会经济发展态势分析第一章、广州市社会经济发展态势分析区名称区名称人口数量人口数量人口密度人口密度密度排名密度排名GDP（GDP（亿）亿）GDPGDP排名排名人均人均GDPGDP（万）（万）人均人均GDPGDP排名排名越秀区115万3423911864221.622海珠区155万17242287260.549荔湾区89万15198369280.766天河区143万1487042138111.533黄埔区46万50355614101.344白云区222万27936105850.4710番禺区176万224571235440.77花都区94万974875570.85萝岗区37万95091602330.4311增城市103万6411067390.658南沙区25万49311571112.211从化市59万30112223120.3712广州合计1270万1708GDP是2011年数据，来源于广州市统计局第二部分、市场分析报告第二部分、市场分析报告第一章、广州市社会经济发展态势分析第一章、广州市社会经济发展态势分析二、广州市常住人口各区分布与二、广州市常住人口各区分布与GDP关联分析关联分析第二部分、市场分析报告第二部分、市场分析报告第一章、广州市社会经济发展态势分析第一章、广州市社会经济发展态势分析三、广州各区人口与密度分析三、广州各区人口与密度分析一、广州市社会经济发展态势分析一、广州市社会经济发展态势分析全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大支撑作用。

2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。

其中，第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。

单位：

亿元以服务经济为主体，不断加快产业转型升级步伐。

广州整体产业结构偏重第三产业对商业发展有强大的促进作用.二、广州市居民收入增长及消费潜力分析二、广州市居民收入增长及消费潜力分析过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。

城乡居民收入水平不断提高。

据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。

单位：

元三、广州市消费物价态势分析三、广州市消费物价态势分析消费价格明显上升。

全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。

随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格出现负增长，但是对居民消费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放，同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前景乐观。

类别及名称以上年价格为100城市居民消费价格总指数（%）103.2消费品价格指数104.1服务项目价格指数101.2按类别分：

食品105.7其中：

粮食104.1肉禽及其制品101.3水产品104.6菜119.9烟酒及用品102.8衣着106.6家庭设备用品及维修服务99.8其中：

耐用消费品97.6医疗保健和个人用品103.2交通和通信99.9娱乐教育文化用品及服务100.3居住104.0四、广州市社会消费态势分析四、广州市社会消费态势分析在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。

在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。

按照规划，广州市将建设世界级汽车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值8000亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。

第二部分、市场分析报告第二部分、市场分析报告第六章、广州市住宅房地产发展态势研究分析第六章、广州市住宅房地产发展态势研究分析一、广州市经济环境情况分析一、广州市经济环境情况分析2011年，广州市生产总值（GDP）12303亿元，从2007年开始，广州GDP都保持在10%以上增长根据GDP与房地产关系的横向图，广州房地产近年都处在高速发展的状态高速发展的房地产市场为项目的开展创造了良好的氛围和环境GDP增速与房地产发展的关系增速与房地产发展的关系小于小于4%4%-5%5%-8%大于大于8%萎缩萎缩停滞停滞稳定发展稳定发展高速发展高速发展广州广州GDPGDP近年增长幅度都保持在近年增长幅度都保持在10%10%以上，房地产处于高速发展期以上，房地产处于高速发展期二、房地产近期销售情况二、房地产近期销售情况

（一）房地产销售稳健自2011年3月实行严厉的调控政策以来，广州房地产经历了观望和萎缩阶段，2010年还受到亚运会召开建设工地停工的影响，今年2月份回到低谷，全市销售面积仅35万平米。

但经过近1年多的时间消化，房地产销售在“以价换量”政策、降准降息政策的利好带动下，刚需发力，销售量逐步释放，销售量在5月达到高峰92万平，以后各月均维持在80-90万平的高位。

（二）、广州一年以来楼市价格变化表

（二）、广州一年以来楼市价格变化表三、三、20112011年广州土地供求情况分析年广州土地供求情况分析

（一）、经营性土地供应量减少土地公开出让整体呈现减少局面2011年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同比减少25.6%。

其中住宅用地公开出让206.75万平方米，同比增加16.6%。

商服用地公开出让72.21万平方米，同比减少17.3%。

工业用地公开出让220.08万平方米，同比减少44.9%。

2011年土地公开出让整体呈现减少的局面：

商服用地减少接近两成，工业用地减少超过四成，住宅用地虽有一定增长，但成交率仅为71%为历史上的较低水平。

总体来看，土地一级市场需求趋于减弱，市场总体表现平淡。

（二）、土地市场运行特征

（二）、土地市场运行特征城市外围住宅用地开发加快2011年广州市住宅用地出让成交集中在萝岗区、南沙区及番禺区三个区域合计占全市成交量的78%。

此外，荔湾区大坦沙一用地面积超27万平方米的大型地块成交，使本年度区域出让成交达34.23万平方米占全市的比重达17%。

主要原因是受调控政策影响。

中心城区住宅用地出让节奏有所放缓，主要靠旧城改造挤出及都市边缘区扩张产生少量供应，地块面积普遍较小，随着广州市区辐射度的扩大，大量的住房需求促使城市外围的住宅用地的开发速度明显加快。

三、三、20112011年广州土地供求情况分析年广州土地供求情况分析20112011年广州土地供求年广州土地供求经营性土地供应量减少经营性土地供应量减少土地公开出让整体呈现减少局面2011年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同比减少25.6%。

其中住宅用地公开出让206.75万平方米，同比增加16.6%。

商服用地公开出让72.21万平方米，同比减少17.3%。

工业用地公开出让220.08万平方米，同比减少44.9%。

2011年土地公开出让整体呈现减少的局面：

商服用地减少接近两成，工业用地减少超过四成，住宅用地虽有一定增长，但成交率仅为71%为历史上的较低水平。

总体来看，土地一级市场需求趋于减弱，市场总体表现平淡。

四、广州房地产政策大势解读分析四、广州房地产政策大势解读分析历年政策走势图政策展望1、房产税加紧制定和出台2.未来可能对房地产交易环节征收重税3.保障性住房建设将继续加大受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升2010.1.72010.1.7国十一条国十一条取消优惠取消优惠2010.4.272010.4.27国十条国十条差别信贷差别信贷2010.9.292010.9.29新国五条新国五条限购令、差别信贷限购令、差别信贷2011.1.262011.1.26新国八条新国八条二套房首付提至六成二套房首付提至六成2011.2.242011.2.24进一步限购进一步限购限购细则2011.5.12011.5.1明码标价明码标价一一次次性性公公开开房房源源，明码标价销售明码标价销售商业市场不受商业市场不受政策限制政策限制2011.11.302011.11.30央行降准央行降准一一次次性性降降低低银银行行存存准准率率0.5%0.5%2012.02.242012.02.24央央行行二二次降准次降准一一次次性性降降低低银银行行存存准准率率0.5%0.5%2012.05.182012.05.18央央行行三三次降准次降准一一次次性性降降低低银银行行存存准准率率0.5%0.5%2012.07.062012.07.06央央行行降降息息存存贷贷款款利利率率降降低低0.250.25及及0.310.31百分点百分点2012.08.082012.08.08央央行行降降息息存存贷贷款款利利率率降降低低0.250.25及及0.310.31百百分分点点，首首付付最低最低85%85%折折五、广州住宅市场走势规则五、广州住宅市场走势规则维持目前走势，以价换量，但成交量同期相比趋向回升小幅窄幅震荡，房价总体将趋于平稳，销售面积趋向平稳房价与销售量将迈入稳定通道，鉴于广州强劲的购房需求，量价缓步上升结构表现：

高端物业：

由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有波动；但中长期仍具有保值增值性中低端物业：

首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性和改善性需求，中低端住宅受影响较小总体走势预测：

第一阶段第二阶段第三阶段经济方面，广州GDP产值逐年上涨，2012年超1.3万亿，近年增长幅度都保持在10%以上，固定投资增长速度较快，为地区经济发展奠定了良好基础，从而为房地产发展提供了强有力保障。

1、经济走势3、住宅地产4、商业地产住宅地产市场情况看，针对住宅的调控政策进一步紧缩，调控初期对住宅成交有一定影响。

经过一年多市场盘整，基本调整到位，将维持稳定的态势。

而商业市场并未受其影响，再加上通胀持续的背景，更多投资性资金流向商业地产，导致商业市场供不应求态势日趋明显，量价齐升趋势加强2、土地方面